楊　飛

摘 要：近年來，中國房價一直持續(xù)上漲，過高的房價給居民的生活帶來了沉重的負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)市場的非常規(guī)發(fā)展也成為中國構(gòu)建和諧社會的一個不和諧因素。中國高房價的主要原因是有效需求過旺與有效供給相對不足造成的，因此，抑制有效需求與增加供給是遏制高房價的重要策略。

關(guān)鍵詞：高房價；有效供求；有效需求

中圖分類號：F２９３.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： Ａ 文章編號：１００３－３８９０（２００9）01－００74-03

近年來，中國房價一直保持持續(xù)上漲趨勢且價格過高。針對房價上漲過快的現(xiàn)象，中央出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，在這些政策的影響下，一些一線城市的房價出現(xiàn)了不同程度的下跌，而一些二線城市房價仍然穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)價格的過快上漲，給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來許多負(fù)面影響。過高的房價已經(jīng)成為居民支出的沉重負(fù)擔(dān)，人們用于其他消費支出的比率降低，人民實際生活水平有下降趨勢，進(jìn)而會影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。同時，富人的房產(chǎn)在房價上升中不斷增值，而窮人卻只能“望房興嘆”，貧富差距不斷拉大，經(jīng)濟(jì)上的過度不平衡會導(dǎo)致政治上的不穩(wěn)定。另外，銀行盲目擴(kuò)張住房按揭貸款，這不僅導(dǎo)致中國房價進(jìn)一步上漲，而且還可能增加個人住房按揭貸款風(fēng)險?？傊?，房價過高已經(jīng)成為阻礙社會和諧發(fā)展、制約金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個重要原因，要抑制房價的過快增長，首先需要研究導(dǎo)致房價過快增長的原因，在此基礎(chǔ)上才能提出適當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法。

一、中國房地產(chǎn)市場的供求分析

在市場經(jīng)濟(jì)中，商品房價格是由需求和供給的均衡決定的，而要研究房地產(chǎn)市場的真實狀況就應(yīng)該從需求和供給這

兩個分析工具入手。這里所說的需求和供給是指有效需求和有效供給。有效需求就是指消費者有購買意愿和購買能力，并且正在或者近期即將實施購買行為的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投資需求和投機(jī)需求。供給就是供應(yīng)方有能力的提供，而房地產(chǎn)市場的有效供給指的是開發(fā)商滿足購房者即期居住的自住需求。由以上的定義可知，提供給投資需求和投機(jī)需求而處于空置狀態(tài)的供給不是房地產(chǎn)市場的有效供給?？v觀中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，中國房價過高是由于有效需求遠(yuǎn)大于有效供給造成的，供不應(yīng)求的局面以及供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié)，使得中國房地產(chǎn)價格上漲過快。

（一）中國房地產(chǎn)市場有效需求過于旺盛

房地產(chǎn)市場有效需求包括自住需求、投資需求和投機(jī)需求。自住需求就是購房者自己居住的需求；投資需求即通過購買房產(chǎn)來出租獲得較大收益的需求；而投機(jī)性需求是指利用不完善的市場制度或者不對稱的信息，在短期內(nèi)通過囤積商品以期望在價格上漲時出售來獲得收益的需求。目前中國房地產(chǎn)市場有效需求過于旺盛，其原因主要有以下幾方面：

1. 房改使自住需求大幅度上升。實行住房制度改革以來，居民的住房不再是國家分配，而是主要通過房地產(chǎn)市場來解決居民的住房需求與供應(yīng)，這使得原先的保障性住房需求轉(zhuǎn)化成為對商品房的消費需求，從而增加了中國房地產(chǎn)市場的有效需求。

2. 中國處于城市化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)起飛階段形成的比較快的自住購房需求。過去20年，中國經(jīng)濟(jì)翻了兩番，人均國民收入不斷得到提高，與此同時，人均住房面積也翻了兩番。中國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展及城市人口的不斷膨脹使得房地產(chǎn)的有效需求不斷增加。

3. 居民對房價的“預(yù)期”導(dǎo)致當(dāng)前有效需求增加。由于房價的不斷上漲，消費者對房價上漲產(chǎn)生了強(qiáng)烈的上漲預(yù)期，那些原本打算以后買房的居民因為害怕房價上升而提前買房，這使得后期的潛在需求變成了當(dāng)前的有效需求，這部分消費者的加入，加速了房價上漲。

4. 投資方式偏少導(dǎo)致居民對住房投資增加。在CPI漲幅不斷走高、銀行儲蓄利率偏低的情況下，居民對樓市的投資性需求大量增加，其結(jié)果主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫上。房價的不斷上漲使很多投資者選擇了投資住房。他們購房后并不自住，而是出租或是等房產(chǎn)增值后變現(xiàn)獲取差價。這類投資者的增加使得住房的投資需求有所放大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價格。

