賀書平

提要 本文分析了我國房地產價格的運行特征和調控情況，結合鄭州社會經濟現(xiàn)狀分析了鄭州房地產價格中存在的問題及調控情況，提出了鄭州房地產價格調控的政策選擇。

關鍵詞：房地產；價格調控；鄭州

基金項目：本文為鄭州航空工業(yè)管理學院青年科研基金項目《我國貨幣政策與房地產市場發(fā)展的關系研究》（編號為1003-3040）的研究成果之一

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

房地產業(yè)是國民經濟的基礎性和先導性產業(yè)，房地產既是生產和生活必需品，也是一種投資品。住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的“晴雨表”。近年來，針對房地產領域存在的問題，國家連續(xù)出臺了一系列的宏觀調控政策。結合我國國情和鄭州社會經濟發(fā)展情況，研究鄭州房地產價格調控問題，不但有一定的理論意義，也對促進鄭州房地產市場的健康發(fā)展有一定的現(xiàn)實意義。

一、我國房地產價格運行與調控情況

（一）我國房地產價格運行情況

1、房地產價格增長過快。從圖1可以看到，1998～2004年7年間，房屋銷售價格指數(shù)除1999年微有下降外，明顯呈現(xiàn)出穩(wěn)定的上升趨勢，其中與居民生活關系密切的住宅價格增速較快。2004～2006年呈下降趨勢，但仍在高位運行，2007年呈上升態(tài)勢。2008年由于受金融危機的影響，部分大城市如深圳、上海的房價出現(xiàn)松動跡象，但大部分中小城市的房價依然高企。（圖1）

2、房地產價格在高位運行。隨著房地產價格的持續(xù)上升，我國的房價收入比已經超過了正常水平。據(jù)世界銀行提供的資料，房地產價格水平的高低與否，能否為廣大居民所承受，往往用房價收入比來衡量。衡量一個國家的住房消費，以房價收入比在3～6倍比較適當，而我國的比值大大超過了這一標準，住房消費已經成為我國城鎮(zhèn)居民消費支出中最大的份額。盡管2008年我國個別城市的房地產價格有所下降，但根據(jù)國家統(tǒng)計局的報告顯示，2008年我國城鎮(zhèn)居民家庭房價收入比依然達到7.3∶1。當前我國的房價收入比反映出房地產價格過高，已大大超過了正常的房價水平。

3、房地產價格上漲區(qū)域特征明顯。房價上漲過快現(xiàn)象并沒有在全國普遍出現(xiàn)，房地產價格上漲的區(qū)域性特征非常明顯，區(qū)域內供求關系是房價變化的基礎。房價上漲過快現(xiàn)象由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展，由中心城市向周邊地區(qū)輻射。雖然其他一些城市和地區(qū)的房價仍然處于低水平，中小城市和鄉(xiāng)村居民的居住條件仍然較為滯后，當?shù)胤康禺a市場發(fā)展程度處于初級水平，但是受房價普遍上漲趨勢的影響，這些城市和地區(qū)的住房需求將會在今后一段時間逐步顯現(xiàn)出來，并在一個較長時期保持增長。

（二）我國房地產價格調控過程與效果。我國的房地產市場從無到有，從不規(guī)范到規(guī)范，經歷了一個逐步成長的過程。為保證房地產市場的健康發(fā)展，國家在各個時期，針對房地產市場現(xiàn)狀，出臺了不同的政策進行調控。我國房地產價格上漲呈現(xiàn)一定的階段性，在各個階段引起房價上漲的主要因素各有不同，政府出臺的房地產調控政策也各不相同。

