汪　瑋

[摘 要]任何公司都可能遇到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，若處理不好會(huì)對公司的發(fā)展產(chǎn)生消極影響，甚至是致命的，對于信譽(yù)至關(guān)重要的評估公司更是如此。怎樣認(rèn)識、分析和有效防范評估公司的風(fēng)險(xiǎn)，已成為房地產(chǎn)評估行業(yè)中討論的焦點(diǎn)問題之一。本文在剖析評估風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵并進(jìn)行舉例說明的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)形成的原因進(jìn)行了分析，最后提出對評估公司風(fēng)險(xiǎn)管理的幾點(diǎn)思考，以期待房地產(chǎn)評估公司在新世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)浪潮中能揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評估 風(fēng)險(xiǎn)管理 質(zhì)量控制管理

作者簡介：汪瑋，出生于1987年3月，男，漢族，浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院本科學(xué)歷，工商管理專業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)營管理方向。

房地產(chǎn)評估是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合，它不僅依賴于科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論與方法，還必須依賴于估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，這導(dǎo)致房地產(chǎn)評估工作過程中必然存在一些不易控制的因素和環(huán)節(jié)。與此同時(shí)，評估人員和評估公司時(shí)常面臨著各種物質(zhì)利益的誘惑與社會(huì)關(guān)系的影響，如果道德觀念稍微動(dòng)搖，評估結(jié)果便會(huì)失之千里。這就很容易出現(xiàn)因評估結(jié)果的失真，導(dǎo)致評估人員和評估公司遭受法律起訴，從而帶來對其聲譽(yù)的損害和經(jīng)濟(jì)上的損失等。因此，房地產(chǎn)評估公司的風(fēng)險(xiǎn)管理顯得尤其重要。

一、房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)的涵義

要了解房地產(chǎn)評估的風(fēng)險(xiǎn)，先從“風(fēng)險(xiǎn)”的定義入手來看。AH威雷特認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)天不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)。”武井勛認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)是在特定環(huán)境中和特定期間內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化?！边€有的專家認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)際結(jié)果與預(yù)測結(jié)果相背離從而產(chǎn)生損失的一種不確定性?！?/p>

雖然專家們都有自己的見解，但可以看出風(fēng)險(xiǎn)的基本含義是損失的不確定性。不確定性又可以分為客觀的不確定性和主觀的不確定性?？陀^的不確定性是實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果的偏差，當(dāng)程度較小時(shí)可看作誤差，它可以使用統(tǒng)計(jì)學(xué)工具加以度量；主觀的不確定性是個(gè)人對客觀風(fēng)險(xiǎn)的評估，它同個(gè)人的知識、經(jīng)驗(yàn)、精神、道德水平和心理狀態(tài)有關(guān)，不同的人面臨相同的客觀風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有不同的主觀不確定性。在評估實(shí)際工作中道德方面對評估行為的約束顯得尤為重要。因此，對于房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)可以這樣定義：由于評估人員和評估公司在房地產(chǎn)評估活動(dòng)中違反國家法律、法規(guī)或者因?yàn)榭陀^因素的影響導(dǎo)致評估結(jié)果失真，造成評估結(jié)果使用者權(quán)益受到影響，從而給評估公司和評估人員帶來的法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)、聲譽(yù)等方面的損失的客觀可能性或者說不確定性。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)的形成原因及分析

（一）評估人員的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格評估是的技術(shù)要求很高的工作，從對房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的要求可以看到，評估方法具有科學(xué)的嚴(yán)密性和經(jīng)驗(yàn)的差別性，評估人員必須技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)兩者兼?zhèn)?，達(dá)到科學(xué)與經(jīng)驗(yàn)的完美結(jié)合才能使評估工作順利完成。目前，評估人員運(yùn)用的基本估價(jià)方法是市場法、成本法和收益法，無論采用哪一種方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。在實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等。這使得評估人員在運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上存在著一定的不確定性。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)給評估公司和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是有些估價(jià)師雖然通過資格考試，然而缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣那樣的漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)評估市場的不規(guī)范性

從1994年房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)成立算起，我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的成立發(fā)展不過十幾年，還處于行業(yè)發(fā)展的初期階段。特別在1999年“脫鉤改制”以前，政府有關(guān)職能部門在創(chuàng)造了各種評估專業(yè)服務(wù)需求的同時(shí)，又紛紛成立本部門下屬的評估公司。評估公司的成立如此之易，反映了房地產(chǎn)土地評估行業(yè)的進(jìn)入門檻很低；而部門的保護(hù)，使各種執(zhí)業(yè)資格證又形成了同一行業(yè)中不同產(chǎn)品(即不同的專業(yè)服務(wù))之間的進(jìn)入障礙，房地產(chǎn)評估師、土地評估師、資產(chǎn)評估師分別受不同部門領(lǐng)導(dǎo)，執(zhí)業(yè)范圍重疊。這些都分割了房地產(chǎn)評估市場，直接造成評估公司“小、散、亂”的現(xiàn)狀，而眾多中小評估公司的激烈競爭又使自身的討價(jià)還價(jià)能力不足，出現(xiàn)惡性的低價(jià)競爭。不少評估機(jī)構(gòu)為了爭取客戶，不惜減低評估收費(fèi)，給取高額的回報(bào)，無條件滿足客戶的種種要求，這種“惡性競爭”的循環(huán)，使評估機(jī)構(gòu)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加大，對評估人員的管理風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，引起評估風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)主要原因是房地產(chǎn)評估市場的不規(guī)范性。