5. 國內(nèi)外住房投機(jī)行為使得投機(jī)需求明顯增加。一方面，很多開發(fā)商、房產(chǎn)中介和投機(jī)者通過抱團(tuán)炒作、虛假購買等手段來制造“虛擬需求”；另一方面由于人民幣不斷升值，投機(jī)性外資也較大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場，外資炒房屢見不鮮。

（二）房地產(chǎn)市場有效供給嚴(yán)重不足

房地產(chǎn)供給作為市場均衡的重要因素，不僅供給的總量偏低，而且其結(jié)構(gòu)也不均衡。如前文所述，中國房地產(chǎn)的供給是否有效，主要看是否能夠達(dá)至有效性三個要素，正是由于供給過程中非有效性的大量存在，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場有效供給嚴(yán)重不足，具體表現(xiàn)如下:

1. 一些開發(fā)商采取了非對稱信息的市場手段減少了房地產(chǎn)市場的有效供給。其中，通過分批申請預(yù)售許可證的方式來控制樓盤銷售進(jìn)度，是目前各家開發(fā)商普遍實行的行業(yè)潛規(guī)則。另一方面，在市場火熱的情況下，開發(fā)商常常通過申請一小部分住宅預(yù)售的方式人為控制供應(yīng)量，造成房源緊俏的現(xiàn)象。

2. 房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理也是房地產(chǎn)市場有效供給不足的重要原因。房地產(chǎn)商為了追求高利潤，大都將產(chǎn)品供給對象集中于較高收入群體，從而更多地開發(fā)高檔商品房或者豪宅。而與居民基本需求密切相關(guān)的普通住房雖然需求大，但由于開發(fā)利潤低而供給量很小。

3. 現(xiàn)行的土地供應(yīng)方式也影響著商品房的價格。在現(xiàn)行的土地創(chuàng)收制度下，土地出讓收入是一些地方政府的主要財政來源，當(dāng)?shù)卣疄榱俗陨砝?，希望以較高的出讓價格供給有限的土地，這無疑增加了商品房的生產(chǎn)成本，導(dǎo)致城市土地價格和商品住宅價格一路攀升。

二、治理高房價的對策

從以上的分析可知，中國房地產(chǎn)市場中有效需求過旺，真正對應(yīng)滿足老百姓消費需求的有效供給卻嚴(yán)重不足，使得中國房地產(chǎn)市場處于供小于求的局面，從而導(dǎo)致中國房屋價格暴漲并且居高不下，這是中國房價過高的原因所在。要實現(xiàn)居民居住需求基礎(chǔ)上的供求平衡，發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)功能是主要的，同時政府的參與也是必需的。

（一）扭轉(zhuǎn)消費者的心理預(yù)期，遏制住房投機(jī)需求是前提

1. 扭轉(zhuǎn)消費者的心理預(yù)期。當(dāng)前，從住房的房價收入比指標(biāo)考察，中國許多城市的房價都已經(jīng)接近警戒線，人們對于房價持續(xù)上漲的預(yù)期使得有效需求不斷膨脹。因此，緩解有效需求過旺的重要前提就在于扭轉(zhuǎn)消費者的預(yù)期心理。具體而言，就是政府應(yīng)鼓勵消費者“先租房，后買房”并遵循“從小房到大房”這樣的住房消費規(guī)律。

2. 利用經(jīng)濟(jì)手段減少住房投機(jī)需求。減少住房投機(jī)需求主要從提高投機(jī)的風(fēng)險、加大機(jī)會成本和減少其收益兩個方面入手。具體措施有：第一，實施以家庭為單位的實名制購房；第二，對于多次購房或多次售房者征收高額房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，減少投機(jī)者的利潤空間，從而有效地減少投機(jī)性購房。

3. 嚴(yán)格管制外資流向也是降低需求的一個重要方面。要進(jìn)一步提高外資進(jìn)入房地產(chǎn)的門檻，延長外資購房的持有期限規(guī)定，同時對外資購買二手房的行為也要進(jìn)行嚴(yán)格限制。同時，要將外資房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)和購買項目以及外資商業(yè)銀行的外匯和人民幣房地產(chǎn)貸款全部納入實質(zhì)審查管理，對外資購買整棟樓盤以及其他大額購房行為實行逐項審批。對一些外商透過虛擬人頭、虛假貿(mào)易等方式違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的行為，要加大處罰力度。

（二）完善住房保障體系，增加住房有效供給是重要手段

1. 加快建造保障性住房，以此來增加真正對應(yīng)給老百姓消費需求的有效供給，這是完善社會住房保障體系、治理房價上漲過快的有效措施。建立政府主導(dǎo)、政策扶持、價格控制、定向供給的住房保障機(jī)制，加大廉租房建設(shè)，以解決中低收入家庭的住房問題。

