李　楠

[摘 要]本文通過一則夫妻房產(chǎn)案例，分析、論述和探討了在司法實踐中善意判斷所涉及的諸多問題。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn) 司法解釋 善意判斷

作者簡介：李楠，女，中國人民大學(xué) 06級本科三班，學(xué)生。

某夫妻結(jié)婚以后購買一棟房子，登記在男方名下。按照婚姻法規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間購置的房產(chǎn)屬于夫妻共同所有，但男方未經(jīng)女方同意，擅自將房子賣給了第三人。第三人與男方簽訂了合同，并且按合同約定交付了房款。在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，第三人開始裝修房子，此時女方才了解到情況，并跑來與第三人理論，最后直接住進(jìn)該房。第三人放棄了裝修，每個幾天便跑來與女方商量關(guān)于房屋買賣的事項，但實際上是在安撫女方，等待房屋過戶手續(xù)辦妥。當(dāng)?shù)谌四玫搅朔慨a(chǎn)證，立刻向法院起訴女方，要求女方搬出該房。

問題：第三人究竟能否取得該房產(chǎn)？

近一步引伸問題：我國物權(quán)法規(guī)定在無權(quán)處分的場合下保護(hù)善意第三人，但判斷善意的時間應(yīng)為何時？

關(guān)于這兩個問題的解答，首先應(yīng)明確，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)屬夫妻共同財產(chǎn)，因此丈夫在妻子不知情情況下擅自出賣房產(chǎn)應(yīng)屬于無權(quán)處分行為。

在物權(quán)法施行前，與此案例中無權(quán)處分行為有關(guān)的有兩條司法解釋：首先，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見（修改稿）》規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)或者非所有權(quán)人擅自處分所占有的財產(chǎn)，如果第三人是善意、有償、依法定手續(xù)取得該財產(chǎn)所有權(quán)的，第三人不負(fù)返還義務(wù)，由擅自處分財產(chǎn)的人對所有權(quán)人予以賠償。法律另有規(guī)定的除外。其次，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

可以看到，這兩條司法解釋的規(guī)定都不夠具體，并未涉及有關(guān)“善意”的應(yīng)如何判斷的問題。如果依照這兩條司法解釋，案例中的第三人很可能就順利取得房產(chǎn)，侵害到妻子的合法利益。而《物權(quán)法》出臺后，其第106條的規(guī)定具體列舉的善意取得的三個要件，彌補了前司法解釋的空白，其具體規(guī)定如下：

無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

筆者認(rèn)為，首先，善意的判斷時間取決于物權(quán)行為，而非債權(quán)行為。

《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之問訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！痹摋l文肯定了物權(quán)行為和債權(quán)行為相區(qū)分的原則。第106條第一項的“受讓該不動產(chǎn)”直接以不動產(chǎn)為謂語，不動產(chǎn)是物，因此受讓的行為應(yīng)為物權(quán)行為。再結(jié)合物權(quán)法第6條與第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！薄安粍赢a(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！笨芍?，物權(quán)法明確規(guī)定物權(quán)變動以登記為生效要件，因此善意的判斷時間應(yīng)以登記為標(biāo)準(zhǔn)，即使是如案例中所述，雙方訂立合同，第三人支付了價金，也不能就此得到第三人為善意的結(jié)論。

其次，善意的判斷時間應(yīng)持續(xù)至登記結(jié)束，而非申請登記。

《物權(quán)法》第14條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”因此我國在不動產(chǎn)變動生效的問題上是以“記載于不動產(chǎn)登記簿時”為時間判斷標(biāo)準(zhǔn)的，而并沒有溯及到遞交變動申請時。雖然國外一些國家在這個問題上有不同的規(guī)定，如《德國民法典》第892條規(guī)定：“為取得權(quán)利而有必要進(jìn)行登記的，對于取得人的知情，以提出申請的時間為準(zhǔn)，或在依873條有必要成立的合同嗣后才成立時，以合意的時間為準(zhǔn)”。再考慮到我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的設(shè)置還不夠規(guī)范，并且工作方面普遍缺乏效率，因此將判斷善意的時間定于提出申請時更有助于保護(hù)受讓人的權(quán)益，存在一定合理性。但這僅是理論上的觀點，在我國法律和司法解釋沒有明確規(guī)定的情況下，還應(yīng)當(dāng)以“記載于不動產(chǎn)登記簿時”作為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓生效的惟一判斷標(biāo)準(zhǔn)。

就善意的判斷停于登記的什么時間，以遞交申請為限還是以登記結(jié)束為限，筆者有一些自己的理解：

首先，無權(quán)處分行為無效（或效力待定）是常態(tài)，善意取得是例外，從《物權(quán)法》106條的描述邏輯上也可以體現(xiàn)出這一點，即只有滿足了若干條件才可成就善意取得。因此善意取得制度在設(shè)計和解釋時應(yīng)遵循歉抑的原則。

其次，考量設(shè)立善意取得制度的目的。該制度最明顯的作用就是保護(hù)善意第三人的利益，但這種作用通過賠償損失的手段也可以達(dá)到，無非是如何確定賠償范圍或具體賠償多少的問題。因此我認(rèn)為設(shè)立善意取得制度，尤其是針對不動產(chǎn)的善意取得，重在維護(hù)交易安全。交易的次數(shù)越多，即圍繞一處不動產(chǎn)的交易鏈越長，這種交易安全就更需保護(hù)。因此不動產(chǎn)善意取得制度會尤其重視在這一次有爭議的交易后可能存在的再次交易，如第三人又將房產(chǎn)賣與了他人。只有當(dāng)?shù)谌诵彰涊d于登記簿時，此次物權(quán)變動才真正有可能對下一次交易產(chǎn)生影響，即有“公示”才有“公信”。依照前述歉抑原則，沒有必要也不應(yīng)該將善意的判斷時間提前到申請登記時，否則可能導(dǎo)致公信先于公示而產(chǎn)生。

再次，登記機關(guān)從當(dāng)事人申請登記到登記完成這短時間里，有一個審查的義務(wù)（至少理論上如此），以防止產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛。這也恰巧說明了在此過程中，登記的效力還處于待定狀態(tài)，第三人尚不能完全產(chǎn)生信賴?yán)?。這也就更削弱了善意取得制度保護(hù)該過程的必要性。

最后，結(jié)合本案，還可以引用民法通則的誠實信用原則：“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。”在本案例中，第三人“明修棧道，暗度陳倉”在妻子明確反對處分房產(chǎn)行為的情況下，一邊以談判等手段安撫女方，一邊不動聲色地繼續(xù)完成了登記。這種帶有欺騙性質(zhì)的行為違反了民法的誠實信用原則。女方因此喪失掉了在登記結(jié)束前提起異議登記并及時起訴的機會，從某種角度講這也算是一種合法的信賴?yán)妫瑧?yīng)得到保護(hù)。

綜上所述，筆者認(rèn)為案例中的原告在受讓該不動產(chǎn)時并非善意，不符合善意第三人的構(gòu)成要件，被告有權(quán)利追回房產(chǎn)。因此，法院應(yīng)駁回原告要求被告搬離住所的訴訟請求。被告可提起反訴要求確認(rèn)房屋買賣無效，法院應(yīng)支持其請求，而本案原告可以向不動產(chǎn)出讓人即男方提起訴訟，要求其退回房款并賠償因裝修等產(chǎn)生的費用。

參考文獻(xiàn)

[1]薛正霖，淺議動產(chǎn)善意取得制度[J]求實， 2008

[2]龔丹，善意取得制度探析[J] 蘇州大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)， 2009， (01)