回顧近6年宏觀調控政策，2003～2004年主要從加強信貸業(yè)務管理、規(guī)范土地市場交易（如2004年“8.31”大限）等宏觀層面切入；自2005年起，宏觀調控目標明確為穩(wěn)定房價，把住房問題上升到中央層面，除了繼續(xù)強化土地及金融政策外，更是深入到了房地產交易環(huán)節(jié)，開始征收營業(yè)稅；2006年更進一步推進和完善了細化的調控政策，涵蓋到了樓市的供應、需求、交易、行業(yè)規(guī)范等各個方面；政策調控延續(xù)到2007年，除了落實前幾年出臺的各項措施外，政策再次完善，在堅定不移地保持房價穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔起政府在房產領域所應起到的社會公共職責；由于2008年特殊的經濟形勢和房地產市場的表現(xiàn)，一直持續(xù)的房地產政策在基調上有了根本的轉變，從防止泡沫產生到刺激房地產消費，2008年上半年，在國家調控政策主導下，我國房地產市場逐漸由2007年的過熱轉向理性回歸，各項指標高位調整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

從2003年起，我國啟動了對房地產市場的宏觀調控，而一些調控政策是針對當時的情況出臺的，所以又給人們“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，雖有一定成效，但缺乏整體性、連續(xù)性。其實，一個完善的房地產政策體系，住房的公共政策和房地產業(yè)的發(fā)展政策是兩類最基本的政策，宏觀調控政策只應是針對當時國民經濟運行中暴露出來的問題制定的短期調整政策，是維護行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、防止大起大落的政策?；仡櫱皫啄甑恼{控，我們已經感覺到，如要抑制房價過快上漲，解決好普通百姓的安居樂業(yè)問題，既需要有以完善住房保障為主要內容的住房公共政策，又需要有調整供應結構的產業(yè)政策，還需要有抑制投資投機、提高“二套房”首付比例的宏觀調控政策；企圖通過調控政策來解決所有人、特別是低收入群體的住房問題，顯然是不可能的。

二、鄭州房地產價格運行與調控情況

（一）鄭川房地產價格存在的問題

1、房地產價格漲幅過快。由于流動性過剩、土地購買和拍賣價格屢創(chuàng)新高和開發(fā)建設成本上漲較快、企業(yè)銷售成本的不斷增加，市民對房價上漲的預期和房地產投資性比例提高及住房有效供應不足等多種原因，鄭州商品房價格加速上揚。自2001年以來，鄭州房地產市場價格一路走高，同時漲幅也持續(xù)上揚，2007年更是達到了21.50%的增幅，前所未有。2008年受金融危機的影響，在9月、10月等月份鄭州商品房銷售均價出現(xiàn)少許下降，但就全年來說，鄭州商品房銷售增長率為13.7%，仍呈逆勢上揚態(tài)勢，兩位數(shù)的增長率也確實為鄭州房地產價格的進一步上升推波助瀾。（圖2）

2、房地產價格過高。衡量一個城市房地產價格是否過高的一個標準是房價收入比。2008年12月份鄭州商品住宅銷售價格為4，175元/平方米，假設一個三口之家，住房面積以2008年鄭州人均面積26平方米計算，2008年鄭州公布的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15，732元，假設一家2.5人工作，則購買78平方米的住房需要33.57萬元，這是這個家庭全年收入的8.28倍，遠遠超出了世界銀行公布的4～6倍的標準，同時也遠遠超過國際上發(fā)達國家的房價收入比水平。

3、中等及中等偏低收入家庭的住房問題凸現(xiàn)。2007年8月，國務院發(fā)布了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》后，低收入家庭在住房問題上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房問題就凸現(xiàn)了出來。目前，這部分家庭享受保障性住房資格不夠，商品住房價格支付不起，二手房選擇的余地有限，政府還缺少有效的政策支持，尤其是在目前房價較高的情況下，此矛盾十分突出，應引起政府和市場的高度重視。

