金　偉

導(dǎo)言

剛剛過去的2008年是稅制改革的重要一年，在2008年的兩會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人勾畫了2008年稅制改革的基本圖譜，其中涉及在2008年已經(jīng)完成的上調(diào)個(gè)人所得稅的起征點(diǎn)，企業(yè)所得稅的兩法合并，以及增值稅轉(zhuǎn)型和燃油稅的開征等等，也涉及到了還沒有完成的物業(yè)稅的調(diào)整，在諸多稅制改革政策相繼出臺(tái)的前提下，獨(dú)有物業(yè)稅遲遲沒有開征。關(guān)于物業(yè)稅的開征，其實(shí)早在2003年底，十六屆三中全會(huì)就明確提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)?！睍r(shí)至今日，5年多的時(shí)間已經(jīng)過去，物業(yè)稅仍未開征，業(yè)界關(guān)于物業(yè)稅的討論日益激烈。近來我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格有所回落, 但為了實(shí)現(xiàn)理性價(jià)格, 使得群眾買房難的問題得以解決,針對(duì)這一考慮和現(xiàn)實(shí)存在的地方財(cái)政收入的緊缺等問題, 有一部分人認(rèn)為在短期內(nèi)直接把物業(yè)稅用來解決這兩個(gè)問題是可行的必要的；但也有人認(rèn)為由于近來房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷以及相關(guān)條件尚不成熟，在短期內(nèi)還不可能開征物業(yè)稅。面對(duì)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的爭(zhēng)論，我們不禁要問，物業(yè)稅的開征究竟應(yīng)不應(yīng)該？開征物業(yè)稅有什么重要的意義？我國(guó)開征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)還有沒有成熟以及征收物業(yè)稅的前景又如何？本文將試圖回答這些問題。

一、我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性

據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2008年5月15日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，2008年4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.1%，漲幅比3月低0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。2007年，全國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了飛速上漲期，有的城市如武漢住宅價(jià)格增幅達(dá)到21%。高速上漲的房?jī)r(jià)使得中低薪者叫苦不迭、對(duì)購(gòu)買住房望洋興嘆。但自2007年底以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷，房地產(chǎn)新開工面積和投資增速出現(xiàn)下滑，商品房空置面積增加。2008年9、10月全面爆發(fā)的新一輪華爾街金融危機(jī)，復(fù)如一頭悶棒打個(gè)正著，讓我們這個(gè)經(jīng)歷過短暫虛假繁榮的市場(chǎng)在疲軟過程中進(jìn)一步急劇衰退。2008年前11個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降8.3%；12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.4%，環(huán)比下降0.5%；截至12月末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%，增幅比1-11月提高6.5個(gè)百分點(diǎn)。2008 年留給房產(chǎn)開發(fā)商的是徹骨的寒流與難言的劇痛。這兩種看似相反的現(xiàn)象，其產(chǎn)生的根源卻是一樣的，即我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還很不健全。而開征物業(yè)稅對(duì)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展有著重要的意義，其實(shí)，開征物業(yè)稅的意義還不僅在于此，歸納起來，有如下幾個(gè)方面。

（一）開征物業(yè)稅可以改變我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制不統(tǒng)一、且稅費(fèi)項(xiàng)目繁多的現(xiàn)狀，起到“正稅、明租、清費(fèi)”的作用

目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅的征收情況比較混亂。一方面，內(nèi)、外兩套稅制,有失公平合理。在我國(guó)外資企業(yè)和外籍個(gè)人適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人適用《房產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，也不符合國(guó)民待遇原則。另一方面，稅費(fèi)項(xiàng)目繁多且負(fù)擔(dān)偏重，我國(guó)的房地產(chǎn)稅還有在房地產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，具體包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、契稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等。不僅有稅，同時(shí)有費(fèi)，主要是房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營(yíng)、交易、過戶及日常管理環(huán)節(jié)收取的多種費(fèi)用。存在著稅費(fèi)混雜、以費(fèi)擠稅、以費(fèi)代稅甚至費(fèi)大于稅和稅費(fèi)交叉重疊、多頭管理、結(jié)構(gòu)不合理、管理缺位等諸多問題。

