李鵬飛　宋　瑋

提要房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，占有相當(dāng)重要的地位。1990年國務(wù)院55號令對土地交易的法律承認(rèn)標(biāo)志著我國房地產(chǎn)商品化的開始，人們對房地產(chǎn)的消費(fèi)需求開始獲得了巨大的釋放，房地產(chǎn)市場得到了極大地發(fā)展。本文旨在分析安徽房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問題及對策。

關(guān)鍵詞：安徽房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；對策

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、安徽房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)大體上經(jīng)歷了三個(gè)階段：1990～1996年為第一個(gè)階段，這時(shí)的消費(fèi)者對房屋的要求不高，對商品質(zhì)量、市場需求不太看重，市場剛剛起步，總的來說是賣方市場；1996～2000年是第二個(gè)階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)才出現(xiàn)文化和產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)才真正產(chǎn)生；第三階段是2000年以后，中國的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，它要求企業(yè)更有實(shí)力，更要把物質(zhì)和精神做得扎實(shí)，資源更加整合。而這一階段，安徽房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)總量增加，商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，市場運(yùn)行正朝著宏觀調(diào)控的方向發(fā)展。

（一）安徽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。開發(fā)投資平穩(wěn)、較快增長，住宅投資居主導(dǎo)地位。2007年1～10月份全省完成房地產(chǎn)投資692.89億元，增長43.3%，比上年同期提高5個(gè)百分點(diǎn)，投資總量占全部投資的19.1%。從投資用途看，住宅投資居主導(dǎo)地位。1～10月份全省住宅完成投資518.95億元，增長41%，投資額占房地產(chǎn)投資的74.9%；辦公樓完成投資17.21億元，增長59.3%，占總額的2.5%，所占比重最低；商業(yè)營業(yè)用房投資81.59億元，增長34.9%，占11.8%；其他房地產(chǎn)完成投資75.14億元，增長70%，占總額的10.8%。施工竣工面積平穩(wěn)增加。1～10月份安徽房屋施工面積7，821.27萬平方米，同比增長30.3%，其中新開工2，854.63萬平方米，增長19%。住宅施工面積6，425.68萬平方米，增長31.1%，其中新開工2，381.28萬平方米，增長19.6%；辦公樓施工面積227.81萬平方米，增長42%，其中新開工78.58萬平方米，增長40.9%；商業(yè)用房施工面積882.58萬平方米，增長15.2%，其中新開工291.61萬平方米，增長4.5%。全省房屋竣工面積1，249.69萬平方米，同比增長13%。其中，住宅竣工面積1，095.92萬平方米，增長17.1%；辦公樓竣工面積27.46萬平方米，增長67.7%；商業(yè)用房竣工面積99.42萬平方米，下降11.7%。

（二）安徽房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

第一，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主體進(jìn)一步多元化。房地產(chǎn)開發(fā)已由單一的國有開發(fā)企業(yè)投資逐步向國有、民營、外商等多元投資來源發(fā)展，尤其沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的投資商以資金優(yōu)勢大舉西進(jìn)，對省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生較大壓力，同時(shí)房地產(chǎn)信貸門檻提高，對開發(fā)商自有資金擁有量要求提高。而消費(fèi)者業(yè)從較為單一走向多元化，住宅房、商業(yè)用房、工業(yè)用房等使得消費(fèi)者不僅僅是個(gè)人，還包括了企業(yè)等其他消費(fèi)主體。

第二，資金來源多元化。2007年1～10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源總額939.27億元，同比增長41.2%。從各項(xiàng)資金來源看，其他資金364.8億元，同比增長57%，其中個(gè)人按揭貸款105.2億元，增長91.8%；利用外資7.72億元，增長57.9%；自籌資金324.52億元，增長32.6%；國內(nèi)貸款95.5億元，增長31.4%。全省房地產(chǎn)開發(fā)到位資金明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額，資金到位總量比完成投資多246.38億元，資金到位率達(dá)135.6%，表明安徽房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措能力進(jìn)一步增強(qiáng)，為全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力保障。

第三，土地購置面積較快增長，土地開發(fā)進(jìn)度加快。自2007年6月份以來，安徽土地購置面積扭轉(zhuǎn)了同比下降的局面，增幅逐月提高，1～10月份全省累計(jì)購置土地面積達(dá)到1，410.37萬平方米，同比增長30.6%；完成土地開發(fā)投資45.85億元，增長57%，完成土地開發(fā)面積856.21萬平方米，增長35.2%。

