胡芳潔

農歷新年過后，房地產市場貌似艱難的起色，幾乎被完全淹沒在整體經濟困境的陰影中，出乎意料的是，這一態(tài)勢一直持續(xù)了下來，并演變成4月份的熱銷局面。

4月份北京、上海的房屋銷售量，都在刷新記錄；不被看好的深圳，4月份的成交量，也僅僅略低于此前大賣的3月。

房地產市場到底在發(fā)生什么變化？

意外成交量

2009年4月，除保障性住房外，北京住宅期房成交1.33萬套，超過樓市最火的2007年的單月最高成交套數。

4月，上海住宅新房成交面積189萬平方米，較16個月以來最高成交水平的3月份，大幅增加了25%，超過2007年平均水平。

3月，深圳新房成交8500多套、81萬平方米，成交面積超過2007年單月最高水平，4月的成交量較3月略低，降幅不到10%，整體銷售格局并沒有改變。

成交量上漲，直接影響著地產商的賬單，這一數據依然有些出乎意料。據了解，重慶金科地產集團4月份的房屋認購、簽約、匯款量三項，都創(chuàng)下該公司成立11年以來的單月最高額。

“大量成交不僅僅出現在北京，很多地方都出現了，包括重慶、無錫等城市?！苯鹂萍瘓F副總裁李戰(zhàn)洪說。

反彈推動力

剛性需求的集中釋放，被認為是這一輪成交上漲的主要原因。

“從2007年11月開始，一年多來，購房需求都在壓抑、徘徊中?！眹H地產咨詢機構衡信柏迪綜合服務部董事岳鋒鋼表示，這些需求集中釋放必然導致成交量上漲。而事實也證明，這一輪大量成交背后，是中小戶型、低總價房屋的巨大功勞。

“需求的釋放，離不開開發(fā)商的割肉?！痹冷h鋼說。降價是最有效的促銷手段，而降價方式在2009年以后，和之前已經悄然不同。2008年下半年，北京樓市留給人們的深刻印象之一，恐怕要數眾多樓盤遮遮掩掩的降價方式，以及由此引發(fā)的早期業(yè)主維權大潮。例如沿海地產、遠洋地產采用過的買房送寶馬、抽簽決定折扣價格等方式；更多樓盤推出極少量的特價房，幻想以最小的成本來拉動人氣。事實證明，這些方法都失敗了，而最終有效的，是明確的降價。

在北京一家地產公司工作的小魏，4月初的購房，對她來說有些無奈。從去年10月就開始看房的她，看重的是地理位置，但四環(huán)左右的房價，并沒有給她驚喜?！胺空箷臅r候，本來期待會有便宜房子賣，結果這樣的房子基本上都在偏遠的昌平、順義等區(qū)域。”對市中心房屋降價，小魏不再抱有期待了，她早先看中東四環(huán)一個項目，3月的均價為1.7萬元/平方米，4月初這里推出了1.4萬元/平方米的特價房，她毅然出手了。

無錫的小王，也在最近購房。她購房的這一項目，去年11月開盤，均價7000多元/平方米，今年這里推出整整兩棟樓的特價房，價格約5000元/平方米?！爸灰^6000元/平方米我都不考慮?！贝蠓祪r的特價房，基本上已達到小王的心理預期，成交順理成章。

降價，成為上述兩位購房者出手的直接原因。

2009年3月，位于東四環(huán)的沿海地產項目美利山，將“9500元起價”的廣告掛滿大街小巷，這個項目在2008年的價格曾經是1.4萬元/平方米，如此明目張膽的降價，在2008年不可想象。

這并不是特例。開發(fā)商已經不在“降還是不降”這個問題上糾纏不清，新開盤項目調低定價、老盤新產品低價入市已是普遍現象。

“去年降價和促銷剛開始的時候，是局部的，促銷的房子也是一小部分，大家覺得會有更大的降幅。而現在的降價力度大、全面?！北本﹤I(yè)顧問副總經理常自力表示。他認為，目前的大量成交，主要是全面降價造成的。

成交量的持續(xù)爆發(fā)，對房地產市場意味著什么？

“看起來是一個月的成交量，實際上是一年半的需求?！苯鹂萍瘓F副總裁李戰(zhàn)洪認為，如果將這個量與整個2008年下降的成交量結合起來看，這并不是一個多么大的數字，4月的成交量，只能說是一個非常態(tài)的情況。

非常態(tài)背后

伴隨著成交量放大，對開發(fā)商“假按揭”制造樓市虛假成交的懷疑涌現，包括北京、深圳等地。假按揭的存在與否、數量多少難以考證。不過，個例可以說明一定問題。

3月份，深圳樓市成交量大漲，對“假按揭”的猜測，因為地產評論人士牛刀的一篇博客文章而變得沸沸揚揚。但隨后，深圳國土局予以澄清，其網站呈現一個人購買幾十套房子的信息，是由于登記方式的問題而導致，并不屬實。以此判斷假按揭存在，證據并不存在。

此外，被媒體引證最近出現假按揭的案例——近期一審判決的北京豪森公寓假按揭騙貸案，實際發(fā)生于2000年至2002年，2005年這一案件就已暴露。

“假按揭不能說沒有，一般而言比例會非常低。”虎杰投資顧問首席分析師張寅認為，假按揭導致成交量上漲的可能性并不存在。他表示，假按揭主要出現的時間是2000年至2002年，當時個人住房貸款出現不久，房子不好賣、銀行放貸壓力大、監(jiān)管不嚴等原因，導致了這一情況的出現。

“假按揭違規(guī)成本非常高?！睆堃f，一旦在此出問題，銀行授信就沒了，對于大開發(fā)商而言，他們手上還有別的房子、土地，造假風險太大，即使存在假按揭，中小開發(fā)商的可能性更大。而一線城市的房地產市場，基本由大開發(fā)商、上市公司占據。

不過，現在的成交情況正在發(fā)生一些新變化。

在北京樓市2008年最低迷的時候，無論是新房還是二手房市場，小戶型、低總價的產品，成為成交量的救命稻草。不過，4月份以來，它們的地位開始有細微的變化。

“在重慶、無錫，三居室的成交量在上升；以前賣不出去的200平方米的房子，現在也可以賣了?！崩顟?zhàn)洪說。以金科地產為例，之前小戶型占其總成交量的75%，現在這個比例下降到50%左右。

“以上海的情況來看，4月份可能有些過熱了?！睆堃f，依以往的經驗，目前上海可能有部分投資客進場，這是一個新的動向。

北京的工地上也在發(fā)生變化。北京一位施工單位的負責人表示，5月底至6月初，他們在北京的三個住宅項目將要開工，其中包括太陽星城在內，根據搜房網發(fā)布的統(tǒng)計信息，這個項目3月份的成交套數為全市第一。這位負責人表示，按原計劃，這三個工地本來春節(jié)前就應該開工的?！艾F在收工程款也好收一些了?！彼f。

3月、4月成交量醒目，對于其可持續(xù)性的質疑，目前依然普遍存在。

偉業(yè)顧問表示，隨著成交上漲，價格會企穩(wěn)，這種大量成交的情況不會持續(xù)到下半年。

張寅認為，這是此輪房地產調整周期的第一波反彈，主要特征為，由庫存的中小戶型銷售，來支撐絕大部分的銷售量?！斑@個過程，不可能一兩個月就結束，可能會持續(xù)2至3個季度?！睆堃硎?，樓市有沒有走向上升通道，成交量、銷售價格、投資客數量是幾個衡量的標準，而現在只是其中一個指標發(fā)生明顯變化，房地產市場的調整遠沒有結束。