徐 琦 王 帆

摘要：美國的次貸危機已波及實體經濟，并向全球蔓延。近年來，中國經濟也同樣碰到了利率較低市場環(huán)境下的流動性過剩、房地產價格快速上漲、資產價格泡沫化程度嚴重等問題，各家商業(yè)銀行應對資產泡沫的風險管理成為人們關注的焦點。因此，分析美國次貸危機的深層次原因，對提前防控我國房地產金融產品的風險，保持商業(yè)銀行資產業(yè)務的健康發(fā)展具有重要而緊迫的現(xiàn)實意義。

關鍵詞：次貸危機商業(yè)銀行房地產金融風險管理

一、美國次貸危機與我國房地產市場

(一)次貸危機生成機理

由于大量次級抵押貸款違約導致銀行壞賬的急劇增加，2007年4月開始，美林、雷曼兄弟、花旗、瑞銀、匯豐等美國金融集團相繼傳出巨額次級債投資損失的消息，拖累全球股市不斷下跌，最終隨著雷曼兄弟的破產，次貸危機全面爆發(fā)。雖然美聯(lián)儲隨后采取了包括降息在內的多種調控措施，但次貸風暴并未因此減弱，金融恐慌更是由單一的次貸領域向其他領域迅速擴展。

次級住房抵押貸款引發(fā)危機大致經歷了三個階段：第一階段是危機醞釀階段。這一階段以2001年初美聯(lián)儲的貨幣政策由加息轉變?yōu)闇p息為起點，到2003年6月聯(lián)邦基金利率共進行13次下調，降低至1％，同期房地產市場貸款利率也隨之下降，房地產市場迅速發(fā)展并繁榮起來，各種低月供、還款額度靈活的金融貸款產品層出不窮，為次級房貸市場留下隱患。第二階段是危機產生階段。2004年6月起，美聯(lián)儲連續(xù)13次調高聯(lián)邦基金利率，到2006年8月，聯(lián)邦基金利率上升到5.25％，連續(xù)升息提高了房地產市場的借貸成本，引起了房價走低以及按揭違約風險的增加。第三階段是危機爆發(fā)階段。各種衍生工具和證券化操作的出現(xiàn)使得以次級貸款為源頭的金融產品被無節(jié)制地創(chuàng)新。同時在內部及外部信用增級的掩蓋下，風險得以積聚。而連續(xù)升息引發(fā)的市場作用在2007年開始大面積地顯現(xiàn)出來，次級房屋貸款者的斷供和違約開始大面積出現(xiàn)，次級房屋貸款危機開始爆發(fā)。

(二)我國房地產市場現(xiàn)狀

我國的房地產金融市場與美國有許多相似之處：第一，我國同樣經歷了多年的房價暴漲，房地產業(yè)也對經濟增長貢獻巨大。第二，居民購房熱情高漲。個人住房按揭貸款規(guī)?？焖侔l(fā)展。統(tǒng)計顯示，2007年上半年居民戶貸款同比增加25.7％，遠遠超過了人民幣貸款同比16，5％的增速，住房貸款供需兩旺。第三，中央銀行依據(jù)經濟走勢調整利率，利率先降后升。第四，我國深圳、上海、北京等部分地方已經出現(xiàn)房產有價無市的現(xiàn)象，2009年的春節(jié)黃金周，深圳樓市1月29日全市僅成交新房2套，上海1月28-31日商品住宅總成交不過77套，較去年同期跌去了一半；2009年1月份北京共成交商品住宅7200套，同比下降了近5成。而“有價無市”的僵持過后，出于開發(fā)商收回投資的壓力，房價極有可能下跌：除此之外，個人房貸平均不良率不斷上漲，商業(yè)性房貸逾期違約率攀升等問題也逐步顯現(xiàn)。我國迅猛發(fā)展的房地產金融市場必須敲響警鐘。

二、我國商業(yè)銀行房地產信貸風險

目前我國房地產金融市場尚不發(fā)達，銀行信貸覆蓋從土地儲備到個人住房抵押貸款的房地產開發(fā)銷售全過程，房地產市場的金融風險主要體現(xiàn)為房地產信貸風險。房地產資金來源主要分為三個部分：社會資金、其他資金和銀行資金。其中，我國房地產資金的50％以上來源于銀行貸款，這使得房地產的絕大多數(shù)風險集中于商業(yè)銀行。

(一)信用風險

我國的商業(yè)銀行既為房地產開發(fā)商建房提供貸款，又為購房者提供個人住房按揭貸款。承擔著來自開發(fā)商與個人住房抵押貸款借款人的雙重信用風險。特別是在開放商信用風險方面，長期以來我國房地產企業(yè)都是高負債的杠桿模式經營，開發(fā)商多是依靠自己信用或者是開發(fā)的房地產做擔保從銀行籌集資金，其自有資本在項目開發(fā)總投資中的比例不高，而銀行的貸款回收也大多數(shù)是在房地產贏利后。這就意味著，房地產企業(yè)以銀行貸款為主進行開發(fā)建設，等于將房地產風險完全轉嫁到了銀行身上，一旦房價走低，銀行隨時面臨危機，

