王吉緋

2009年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨生死大考，既關(guān)系著開(kāi)發(fā)商的存亡命運(yùn)，也關(guān)系著千萬(wàn)消費(fèi)者“住”之民生，甚至牽連著國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之國(guó)計(jì)。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否迅速重返健康發(fā)展軌道，關(guān)鍵在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否拉升，關(guān)鍵在于虛高的房?jī)r(jià)能否迅速回歸理性。對(duì)此，筆者提出一個(gè)快速解困房地產(chǎn)問(wèn)題的政策建議，這就是利用政策工具促使開(kāi)發(fā)商大幅度降價(jià)的原則。

政策只激勵(lì)大幅降價(jià)

我們已經(jīng)形成一個(gè)不容置疑的共識(shí)：交易量快速回暖是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的標(biāo)志，而回暖的關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商大幅度降價(jià)。但是，我們?nèi)狈Φ氖墙ㄔO(shè)性方法和技術(shù)性手段。

人所共知，降價(jià)可以提升交易量。但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有大規(guī)模降價(jià)。其擔(dān)心有二：一是被已經(jīng)高價(jià)買(mǎi)房的業(yè)主群起攻之，另一是導(dǎo)致購(gòu)房者產(chǎn)生新的降價(jià)預(yù)期，從而陷入惡性循環(huán)。但慢刀割肉的方式可能的結(jié)果是，肉割了卻交易量還沒(méi)上去。

所以筆者認(rèn)為，只有同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件，住房交易量才能夠提升，缺一不可。首先是開(kāi)發(fā)商大規(guī)模降價(jià)，最好一降到底，其次是改變購(gòu)房者心理預(yù)期。

購(gòu)房者在兩種心理狀態(tài)下會(huì)買(mǎi)房。一種是，雖然房?jī)r(jià)跟其他人一樣，但我認(rèn)為該價(jià)格已經(jīng)是最低價(jià)格，至少不會(huì)繼續(xù)下跌。另一種是，雖然不知道房?jī)r(jià)是否繼續(xù)下跌，但我知道自己比另外一類(lèi)購(gòu)房者，得到了額外的、很大的優(yōu)惠。

我們已經(jīng)并且還將繼續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)政策，改變購(gòu)房者相對(duì)或絕對(duì)的心理預(yù)期，調(diào)動(dòng)其積極性，例如減稅、降息、減少首付比例等組合拳。但是，如果這些利好政策無(wú)助于促使開(kāi)發(fā)商大幅度降價(jià)的話(huà)，一切努力都將費(fèi)力不討好，實(shí)際作用也微乎其微。

因此，筆者建議，下一步出臺(tái)的利好政策，只針對(duì)大規(guī)模降價(jià)的開(kāi)發(fā)商才有效。并把這一原則作為評(píng)價(jià)一項(xiàng)房地產(chǎn)政策好與壞的重要標(biāo)準(zhǔn)，也作為政府出臺(tái)政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

政府已經(jīng)失去了房地產(chǎn)的定價(jià)權(quán)，已經(jīng)無(wú)法有效管理房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格虛高的問(wèn)題。但是我們可以規(guī)定，也就是將推行的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，只針對(duì)降價(jià)幅度到一定程度以上的樓盤(pán)才有效。不參與降價(jià)或幅度不足的樓盤(pán)，不能享受該政策。從而讓購(gòu)房者參與監(jiān)督，并且通過(guò)購(gòu)房者對(duì)降價(jià)樓盤(pán)的追捧，摒棄降價(jià)幅度少的樓盤(pán)。

此舉一舉三得：購(gòu)房者得到大筆實(shí)惠，開(kāi)發(fā)商損失部分利潤(rùn)換取銷(xiāo)售，政府損失部分稅收換取宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。

下策：發(fā)行住房券

方案的設(shè)計(jì)——

1．地方政府向符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的特定人群，免費(fèi)發(fā)放實(shí)名制住房券(或購(gòu)房額度)，持券人與最終住房所有人必須相同。