二、安徽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題

（一）房地產(chǎn)市場秩序有待進(jìn)一步規(guī)范。當(dāng)前安徽房地產(chǎn)開發(fā)在嚴(yán)格遵守法規(guī)、政策上存在盲點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場秩序還存在不同程度的問題。有的開發(fā)商利用虛假廣告欺騙消費(fèi)者；有的開發(fā)商通過違規(guī)放號、雇人排隊(duì)等各種方式來制造樓盤供不應(yīng)求的假象，增加市場熱銷氣氛；有的消費(fèi)者利用各種方式大量套貸多處購房等等，這些都阻礙了公正、公平、透明的市場秩序的形成和完善，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（二）供需缺口呈進(jìn)一步加大之勢。按照人均住房面積、城鎮(zhèn)化率等指標(biāo)，考慮到安徽遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，可以確定“十一五”期間安徽商品房新增需求總量為18，000萬平方米；而根據(jù)1998年以來房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的勢態(tài)去推導(dǎo)，“十一五”期間安徽商品房竣工面積供給總量不足16，740萬平方米，即使商品房竣工總面積可以實(shí)現(xiàn)100%銷售，供給市場達(dá)到最大值，距離商品房需求市場的下限值仍然有1，260多萬平方米的供需缺口。雖然近年來安徽商品房的供給和需求市場規(guī)模成倍擴(kuò)大，但需求增長快于供給，造成供求結(jié)構(gòu)失衡。供求缺口呈進(jìn)一步加大的趨勢，進(jìn)一步推動(dòng)了商品房價(jià)格的上漲。

與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比，安徽經(jīng)濟(jì)增長速度雖然處于高位，勞動(dòng)者收入增長也較快，但由于基礎(chǔ)薄弱，城市化水平比較低，全省人均收入較低，廣大的消費(fèi)者尋求更大的居住空間還缺乏物質(zhì)基礎(chǔ)，目前尋求的目標(biāo)仍是基本的居住空間，所以安徽房地產(chǎn)需求在今后若干年中還將處于高位。

（三）住房結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化。隨著安徽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，盡管近年來商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)得到較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。2007年1～10月份，全省90平方米以下商品住宅投資額僅占全部商品住宅投資的21%，90平方米以下商品住宅新開工面積占全部商品住宅面積的18%。90平方米以下商品住宅供給緩慢，而城市化進(jìn)程加快，城市人口增加，對住房需求旺盛，二者形成較大反差，將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的程度。這不僅會(huì)弱化對商品房價(jià)格的抑制作用，而且會(huì)加重多數(shù)中低收入家庭的購房負(fù)擔(dān)。

三、安徽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策建議

雖然通過近些年的迅速發(fā)展，安徽房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，各方面建設(shè)已有所成就。但是，在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了很多新問題。如何加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)、規(guī)范和管理，主動(dòng)順應(yīng)宏觀調(diào)控，及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，研究和制定對策以解決發(fā)展過程中存在的問題，是保持安徽房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展的關(guān)鍵。

（一）應(yīng)根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)決貫徹節(jié)約使用土地資源的基本國策，嚴(yán)格執(zhí)行土地開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃，把握好土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)方式，提高土地的使用效率。切實(shí)增加有效供給，引導(dǎo)建立合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。認(rèn)真實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。通過建立合理的住房建設(shè)模式和產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，提供“面積不大功能全，造價(jià)不高品質(zhì)優(yōu)，占地不多環(huán)境美”的住宅，注重舊房的有機(jī)更新和節(jié)能改造。

（二）加快經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房制度建設(shè)。在加快經(jīng)濟(jì)適用房方面，首先應(yīng)完善政策措施，規(guī)范管理和建設(shè)行為。地方要明確城鎮(zhèn)低收入和住房困難家庭的劃分標(biāo)準(zhǔn)，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象。進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房申請、審核、公示制度，加大對銷售環(huán)節(jié)的管理，嚴(yán)肅查處開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)適用住房管理部門的違規(guī)行為；在加快廉租住房方面，要積極建立廉租住房制度，認(rèn)真落實(shí)廉租住房資金，并規(guī)范管理。

（三）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度、項(xiàng)目手冊制度、預(yù)售管理制度、竣工綜合驗(yàn)收制度、質(zhì)量責(zé)任制度等，建立完善房地產(chǎn)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。繼續(xù)開展房地產(chǎn)交易市場專項(xiàng)整治，堅(jiān)決查處違法違規(guī)開發(fā)與銷售、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告和違法中介等行為。建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場情況分析和監(jiān)測工作，通過定期和不定期的信息發(fā)布，采取綜合措施，調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，形成適合本地區(qū)居民改善住房條件的合理價(jià)格，使住房銷售價(jià)格和租金水平與多數(shù)家庭的支付能力基本適應(yīng)，保證安徽房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展。

（四）大力發(fā)展節(jié)能省地型建筑。加快高耗能建材的淘汰步伐，重視節(jié)能建材的研發(fā)與推廣，在全省制定節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化的研究，結(jié)合地域特征，全面推廣低耗高效的商品房，走可持續(xù)發(fā)展之路。

（五）綜合運(yùn)用規(guī)劃、土地、信貸、稅收等調(diào)控手段。充分發(fā)揮地方政府的作用，積極調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的積極性，保障房地產(chǎn)市場供給與需求的總體平衡，提高房地產(chǎn)業(yè)對城鎮(zhèn)化建設(shè)和工業(yè)化建設(shè)的貢獻(xiàn)程度；積極研究符合地域特點(diǎn)的、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的制度，走制度創(chuàng)新之路，保障城鎮(zhèn)居民的基本住房需求，打擊購房投機(jī)行為等。只有堅(jiān)持國家的宏觀調(diào)控政策為導(dǎo)向，安徽的房地產(chǎn)業(yè)才能更快、更好地發(fā)展。

（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院）

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