時寒冰

最近，很多人都在關(guān)心房價，卻忽略了一個極其重要的問題，那就是商品房的大面積空置。商品房空置率上升，不僅意味著住房資源被閑置、浪費，也意味著房價的進一步扭曲。商品房大面積空置現(xiàn)象，可能是影響中國房價走向的一個被忽略的巨大因素。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示顯示，截至2008年12月末，全國空置商品住宅同比增長32.3%。盡管在信貸投放的支撐下，出現(xiàn)了一波人造“小陽春”行情，但商品房空置問題依然非常嚴(yán)重。5月19日，有媒體報道稱：2008年，北京商品房空置率高居全國首位，也高于北京市近十二年的平均水平。

在國內(nèi)，人們談到商品房空置現(xiàn)象，習(xí)慣上是指已建好尚未銷售的商品房。根據(jù)國際慣例，一般把一級市場待售、待租的房產(chǎn)面積除以可用住房和其他商品用房的全部存量面積，來計算空置率。

但是，我們不能忽略另一種空置現(xiàn)象，就是已售出非出租房屋的空置現(xiàn)象。這是由于我國投機性購房占比過大所導(dǎo)致的，也是其他國家、尤其發(fā)達(dá)國家非常罕見的一種現(xiàn)象。不管哪種空置現(xiàn)象，其所導(dǎo)致的負(fù)面影響都一樣，浪費住房資源，扭曲市場價格。

解決商品房空置問題，等于加大了住房的有效供應(yīng)，滿足更多的住房需求，使我國的房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。那么，如何解決這一問題？

首先，必須認(rèn)識到目前新建商品房空置現(xiàn)象的根源在于成交量低迷，而成交量低迷的根源則是房價過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了民眾的實際購買力。

一些地方政府為了解決新建商品房空置問題，采取財政出資購買商品房當(dāng)保障性住房，來消化空置的商品房。這種做法是錯誤的。其一，以地方財政的實力，它所拿出購買商品房的資金非常有限，改變不了空置率上升的趨勢。其二，地方財政購買商品房當(dāng)保障性住房，本身就違反了財政的公共性原則。

解決新建商品房空置問題的唯一有效方法，就是降價售房，使房價與民眾的實際購買力接軌，否則，任何試圖托市的做法，都將徒勞無功。

其次，對于那些購房后既不出售也不出租的行為，應(yīng)該通過加大其空置成本的方式，促使房主出售、出租房屋，提高住房資源的使用效率。

關(guān)于這一點，我們可以借鑒發(fā)達(dá)國家的做法。在荷蘭，法律規(guī)定，如果一套住房空置一年以上，必須在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房；在瑞典，政府甚至直接將無人居住的住房推倒；在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。不僅是歐洲，美國也對閑置房毫不客氣。在美國亞特蘭大的一些地區(qū)，甚至有業(yè)主出錢讓人租住其房屋，以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。這些國家為何如此嚴(yán)厲地對待空置房呢？

其一，是為了使有限的住房資源最大限度得到利用。如果現(xiàn)有住房大量閑置，就會使一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國家的法律，都把住房視為一項基本的人權(quán)，要求政府必須解決住房問題。

其二，為了打擊房屋囤積，抑制投機炒作，平抑房價。大量房屋閑置等于減少了住房的有效供給，導(dǎo)致供不應(yīng)求，必然推動房價上漲。

相比之下，我國人口眾多，土地資源稀缺，更需要提高住房與土地的利用率。我們應(yīng)該借鑒歐美嚴(yán)厲處理閑置房的做法，把閑置房逼出來，推向市場。如果做到了這一點，僅閑置房盤活這一項，就足以平抑當(dāng)前房價，避免房價的非理性上漲。住房使用效率提高，將大大減輕政府的住房保障壓力。同時，盤活閑置住房會減少對現(xiàn)有土地的征用，減少了拆遷行為，也能減少社會矛盾，營造更好的社會和諧氛圍。