蔣　勇

一、個人住房抵押貸款信用風(fēng)險概述

（一）信用風(fēng)險定義

個人住房抵押貸款，又稱住房按揭貸款，英文Mortgage。是指金融機(jī)構(gòu)向個人借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款，借款人以所購住房作為抵押擔(dān)保。

個人住房抵押貸款面臨多種風(fēng)險，根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者的研究歸結(jié)起來，主要包括信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、流動性風(fēng)險、利率風(fēng)險、操作風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、提前還款風(fēng)險等。

信用風(fēng)險(Credit risk)。又稱違約風(fēng)險，是指借款人未能依約償還貸款本息，以致金融機(jī)構(gòu)遭受可能的損失。信用風(fēng)險是商業(yè)銀行面臨的一項傳統(tǒng)風(fēng)險，也是最主要的風(fēng)險。(Kuritskes and Schuermann)研究認(rèn)為：美國銀行各種風(fēng)險程度的比較，信用風(fēng)險占比最高(Kuritskes and Schuermann)[7]。在1995年美國聯(lián)邦儲備委員會的研究中，認(rèn)為所有導(dǎo)致銀行壞帳上升的因素中，信用風(fēng)險是第一位的(Donald van Deventer and Kenji Imai) [8]

（二）國內(nèi)學(xué)者對信用風(fēng)險的理解

國內(nèi)學(xué)者在研究個人住房抵押貸款違約問題時，對信用風(fēng)險給出了基本類似的定義。

1．臺灣學(xué)者李馨蘋（1997）在其研究中將個人住房抵押貸款違約定義為借款人在借款期間內(nèi)未能正常支付金融機(jī)構(gòu)貸款本息而發(fā)生逾期或取消抵押貸款贖回權(quán)。

2．胡狹、虞曉芬（2002）將借款人的違約風(fēng)險定義為：由于借款人無力按期還本付息，或故意不履行還款義務(wù)，使信貸資金的實際運(yùn)作結(jié)果偏離銀行預(yù)期目標(biāo)的可能。

3．黃小彪 黃曼慧（2004）認(rèn)為住房抵押貸款信用風(fēng)險是出于借款人的違約而導(dǎo)致抵押貸款銀行損失的可能性。

4．王重潤（2002）認(rèn)為所謂個人住房抵押貸款違約是指借款人在合同執(zhí)行期間終止還款并已持續(xù)一段時間。

（三）信用風(fēng)險的評估

商業(yè)銀行對信用風(fēng)險進(jìn)行評估時，會采用兩種主要方法：一種是經(jīng)驗判斷法，一種是定量或模型分析法。如果進(jìn)一步細(xì)分，可以分為：主觀判斷法、內(nèi)部評級法、內(nèi)部模型法、期權(quán)模型等方法。（BASEL 2 中對信用風(fēng)險的內(nèi)部模型進(jìn)行了專門界定）

目前國內(nèi)銀行對住房抵押貸款的信用風(fēng)險以經(jīng)驗判斷法為主，而國外銀行已廣泛采用評分法和計量模型。

二、住房抵押貸款信用風(fēng)險實證研究的意義

（一）自上世紀(jì)90年代我國商業(yè)銀行開辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，到本世紀(jì)初進(jìn)入快速發(fā)展的階段，住房抵押貸款在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的比重迅速提高，該項業(yè)務(wù)對國民經(jīng)濟(jì)和社會生活的影響也越來越大。如美國的次貸危機(jī)所引發(fā)的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問題。

（二）我國發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的時間不長，風(fēng)險管理基本上處于起步階段，雖然目前住房抵押貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行貸款組合中屬于質(zhì)量很好的一塊，但已呈現(xiàn)出信用風(fēng)險不斷暴露的趨勢，因此防范、控制信貸風(fēng)險逐漸顯得重要和緊迫。

（三）國內(nèi)商業(yè)銀行及專家學(xué)者對公司貸款多有研究，但在個人住房抵押貸款信用風(fēng)險的研究方面卻幾乎空白，在銀行的實際操作層面上，經(jīng)驗判斷占了主流。而從國際先進(jìn)的信用風(fēng)險管理經(jīng)驗來看，信用風(fēng)險的管理正從傳統(tǒng)的經(jīng)驗法、指標(biāo)法等向以風(fēng)險量化管理和計算機(jī)模型等定量分析的方法演進(jìn)。由于市場環(huán)境的不同，國內(nèi)外對信用風(fēng)險的研究存在差異。在市場發(fā)達(dá)國家，基于健全的數(shù)據(jù)，對借款人的違約特征較為容易進(jìn)行判別，如信用評分超過一定分?jǐn)?shù)的即可提供貸款，而國內(nèi)則大多出于信息不對稱，很難對借款人有全面的了解，因此，在使用數(shù)量分析時變量的選擇大有講究。

