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中國必須向高房價宣戰(zhàn)

2009-04-29 00:44:03曹建海
市場周刊 2009年6期
關鍵詞:高房價開發(fā)商

曹建海

房地產(chǎn)是中國未來最大的不確定因素,也是中國經(jīng)濟這艘巨輪復蘇、返航面臨的巨大礁石。中國政府寄望繼續(xù)依賴房地產(chǎn)這一傳統(tǒng)引擎拉動日益重要的內需,而中國的老百姓普遍希望房價大幅度回落,或者由政府提供更多的經(jīng)濟適用房和廉租房以解決居住問題。目前,高房價問題成為全社會最為關注的問題,怎樣解決這個問題,可以從根本上檢驗政府“執(zhí)政為民”的成色,更體現(xiàn)政府領導人大國治理的能力和智慧。

房地產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟增長是一個偽命題

2008年11月10日,國務院總理溫家寶重申房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重,對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要,對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用,要求出臺政策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過,由房地產(chǎn)業(yè)拉動的國民經(jīng)濟增長,究竟是房地產(chǎn)開發(fā)商們創(chuàng)造的,還是由作為其上游的規(guī)劃設計、建筑、裝飾裝修、建材、家居設備等部門創(chuàng)造的,稍微有些常識的都可以給出惟一正確的答案。但是,在一個只允許開發(fā)商從事住宅開發(fā)的國家,即使是最高政府領導人,在推動國民經(jīng)濟增長的產(chǎn)業(yè)判斷上,也會出現(xiàn)違背常識的情況。

一個最簡單的道理,如果住房商品化可以覆蓋全部城鄉(xiāng)土地,如果在堅持嚴格的城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃條件下,允許任何經(jīng)濟主體從事住房開發(fā),則在中國城市化和新農(nóng)村建設大背景下的中國,絕無房地產(chǎn)開發(fā)不振從而拖后國民經(jīng)濟增長速度的情況發(fā)生;而為廣大人民詬病的高房價問題,必將在居民自建成本的壓迫下,低下它那持久高昂的頭。

把老百姓的住房、醫(yī)療、教育等最基本需要,當成壟斷經(jīng)營的企業(yè)事業(yè)單位借機要挾和財富掠奪的工具,是1998年中央政府為應對亞洲金融危機、擴大內需的重要改革之舉。其中,醫(yī)療、教育改革的最大成就,是造就了一大批心靈和肌體皆被金錢腐蝕的“白衣天使”和“人類靈魂工程師”群落,以及及其低效但昂貴的醫(yī)療和教育服務。目前,中國政府在公眾的巨大壓力下,正在設法修復傳統(tǒng)的市場化、產(chǎn)業(yè)化改革帶來的負面影響。但在關系國民經(jīng)濟增長的房地產(chǎn)領域,中央政府的所作所為,始終與公眾愿望存在巨大差距,甚至是背道而馳的。

在房地產(chǎn)領域,有關部門就于2003年出臺了國務院18號文,將原有房改方案中作為供給主體的經(jīng)濟適用房,列入只有少數(shù)中低收入階層才有可能享有的“保障性住房”,將絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民驅趕到開發(fā)商任意定價的商品房市場,由此中國經(jīng)歷了2003年以來全國房價和房地產(chǎn)投資持續(xù)高漲、國人望而生畏、地方政府和開發(fā)商獲取暴利的虛假經(jīng)濟繁榮時期。

