張德明　蘇美耀

【摘 要】寧波市鄞州區(qū)人才公寓項(xiàng)目是政府確定的實(shí)事工程與重點(diǎn)工程，怎樣在政府工程高檔次、高品位與成本控制之間尋找平衡點(diǎn)，是政府工程建設(shè)者應(yīng)必須重視的課題。本文通過一具體實(shí)例的運(yùn)作，為有關(guān)工程建設(shè)者提供一些有益的參考與借鑒。

【關(guān)鍵詞】政府工程；成本測算；銷售回收；投資費(fèi)用；設(shè)計優(yōu)化；效果與效益

The design that is in the talented person apartment construction is excellent to turn

Zhang De-ming，Su Mei-yao

【Abstract】Ninbo Yinzhou area talented person apartment item is a government assurance of real fact engineering and point engineering，how look for a balance point between the government engineering upscale time，Gao personal status and the cost control，is the government engineering constructor should have to value of topic.This text pass a concrete solid example of operation，for relevant the engineering constructor provide some beneficial reference with draw lessons from.

【Key words】The engineering of the government；The cost measure to calculate；Sale recovery；Investment expenses；The design is excellent to turn；Effect and performance

1.人才公寓項(xiàng)目工程概況

寧波市鄞州區(qū)人才公寓項(xiàng)目是鄞州區(qū)人民政府為推進(jìn)“科技強(qiáng)區(qū)”戰(zhàn)略，吸引科技人才，進(jìn)一步發(fā)展作為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣區(qū)市鄞州區(qū)的經(jīng)濟(jì)而作出的重大戰(zhàn)略舉措。

在2007年初的人大、政協(xié)兩會上，人才公寓項(xiàng)目建設(shè)被列入政府工作報告中的實(shí)事工程與重點(diǎn)工程，并作為2007、2008二年重點(diǎn)推進(jìn)的項(xiàng)目。

人才公寓項(xiàng)目經(jīng)過科學(xué)的論證，最后選址環(huán)境優(yōu)美的寧波南部高教園區(qū)諾丁漢大學(xué)的北側(cè)。三家設(shè)計單位進(jìn)行了方案設(shè)計，2007年5月經(jīng)評審，DC國際建筑師事務(wù)所設(shè)計的方案為最終中標(biāo)方案。2007年8月通過擴(kuò)初會審，2007年11月完成施工圖設(shè)計，2008年1月完成施工招標(biāo)工作，2008年3月1日正式開工建設(shè)。

2.人才公寓項(xiàng)目原設(shè)計方案與成本測算

人才公寓項(xiàng)目用地面積33375平方米(約50畝)，總建筑面積111243平方米。其中地下室面積約24000平方米(一層半地下室)，地上建筑面積約87200平方米(地上由二棟三十一層公寓2號3號樓、一棟L形十六層公寓1號樓與一棟二層俱樂部組成)。地下室設(shè)置約480只車位，地上設(shè)置約70只車位。由于設(shè)計師對人才公寓項(xiàng)目作前期調(diào)研后的個性化與品味化設(shè)計，人才公寓項(xiàng)目可售住宅面積只有約76800平方米(有962戶公寓與14間青年旅館客房)，可售商業(yè)用房面積只有約1100平方米，而不可售的休閑平臺面積約有3700平方米、架空層灰空間面積約有1900平方米，青年俱樂部面積約有2400平方米。人才公寓項(xiàng)目呈現(xiàn)設(shè)計檔次較高，可售面積較少的特點(diǎn)。(見圖1：總平面圖與圖2：鳥瞰圖)

圖1 總平面圖

人才公寓項(xiàng)目為精裝修樓盤，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為中檔(造價800元/平方米)。由于是政府實(shí)事工程，土地價格較為便宜，僅為50萬元/每畝(同類地段市場價格約250～300萬元/每畝)。經(jīng)成本測算，包括土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、財務(wù)費(fèi)用、營銷費(fèi)用等所有成本，人才公寓項(xiàng)目總投資約需5.6億元。