（三）房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)的其它原因

由于房地產(chǎn)估價(jià)中涉及到多方利益，如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的中涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益，因此當(dāng)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果與市場價(jià)值有較大偏差時(shí)，委托方往往要追究估價(jià)公司的責(zé)任。而實(shí)際上有些原因并非估價(jià)公司的責(zé)任，如距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的日期較遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場已發(fā)生較大變化；委托方在運(yùn)用估價(jià)報(bào)告時(shí)，只運(yùn)用報(bào)告的一部分；委托方誤把評估價(jià)格作為現(xiàn)實(shí)價(jià)格，而實(shí)際上評估價(jià)格只做參考；委托人要求估價(jià)公司在提供評估報(bào)告時(shí)簽訂保證協(xié)議，確保房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果在實(shí)現(xiàn)時(shí)接近市場價(jià)值，這些因素在無形中增加了評估公司的風(fēng)險(xiǎn)。

三、對評估公司風(fēng)險(xiǎn)管理的幾點(diǎn)思考

（一）加強(qiáng)評估質(zhì)量控制管理

評估質(zhì)量控制管理是指評估機(jī)構(gòu)為了確保每一宗評估項(xiàng)目的正確進(jìn)行,防止評估風(fēng)險(xiǎn)而建立并實(shí)施的控制政策和程序的總稱。評估質(zhì)量控制管理是評估公司各項(xiàng)管理的核心。建立和完善此項(xiàng)管理制度，有助于防止因評估人員業(yè)務(wù)水平問題而造成的評估錯(cuò)誤，有助于防止因評估過程中未能保持獨(dú)立、公正而造成的評估失敗。

其一是建立評估質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。評估公司應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合地方有關(guān)政策及其他一些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定出評估公司自身的質(zhì)量控制規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，其內(nèi)容包括評估操作程序、報(bào)告規(guī)范格式、評估方法技術(shù)要點(diǎn)、基本參數(shù)的確定及報(bào)告錯(cuò)誤界定等。對評估質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要實(shí)行培訓(xùn)制和動(dòng)態(tài)修改制，即公司制定出的質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要對評估人員進(jìn)行培訓(xùn)講解，以便估價(jià)人員更好理解運(yùn)用；公司根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的新精神及國家地方相關(guān)政策的變化適時(shí)修改完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

其二是建立評估報(bào)告復(fù)核制度。在評估人員初步完成了評估的技術(shù)部分后，由水平較高的評估師對評估報(bào)告進(jìn)行初步復(fù)核。復(fù)核主要審查評估程序有沒有履行，譬如有沒有進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地踏勘，收集的資料是不明充分和真實(shí)，評估方法選擇是否恰當(dāng)，參數(shù)是否合適以及評估結(jié)果是否與市場水平相吻合等等。復(fù)核后簽署意見，送評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人進(jìn)行最后的審核，最終評估人員根據(jù)以上意見進(jìn)行修改。修改后形成正式報(bào)告，并對估價(jià)報(bào)告的文字、數(shù)據(jù)與工作底稿進(jìn)行核對。經(jīng)審核無誤后，由評估師簽字蓋章和機(jī)構(gòu)簽字簽章，形成評估公司、評估師、普通評估人員三重監(jiān)督，層層監(jiān)督，層層負(fù)責(zé)的報(bào)告復(fù)核制度。

其三是建立評估報(bào)告抽檢制度，包括定期抽檢和不定期抽檢。定期抽檢是指公司技術(shù)管理部門根據(jù)公司制定的質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，定期對每個(gè)評估人員的報(bào)告隨機(jī)抽查，對報(bào)告質(zhì)量打分，并提出報(bào)告修改意見和獎(jiǎng)懲意見，由報(bào)告主辦人員修改報(bào)告，收回替換提交客戶的報(bào)告，公司實(shí)施獎(jiǎng)懲。不定期抽查是指公司董事長、總經(jīng)理對評估的各個(gè)環(huán)節(jié)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不定期隨機(jī)抽查，提出修改意見及實(shí)施獎(jiǎng)懲，并組織評估人員學(xué)習(xí)交流。抽檢的目的在于發(fā)現(xiàn)并解決評估報(bào)告中的質(zhì)量錯(cuò)誤，不斷完善評估技術(shù)。