在我看來,高房價下的房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動國民經(jīng)濟增長的最主要動力,而且必將成為中國經(jīng)濟復興的最大障礙。首先,高房價損害了居民消費福利,在高房價下,出現(xiàn)了一些人住不起房甚至租不起房的局面,影響了一些城市年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情;在高房價下,工人的工資即使上漲,也失去了改善生活的意義。其次,高房價必將危及中國產(chǎn)業(yè)的國際競爭力。高房價推動的高工資勢必推動商品價格的虛高,將使中國制造業(yè)步香港地區(qū)的后塵,失去國際競爭力。即使世界經(jīng)濟復蘇,中國產(chǎn)品的出口也將失去擴張的機會。最后,高房價直接影響社會總產(chǎn)品的交換和分配效率。房價高了,租金自然大漲,店鋪的生存就成了時下最艱難的一個問題。當商鋪普遍無法生存時,貨物必然不能暢其流,失去了“外部需求”的、全球1/4-1/3的工業(yè)品生產(chǎn)能力,必然面臨一個更加兇險的環(huán)境。由于國內消費被高度壓制和阻塞,大規(guī)模投資推動下的產(chǎn)能過剩問題會更加突出,必然在不久的將來危及中國的銀行體系安全,引起金融和經(jīng)濟體系的大危機。

高房價造就嚴重的社會分化,影響消費擴張和經(jīng)濟可持續(xù)增長

以促進國民經(jīng)濟增長為借口,房地產(chǎn)業(yè)迅速大規(guī)模地轉移了社會財富,為地方政府和官員、開發(fā)商營造了一個取之不盡、用之不竭的滾滾財源。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為核心的利益機制下,地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機構和個人,甚至商業(yè)銀行,形成了極度強勢的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈,他們相互勾結,藉此獲得巨額暴富。顯然,不打破房地產(chǎn)暴利,就根本談不上老百姓買得起房、住得起房的民生問題,幻想維護中間環(huán)節(jié)高利潤條件下的改善民生肯定是不現(xiàn)實的。高房價、高地價形成兩極分化,打破了社會正常的價值體系。由此,土地、房屋成為聚集社會財富的“聚寶盆”,而流動性資產(chǎn),包括貨幣(表現(xiàn)為通貨膨脹)、科技成果、人類精神財富等,相對處于貶值的狀態(tài)。

在高房價下,既得利益集團借機暴富,已購住房自助者淪為房奴,而絕大多數(shù)新進入城市者則限于買不起房甚至租不起房的窘境,整個社會財富呈現(xiàn)向土地房產(chǎn)集中的局面,推動了社會階層的分化。高房價的暴利機制,嚴重打壓了普通居民的收入增長空間。由于收入分配嚴重分化,絕大多數(shù)居民雖有消費的欲望,但根本沒有可支付的消費能力,中央寄望擴大內需特別是消費需求,也變成了海市蜃樓。

仔細分析我國房地產(chǎn)業(yè)的崛起,以及給公眾和我國的經(jīng)濟體系帶來的巨大陣痛,我們認為主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展壯大過程中,違背了經(jīng)濟社會發(fā)展的三個基本原則:一是違背了市場經(jīng)濟條件下公眾自主選擇原則。在我國的房地產(chǎn)領域,房屋開發(fā)只能經(jīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商,城鎮(zhèn)居民不能自己建房,不能組建住房合作社,很明顯違反了市場經(jīng)濟條件下公眾自主選擇這一基本原則。二是違背了商品經(jīng)濟社會公平交易這一基本原則。在房地產(chǎn)領域,不公平交易大行其事,如政府為高價拍賣土地,以公共利益為幌子,低價征用農(nóng)民集體土地;政府與開發(fā)商之間,政府處于土地出讓的賣方壟斷地位,土地作價則根據(jù)官商關系不同而因人而異,形成形形色色的土地定價;在炒樓者和消費者之間,投機者輕易可以通過囤積房屋加價出售,這也明顯屬于不公交易。三是違背了私人勞動和社會勞動的一致性原則。個人或企業(yè)通過自己的私人勞動,提供社會所需要的物質財富,中國的開發(fā)商雖然也付出了“辛勤運作”的勞動,但是他們的私人勞動并不是老百姓愿意接受的。老百姓希望自己有權利建房子,不希望被你替代,更不希望以遠高過自建成本的價格購買房屋。所以強制性的房地產(chǎn)制度讓開發(fā)商做了房屋建設的甲方,并借此獲取超額壟斷利潤,其結果很難被群眾接受。