2．政府規(guī)定在購(gòu)房時(shí)，每補(bǔ)貼100元人民幣，發(fā)放120元住房券，這120元住房券在接受的開(kāi)發(fā)商那里購(gòu)房時(shí)，具有120元人民幣的購(gòu)買(mǎi)力。(具體比例根據(jù)各地方情況制定)

3．開(kāi)發(fā)商收到住房券以后，到指定兌換銀行每120元可以?xún)稉Q回100元人民幣。(具體比例根據(jù)各地方情況制定)

4．開(kāi)發(fā)商自愿選擇是否接受住房券。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺(tái)的各項(xiàng)支持政策，包括針對(duì)開(kāi)發(fā)商的減免稅費(fèi)等政策，也包括針對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)房人的優(yōu)惠利率等政策。

5．會(huì)同房管部門(mén)，嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商虛假價(jià)格的情況，并請(qǐng)廣大購(gòu)房者監(jiān)督。

6．允許社會(huì)購(gòu)房者，以現(xiàn)金100元購(gòu)買(mǎi)120元實(shí)名制住房券，從而擴(kuò)大其規(guī)模。

為何是下策——

住房券的好處自不待言，明顯優(yōu)越于實(shí)物分房和現(xiàn)金直補(bǔ)。但政府統(tǒng)一購(gòu)房，統(tǒng)一分配的方式，讓購(gòu)房者失去了選擇權(quán)。如長(zhǎng)沙市于2008年7月開(kāi)始實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼，其實(shí)就是等于“直補(bǔ)”開(kāi)發(fā)商，幾乎是變相托市，不僅無(wú)力改變現(xiàn)行房?jī)r(jià)高企的狀況，還為高房?jī)r(jià)提供市場(chǎng)支撐。

筆者建議的住房券，免費(fèi)發(fā)放的部分，限于政府財(cái)政的能力，覆蓋的特定人群數(shù)量相對(duì)有限，雖然允許社會(huì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)椴僮髀闊┗騼?yōu)惠幅度不足等原因，也許不會(huì)達(dá)到理想的購(gòu)買(mǎi)數(shù)量。

更重要的是，住房券雖然達(dá)到了提振交易量的目的，卻沒(méi)有對(duì)社會(huì)購(gòu)房者做人群和購(gòu)房數(shù)量的限制，無(wú)法區(qū)分消費(fèi)需求和投資需求，不利于社會(huì)公平。希望多買(mǎi)多賣(mài)與限制投機(jī)需求保護(hù)消費(fèi)需求，構(gòu)成了兩難悖論。

同時(shí)，住房券沒(méi)有存量，即使發(fā)行到一定規(guī)模，比如10億，政府財(cái)政已經(jīng)相當(dāng)吃力，但跟房地產(chǎn)存量對(duì)比起來(lái)，還是無(wú)法匹配。所以住房券是下策，雖然短期有效，但是既不治大標(biāo)，也不治大本。

中策：設(shè)立住房平準(zhǔn)基金

方案的設(shè)計(jì)——

1．國(guó)家(或地方政府)設(shè)立住房平準(zhǔn)基金，在市場(chǎng)上公開(kāi)收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的住房，收購(gòu)價(jià)為原項(xiàng)目2008年上半年均價(jià)(計(jì)算細(xì)則另附)的5折。建議僅收購(gòu)原項(xiàng)目均價(jià)不超過(guò)2萬(wàn)元／平方米的住房(以北京為例)。

2．住房平準(zhǔn)基金將收購(gòu)回來(lái)的住房，以略高于收購(gòu)價(jià)的價(jià)格(例如對(duì)應(yīng)項(xiàng)目均價(jià)的6折)在市場(chǎng)上投放，取得的收益用于建設(shè)廉租房。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房?jī)r(jià)低于原項(xiàng)目均價(jià)6折時(shí)，住房平準(zhǔn)基金擁有以原項(xiàng)目均價(jià)5折購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)先權(quán)。