圖2 鳥瞰圖

2007年中下半年及2008年初，寧波市的房地產(chǎn)形勢與全國各地一樣呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，人才公寓同類地段的精裝公寓市場銷售價格達(dá)到均價約1.2萬元/每平米。人才公寓作為為企業(yè)分擔(dān)引進(jìn)人才的成本、給重點(diǎn)骨干企業(yè)以福利支持的實(shí)事工程，政府承諾以遠(yuǎn)低于市場的成本價格出售給符合條件的企業(yè)，政府在人才公寓項(xiàng)目上不賺一分錢。根據(jù)測算，人才公寓銷售均價7000元/每平米，即可收回成本(遠(yuǎn)低于市場均價1.2萬元/每平米)。所以人才公寓項(xiàng)目建設(shè)決策者在設(shè)計階段側(cè)重于樓盤的檔次與政府的形象，而對較低的得房率不敏感、不重視。然而天有不測風(fēng)云，2008年開始房地產(chǎn)形勢漸趨蕭條，再加下半年暴發(fā)的世界金融危機(jī)雪上加霜，寧波市的房地產(chǎn)形勢與全國各地一樣一片慘淡，量縮價跌。2008年9月同類地段的精裝公寓市場銷售價格跌至均價約8500元/每平米，人才公寓預(yù)計2008年底完成地下室工程，2009年初領(lǐng)取預(yù)售許可證，并開始銷售。

3.人才公寓項(xiàng)目設(shè)計優(yōu)化思路與方案

2008年下半年，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，為了讓購房企業(yè)真真得到實(shí)惠，區(qū)政府作出決策：一是公寓銷售均價不能突破6500元/每平米；二是銷售總額回收必須與總投資成本持平，不能虧損。

按區(qū)政府確定的公寓最高限價6500元/每平米，地下車位5萬元/每只，商鋪與俱樂部只租不售以成本價列入銷售額，人才公寓滿打滿算只能回收銷售額約5.4億元。而總投資成本依然約需5.6億，存在約2000萬元的虧空。面對如此的困難，筆者作為人才公寓項(xiàng)目的建設(shè)者，認(rèn)為一個項(xiàng)目的投資控制，必須“開源節(jié)流”。何為“開源”?就是從項(xiàng)目本身入手挖掘潛力，創(chuàng)造效益；何為“節(jié)流”?就是項(xiàng)目該花的錢必須精打細(xì)算地花，項(xiàng)目不該花的錢一分也不能花。

針對人才公寓項(xiàng)目的建筑設(shè)計圖，筆者進(jìn)行了深入的研究。在不影響樓盤的檔次與品味、不影響外立面風(fēng)格與形態(tài)的前提下，通過與設(shè)計師及規(guī)劃行政部門的溝通與協(xié)調(diào)，取得了他們的協(xié)助與支持。以下為具體優(yōu)化內(nèi)容：

3.1 地下室部分。地下室地坪標(biāo)高-6.00米，除設(shè)置必要的設(shè)備用房外，均為汽車停車位(人才公寓項(xiàng)目未考慮人防工程)。1號樓中1-A樓與1-B樓各有二只交通核心筒，其中一只作為主要入口，在地上一層設(shè)置有過渡空間與大門廳；另一只作為次要入口，從室外通過走道直接進(jìn)入交通核心筒。而1-C樓雖也有二只交通核心筒，但設(shè)計師給二只交通核心筒均設(shè)置有過渡空間與大門廳，在青年俱樂部下沉廣場(標(biāo)高-2.40米)再通過踏步下地下室(標(biāo)高-4.80米)，具體位置見圖3：原地下室平面圖19～22軸之R～X軸。地下室地坪標(biāo)高-6.00米，而此塊區(qū)域標(biāo)高-4.80米，設(shè)計采用梁板結(jié)構(gòu)架空1.20米高，這樣既浪費(fèi)造價，又造成22～23軸之R～X軸區(qū)域約300平米成為死角，無法利用。經(jīng)設(shè)計優(yōu)化，保留19～22軸之V～W軸過渡空間與大門廳，其他區(qū)域標(biāo)高均降至-6.00米，通過合理的交通組織，可新增停車位16只。(見圖4：優(yōu)化后地下室平面圖)