此外，房地產開發(fā)企業(yè)還存在著道德風險，例如大量占用施工單位墊付款和期房按揭的預售樓款，甚至采取假按揭貸款騙取銀行資金進行開發(fā)投資。這些行為使一些房地產企業(yè)的資金鏈非常脆弱，產生風險的可能性也大大增加。此外個別小企業(yè)攜銀行貸款和預售房款潛逃，也會給銀行造成損失。

(二)金融市場風險

由于我國金融工具創(chuàng)新不足，政策方面又對房地產企業(yè)進行債券融資、上市融資、通過房地產信托基金進行融資等有著嚴格的規(guī)定，這使得我國房地產企業(yè)融資渠道過于狹窄，大多數(shù)企業(yè)主要依靠房地產開發(fā)貸款，在建工程抵押貸款以及預售樓款再投入等融資形式進行房地產開發(fā)。研究機構估算，房地產開發(fā)中使用銀行貸款的比重甚至在55％以上，商業(yè)銀行信貸成為項目開發(fā)資金的重要來源。與此同時，我國房地產金融市場尚處于發(fā)育階段，房地產金融二級市場建設緩慢的現(xiàn)狀使得我國商業(yè)銀行缺乏分散風險的工具，難以將抵押貸款證券化變?yōu)榱鲃有缘馁Y產，大量的信貸風險沒有通過二級市場得到合理的分散。

(三)房地產信貸操作風險

長期以來市場上房價的居高不下導致了開發(fā)商投資回報率較高，而房地產貸款的高回報也會使部分銀行低估風險而且放寬貸款條件。近年來。房地產信貸中的操作風險逐漸顯現(xiàn)，其嚴重程度令人擔憂：首先是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，對資料的真實性、合法性審核不嚴。對明顯存在疑點的資料不作深入調查核實：其次是對抵押物管理不規(guī)范，過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效：再次是貸后管理混亂，客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關的風險預警措施。

三、對策建議

(一)關注資產價格泡沫

近幾年來，我國經濟的快速增長推動了房地產等資產價格的快速上漲。據(jù)中金公司的調查研究，目前房價下家庭月供收入比達到了驚人的75％，房價需要下降42％才能使月供收入比降至40％的合理水平。據(jù)此可見，房地產等資產價格泡沫化的程度已經相當嚴重。而一旦未來中國經濟高位增長勢頭放緩，資產價格泡沫將突然破裂，并同時引發(fā)資金鏈斷裂、信用收縮和信心崩潰等問題。因此，在密切關注資產價格泡沫帶來的風險，防患于未然的同時，商業(yè)銀行更應把好信貸閘門，加強信貸管理，使信貸投放更為嚴格、審慎，信貸投放的進度更加符合新的經營業(yè)績評價標準，改變過去簡單追求存貸款規(guī)模、市場占有率等粗放式經營模式，嚴格控制信貸投放速度和總規(guī)模，避免盲目擴張，確保信貸高質量增長。

(二)加快建設個人征信系統(tǒng)

完善的信用分級制度是實現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石，缺乏最基本的個人信用征集體系，將造成風險控制手段的局限、目標市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。美國次貸危機的爆發(fā)源于原始資產池中次級貸款者的大量違約。盡管現(xiàn)階段中國的住房貸款申請人多數(shù)具有相當?shù)倪€款能力，能在一定程度上抵制違約風險的發(fā)生，而商業(yè)銀行也普遍把房地產信貸作為一種“優(yōu)良資產”大力發(fā)展，但個人信用征集體系缺乏，貸款機構和借款人之間存在著嚴重的信息不對稱，加快建設中國的個人征信系統(tǒng)迫在眉睫。目前，上海等少數(shù)城市的商業(yè)銀行開始進行個人征信的試點工作，但在全國范圍內這項工作的進展依舊緩慢，亟待加強。

(三)資產證券化分散風險

通過資產證券化，銀行可以將房地產貸款打包成證券出售給投資者，在獲得資金回流的同時轉移了風險，有助于化解銀行的房地產貸款風險，解決銀行“借短貸長”的期限結構不匹配的問題。中國建設銀行自2005年起相繼推出了一系列住房抵押貸款證券化產品，但與龐大的個人按揭貸款余額相比，其產品規(guī)模仍然太小，根本無法適應住房抵押貸款一級市場和二級市場的需要。現(xiàn)階段的關鍵問題在于，如何結合我國國情，克服現(xiàn)行相關制度上的障礙，選擇適合我國的住房抵押貸款證券化模式，使住房抵押貸款證券化能合理運作和健康發(fā)展。

(四)提高銀行信貸從業(yè)人員素質，規(guī)范抵押物評估體系

人員方面，未來商業(yè)銀行需要選擇具有房地產估價專業(yè)知識的貸款審查人員，他們能夠運用科學謹慎的估價原則，站在銀行的角度去評估房地產的客觀價值，合理進行貸款價值評估，這對于有效防范房地產貸款風險具有重要的現(xiàn)實意義。

而在貸款審查環(huán)節(jié)方面，商業(yè)銀行必須嚴格審查估價機構估價報告的合法性、準確性、客觀性。同時定期對抵押物進行內部估價，以確定抵押物現(xiàn)時價值。此外，在處置抵押房地產前，也要對抵押房地產進行內部估價，以確定抵押房地產的拍賣底價。這樣，商業(yè)銀行就可以做到適當?shù)?、科學地確定拍賣底價，以提高商業(yè)銀行資產的收益。