3．制定住房公積金及其貸款購(gòu)房時(shí)的特別優(yōu)惠率(即貨現(xiàn)率，定義是“對(duì)放棄儲(chǔ)蓄行為或選擇特定消費(fèi)的一種補(bǔ)償”)，使得持住房公積金的消費(fèi)者在市場(chǎng)上購(gòu)房時(shí)，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的住房還是住房平準(zhǔn)基金的住房，都能享受到住房平準(zhǔn)基金收購(gòu)價(jià)(即原項(xiàng)目均價(jià)的5折)。

4．開(kāi)發(fā)商自愿選擇是否接受住房公積金購(gòu)房的優(yōu)惠方案。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺(tái)的各項(xiàng)支持政策，包括針對(duì)開(kāi)發(fā)商的減免稅費(fèi)等政策，也包括針對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)房人的優(yōu)惠利率等政策。

5．嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商的任何市場(chǎng)違約行為，如果出現(xiàn)拖欠銀行貸款、逾期交房、資金斷裂等情況，開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件將項(xiàng)目以均價(jià)5折以下的合理價(jià)格賣(mài)給住房平準(zhǔn)基金，住房平準(zhǔn)基金將應(yīng)支付的款項(xiàng)優(yōu)先代償銀行等債權(quán)人。

6．嚴(yán)查銀行已發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款，鼓勵(lì)銀行發(fā)放新的開(kāi)發(fā)貸款，但新增貸款的房產(chǎn)、土地等抵押品的計(jì)算基數(shù)在原項(xiàng)目均價(jià)6折的基礎(chǔ)上再打折扣，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

為何是中策——

國(guó)家設(shè)立平準(zhǔn)基金，以真金白銀的方式，建立購(gòu)房者消費(fèi)信心的一種策略。最大的好處是，可以用全覆蓋的方式，一次性將房地產(chǎn)市場(chǎng)的水分?jǐn)D干，讓房?jī)r(jià)一步跌到位，使得購(gòu)房者明確地知道，所在城市住房?jī)r(jià)格的底部在哪里。這樣能夠從根本上改變購(gòu)房者的心理預(yù)期，快速地提升交易量。

有必要解釋的是，表面上看，住房平準(zhǔn)基金需要大量的資金來(lái)源，實(shí)際上卻不會(huì)。巨大的住房有效需求，在明確底部以后，將充分釋放出來(lái)。住房平準(zhǔn)基金的資金來(lái)源，可以通過(guò)發(fā)行國(guó)債、財(cái)政撥款、直接募集等方式解決，必要時(shí)甚至可以動(dòng)用國(guó)家外匯儲(chǔ)備。而最現(xiàn)實(shí)的來(lái)源是住房公積金。政府可以考慮授權(quán)住房公積金管理部門(mén)使用住房公積金直接入市購(gòu)房。

住房平準(zhǔn)基金是政府干預(yù)和購(gòu)房者自由選擇比較完美的結(jié)合形式，但這一策略畢竟是國(guó)家或地方政府直接干預(yù)市場(chǎng)，只能是非常時(shí)期的特殊手段，不可持續(xù)，也不能經(jīng)常性使用。所以是中策，治了大標(biāo)，沒(méi)治大本。

上策：商品雙軌到價(jià)格雙軌

方案的設(shè)計(jì)——

1．國(guó)家或地方政府，規(guī)定使用住房公積金購(gòu)房時(shí)，相對(duì)于現(xiàn)金，享受額外的優(yōu)惠率，比如20％，無(wú)論是全額還是部分使用住房公積金(建議一人一套的原則)。

2．住房公積金與現(xiàn)金的差額，可以完全由開(kāi)發(fā)商獨(dú)立承擔(dān)，也可以由開(kāi)發(fā)商和地方政府共同承擔(dān)(例如退稅、退還部分土地出讓金等)。

3．開(kāi)發(fā)商自愿選擇是否接受住房公積金購(gòu)房的優(yōu)惠方案。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺(tái)的各項(xiàng)支持政策，包括針對(duì)開(kāi)發(fā)商的減免稅費(fèi)等政策，也包括針對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)房人的優(yōu)惠利率等政策。