三、國內(nèi)外住房抵押貸款信用風(fēng)險實證研究綜述

（一）理論背景：資產(chǎn)理論與還款能力理論

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中理性人假定，每個住房抵押貸款借款人都是一個理性的決策者，其目標(biāo)是追求一定約束條件下的個人效用最大化。

解釋住房抵押貸款違約行為有兩種不同的觀點(diǎn)（Jackson and Kasserman，1980）：拖欠還款的資產(chǎn)理論（equity theory of default）和還款能力理論（ability-to-pay theory of default）。

1．資產(chǎn)理論

資產(chǎn)理論認(rèn)為借款人是根據(jù)對繼續(xù)或終止住房抵押貸款還款的資金成本及回報的理性比較，作出拖欠還款決定。

國內(nèi)外學(xué)者在研究時，又提出了理性違約假說和權(quán)益假說，其本質(zhì)都是一樣，認(rèn)為借款人通過比較其持有的住房權(quán)益（home equity）[9]與住房抵押貸款未償還債務(wù)額的大小，即做出是否違約的決定。

也有學(xué)者用基于期權(quán)的違約模型來解釋借款人違約決策，將違約視為一個看跌期權(quán)，如果住房權(quán)益低于抵押貸款余額，借款人就會做出違約的決定。

在資產(chǎn)理論中，反映借款人資產(chǎn)狀況的當(dāng)前貸款價值比（又稱按揭成數(shù)）[10]被視為影響還款的最重要因素。

2．還款能力理論

還款能力理論認(rèn)為只要借款人的收入足以償付定期還款額而不造成過度的財務(wù)負(fù)擔(dān)，借款人都不會拖欠還款。

在還款能力理論中，反映借款人還款能力的當(dāng)前收入與供款比率被視為還款的決定性因素。

同樣，與資產(chǎn)理論中理性違約對應(yīng)的又稱之為被迫違約，是因借款人支付能力下降或突發(fā)事件，而無法繼續(xù)履行還款義務(wù)的行為。一般認(rèn)為，影響還款能力的主要因素有：借款人收入降低，收入來源減少，失業(yè)、疾病、離婚或其他突發(fā)事件。

3．兩種理論的比較

兩種理論是探究住房抵押貸款違約風(fēng)險根源的最基本解釋，反映了貸款決策中的2個最重要因素：借款人還款意愿和還款能力。當(dāng)然，一筆貸款的拖欠可能既有上述兩種原因，也可能是出于其他更為復(fù)雜的因素。

資產(chǎn)貸款理論反映的是由房地產(chǎn)市場風(fēng)險（房產(chǎn)價格大幅下跌）引發(fā)的違約，是一種系統(tǒng)性風(fēng)險，無法完全消除，而還款能力理論，商業(yè)銀行可以在發(fā)放貸款前根據(jù)借款人的特征做出一定程度的判斷，可以通過有效的風(fēng)險管理措施將該類風(fēng)險降到合理水平。

（二）國外實證研究

一般認(rèn)為，國外對個人住房抵押貸款違約特征的研究主要分成以下三個階段：

第一階段（20世紀(jì)70年代以前）

主要特征：主要是從貸款機(jī)構(gòu)角度，識別與揭示違約貸款發(fā)放時的貸款特征和借款人特征，目的是金融機(jī)構(gòu)在貸款發(fā)放前即能控制風(fēng)險。

主要分析法：回歸分析法

1．Jung（1962）從貸款價值比和貸款利率兩個方面進(jìn)行分析，研究認(rèn)為貸款價值比和貸款利率與違約風(fēng)險之間存在正相關(guān)關(guān)系。即貸款價值比越高，違約風(fēng)險越大；貸款利率越高，違約風(fēng)險越大。

2．Von Furstenberg（1969）利用聯(lián)邦住房委員會的數(shù)據(jù)，運(yùn)用多元回歸分析研究了多個因素與違約風(fēng)險的關(guān)系，結(jié)果表明貸款價值比、貸款期限、家庭收入、房產(chǎn)特征等變量與違約風(fēng)險存在顯著的相關(guān)關(guān)系，其中貸款價值比對違約風(fēng)險最具解釋力。

3．Herzog and Earley（1970）對美國聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局在1963年發(fā)放的12581個住房抵押貸款樣本進(jìn)行了實證分析，發(fā)現(xiàn)借款人家庭月收入的波動性對違約率有顯著影響。