（二）鄭州房地產價格調控過程。自2002年以來，隨著鄭州房地產價格的不斷攀升，市政府在國家宏觀調控背景下，也采取了一系列政策來規(guī)范房地產市場、穩(wěn)定房地產價格。2004年1月8日下發(fā)《鄭州市人民政府關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》；2005年4月26日鄭州市房管局和鄭州市物價局聯(lián)合下發(fā)了《鄭州市經濟適用住房價格管理實施細則（試行）》，重新規(guī)定經濟適用房價格實行政府指導價，在基準價的基礎上，規(guī)定房價上浮幅度最高為3%，下浮幅度不限，并且實行價格公示，接受社會監(jiān)督。2005年9月1日《鄭州市人民代表大會常務委員會關于修改<鄭州市城市房地產市場管理條例>的決定》開始實施；2007年10月28日下發(fā)《鄭州市人民政府關于完善住房保障體系穩(wěn)定住房價格的若干意見》（鄭政［2007］24號）要求2008年底前，要對全市符合廉租住房保障條件的城市低保家庭做到應保盡保；2009年底前，保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。改進和規(guī)范經濟適用住房制度，統(tǒng)籌安排新建住房結構比例，大力調整住房供應結構，逐步實現(xiàn)住房的多渠道供應；2008年2月21日鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)《鄭州市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃（2008～2010年）》（鄭政辦［2008］1號），重點制定了解決城市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃和年度年度計劃，對鄭州市發(fā)展廉租住房和經濟適用住房的年度供應量、建設用地、資金保障作了詳細規(guī)劃；2008年8月12日鄭州市人民政府印發(fā)《鄭州市廉租住房保障辦法》（鄭政［2008］25號）的通知，對鄭州廉租住房保障方式及標準、保障資金的籌措渠道、建設管理、申請及核準作了詳細規(guī)定。

通過分析可以看出，鄭州房地產的調控政策主要是結合國家對房地產業(yè)的宏觀調控政策出臺的。由于貨幣政策和對商品房銷售等的一些規(guī)定主要由國家制定，鄭州只能通過提高經濟適用房、廉租房、限價房的建設等來調控鄭州的房地產價格。鄭州房地產自2004年以來的調控政策也說明了這一問題，政府希望通過增加經濟適用房、限價房和廉租房的供應來拉低房地產價格的漲幅，促進鄭州房地產健康穩(wěn)定發(fā)展，這些政策對鄭州房地產市場起到一定的促進作用，但政策調控效果有限、政策的刺激效應有明顯的滯后期，鄭州市房地產價格變動不大。

三、鄭州房地產價格調控政策選擇

對鄭州的房地產價格進行調控，除了應積極貫徹落實國家的宏觀調控政策之外，還應結合鄭州房地產發(fā)展的實際情況，出臺有針對性的調控政策。

（一）優(yōu)化住房供應結構，加強保障性住房建設。應繼續(xù)優(yōu)化住房供應結構，引導企業(yè)重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房；應加大保障性住房建設的資金投入，嚴格落實經濟適用住房和廉租房建設的有關政策。充分發(fā)揮政府保障職能，加快健全廉租住房制度，繼續(xù)加大廉租住房的建設比重，增加房源供給，積極解決城市低收入群眾的住房困難，讓家庭經濟條件特別困難的群體租得起房、租得到房。

（二）強化合理住房消費的正確引導。一是要建立合理的住房消費模式，通過精心設計與產業(yè)化生產，注重原有住房的更新和節(jié)能改造，提供“面積不大功能全，造價不高品質優(yōu)，占地不多環(huán)境美”的住宅；二是要加大正面輿論宣傳引導和稅收調節(jié)力度，扭轉居民觀望心態(tài)，重樹居民消費信心，引導居民適度住房消費，不斷滿足不同層次的住房需求。

（三）科學合理利用土地，加大存量土地清理力度。要以科學發(fā)展觀為指導，科學、合理使用土地資源，優(yōu)化土地資源配置，合理確定各類房地產用地的布局和比例，優(yōu)先落實經濟適用房、套型建筑面積90平方米以下的普通住房、危舊房改造和城市基礎設施建設拆遷安置用房建設項目。同時，應加大存量土地的清理力度，依法查處閑置囤積土地，保證閑置存量土地的開發(fā)；加強土地出讓管理，將套型結構比例、建設標準及各項規(guī)劃指標列為土地出讓的前提，明確項目的開工、竣工時間，并加強審批后項目的動態(tài)監(jiān)管，嚴格按照約定條件進行開發(fā)建設。

（作者單位：鄭州航空工業(yè)管理學院經貿學院）

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