所以，房地產(chǎn)稅收政策應(yīng)該改革，要統(tǒng)一內(nèi)外稅制，要“明租、正稅、清費(fèi)”，取消稅外加費(fèi)，所有該交的都規(guī)規(guī)矩矩納入正稅，而所有這些都期望于物業(yè)稅的開征。

（二）開征物業(yè)稅可以解除現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系中“重流輕存”的弊端，有利于優(yōu)化資源配置

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過重，而在保有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，主要表現(xiàn)在:在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，有契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、所得稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅種。而在房地產(chǎn)保有階段，只有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅，稅負(fù)低，且免稅范圍大。這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行，導(dǎo)致了在一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入的同時(shí)，有大量急需住房，但因成本太高而買不起房的人并存的現(xiàn)象。

而開征物業(yè)稅是將房地產(chǎn)所有稅費(fèi)一次性預(yù)交變?yōu)榉制诶U納，可以降低房屋成本，降低中低薪者的購(gòu)房門檻。另一方面，由于物業(yè)稅會(huì)帶來“購(gòu)房容易養(yǎng)房難”的情況，使房產(chǎn)擁有的稅負(fù)增加，手頭有多套房屋的人會(huì)因養(yǎng)房費(fèi)用的增加而拋房，促進(jìn)房屋資源的再分配，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”，盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。

（三）開征物業(yè)稅可以緩解我國(guó)地方政府稅源不足的狀況，有利于深化我國(guó)財(cái)政制度改革,形成良性循環(huán)

我國(guó)在1994年實(shí)行分稅制后，中央將增值稅、消費(fèi)稅、關(guān)稅等數(shù)額大、增長(zhǎng)穩(wěn)定的稅種劃為中央稅或中央與地方共享稅，將一些零散、小稅種劃為地方固定收入。這樣，地方財(cái)力勢(shì)必削弱。而與世界的大多數(shù)國(guó)家相比，我國(guó)省以下的地方政府卻承擔(dān)著更多的財(cái)政支出責(zé)任，我國(guó)近65%的財(cái)政支出集中在省以下的地方政府。這種財(cái)權(quán)與事權(quán)的不對(duì)稱加大了地方政府的“道德風(fēng)險(xiǎn)”。

地方政府缺少穩(wěn)定大宗的稅源，若能逐漸把不動(dòng)產(chǎn)稅調(diào)整為統(tǒng)一的物業(yè)稅來征收，同時(shí)考慮不同地段的因素并幾年一次重評(píng)稅基，不動(dòng)產(chǎn)稅就會(huì)逐漸隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而成為地方政府的一個(gè)支柱性的重要稅源。面積和造價(jià)差不多的一處不動(dòng)產(chǎn)，坐落于繁華的鬧市區(qū)或坐落于邊遠(yuǎn)的郊區(qū)，在稅基的體現(xiàn)上可以相差幾倍、十幾倍，甚至幾十倍、上百倍，這樣也能激勵(lì)地方政府優(yōu)化投資環(huán)境，提升轄區(qū)內(nèi)的繁榮程度，令房地產(chǎn)不斷升值，同時(shí)也擴(kuò)大自己的稅源，從而形成良性循環(huán)。

（四）開征物業(yè)稅可以體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅的稅制精神，有利于調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距

現(xiàn)代稅收制度的精神是“多收益者多納稅”，按照過去土地批租的方式，對(duì)于物產(chǎn)增值的部分發(fā)展商或小業(yè)主得到了更多的利益，而房產(chǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任則由政府所承擔(dān)。由于沒有稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，政府無法參與增值價(jià)值的再分配，使得財(cái)富流向物產(chǎn)保有者，物產(chǎn)升值越多的業(yè)主受到的保護(hù)越多，導(dǎo)致了炒樓盛行，貧富差距拉大。

開征物業(yè)稅后，房產(chǎn)價(jià)格趨于下降，有利于解決中低收入階層的基本住房需求；同時(shí)，房產(chǎn)持有成本增加，持有房產(chǎn)越多的人應(yīng)負(fù)擔(dān)越多的物業(yè)稅，這會(huì)在一定程度上抑制買房投資的行為，進(jìn)而縮小貧富差距。當(dāng)然，這要依靠合理設(shè)計(jì)物業(yè)稅制，如納稅人、課稅對(duì)象、稅率等方面的具體規(guī)定，使其共同作用，調(diào)節(jié)國(guó)民收入的再分配，以調(diào)整貧富差異。

