劉君和

[摘要]從2007年3月美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，到2008年9月華爾街的金融風(fēng)暴，進(jìn)而衍變成席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題進(jìn)行分析并給出一些對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]次貸危機(jī) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 對(duì)策

中圖分類號(hào)：F28文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1671－7597（2009）0310186－01

一、引言

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這幾年的迅猛發(fā)展，2007年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積超過(guò)26平方米，達(dá)到世界中高收入國(guó)家水平。2008年9月下旬，美國(guó)次級(jí)貸爆發(fā)，雷曼兄弟破產(chǎn)，眼見(jiàn)大西洋彼岸的滔天巨浪，中國(guó)作為全球經(jīng)濟(jì)體系中的一極，又將受到什么樣的影響？在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)如何正確把握中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，正確分析存在的問(wèn)題，對(duì)規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)掌控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，對(duì)保證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展都有重要意義。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題

（一）住房消費(fèi)超前與有效需求不足的矛盾。不斷上漲的房?jī)r(jià)使得住宅的投資需求比重越來(lái)越大。2006年初，有關(guān)方面透露的深圳市2005年新房購(gòu)房者的全樣本分析結(jié)果顯示：同一購(gòu)買者購(gòu)兩套及以上房子的總套數(shù)為15904套，占新房銷售總套數(shù)的16.07%。有效購(gòu)買力不足以及投資需求比重的加大，造成嚴(yán)重的房屋空置現(xiàn)象。自2000年以來(lái)，商品房空置面積每年都在1億平方米左右。2006、2007、2008年全國(guó)的商品房空置面積分別為1.23億平方米、1.18億平方米和1.36億平方米，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，2008年的空置面積明顯上升。

（二）結(jié)構(gòu)性供需矛盾加劇。

1．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求的失衡。（1）商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房的比例不合理。由于利潤(rùn)空間的差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偏重于開(kāi)發(fā)商品住宅?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中經(jīng)濟(jì)適用房的比重持續(xù)下降，從2001年的9.5%下降到2008的3.1%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。（2）在住宅市場(chǎng)中，中高檔住房開(kāi)發(fā)比例不合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了追求高利潤(rùn)，熱衷于高檔商品房的開(kāi)發(fā)，造成了高檔商品房供過(guò)于求、價(jià)格虛高。而針對(duì)普通老百姓，特別是針對(duì)中低收入家庭的中小戶型、中低價(jià)位商品房的供應(yīng)比例偏低。據(jù)相關(guān)部門對(duì)北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過(guò)60%。

2．市場(chǎng)層次結(jié)構(gòu)的非均衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)層次結(jié)構(gòu)分為房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)是以新建住宅為主的增量市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)即為二手房市場(chǎng)，以住房的存量交易為主。從市場(chǎng)層次結(jié)構(gòu)發(fā)育程度看，目前我國(guó)住宅市場(chǎng)的交易是以一級(jí)市場(chǎng)為主，存量住房的二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，租賃住房市場(chǎng)不規(guī)范，市場(chǎng)交易量很小。這種狀況直接導(dǎo)致各收入階層的居民無(wú)法通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的順暢交易梯次地向上改善住房條件。

（三）誠(chéng)信危機(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)重的誠(chéng)信危機(jī)。2008年中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在“誠(chéng)信建設(shè)和諧”中國(guó)3·15論壇上公布，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，其中商品房投訴15023件，但房地產(chǎn)糾紛解決率最低，只有10％左右。房地產(chǎn)企業(yè)不守誠(chéng)信的行為主要有：質(zhì)量有問(wèn)題；廣告夸大、虛假，誤導(dǎo)消費(fèi)者；合同違約，承諾不兌現(xiàn)，延期交房、擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、后期建設(shè)跟不上等等；面積任意“縮水”、“漲水”，多算公攤面積、減少實(shí)建面積、重復(fù)計(jì)算甚至編造虛假面積；產(chǎn)權(quán)證難辦理；物業(yè)管理問(wèn)題嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信危機(jī)，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)形象，降低人們購(gòu)房信心，加大消費(fèi)者購(gòu)房成本，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