很顯然,我們把房地產(chǎn)業(yè)當成支柱產(chǎn)業(yè)的政策,開始面臨著耕地與人民財力的枯竭,中等收入的城鎮(zhèn)居民,包括已經(jīng)購房的中產(chǎn)階層消費能力枯竭問題。依靠這樣的嗜血產(chǎn)業(yè)拉動國民經(jīng)濟增長,不僅房地產(chǎn)業(yè)本身必將面臨需求大幅度萎縮、房價調整等生死問題,從而拖累國民經(jīng)濟增長;而且高房價對其他產(chǎn)業(yè)和居民消費的擠壓,也透支了我國經(jīng)濟增長的未來空間。

高房價和建筑垃圾化是中國政治腐敗的標志,形成黨群、官民對峙局面,嚴重損害了共產(chǎn)黨的聲望

高房價既有建設開發(fā)體制問題,更與政治腐敗密切相關。事實證明,在中國這樣一個土地并不稀缺的國家,高房價實際上是與腐敗程度直接相關的。由于房地產(chǎn)開發(fā)中的官商一體化,社會矛盾被激化,共產(chǎn)黨員和官員的社會聲望普遍跌入歷史低谷,這恐怕是那些改革設計者所沒有預料到的。

與高房價相對應的,是中國建筑物質量的低劣,早已成為普遍的問題。這既有房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、監(jiān)理商追求利潤最大化的內在原因,更有地方政府監(jiān)管缺失的問題。在當代中國,民用建筑特別是住宅的壽命非常之短。例如在北京市,政府拆遷的最新重點已是80年代甚至90年代初的建筑物。根據(jù)建設部統(tǒng)計,中國各類建筑物以每年5億多平方米的規(guī)模劇增,而其中大量建筑物的實際壽命僅僅30年,遠低于《民用建筑設計通則》的規(guī)定年限。由于規(guī)劃短視、設計缺陷、偷工減料的綜合因素作用,中國建筑的平均壽命“50年罕見、30年普遍”,不及國標規(guī)定最低使用年限的60%。從這個角度看,所謂城市化建設“日新月異”,實際隱含著“金玉其外,敗絮其中”、劣質工程成規(guī)模制造的實質。

建筑質量的日益低劣化,是有其深刻的中國特色背景的。從建筑業(yè)看,無論是工民建、市政,還是高速路橋、鐵路、水利的設計、施工、監(jiān)理,都通過層層承包,向私人承包制發(fā)展且越演越烈。這種趨勢促進了建筑企業(yè)的日益空心化,即皮包公司化,而且越大的公司,皮包公司的特征就越明顯;從房地產(chǎn)開發(fā)看,幾乎完全壟斷了商業(yè)和住房開發(fā)活動的、90%為私人企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在其開發(fā)企業(yè)建造項目的過程中,為了追求利潤最大化,熱衷于使建筑成本“能小則小、不能小也要小”的運作方式,造成了建筑質量的大幅度下降;在建設規(guī)劃管理領域,一些地方政府領導在城市建設上不講究質量、效果,只追求速度、表面形象,追求任期內的政績,城市建設中流行邊規(guī)劃、邊設計、邊施工的“三邊工程”,草率上馬,不少工程成為垃圾建筑。