（五）開征物業(yè)稅可以改變地方政府“寅吃卯糧”的不正常局面，有利于實(shí)現(xiàn)地方政府財(cái)源可持續(xù)的發(fā)展

土地批租制給各級(jí)地方政府帶來了一塊豐厚的財(cái)源，不過，這種做法實(shí)際上是將其后40至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在預(yù)支后屆政府的資金，其必然的后果是對(duì)土地的濫用，不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)稅一旦開征，以往在房?jī)r(jià)當(dāng)中一次性繳納的稅費(fèi)包括地價(jià)，將按年收取，不論是哪屆政府出讓的土地使用權(quán)，把開發(fā)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費(fèi)在一定期限內(nèi)分?jǐn)?，均衡了政府的長(zhǎng)期財(cái)政收入，政府的賣地積極性會(huì)受到抑制，從而改變目前“寅吃卯糧”的不正常局面。

此外，在化一次性財(cái)政收入為今后數(shù)十年的穩(wěn)定收入之外，政府還可分享房地產(chǎn)的增值保值。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值還會(huì)隨著房產(chǎn)的升值而提高，從而實(shí)現(xiàn)地方政府財(cái)源可持續(xù)的發(fā)展。

二、開征物業(yè)稅可能性（可行性分析）

（一）開征物業(yè)稅的背景條件

我國(guó)住房制度的改革日益完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)己初具規(guī)模，我國(guó)開征物業(yè)稅的呼聲也越來越高。但開征物業(yè)稅和開征其他稅種一樣，需要具備一定的條件。筆者認(rèn)為，我國(guó)開征物業(yè)稅的基本條件包括如下。

1．開征物業(yè)稅需要具有充足的稅源

物業(yè)稅和其他稅種一樣，開征的基本條件是有足夠的稅源。國(guó)家征稅雖然不會(huì)通過法律規(guī)定稅款的經(jīng)濟(jì)來源，但必須充分考慮稅源，沒有稅源就無從征收。物業(yè)稅以不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象，其稅源的大小主要看不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量或價(jià)值的多少。開征物業(yè)稅的前提是不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量或價(jià)值達(dá)到了一定的規(guī)模，同時(shí)，人們占有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)具有普遍性。

2．開征物業(yè)稅需要具有規(guī)范的房地產(chǎn)收費(fèi)制度

開征物業(yè)稅，特別是要保證稅款的及時(shí)、足額征收，必須對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)收費(fèi)進(jìn)行全面的清理，規(guī)范各種費(fèi)的征收，防止以費(fèi)擠稅。我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)收費(fèi)不僅項(xiàng)目多、數(shù)額大，而且征收亂。從土地開發(fā)到房屋建造和房產(chǎn)銷售，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都有許多收費(fèi)，甚至造成費(fèi)擠稅。因此，要開征物業(yè)稅，必須對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)收費(fèi)進(jìn)行全面的清理，規(guī)范各種費(fèi)的征收。堅(jiān)決取消不合理的收費(fèi)、亂收費(fèi)；對(duì)某些具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)，實(shí)行費(fèi)改稅；對(duì)確需保留的收費(fèi)項(xiàng)目，應(yīng)通過法律法規(guī)加以規(guī)定，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)期限和收費(fèi)用途，并嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理。

只有規(guī)范收費(fèi)，才能防止費(fèi)擠稅，穩(wěn)定物業(yè)稅的稅基，保證物業(yè)稅的收入。

3．開征物業(yè)稅需要具有健全、規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度

我國(guó)設(shè)想開征的物業(yè)稅，是以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值將隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而不斷變動(dòng)，因此，以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)確定計(jì)稅依據(jù)比較科學(xué)。按照國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)稅的物業(yè)需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅?？梢姡ㄆ谠u(píng)估的結(jié)果將會(huì)直接影響稅收的高低。但要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值做出科學(xué)評(píng)估，必須建立科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估制度，必須有健全的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，必須配備高素質(zhì)的評(píng)估人員，必須采用現(xiàn)代化的評(píng)估手段。只有這樣，物業(yè)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù)，才能有效發(fā)揮物業(yè)稅的職能作用。