三、全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（一）切實(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，制定合理的產(chǎn)業(yè)政策。降低從事房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘，提高市場(chǎng)門檻，實(shí)施大規(guī)模的企業(yè)購(gòu)并和資產(chǎn)重組，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

要通過(guò)多種途徑促進(jìn)本土企業(yè)擴(kuò)張，盡快提高市場(chǎng)集中度。一是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改制，實(shí)行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；二是爭(zhēng)取更多的房地產(chǎn)的企業(yè)股票上市，降低上市公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)入壁壘，增強(qiáng)發(fā)展商的資本實(shí)力；三是充分利用資本市場(chǎng)，通過(guò)收購(gòu)、兼并，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張；四是在資本規(guī)模、技術(shù)實(shí)力、操作經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)規(guī)模等方面，提高房地市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件，延遲銷售許可證的發(fā)放時(shí)間（如主體工程己封頂或準(zhǔn)現(xiàn)房），征收土地閑置稅和房地產(chǎn)空置稅，促使無(wú)實(shí)力的項(xiàng)目公司退出市場(chǎng)。

（二）遏制投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房市場(chǎng)主要由城市化和收入增長(zhǎng)形成的消費(fèi)需求主導(dǎo)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)主要反映的是基于消費(fèi)性需要的真實(shí)供求關(guān)系。但2006年以后特別是2007年以來(lái)，在房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)期引導(dǎo)下，閑置資本和熱錢形成的投機(jī)性住房需求膨脹，對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。為遏制投機(jī)性需求，嚴(yán)格監(jiān)控國(guó)際熱錢入境，限制其非法進(jìn)入住房市場(chǎng)，提高第二套住房購(gòu)買按揭首付比例，適時(shí)開(kāi)征住房持有調(diào)節(jié)稅，對(duì)閑置住房征收閑置調(diào)節(jié)稅。

（三）健全和完善土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)。要在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場(chǎng)培育上取得突破，全面盤活土地資產(chǎn)，建立健全土地批租市場(chǎng)，促進(jìn)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。

1．對(duì)于新增的經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，主要通過(guò)土地批租市場(chǎng)，實(shí)行土地出讓，并以土地拍賣、公開(kāi)投標(biāo)、掛牌交易等方式取代協(xié)議方式。

2．通過(guò)立法，明確存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)狀況，把使用期限確定在20-30年以內(nèi)。企業(yè)可以將這種土地產(chǎn)權(quán)，當(dāng)作法人財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。當(dāng)非經(jīng)營(yíng)性土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性土地時(shí)，也應(yīng)重新明確使用期限。

3．逐步提高存量不動(dòng)產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)，從而促使存量不動(dòng)產(chǎn)的土地批租。

4．放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)的條件，政府原則上不限制劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等，但上述權(quán)利的行使不得超過(guò)規(guī)定的土地使用期限，同時(shí)要承擔(dān)繳納地租的義務(wù)。

（四）注重政策的銜接性和協(xié)調(diào)性。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控起了一定效果，但由于政策之間和部門之間的銜接性差、可實(shí)施性差等問(wèn)題削弱了政策效果。為此建議：一是加強(qiáng)國(guó)家相關(guān)管理部門之間銜接和溝通，保證調(diào)控行動(dòng)一致性。相關(guān)部門應(yīng)定期進(jìn)行信息溝通和協(xié)調(diào)，突出政策的科學(xué)性、全局性，減少部門政策沖突。二是強(qiáng)化政策的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈多元利益博弈的格局，中央政府與地方政府、地方政府之間、政府部門之間、政府與企業(yè)、房地產(chǎn)品供給者與需求者之間的利益訴求不同，對(duì)政策的理解和執(zhí)行也會(huì)存在差異，因此，國(guó)家政策重點(diǎn)在于統(tǒng)籌兼顧，綜合協(xié)調(diào)各方面利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]苗天青，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)：結(jié)構(gòu)、行為與績(jī)效，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004.

[2]葉劍平，房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005.