4．Williams,Beranek and Kenkel（1974）在對1962年到1972年匹茲城市住房抵押貸款樣本的回歸分析中，將月還款額占家庭月收入比例作為狀態(tài)變量處理，發(fā)現(xiàn)償債率高于30％的貸款人更容易發(fā)生違約行為。

5．Morton（1975）使用康涅格州的545個貸款樣本建立了三個逐步判別函數(shù)分析違約行為，發(fā)現(xiàn)借款人的家庭狀況、專業(yè)技能、其他債務(wù)狀況等也對違約行為有顯著影響。其中家庭撫養(yǎng)人數(shù)為最顯著因素。

6．Gau（1978）用借款人特征、房產(chǎn)特征、貸款特征等64個變量對個人住房貸款違約風(fēng)險進(jìn)行了研究。采用因子分析法、判別分析法、和聚類分析法形成了六類違約因素。

第二階段（20世紀(jì)70-80年代）

主要特征：理論基礎(chǔ)是消費(fèi)者行為的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，把借款人視為一個理性的決策者，在認(rèn)為違約在經(jīng)濟(jì)上有利時，違約行為就有可能發(fā)生。

分析方法：期權(quán)理論，把違約行為看成是一個看跌期權(quán)。

1．Foster和Van Order（1984）最早運(yùn)用期權(quán)理論對違約風(fēng)險進(jìn)行了探討，認(rèn)為違約風(fēng)險是一種看跌期權(quán)，當(dāng)負(fù)權(quán)益時借款人就可以行使這種看跌期權(quán)。他們使用聯(lián)邦住宅委員會1960-1978年的貸款數(shù)據(jù)，建立了回歸模型。研究結(jié)果表明住房權(quán)益是解釋違約的重要變量，但并非在負(fù)權(quán)益發(fā)生時借款人就違約，因此，在其模型中加入了失業(yè)率、離婚率、貸款期限、償債率等因素，但這些變量均不顯著。因此，他們認(rèn)為權(quán)益因素可以解釋90％以上在違約原因。

2．但Deng Yongheng、Quigley John M.、Van Order 和Macfreddie（1996）用基于期權(quán)的風(fēng)險模型分析違約情況時發(fā)現(xiàn)，失業(yè)、離婚、死亡等重大突發(fā)事件也是影響違約風(fēng)險的顯著因素。

3．Kerry D. Vandell（1995）在綜合研究在基礎(chǔ)上，認(rèn)為借款人一般不會采用立即違約的策略，原因在于：與違約相關(guān)的交易成本以及借款人具有償還能力。

第三階段 80年代以來

特征：從單個借款人轉(zhuǎn)向群體，對貸款集群及違約率進(jìn)行研究。

分析方法：

伴隨這住房抵押貸款的證券化進(jìn)程，衍生品越來越多，由于違約（包括逾期歸還貸款和提前歸還貸款）導(dǎo)致現(xiàn)金流的改變，對投資者而言存在風(fēng)險。為控制風(fēng)險，正確評估違約率非常重要。因此，在該階段的研究重要是放在抵押貸款的整體性違約概率，而不是個人借款人的決策的行為上。在整體違約率分析中，宏觀經(jīng)濟(jì)變量就顯得很重要。

（三）國內(nèi)實證研究的實踐

國內(nèi)從20世紀(jì)90年代才開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)，因此相關(guān)實證研究成果較少。

香港金融管理局黃學(xué)元、馮鏡波、方柏榮及施建蕓（2004）在《住宅按揭貸款拖欠還款風(fēng)險及按揭成數(shù)》一文中，以香港按揭證券公司的貸款數(shù)據(jù)，運(yùn)用Logit模型進(jìn)行了實證分析，得出了以下結(jié)論：按揭成數(shù)（即LTV）是決定按揭貸款拖欠情況的重要因素，按揭息率也與按揭拖欠還款風(fēng)險成正向的相互關(guān)系，此外勞工及股票市場情況對拖欠還款概率也有顯著的影響，即與失業(yè)率成正向的相互關(guān)系，與恒生指數(shù)的變動成反向的相互關(guān)系。

內(nèi)地研究人員劉春紅、劉可新、吳晨（2000）將影響個人住房抵押貸款的微觀因素分為經(jīng)濟(jì)因素、非經(jīng)濟(jì)因素和中間因素三大類。在實證分析中，根據(jù)樣本實際情況，構(gòu)造了借款人個人情況、貸款變量、房屋變量和衍生變量等4個變量。利用上海某銀行一家支行為研究對象，選取部分?jǐn)?shù)據(jù)對違約因素進(jìn)行了分析，是國內(nèi)最早對個人住房抵押貸款進(jìn)行實證研究之一。但由于樣本很?。ㄈ萘績H為170個），且樣本反映個體特征的信息不足，因此得出的結(jié)論出現(xiàn)了很多失真現(xiàn)象。