依據(jù)我國憲法,城市土地和集體土地都屬于公有制土地,政府本應通過劃撥手段安排土地給土地所有者一一城鄉(xiāng)居民滿足居住需求而使用。由于理論認識上的一些誤區(qū),由政府出面、開發(fā)商主要經(jīng)營的所謂“土地市場化”,實際上是變相把公民擁有的土地,高價再賣給公民,而政府機構、行政官員和房地產(chǎn)開發(fā)商,則往往籍此謀取單位和個人的經(jīng)濟利益。為了維護開發(fā)商等既得利益集團的利益,政府限制各種自然的、可能成為房地產(chǎn)開發(fā)商競爭對手的房屋建設形態(tài),包括居民自建房、合作建房、集資建房、單位建房、建筑企業(yè)開發(fā)房屋等途徑,全力扶植房地產(chǎn)開發(fā)這一所謂的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),促成房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)這一超級創(chuàng)富模式,而且往往開發(fā)商背后,都有作為利益共同體的一個官員或官員集團,在其背后鼎力支持。在中國,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是城市規(guī)劃的習慣破壞者。在最初的設想中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目標是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。但中國的現(xiàn)實是,透過關系獲得土地、修改規(guī)劃以便更大限度地獲得土地增值,一段時間內,幾乎成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種常態(tài)。在這種體制下,城市規(guī)劃就成了地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商任意涂改的試驗場——一旦是房地產(chǎn)開發(fā)商看上的土地,一些地方政府就設法修改規(guī)劃,然后不顧由此可能給居民帶來的損失,并動用各種力量強制拆除居民房屋,最后建成讓房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)最大化獲利能力的物業(yè)形態(tài)。2005年,洛桑國家管理學院在其編制的國際競爭力報告中,將中國城市規(guī)劃水平排在61個樣本國家的最后一名!

高房價是中國城市化的最大障礙,破解三農(nóng)困局必須先解決高房價問題

更深層面上,鼓舞中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的城市化,其實質是包含大量失地農(nóng)民和人口失業(yè)的虛假繁榮和貧困的城市化。盡管統(tǒng)計上的城市人口和實際的土地、房屋建設面積都在持續(xù)增加,但房地產(chǎn)行業(yè)已逐漸成為既得利益集團從城市原有居民和新進入的居民中轉移財富的游戲。

人是城市的最基本要素。所謂城市化,實質上就是農(nóng)村人口轉化為城鎮(zhèn)人口的過程,就是人口向城市地區(qū)集中、或農(nóng)業(yè)人口變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口的過程。中國的人口中大頭是農(nóng)民,目前我國統(tǒng)計局的城鎮(zhèn)人口在43%左右,但如果剔除根本沒有能力在城市置業(yè)甚至租房的農(nóng)民工因素,實際城市化率只有28%。在城里絕大多數(shù)人都望而生畏的高房價面前,農(nóng)民對于住房,甚至連想象都不可能。

1998年中國房改以來到2007年,中國的城市建成區(qū)面積由2.138萬平方公里擴張到3.547萬平方公里,增加65.9%:城市房屋建筑面積由1998年的70.9億平方米擴張到2006年的174.5億平方米,增加146.1%。但中國城市的人口密度實際上是下降的。2006年以前,我國城市人口數(shù)量限于城市戶籍人口,2006年修改為按城區(qū)人口與城區(qū)暫住人口之和。2006年我國城市平均人口密度為2238人,2007年降為2104人。

即使包含了暫住人口,在高速的城市面積擴張面前,城市人口增加注定是滯后的。這決定了城市這樣一個高效利用土地的經(jīng)濟聚集體,反而成為一個浪費土地的工具。顯然,高房價成為農(nóng)村人口轉為城市人口的最大障礙。國家統(tǒng)計局的一項統(tǒng)計顯示,農(nóng)民工在城市打工,大多居住在簡陋的宿舍里。據(jù)調查,有29.19%的農(nóng)民工居住在集體宿舍里,有20.14%的農(nóng)民工居住在缺乏廚衛(wèi)設施的房間里,有7.88%的農(nóng)民工居住在工作地點,有6.45%的農(nóng)民居住在臨時搭建的工棚里,還有12.54%的農(nóng)民工在城里沒有住所,只能往返于城郊之間,或回農(nóng)村居住。