4．停止新建經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的特殊人群，以購(gòu)房額度進(jìn)行直補(bǔ)。購(gòu)房額度的優(yōu)惠率，與住房公積金相同。

5．對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)，通過(guò)房管部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督，確保同一開(kāi)發(fā)商同種房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，現(xiàn)金=住房公積金(1+貨現(xiàn)率)。

6．政府在出臺(tái)各類(lèi)稅費(fèi)減免措施和制定利率等系列優(yōu)惠的同時(shí)，只負(fù)責(zé)調(diào)整住房公積金的貨現(xiàn)率和住房公積金的購(gòu)買(mǎi)套數(shù)、轉(zhuǎn)讓規(guī)則等。

為何是上策——

首先，可治大標(biāo)，住房公積金的巨大存量與房地產(chǎn)的存量相匹配，可以迅速提升交易量。2008年全國(guó)住房公積金繳存余額超過(guò)1萬(wàn)億元，截至2008年末全國(guó)商品房空置面積2億平方米左右，按現(xiàn)行售價(jià)計(jì)算，在6000億元左右。因住房公積金購(gòu)房時(shí)，往往配比現(xiàn)金和貸款，1元住房公積金至少可以形成3元的購(gòu)房消費(fèi)。如果市場(chǎng)的購(gòu)房需求中，一半是投機(jī)需求(不使用住房公積金)，使用住房公積金的消費(fèi)需求，只占其中一半，那么住房公積金形成和帶動(dòng)的有效需求，已經(jīng)10倍于存量房。

其次，可治大本，住房公積金能夠區(qū)分投資需求與消費(fèi)需求。

住房既是消費(fèi)品又是投資品，既有消費(fèi)需求，也有投資需求。房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，交易活躍，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)性是其他任何行業(yè)難以替代的，在世界很多國(guó)家，都是支柱產(chǎn)業(yè)。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和價(jià)格的高漲，又影響“居者有其屋”的和諧社會(huì)的基本要求，受到了老百姓的強(qiáng)烈反對(duì)。

把投資需求與消費(fèi)需求分開(kāi)，是我們住房改革一直在探索的主題。我們采取過(guò)的老辦法是，房地產(chǎn)商品雙軌制。簡(jiǎn)單說(shuō)，富人住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品房，窮人住計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)適用房，這種“管房不管人”的政策，造成了大量腐敗尋租空間。

不要將房子分類(lèi)，應(yīng)該將購(gòu)房者區(qū)別開(kāi)來(lái)。對(duì)困難群體，進(jìn)行購(gòu)房額度補(bǔ)貼，對(duì)工薪階層，給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠，對(duì)于投資需求的購(gòu)房者，不予優(yōu)惠，但也不予壓制。如此做法，其實(shí)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品不分貴賤，而“錢(qián)”分貴賤。這是新的“價(jià)格雙軌制”。

第三，為政府提供了一個(gè)現(xiàn)實(shí)可行又十分有效的調(diào)控房?jī)r(jià)的杠桿工具。

政府已經(jīng)失去了住房的定價(jià)權(quán)，無(wú)論房?jī)r(jià)上漲還是縮量時(shí)，政府都無(wú)法使用直接價(jià)格杠桿，調(diào)節(jié)市場(chǎng)。有了住房公積金貨現(xiàn)率以后，政府就有了一個(gè)長(zhǎng)期的價(jià)格調(diào)節(jié)工具，就像金融行業(yè)中的利率。理論上，商業(yè)銀行和各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，都是市場(chǎng)化的，央行不管他們的經(jīng)營(yíng)，但可調(diào)整利率和貨幣供應(yīng)量，以達(dá)到全社會(huì)資金有效配置的目的。

從根本上講，政府既不應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)化房屋進(jìn)行限價(jià)，也不應(yīng)該集資救市，更不應(yīng)該政府出錢(qián)蓋房子。如果不是這樣，受金融危機(jī)影響，政府還要去開(kāi)銀行、造汽車(chē)……政府應(yīng)該做的是出臺(tái)宏觀(guān)政策和運(yùn)用市場(chǎng)化工具調(diào)控。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格虛高、交易量萎縮的局面下，正是使用貨現(xiàn)率的最好時(shí)機(jī)。