國內(nèi)學(xué)者王福林在《個人住房抵押貸款違約風(fēng)險影響因素實證分析》中利用杭州某商業(yè)銀行數(shù)據(jù)（樣本容量為1861個）對個人住房抵押貸款違約因素進(jìn)行了較為全面的分析。認(rèn)為房產(chǎn)投資特征、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、建筑面積因子對貸款質(zhì)量影響最大，年齡婚姻、財務(wù)負(fù)擔(dān)比率、貸款期限因子影響較小，學(xué)歷職業(yè)因子對貸款質(zhì)量影響不顯著。

趙淼在《商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理-模型、方法與建議》一文中，也運(yùn)用了實證分析方法，但由于缺乏歷史數(shù)據(jù)，而只能隨機(jī)模擬。

總之，國內(nèi)對于住房抵押貸款信用風(fēng)險的實證研究僅處于起步階段，很多研究還不成熟。

（四）國內(nèi)外實證研究的實際運(yùn)用和局限性

從上述國內(nèi)外研究情況來看，國外對于該領(lǐng)域的研究相對成熟的多，并且相當(dāng)多運(yùn)用了期權(quán)理論等金融工程方法進(jìn)行分析，具有很強(qiáng)的實踐指導(dǎo)意義。信用風(fēng)險實證研究的相關(guān)結(jié)果，已經(jīng)在國內(nèi)外銀行商業(yè)實踐中得到了運(yùn)用：最典型的如貸款成數(shù)、收入償債比等，商業(yè)銀行將這些指標(biāo)作為控制信用風(fēng)險的最重要依據(jù)。中國銀行業(yè)監(jiān)管管理委員會在2004年發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》中，首次將償債比引入規(guī)范性文件，規(guī)定“商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款時應(yīng)關(guān)注借款人的償還能力，將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下（含50％）”。此前中國人民銀行也出臺過7成按揭的指引。

從信用風(fēng)險實證研究發(fā)展歷史來看，即使國外有較為成熟的研究方法，但研究結(jié)果往往并不完全相同，差異性反映在一是信息不完全性，數(shù)據(jù)樣本存在差異；二是影響違約的因素具有復(fù)雜性；三是借款人違約同時受階段性、宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響。

同時，由于借款人特征、區(qū)域特征、貸款特征等因素，國內(nèi)、外實證研究也存在很大差別，因此國外的研究方法可以借鑒，其研究結(jié)論并不一定完全適合國內(nèi)環(huán)境。根據(jù)還款能力理論，住房抵押貸款的信用風(fēng)險主要取決于借款人的還款能力，而還款能力又受到借款人的收入、職業(yè)、家庭狀況、負(fù)債等因素的影響。在國內(nèi)住房抵押貸款市場上，銀行與借款人在擁有借款人風(fēng)險狀況的信息方面存在很多不對稱，銀行往往無法全面、確切了解借款人的真實收入和信用狀況，或者不了解借款人的資產(chǎn)負(fù)債情況。銀行需要在貸前從多個方面對借款人的還款能力進(jìn)行調(diào)查，從而進(jìn)行貸款決策。

從國內(nèi)研究現(xiàn)狀看，尤其是內(nèi)地學(xué)者對于該領(lǐng)域的研究而言，存在的主要問題是，一是實證研究相當(dāng)少，即使有研究也缺乏大樣本的數(shù)據(jù)；二、變量難以采集，研究結(jié)論往往與實際情況不盡相符，很多在實踐中沒有運(yùn)用價值。因此，在國內(nèi)，個人住房抵押貸款信用風(fēng)險的實證研究還有很大的空間。

參考文獻(xiàn)

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[2]Donald van Deventer and Kenji Imai《Credit risk models and the basel accords》

[3]劉春紅、劉可新、吳晨：《上海市個人住房抵押貸款違約因素實證分析》，上海金融，2000年第1期

[4]楊星、麥元勛：《個人住房貸款信用風(fēng)險管理實證研究》，南方金融，2003年第3期

[5]胡俠、虞曉芬：《國外住房抵押貸款風(fēng)險防范研究及實踐》，國外房地產(chǎn)博覽，2002年第3期

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[8]Donald van Deventer and Kenji Imai《Credit risk models and the basel accords》

[9]住房權(quán)益應(yīng)指扣除交易稅費(fèi)后住房市場凈價值

[10]當(dāng)前按揭成數(shù)=貸款余額與當(dāng)前房產(chǎn)市場凈值