可見,平抑房價不但直接影響“三農(nóng)”問題的解決,還影響城市化進程。在城市工作的大部分農(nóng)民工,沒有固定住所,無力購買商品房,無權購買經(jīng)濟適用房,也沒有廉租房供應,大都只能住在城鄉(xiāng)結合部。這樣的城市化不是以人為本的城市化。只有廣大的沒有戶口的外地大學生和農(nóng)民工在城市安居了,才能使城市真正和諧起來,促進城市進步和現(xiàn)代化進程。

而在高房價的壓力下,城市僅僅是農(nóng)民工停留的“驛站”,他們每年只能像候鳥一樣在城鄉(xiāng)之間漂移,形成一年一度的獨特春運景觀——這個應當令我們的執(zhí)政者感到恥辱,激起他們與高房價斗爭不是包庇、沆瀣一氣的決心!

香港模式終會將中國引向不歸之路

我國香港特區(qū)長期上世紀90年代以來,通過“非飽和供應土地”來維持高房價,雖然為政府帶來了財政收益,但房地產(chǎn)業(yè)的“擠出”效應,使財富過多地集中在非生產(chǎn)性資產(chǎn)上,收入集中在非生產(chǎn)部門的居民手中。手中握有房產(chǎn)的中產(chǎn)階級不愿意資產(chǎn)

貶值,而政府顧及中產(chǎn)階級利益,一直在維持高房價,導致香港長期競爭力的大幅度降低。目前香港的支柱產(chǎn)業(yè)主要金融、港口、機場、房地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè),由于地價過高,香港第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展近乎空白,香港經(jīng)濟對外依賴非常嚴重,經(jīng)濟安全性較差;而且,由房地產(chǎn)催生的泡沫經(jīng)濟,時常引發(fā)香港房價的大起大落,給香港經(jīng)濟帶來了巨大的破壞性。

中國效法香港住房制度,造就了目前全球最嚴重的房地產(chǎn)泡沫,迄今處于積重難返的地步。由于擔心房價回落對經(jīng)濟增長的影響,中國政府采取了房地產(chǎn)救市、防止房價大落的一些列政策。除了各項購房稅收見面之外,政策還降低了信貸限制和住房消費信貸利率,在很大程度上將房地產(chǎn)行業(yè)風險轉移到銀行業(yè)身上,希望借助商業(yè)銀行體系獲得的國家信用,在保證貨幣流動性和降低存貸利差等手段基礎上,保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

可見,高房價是發(fā)生經(jīng)濟危機的罪魁禍首。上世紀90年代,全民炒房、土地價格高出美國3倍有余的日本房地產(chǎn)泡沫破裂,房市出現(xiàn)全國性大暴跌,整個經(jīng)濟也受到了重創(chuàng)。此后10年,日本長期處于蕭條期,經(jīng)濟增長始終徘徊于衰退與復蘇之間,被經(jīng)濟學界稱為“失去的10年”。美國“新經(jīng)濟”泡沫破滅后,房地產(chǎn)成為布什政府推動美國經(jīng)濟增長和居民收入增加的重要手段,房價暴漲催生了次級按揭業(yè)務、以按揭貸款作抵押的證券、各種金融衍生品的爆炸式增長,成為本次金融海嘯的元兇巨惡。

歷史反復證明了的一個顛撲不破的道理:不解決高房價、高地價問題,甚至依靠高房價拉動經(jīng)濟增長,無疑是飲鴆止渴、抱薪救火,最后必然被高房價所害,最終引發(fā)嚴重的經(jīng)濟危機甚至經(jīng)濟崩潰。

向高房價挑戰(zhàn)、解決城鄉(xiāng)居民住房問題,是中國政府和中國人民義不容辭的職責

目前房地產(chǎn)市場蕭條主要表現(xiàn)為開發(fā)商主導的商品房市場蕭條,而政府主導的位置和價格合理的保障房則銷售旺盛。政府救房市的著眼點在于為開發(fā)商解困,我認為不如趁機厘清建設體制,撇開開發(fā)商留待以后處理。根據(jù)我的了解,即使開發(fā)商把房屋賣給政府用做保障房,或通過銀行貸款解決資金鏈之后,在房價繼續(xù)大幅走低的條件下,開發(fā)商并沒有動力進行房屋新建,從而國家希望救助開發(fā)商而拉動經(jīng)濟增長的愿望勢必落空。