4．開征物業(yè)稅需要具有適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅法律法規(guī)

開征物業(yè)稅，首先，必須制定適合我國(guó)國(guó)情的稅收法律法規(guī)。要使物業(yè)稅有法可依，需要在立法過程中廣泛調(diào)查和反復(fù)論證，充分征求社會(huì)各界的意見，增大立法的透明度，這樣制定的稅法才能適應(yīng)我國(guó)的實(shí)際，才能在實(shí)踐中得到有效執(zhí)行。其次，開征物業(yè)稅還必須有明晰的產(chǎn)權(quán)制度。物業(yè)稅，它是一種財(cái)產(chǎn)稅，要求產(chǎn)權(quán)清晰。因此，開征物業(yè)稅必須要有法律明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)的歸屬關(guān)系，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)建立嚴(yán)格的登記制度。

5．開征物業(yè)稅需要具有完善的稅收征管體系和配套措施

十六屆三中全會(huì)明確提出:“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。從這一思路來看，如果不考慮免稅的話，物業(yè)稅將涉及所有城鎮(zhèn)居民。物業(yè)稅的征收范圍大于個(gè)人所得稅，所以征收的難度也要大于個(gè)人所得稅，征收的辦法也不同于其它各稅種。因此，原有的征管體系不能適應(yīng)征收物業(yè)稅的需求，應(yīng)建立適應(yīng)物業(yè)稅的征管體系、征收隊(duì)伍。與之相配套的其他行政、金融機(jī)構(gòu)等也要建立相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，要形成一個(gè)有效的征收管理網(wǎng)絡(luò)。另外要估計(jì)征收成本，考慮稅負(fù)能力，以保證物業(yè)稅征收有效益、有效率。

就我國(guó)目前的狀況而言，筆者認(rèn)為，有些條件是具備的，有些條件還不夠充分。比如我國(guó)的房屋等不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量現(xiàn)己達(dá)到一定的規(guī)模，為開征物業(yè)稅提供了充沛的稅源；房地產(chǎn)的稅費(fèi)征收在逐漸清理，逐步規(guī)范；我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估制度也在不斷健全，評(píng)估機(jī)構(gòu)在不斷壯大，評(píng)估人員在不斷增加，素質(zhì)不斷提高；物業(yè)稅的法律法規(guī)己進(jìn)入調(diào)查、論證階段，開征物業(yè)稅的宣傳工作也在逐步進(jìn)行；同時(shí)，我國(guó)積累了開征房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)。這些都為開征物業(yè)稅創(chuàng)造了條件。但也應(yīng)當(dāng)看到物業(yè)稅的開征還有許多工作要做，目前，有些不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還沒有完全理順，評(píng)估制度和評(píng)估機(jī)構(gòu)還不夠健全，評(píng)估人員的素質(zhì)還有待提高，對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)還有待規(guī)范，立法的論證還不夠成熟等等。

（二）開征物業(yè)稅有待于解決的問題

由于物業(yè)稅對(duì)于我國(guó)人民來說是一個(gè)從國(guó)外引進(jìn)的新稅種，關(guān)系到人們的切身利益，它的開征還缺乏相應(yīng)的社會(huì)基礎(chǔ)和理論準(zhǔn)備，在筆者看來，目前要征收物業(yè)稅，還存在以下幾個(gè)方面的問題需要解決。

