張春光 王彩霞

隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期,地產(chǎn)界競爭也逐步規(guī)范化,幾年前房地產(chǎn)行業(yè)的低投入高利潤,刺激了近幾年房地產(chǎn)投資的加劇。為了保持國家經(jīng)濟平穩(wěn)健康地發(fā)展,國家于2008年相繼采取了一系列針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施,對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。席卷全球的金融危機也給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了較大的沖擊,又由于消費者的理性消費和持幣觀望,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從2007年末至今未走出低迷,房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代已經(jīng)結(jié)束,行業(yè)利潤已回歸正常的利潤水平,微利時代已經(jīng)到來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過科學的管理辦法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平,才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。本文講述房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本費用的控制,旨在為房地產(chǎn)企業(yè)降低成本提高效益提供參考。

一、對開發(fā)成本實行分階段控制

(一)開發(fā)前期成本的控制

1.土地征用及拆遷補償費用的控制。開發(fā)項目的選址直接決定著土地征用及拆遷補償費用的高低,在符合城市總體規(guī)劃的前提下,要重點考慮地理位置、交通狀況、可開發(fā)建設(shè)規(guī)模和消費群體等多方面因素。要熟知地政府對于支付拆遷補償?shù)恼?、法?guī)及相關(guān)規(guī)定,盡量爭取各種優(yōu)惠條件,得到政府的支持?？s短土地開發(fā)整理時間和項目開發(fā)周期,從而降低開發(fā)成本。

2.前期工程費用的控制。向政府部門交納的各種規(guī)費占有較大的比重,對于政策性收費的標準要有一個較好的把握,如果屬于政策優(yōu)惠標準之內(nèi)的項目,要盡最大努力爭取。交納的各種保證金到期要及時的予以索回。

(二)開發(fā)中期成本的控制

1.招標環(huán)節(jié)的控制。建設(shè)單位在取得土地的同時要組建強有力項目管理班子,對規(guī)劃設(shè)計、施工、配套設(shè)備和主要材料采取公開招標的方式來確定,選擇具備相應資質(zhì)且信譽好的單位參與項目建設(shè),既能體現(xiàn)公平競爭,又能降低施工成本和縮短工期。

2.規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的控制。規(guī)劃設(shè)計的好壞直接決定開發(fā)項目的成敗,這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門,制定詳細的設(shè)計要求,將項目設(shè)計理念和小區(qū)建設(shè)風格等交流給規(guī)劃設(shè)計部門,并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進行嚴格審核,對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標準、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。規(guī)避設(shè)計不合理,施工難度大、損失浪費現(xiàn)象的發(fā)生。目前設(shè)計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算,不利于設(shè)計單位加強成本控制意識,應在設(shè)計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額,并和設(shè)計費掛鉤,設(shè)計的方案盡可能減少設(shè)計變更帶來的工程造價的增加,項目完工按實際投資比照投資估價對設(shè)計單位進行獎勵(節(jié)約)和罰(超支)。

3.施工環(huán)節(jié)的控制。通過招標的方式選擇施工單位,在簽訂施工合同時工程總價款采用“一口價”和工程設(shè)計變更據(jù)實結(jié)算的決算方式。對于工程施工過程中用量大、價格差別大、對工程質(zhì)量起決定作用的材料(比如鋼材、塑鋼窗、理石、鋼扶手、外墻面磚、電梯),由房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)一對外進行招標采購,直接供給施工單位,這樣在降低成本的同時又對提高工程質(zhì)量有了保證。

(三)開發(fā)后期成本的控制

1.基礎(chǔ)設(shè)施的費用包括:道路、供水、供電、供熱、排污、照明、通訊等,在建設(shè)之前要做一個符合項目實際情況的預算,采用招標的方式確定各項基礎(chǔ)設(shè)施的施工單位。根據(jù)施工單位的先后順序進行合理安排。

2.公共配套設(shè)施的建設(shè),首先要考慮到該項目消費群體的要求,配套設(shè)施的檔次要根據(jù)該項目的市場定位來安排,還要密切關(guān)注項目周圍的配套情況,避免近距離雷同的配套設(shè)施建設(shè)。