第四，貨現(xiàn)率操作簡(jiǎn)單、靈活，可執(zhí)行性強(qiáng)，惠及面廣，長(zhǎng)期有效。

多年來(lái)我們已經(jīng)建立了覆蓋面極廣的住房公積金體制，采用實(shí)名制，專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)管理，制定優(yōu)惠利率，操作簡(jiǎn)單，可執(zhí)行性強(qiáng)，惠及面廣。住房公積金的貨現(xiàn)率，可以由中央政府住房公積金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定，也可以由地方相應(yīng)機(jī)構(gòu)自行規(guī)定。住房商品與金融資金不同，是不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，這就使得住房公積金的貨現(xiàn)率，在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，比利率調(diào)整資金，具有更大的靈活性。比如北京希望鼓勵(lì)豐臺(tái)、順義建立新城，不希望亞北地區(qū)居民更多增加，在制定貨現(xiàn)率時(shí)，可規(guī)定豐臺(tái)、順義的優(yōu)惠率為25％，而亞北為15％。

第五，兼顧效率與公平。

經(jīng)濟(jì)適用房往往無(wú)論在建造標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域，都比市場(chǎng)商品房差。滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)適用房的特殊群體和自住型普通購(gòu)房群體(例如70/90政策)，由于商品限制，失去了更好商品的選擇權(quán)。同時(shí)這些商品的限制，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰。這一策略，在給持住房公積金購(gòu)房的購(gòu)房者以極大優(yōu)惠的同時(shí)，充分尊重了市場(chǎng)選擇權(quán)。

沒(méi)錢(qián)人的錢(qián)，給予額外的補(bǔ)貼和優(yōu)惠，使之增值。讓其購(gòu)買(mǎi)力超過(guò)有錢(qián)人的錢(qián)，從而體現(xiàn)社會(huì)的公平與正義。在解決公平的問(wèn)題之后，將極大調(diào)動(dòng)各方購(gòu)房的積極性，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

第六，曾被忽視的廣大工薪階層，將不受房?jī)r(jià)漲跌的影響。

中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)，雖然存在貧富差異，但在城市中，不貧不富的人還是絕大多數(shù)。這些不貧不富的人，既無(wú)法享受到經(jīng)濟(jì)適用房的好處，又難以承受商品房的高房?jī)r(jià)。而恰恰是這些大量的城市普通民眾，就是所謂剛性需求的主體。從前我們的制度設(shè)計(jì)，無(wú)法解決這一矛盾。住房公積金只針對(duì)工薪階層的，所以房?jī)r(jià)的非理性上漲，將被貨現(xiàn)率的調(diào)節(jié)有效地沖抵，從而在制度上保障工薪階層免受高房?jī)r(jià)之苦。

第七，適用范圍廣：中央政府，地方政府，甚至開(kāi)發(fā)商也可專(zhuān)為住房公積金打折。

中央政府可以用，地方政府也可以用，甚至開(kāi)發(fā)商自己也可以組織起來(lái)，專(zhuān)為住房公積金打折，相當(dāng)于給了貨現(xiàn)率。當(dāng)然，這一折扣的真?zhèn)危?gòu)房者是能夠監(jiān)督的。

第八，與現(xiàn)行政策并無(wú)沖突：無(wú)論經(jīng)濟(jì)適用房是否取消，都可以給公積金特別優(yōu)惠。

第九，這一策略，既是制度創(chuàng)新，又是理論創(chuàng)新；既能解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，又能使房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期、公平、健康地發(fā)展。

所以這一策略是上策：購(gòu)房者既可享受到實(shí)惠，又有充分選擇權(quán)；政府出臺(tái)宏觀(guān)政策，運(yùn)用貨現(xiàn)率工具，調(diào)整市場(chǎng)；開(kāi)發(fā)商在提供針對(duì)性?xún)?yōu)惠以后，換取大量銷(xiāo)售。