程 香

9月，福州總簽約套數(shù)為2513套，環(huán)比減少98套，降幅為3.75％，同比2008年9月增加1056套。簽約套數(shù)雖有所減少，但簽約面積還是有較大的增長，重新突破了30萬平米，達(dá)到32.6395萬平方米，環(huán)比增加10.97％。簽約面積同比增加92.0％，是2009年至今同比增幅最小的月份。

均價(jià)方面出現(xiàn)了不小的跌幅，9月報(bào)出7110元／平方米，環(huán)比8月下跌12.25％，出現(xiàn)這種情況主要是因?yàn)楸Ｕ戏康拇罅亢灱s，從整體上拉低了均價(jià)。實(shí)際均價(jià)并沒有真正下跌。

同樣是“金九銀十”的首月，顯然今年情況會(huì)比去年好，但不可否認(rèn)的是2008年的“金九銀十”是在所有人都不看好的情況下發(fā)生的，而2009年情況大有不同，它是在備受期待的背景下，這樣的簽約數(shù)據(jù)顯然完成得并不理想。

10月1—8日，福州一手房8天成交了165套。由于保障房數(shù)量減少，導(dǎo)致均價(jià)再度突破八千元，達(dá)到8261元／平方米。剛剛過去的國慶、中秋超長“黃金周”，又是“金九銀十”一年當(dāng)中傳統(tǒng)的銷售旺季，因此很多人對(duì)這個(gè)“黃金周”有了更高的期待。但從簽約數(shù)據(jù)上看，顯然“涼意十足”，樓市并沒有如愿迎來銷售高峰。對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為主要有兩個(gè)原因：一、房價(jià)太高嚇退購房者；二、長假期間數(shù)據(jù)備案滯后。

市場并未冷卻

“十一”期間，京、滬、廣、深四大一線城市樓市成交無一例外地陷入“量跌價(jià)滯”的局面，迎來“最慘淡的黃金周”。

北京1—7日二手房網(wǎng)簽量僅為140套，一、二手房成交量無論是同比去年“十一”同期，還是環(huán)比9月成交量均出現(xiàn)了較大幅度的下滑。除了泡沫較溫和的廣州樓市在9月有略微的成交環(huán)比增長，北京、上海及深圳都已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月成交劇烈下滑，其中深圳成交下滑更是長達(dá)4個(gè)月。

一線城市不盡人意，福州的情況如何呢?

本刊記者在黃金周后的第一個(gè)周末，走訪了多家售樓部，五四北的“三木·家天下”營銷中心里，看房的客人寥寥無幾，只有三桌客人。問起“十一”期間的銷售情況，售樓部工作人員回答得十分保守：“還可以?！甭晕@得信心不足。同區(qū)的“三盛·中央公園”因?yàn)樵谑鄣臉潜P接近尾盤，利余戶型皆是150平方米左右的大戶，雖然在國慶推出了“買樓王，送商鋪”優(yōu)惠活動(dòng)，但銷售仍較為平淡。記者看到售樓部也有些冷清。

“萬科·金域榕郡”在十一期間推出了每套房優(yōu)惠一萬元的促銷活動(dòng)，售樓小姐對(duì)記者稱：“賣得非常好。”金山在售的“中庚城”市場部人士告訴記者，福州十一還是挺熱鬧的，特別是有開盤的樓盤。中庚的銷售情況也不錯(cuò)，甚至“有點(diǎn)超出預(yù)期”。

業(yè)內(nèi)人士林先生認(rèn)為，北京之所以會(huì)出現(xiàn)“最慘淡的黃金周”，一方面是長假拖緩購房進(jìn)度，但更重要的原因是，房價(jià)的持續(xù)上漲對(duì)購房需求產(chǎn)生了較為明顯的抑制作用，購房人觀望情緒日趨加重。

而就福州來說，地產(chǎn)市場不會(huì)比2008年差，會(huì)持續(xù)一定的消費(fèi)量。但是剛性消費(fèi)目前已經(jīng)很疲軟，投資消費(fèi)有所動(dòng)搖，目前市場上最大的消費(fèi)力量來自一批對(duì)通脹預(yù)期看大的購買保值的人群。這個(gè)人群且不在少數(shù)?！肮墒袧q到3000點(diǎn)以后，有部分的資金退出來了，去尋找新的保值點(diǎn)?！绷窒壬f，“買房以求保值，成了一些人的理財(cái)方式?！?/p>