二、對期間費用與相關(guān)稅費的控制

(一)管理費用的控制

管理費用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用,管理費用可分為變動費用和固定費用。在管理人員崗位的設(shè)置上應統(tǒng)籌兼顧,全面考慮,盡量精簡人員。重要工作崗位要充實人員,即能滿足企業(yè)發(fā)展的需要同時又能達到內(nèi)部控制的要求。年初對項目經(jīng)營各個部門制定管理費用支出限額,定期進行相應的考核,對于超支和節(jié)約的部分與部門的績效掛鉤,以調(diào)動管理人員節(jié)約費用的積極性與主動性。

(二)財務費用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目從運作至開發(fā)結(jié)束少則三年、多則三至五年,具有開發(fā)周期長、項目前期資金投入量大等特點,致使項目投入資金數(shù)額較大,必須借助多種融資渠道來滿足項目開發(fā)的需要。房地產(chǎn)的資金來源有:所有者投入的資本、從債權(quán)人借入的資金以及預收的客戶的房款等。借貸資金是項目建設(shè)資金最主要的來源,而且其所支付的資金成本是財務費用的主要構(gòu)成部分,對于此項費用的控制措施有:

1.借貸資金可以從銀行等金融機構(gòu)借入,也可以從一些融資機構(gòu)以及個人借得,雖然后者具有手續(xù)簡便、方便靈活的特點,但是往往利率較高,一般情況下不可取。而從銀行等金融機構(gòu)借入資金是企業(yè)所普遍采用的方式,國有商業(yè)銀行和地方性商業(yè)銀行在一些政策以及利率的執(zhí)行上有差別,需要對其有一個整體的把握,尤其受現(xiàn)在全球金融危機的影響,貸款的審核條件和發(fā)放流程將更加嚴格,選擇特定的銀行作為業(yè)務合作伙伴。

2.企業(yè)應該制作一個《項目進度資金需求計劃表》,根據(jù)項目進展過程中的資金需求量分批次地借入資金,杜絕引起一次性借入大量資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的,應以短期借款為主,借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款,如此周轉(zhuǎn)既可以提高企業(yè)在金融機構(gòu)的信譽度,又可增加以后的授信額度,還可以節(jié)省利息支出。

3.提高項目的銷售速度,加快資金回籠,采取優(yōu)惠政策鼓勵一次性付款。對于可辦理按揭貸款的項目,在 工程的進度達到辦理按揭貸款的條件時,及時予以辦理。這些資金的到位可以很大程度上緩解企業(yè)對貸款的需求,有效地降低借款利息的支出。

4.嚴格按照工程進度付款,對于施工單位的工程進度要加強督促并及時進行獎罰,縮短工程周期也就縮短了資金占用時間。

(三)銷售費用的控制

房地產(chǎn)行業(yè)的銷售費用在整個期間費用中占有較高的比重,高于其他行業(yè)。銷售費用由策劃費用和廣告費用以及銷售人員的工資等組成。

1.對于項目的策劃費用,有的企業(yè)由自己的策劃團隊,但是一般企業(yè)的做法是外包給專業(yè)的團隊,根據(jù)項目的市場定位,制定合理的銷售策略及時啟動預收方案;在廣告費用的控制上,不同的廣告方式有不同的效果并且費用也有較大的差別,在進行充分的比較和論證以后力求以最低的費用達到最佳的廣告效果。

2.實行銷售業(yè)績與工資相掛鉤的激勵制度來充分調(diào)動銷售人員的工作積極性。在銷售之前公司制定銷售指導價格,銷售人員根據(jù)客戶的不同性質(zhì)和要求采用靈活的銷售策略。

(四)稅費的控制

房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種較多、稅負率偏高是房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特征,稅務部門對房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況極為關(guān)注,并將其列入稅務檢查的重點,如何在這種嚴峻的形勢下合理規(guī)避稅收風險顯得尤為重要。

對各地稅務機關(guān)規(guī)定的不同稅收政策要充分掌握,同時還需掌握最新的國家稅收法律法規(guī),采用時間差異、地域差異、政策差異的方式進行稅務策劃。有條件的單位可以聘請稅務師事務所進行納稅籌劃的指導。另外,合理確定銷售價格,減少增值額對企業(yè)降低稅費成本具有積極意義?！?編輯/丹桔)