與此相對應的,是我國各種自建房、集資建房、單位建房的欲望很高,也完全有能力建房;中低收入群體對于獲得政府保障房的期望很大;農(nóng)村集體宅基地建設小產(chǎn)權房銷售的愿望也很大:地震災區(qū)災后重建家園的愿望很大。但是由于體制的限制,除災后重建外,上述有效住房需求則牢牢地被我國的土地管理和建設開發(fā)管理體制禁錮了i保障房建設政策的執(zhí)行則被限定于“不會沖擊商品房市場”的原則下,將保障房建于偏遠地帶,并且定價水平越來越接近于商品房??梢姡c其不惜未來銀行體系毀壞拯救房地產(chǎn)商,不如通過體制調整疏導居民住房消費需求,同時為銀行體系建立房地產(chǎn)信貸危機的“防火墻”,于國于民更為有利。

只要保障房在正常地段正常建設,那么對擴大內需的拉動作用將是非常明顯的。從房屋形態(tài)的最終層面看,剔除土地位置引起的價格差異,商品房和經(jīng)濟適用房在使用價值上并無任何不同,差的是后者不能為地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商提供不勞而獲的“暴利”。由此看來,以商品房投資為絕對主體的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)所創(chuàng)造的GDP,本質上是通過排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態(tài)而獲得的不當?shù)美?,不僅對城鄉(xiāng)居民消費,而且對農(nóng)工商等經(jīng)濟實體發(fā)展,都形成了嚴重的透支。

經(jīng)驗證明,以盈利性房地產(chǎn)開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)的做法,雖然在拉動建材、鋼鐵及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)揮著重要作用。但是,以下兩個方面的負面影響,可能抵消上述積極作用:一是住房價格遠遠超過居民家庭收入水平及其增長,導致房屋大量積壓過剩;二是房地產(chǎn)的過度開發(fā)及其過度拉動的鋼鐵、建材等產(chǎn)業(yè),對土地等自然資源和環(huán)境形成了嚴重的危害。

相對而言,非盈利性或微利性住房開發(fā)按照相當于或略高于房屋建設開發(fā)成本核定房地產(chǎn)銷售價格,可以大大降低局面購房的支出成本,為居民在獲得住房的同時,同時合理安排吃、穿、用、行、教育、醫(yī)療等消費支出,實現(xiàn)生活水平的均衡提高;同時,非盈利性或微利性住房開發(fā)由于具有明確的使用指向性,不僅節(jié)約了營銷費用、利潤等不必要的支出,更避免了商品房銷售的過剩問題。由于非盈利性住房開發(fā)同樣帶動鋼鐵、水泥、工程機械、建筑業(yè)等產(chǎn)業(yè),因此大力發(fā)展非盈利性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對于當前我國具有重要的現(xiàn)實意義。具體而言,目前應著力發(fā)展經(jīng)濟適用房、廉租房等住房形態(tài),同時為開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉等創(chuàng)造條件。

作為有理性的中國人,在高房價面前,要勇敢說不,堅決不為高房價買單,即使政府百般倡議也不要為其所動;在任志強、潘石屹等房地產(chǎn)奸商面前,要大膽駁斥其荒謬觀點,同時堅決不買房地產(chǎn)奸商的住房,斷絕其經(jīng)濟來源,割斷其豢養(yǎng)御用走狗的經(jīng)費,使其付出與人民為敵的代價;對于人民赤子的倡議,要積極支持,不僅在口頭上,更要在行動上,一起為建設人文、和諧、人民當家作主的國家而奮斗。

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