地產(chǎn)商仍信心十足

當(dāng)記者提起海兩房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“10月1～8日，福州一手房8天成交了165套”時(shí)，中庚房產(chǎn)市場部一位不愿透露姓名的先生稱，那是簽約數(shù)據(jù)，有嚴(yán)重滯后性?！澳阌锌吹降禺a(chǎn)商不買地嗎?或是大面積裁員嗎?”這位先生反問?！耙钦娴馁u不出，地產(chǎn)商一定有所反應(yīng)的?！?/p>

至于北京以及一線城市的清淡銷售，上述市場部人士認(rèn)為，北京和福州不能比：國慶期間，北京人民都很光集中在政府活動(dòng)上，要不就是外出旅游，留下看房的人很少。另外，北京的房價(jià)高不可攀，—般消費(fèi)者想買卻買不起，投資客出手世陵重了。但是如果拿投資北京房產(chǎn)的錢投資現(xiàn)在的福州，還是有很大的獲利空間。長遠(yuǎn)來看，未來二、三線城市還是會(huì)漲的。”開發(fā)商信心十足。

那么，信心來自哪里?

福州地鐵的開建、國家對(duì)海西的支持、政府舊城改造、外來投資的增加，以及國內(nèi)各大地產(chǎn)商的進(jìn)入等，這是業(yè)內(nèi)業(yè)外較為普遍的共識(shí)。而對(duì)開發(fā)商來說，消費(fèi)者的信心，就是他們最大的信心。

另外，加上今年前三季度樓市的旺銷、寬松的貸款環(huán)境，現(xiàn)在的開發(fā)商基本都“不差錢”，從這個(gè)角度看，接下來福州樓市價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)保持上漲的空間，但價(jià)格上漲過后必然會(huì)帶來銷量的下降，就是“價(jià)漲量跌”。

專家解讀回調(diào)盤整是好事

10月14日，本刊記者采訪了我省著名房地產(chǎn)專家劉福泉教授。劉教授認(rèn)為，黃金周銷售情況跟往年比，不可同日而語，這是一個(gè)不爭的事實(shí)。經(jīng)過2008年的調(diào)整，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，再用前些年的“金九銀十”來判斷，也不一定恰當(dāng)。今年“金九銀十”樓市的表現(xiàn)乎平，劉教授從6個(gè)方面分析解讀了“金九銀十”交易平淡的原因：

第一，是時(shí)候回調(diào)了。年后房價(jià)的節(jié)節(jié)高升，一直瘋漲是很不正律的，依劉教授研究判斷，到6—7月應(yīng)該回調(diào)了。但地產(chǎn)商堅(jiān)持到9月才開妊回調(diào)。因此，出現(xiàn)這次平靜的“金九銀十”是非常正常的，甚至“還有點(diǎn)晚”。

第二，價(jià)格因素。今年第三季度，福州的房價(jià)已經(jīng)超過了2008年年杉時(shí)的歷史最高點(diǎn)8.15％，創(chuàng)造了歷史新高。依照歷史規(guī)律，在新高下，成交量受阻也很正常。

第三，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。2008年的樓市大調(diào)整，從很大程度上，也調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2008年底，房價(jià)大跌，本來的一些中高端產(chǎn)品為保持現(xiàn)金流，被迫低價(jià)銷售，中高端產(chǎn)品就變成了中低端產(chǎn)品。2009年，樓市大翻身，價(jià)格又回到歷史高位，導(dǎo)致中低端產(chǎn)品又回到了中高端，價(jià)格跟著上揚(yáng)。

第四，供需關(guān)系的變化。開發(fā)商2008年樓市低迷期滯售的房源，經(jīng)過今年上半年的剛性消化，中小戶型房源已經(jīng)賣得差不多了，剩下的多是大戶型，買主有限。另外，2008年樓市的調(diào)整以及貸款環(huán)境的調(diào)整，也放緩了開發(fā)商開發(fā)新盤的步伐，導(dǎo)致今年供應(yīng)不足，也是房價(jià)居高不下的原因。

第五，金融支持力度明顯減弱。今年上半年，為振興經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，國家實(shí)行了寬松的貨幣政策，無論是開發(fā)商，還是購房者，貨款部比去年最低迷時(shí)期容易很多。寬松的貨幣環(huán)境，導(dǎo)致上半年銀行信貨井噴，隨之而來的是下半年信貸收窄的現(xiàn)實(shí)。信貸的收緊，對(duì)房地產(chǎn)將產(chǎn)生直接的影響。

第六，消費(fèi)觀念的改變。以往，黃金周全家人一起看房買房的時(shí)代，“很有可能一去不復(fù)返了”?，F(xiàn)在，多數(shù)人的黃金周大假是用來休息放松的。消費(fèi)觀念發(fā)生的改變，對(duì)黃金周的平淡，也有或多或少的影響。