（二）擴(kuò)大評估公司的經(jīng)營規(guī)模

如果公司不上規(guī)模，就不會(huì)有市場份額的擴(kuò)大、服務(wù)功能的健全、業(yè)務(wù)水平的提高、人才的集聚和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的增強(qiáng)，就有被淘汰的危險(xiǎn)。根據(jù)國外的成功經(jīng)驗(yàn)，通過走聯(lián)合發(fā)展道路，整合人力資源，形成管理優(yōu)勢、業(yè)務(wù)(技術(shù))優(yōu)勢和服務(wù)優(yōu)勢是評估公司增強(qiáng)自身實(shí)力、抵御經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑之一。

在公司聯(lián)合的操作上，應(yīng)該堅(jiān)持“分步實(shí)施、平穩(wěn)過渡、不急于求成”的工作方針。首先是讓擬參加聯(lián)合的評估公司介紹各自的人員情況、業(yè)務(wù)情況、財(cái)務(wù)情況等，讓大家相互了解。其次是征求大家對聯(lián)合的方式、聯(lián)合后的運(yùn)作模式、股份的構(gòu)成、業(yè)務(wù)的開發(fā)等問題的意見及看法，統(tǒng)一聯(lián)合思想，避免盲目加入。聯(lián)合之初，主要解決平穩(wěn)過渡的問題。應(yīng)以企業(yè)文化先行、體制再造先行和管理創(chuàng)新先行為手段，通過企業(yè)文化的整合、運(yùn)行體制的理順和管理水平的提升來做到平穩(wěn)過渡。在經(jīng)過一段磨合后，再實(shí)行人事整合、組織架構(gòu)的整合及業(yè)務(wù)市場的統(tǒng)一規(guī)劃等實(shí)質(zhì)性工作，以減少因公司間文化碰撞、體制差異以及管理手段滯后而產(chǎn)生的磨合期過長，避免因“形合神不合”而導(dǎo)致聯(lián)合的夭折。

（三）危機(jī)管理

任何企業(yè)在發(fā)展過程中都不可能一帆風(fēng)順，各種風(fēng)險(xiǎn)與突出事件會(huì)隨時(shí)襲來，若處理不好會(huì)對公司的發(fā)展產(chǎn)生消極影響，甚至是致命的，尤其是對于信譽(yù)至關(guān)重要的評估公司更是如此。因此，評估公司不僅僅要加強(qiáng)評估程序、評估報(bào)告的內(nèi)部控制機(jī)制，更重要的是如何對突發(fā)危機(jī)進(jìn)行處理。雖然是“預(yù)防為主”，但假如真的遇到這類事件該怎么辦，該如何快速處理以維護(hù)公司聲譽(yù)。

其一是臨危不亂。潛伏性和意外性是危機(jī)的重要特點(diǎn)，評估公司面對突如其來的危機(jī)，應(yīng)做到臨危不亂。亂則無法看清危機(jī)實(shí)質(zhì)，無法有效地進(jìn)行整體公關(guān)。評估要牢牢抓住危機(jī)實(shí)質(zhì)，盡快分析危機(jī)產(chǎn)生的原因，是估價(jià)報(bào)告誤用問題，還是估價(jià)報(bào)告本身問題等，要在第一時(shí)間內(nèi)迅速做出判斷，并制定出相應(yīng)的危機(jī)應(yīng)對方案。

其二是快速反應(yīng)、及早處理。危機(jī)消息的出現(xiàn)，經(jīng)常使評估公司的形象受到消極的影響。媒體消息來源的渠道是復(fù)雜的、不同的，有時(shí)是相互轉(zhuǎn)載。因此可能會(huì)對同一危機(jī)事件的傳播，在內(nèi)容上有很大的差異。當(dāng)危機(jī)發(fā)生時(shí)，評估公司應(yīng)主動(dòng)請專家組對估價(jià)程序、技術(shù)方法進(jìn)行審定，以最快的速度把事情真相和審定結(jié)果通過媒體公開，并應(yīng)主動(dòng)邀請其他客戶進(jìn)行溝通，確保危機(jī)消息來源的統(tǒng)一，最大可能地消除對危機(jī)的各種猜測和疑慮。

其三是以誠相待。面對危機(jī)，評估公司只有開誠布公地說明事情的原委，誠懇地接受批評才能淡化矛盾、轉(zhuǎn)化危機(jī)。無論面對的是何種性質(zhì)、類型及起因的危機(jī)事件，評估都應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)義務(wù)，積極進(jìn)行處理。以積極的態(tài)度去贏得時(shí)間，以正確的措施去贏得顧客，創(chuàng)造妥善處理危機(jī)的良好氛圍。

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