1．土地權(quán)屬問題難以解決，土地批租制度不適宜物業(yè)稅的開征

物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是對(duì)物業(yè)的所有者征收的稅。在西方國(guó)家，房屋是完全私有化的，物業(yè)稅的征收實(shí)際上是對(duì)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)征稅，這其中包括很重要的因素—土地。而在我國(guó)，目前實(shí)行的是“批租制”。所謂“批租制”，是指在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，按土地的不同用途，批租期限40-70年不等，規(guī)定使用地者可以向政府購(gòu)買一定期限的土地使用權(quán)，而其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。這就是說，在我國(guó)，購(gòu)房者實(shí)際上只購(gòu)得了房屋的所有權(quán)和一定時(shí)間段內(nèi)的土地使用權(quán)，并未取得土地的所有權(quán)。在這種情況下，國(guó)家對(duì)購(gòu)房者使用的土地征收物業(yè)稅顯然是不合常理的。而如果不對(duì)土地征稅，僅對(duì)土地上的房屋征稅也存在著難題，因?yàn)榉课荼旧淼膬r(jià)值是逐年遞減的，即使是新建的房屋其價(jià)格相對(duì)于其所占土地來說也不大，對(duì)一項(xiàng)不值錢的財(cái)產(chǎn)征很多稅顯然是不合理的。另外，這樣征稅的操作難度也非常大。由此可見，在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的情況下，如何實(shí)現(xiàn)從土地批租制向物業(yè)稅模式的轉(zhuǎn)變是一個(gè)有待解決的難題。

2．產(chǎn)權(quán)不明也成為開征物業(yè)稅的一大障礙

開征物業(yè)稅要求土地房屋的產(chǎn)權(quán)非常清晰。但在目前，我國(guó)有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房，產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況非常嚴(yán)重。在我國(guó)有很多政府、企業(yè)、事業(yè)單位的用房是公房，使用者往往只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)。物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，應(yīng)是向房屋的所有權(quán)人征收，而非向使用人征收。在實(shí)際征管過程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難較大，相當(dāng)一部分是使用人在繳納。而物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收，但在目前的情況下，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系還有相當(dāng)大的困難。如果向國(guó)家所有的房屋征稅，等于國(guó)家向自己的財(cái)產(chǎn)征稅，沒有多大意義。

3．征收和管理操作難度大

首先計(jì)稅的依據(jù)難以確定。西方發(fā)達(dá)國(guó)家一般都以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。但房地產(chǎn)價(jià)值的確定涉及房地產(chǎn)的位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、新舊程度等方方面面，工作量非常大。就我國(guó)目前的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)量和質(zhì)量來看，很難保質(zhì)保量地完成對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)年度價(jià)值的評(píng)估工作。為此，有人提出按房屋建筑面積征收。這種方法雖然簡(jiǎn)便易行且具有很強(qiáng)的可操作性，但它有悖于稅收的公平性。根據(jù)稅收負(fù)擔(dān)能力的原則，高收入者應(yīng)多繳稅，低收入者可少繳稅甚至免稅?？梢姡捶康禺a(chǎn)年度價(jià)值征收物業(yè)稅雖然公平合理，但實(shí)際操作的難度較大；而按房地產(chǎn)面積征收物業(yè)稅雖然簡(jiǎn)便易行，但又缺乏公平性和合理性，這是一個(gè)兩難的抉擇。開征物業(yè)稅，就必然要對(duì)現(xiàn)有的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果作為物業(yè)稅征收的課稅依據(jù)，其評(píng)估是否準(zhǔn)確，將直接決定著我國(guó)物業(yè)稅開征后的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍的技術(shù)力量薄弱，很難在全國(guó)范圍內(nèi)去公正、合理地確定評(píng)估價(jià)格，也會(huì)成為推行物業(yè)稅的技術(shù)障礙。

4．舊房的重復(fù)征稅問題

因?yàn)橥恋亍芭庵啤敝两窦簩?shí)行了20多年，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)己經(jīng)一次性交納了多年的土地稅費(fèi)，并且己經(jīng)納入財(cái)政。而物業(yè)稅一旦開征，對(duì)所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著重復(fù)計(jì)征，會(huì)令大量的已購(gòu)房者承受額外的稅收負(fù)擔(dān)。如果對(duì)于舊房實(shí)行免稅，將有可能導(dǎo)致一些新房的偷稅漏稅問題，給稅收的監(jiān)管工作帶來很多困難。因此，如何解決舊房的征稅問題也是應(yīng)該慎重考慮的。另外，物業(yè)稅的改革還面臨不同房產(chǎn)如何計(jì)稅問題。我國(guó)住房類型多樣化，有商品房、公產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居房等。對(duì)于不同房產(chǎn)的稅制，也是物業(yè)稅改革中一個(gè)不容回避的問題。

綜上所述，筆者認(rèn)為我國(guó)物業(yè)稅改革已成趨勢(shì)，但改革仍面臨艱難選擇，我們必須正視現(xiàn)實(shí)，破解難題，精心設(shè)計(jì)，才能逾越障礙，順利推行。