2. 增加中低價位商品房的土地供給。在土地保護(hù)政策允許的范圍內(nèi)，增加中低價位普通商品住房和建設(shè)用地供應(yīng)量。同時，采取一定措施利用好土地二級市場，增加有效土地供給，主要是加強(qiáng)土地利用的管理。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用政策，土地管理部門對超出動工開發(fā)期滿一年未動工的土地，從高征收土地閑置費；滿兩年未動工的，無償收回土地使用權(quán)。

3. 降低房屋的空置率，增加住房的有效供給。首先，加強(qiáng)對住房預(yù)售環(huán)節(jié)的管理，對達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓盤實行最低預(yù)售數(shù)量和最少預(yù)售時間規(guī)定，防止開發(fā)商捂盤；第二，清理不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)，改善房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)，對住房銷售實行有效的現(xiàn)場監(jiān)督，同時，建議城市房地產(chǎn)主管部門建立房地產(chǎn)銷售信息網(wǎng)絡(luò)，對空置住房情況進(jìn)行全面的摸底調(diào)查并將空置情況上網(wǎng)公示；第三，實行結(jié)構(gòu)性貸款利率政策，對購買第二套以上住房規(guī)定較高的首付，對房地產(chǎn)貸款規(guī)定較高的利率，同時配合有效的財政稅收手段，增加房產(chǎn)持有成本；第四，綜合運用各種手段，簡化二手房交易程序，降低交易費用，有效引導(dǎo)空置住房進(jìn)入流通，增加有效供給。

（三）加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是重要補(bǔ)充

1. 嚴(yán)格管理銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給。要穩(wěn)定房價，政府應(yīng)該嚴(yán)格管理信貸，通過信貸政策調(diào)節(jié)需求，完善信貸制度，一方面加大保障性住房的貸款額度、降低貸款利率，使真正需要買房住的居民能買得起房。另一方面，對那些購買豪宅等高檔商品房的消費者以及投機(jī)商人，應(yīng)該縮減貸款、提高貸款利率，降低他們的需求。

2. 完善法律制度，打擊開發(fā)商違規(guī)行為。首先，對不法開發(fā)商的圈地、囤地、捂盤惜售、虛假購買以及哄抬房價等惡意炒房行為，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行懲治。第二，按照“鼓勵自住、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售全過程中落實“實名制”；同時應(yīng)當(dāng)采取措施防止炒房，維持售樓現(xiàn)場銷售秩序。

三、結(jié)束語

房價的問題從微觀上來說影響到百姓的經(jīng)濟(jì)福利，從宏觀上來看關(guān)系到中國金融安全及政治穩(wěn)定。本文利用有效需求和有效供給兩個工具對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入分析，得出中國房價過高的原因是有效需求過旺與有效供給不足。進(jìn)一步提出了穩(wěn)定房價的對策：降低投機(jī)需求和投資需求，同時增加中低價位商品房的有效供給；同時，在降低有效需求和增加有效供給的前提下，加強(qiáng)宏觀調(diào)控。只有這樣，中國的房價才可能穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場也才能長期健康地發(fā)展，居民的福利才能真正地提高。

參考文獻(xiàn)：

［1］胡雅萍，賈紅英，陳桂香.論房地產(chǎn)價格非理性上漲的政策調(diào)控［J］.中國行政管理，2005，（6）.

［2］周盟農(nóng).我國商品房價格卜理性上漲機(jī)理探析［J］.中國物價，2008，（2）.

［3］林士餛.房貸新政策的特點分析與效應(yīng)評價［J］.南方金融，2008，（1）.

［4］劉旦.我國高房價成因:一個基于心理學(xué)視角的解釋［J］.統(tǒng)計研究，2008，（2）.

［5］竇爾翔，李洪濤，李昕旸.中國房地產(chǎn)價格泡沫形成因素分析［J］.中國社會科學(xué)院研究生院學(xué)報，2007，（1）.

責(zé)任編輯：關(guān) 華

責(zé)任校對：孫 飛

Analysis on Supply and Demand and Countermeasure of the High Housing Price in China

YangFei

（Business School, Shanghai Normal University, Shanghai 200234, China）

Abstract: Recently, the price of house in China has risen uninterruptedly. It is exorbitant and becomes heavy burden of common people. The abnormality development of real estate market has become menace of harmonious community. The main reasons of the high housing price are the over-vigorous effective demand and lack of the effective demand relatively. So the important policies limiting the high housing price include restraining the effective demand and increasing the supply.

Key words: the high housing price; effective demand & supply; countermeasure