三、開征物業(yè)稅的前景分析

自2003年中國(guó)政府在十六屆三中全會(huì)首次提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)”以來，許多官員、專家都對(duì)物業(yè)稅的征收前景發(fā)表了一些看法。2005年12月，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川表示，我國(guó)將在適當(dāng)時(shí)機(jī)試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅，屆時(shí)將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)稅，相應(yīng)取消其它與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。2006年6月，財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉指出，目前開征物業(yè)稅并不容易，改革房地產(chǎn)稅收還需要做很多工作。2007年11月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)謝伏瞻針對(duì)我國(guó)何時(shí)開征物業(yè)稅的問題指出物業(yè)稅未來四五年內(nèi)有可能在一些地方真正試點(diǎn)推開。2008年3月，北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(zhǎng)春近日在“改變城市的力量”中國(guó)地產(chǎn)峰會(huì)上表示物業(yè)稅可能2008年試點(diǎn)，并且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。如今，物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)在北京、深圳、重慶等幾個(gè)城市試點(diǎn)，雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)，為物業(yè)稅的開征做好前期準(zhǔn)備工作。由此可見，物業(yè)稅的改革已劍在弦上，蓄勢(shì)待發(fā)。

不過，筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的開征雖然好處多多，但目前在我國(guó)征收還有很大難度。物業(yè)稅的開征并不是簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革，而是涉及到土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面的一場(chǎng)深刻的變革，從“空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)為“實(shí)轉(zhuǎn)”還存在一些有待解決的問題，筆者認(rèn)為要開征物業(yè)稅，至少還需要2-3年時(shí)間。這主要因?yàn)?，一是我?guó)物業(yè)稅的課稅理論和稅制設(shè)計(jì)準(zhǔn)備上尚存欠缺和不足，二是任何稅制的建立必須經(jīng)過立法程序，這過程需要的時(shí)間較長(zhǎng)。國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示“開征物業(yè)稅政策性比較強(qiáng)，而我國(guó)地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，因此要在立法前進(jìn)行更多的研究，從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備?！睋?jù)此可以看出，物業(yè)稅在推行之前，政府必須做好改革土地所有制度、清理房地產(chǎn)稅費(fèi)、確定調(diào)整稅種的主體等前期準(zhǔn)備工作。做好前期準(zhǔn)備，對(duì)開征物業(yè)稅是十分重要的，沒有前期準(zhǔn)備，沒有理順各種關(guān)系，就開征物業(yè)稅是不現(xiàn)實(shí)的，也是沒有根基的。雖然開征物業(yè)稅勢(shì)在必行，但在相關(guān)政策性和技術(shù)性問題沒有很好的解決前，物業(yè)稅不宜開征。從試點(diǎn)到全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施，物業(yè)稅真正面向普通市民，可能還有相當(dāng)長(zhǎng)的路要走。

參考文獻(xiàn)：

[1]張青.物業(yè)稅研究[M].中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社.2006.

[2]北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心宏觀組.中國(guó)物業(yè)稅研究理論、政策與可行性[M]. 北京大學(xué)出版社.2007.

[3]胡孝倫.對(duì)開征物業(yè)稅幾個(gè)問題的探析[J].揚(yáng)州大學(xué)稅務(wù)學(xué)院學(xué)報(bào).9(2). 2004,6.

[4]田芳.關(guān)于開征物業(yè)稅的研究[J].蘇州大學(xué)碩士學(xué)位論文.2006,4.

[5]田小燕.我國(guó)開征物業(yè)稅的條件及實(shí)施時(shí)機(jī)分析[J].北京交通大學(xué)碩士學(xué)位論文.2008,6.

[6]劉鑫.我國(guó)開征物業(yè)稅相關(guān)問題研究[J].安徽大學(xué)碩士學(xué)位論文.2007,4.

[7]章柳.我國(guó)開征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)選擇[J].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文.2004,11.

[8]張悠林.物業(yè)稅開征的理論依據(jù)與稅制要素的探討[J].浙江大學(xué)碩士學(xué)位論文[J].2005,10.

（作者單位：安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）