吳　晶

摘要：商店店面作為一種經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的房地產(chǎn)，其租賃糾紛不斷，此類案件有標(biāo)的額較大、涉及當(dāng)事人較多、當(dāng)事人之間矛盾較為激化的特征。本文就商店店面租賃合同糾紛案件的類型、審理難點(diǎn)進(jìn)行了討論總結(jié)。

關(guān)鍵詞：店面租賃合同糾紛

1商店店面租賃合同糾紛案件的類型

①非產(chǎn)權(quán)人簽訂店面租賃合同的案件：②家族共同財(cái)產(chǎn)尚未析分共有權(quán)人之一直接簽訂店面租賃合同的案件：③產(chǎn)權(quán)人“一屋兩租”的案件；④租金過(guò)高、顯失公平的店面租賃合同案件：⑤支付定金要求返還的店面租賃案件。

2商店店面租賃合同糾紛案件審理難點(diǎn)

2.1訴訟主體問(wèn)題。原告訴狀上所列的原、被告只是租賃合同上簽字的出租人和承租人。但是，法官犀利的目光要直指訴爭(zhēng)店面的所有權(quán)人。如果是非產(chǎn)權(quán)人簽訂合同案件則追加產(chǎn)權(quán)人為第三人，進(jìn)而審查產(chǎn)權(quán)人對(duì)店面租賃合同的態(tài)度。但是，如果沒(méi)有明確的房屋所有權(quán)證，對(duì)店面產(chǎn)權(quán)人的認(rèn)定就成了一個(gè)難點(diǎn)。有一個(gè)案件，訴爭(zhēng)店面是祖遺業(yè)產(chǎn)，并沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，繼承人內(nèi)部可能析產(chǎn)完畢，有析產(chǎn)協(xié)議，因此案外第三人依據(jù)析產(chǎn)協(xié)議主張其是店面產(chǎn)權(quán)人。對(duì)此，審判實(shí)踐中有兩種意見(jiàn)：一種認(rèn)為根據(jù)對(duì)證據(jù)的初步審查，可直接認(rèn)定該案外第三人是店面產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)該讓其參加訴訟：另一種意見(jiàn)認(rèn)為該案外第三人僅是共有權(quán)人之一，如果其同意簽訂租賃合同，則還要追加其他共有權(quán)人，如果其不同意簽訂租賃合同，則不必追加其他共有權(quán)人，因?yàn)楣灿袡?quán)人之一不同意出租，租賃合同則無(wú)效。筆者認(rèn)為，在這類店面租賃合同案件中，法院只是為了審查合同效力而追加當(dāng)事人，對(duì)于內(nèi)部的析產(chǎn)協(xié)議不宣在租賃合同案件中直接認(rèn)定其效力，不宜主動(dòng)將繼承析產(chǎn)關(guān)系混合到租賃合同案件中審理，將案件處理結(jié)果影響的當(dāng)事人范圍擴(kuò)大。

對(duì)于轉(zhuǎn)租案件，即通常所說(shuō)的“炒租”案件，就不僅僅是查明產(chǎn)權(quán)人的問(wèn)題，還要查明有權(quán)轉(zhuǎn)租者的問(wèn)題。當(dāng)最后一個(gè)承租者與轉(zhuǎn)租者發(fā)生租賃糾紛，法院也要追本溯源，查清產(chǎn)權(quán)人，追問(wèn)產(chǎn)權(quán)人對(duì)第一個(gè)轉(zhuǎn)租者轉(zhuǎn)租合同的態(tài)度。產(chǎn)權(quán)人如不同意轉(zhuǎn)租，則不必再追加層層轉(zhuǎn)租者，窮盡所有轉(zhuǎn)租者：產(chǎn)權(quán)人如同意轉(zhuǎn)租，則要再追問(wèn)第二個(gè)轉(zhuǎn)租者，以此類推，一直追問(wèn)到最后一個(gè)轉(zhuǎn)租者。這些工作應(yīng)通過(guò)調(diào)查、作筆錄完成。一旦產(chǎn)權(quán)人不同意或有一手轉(zhuǎn)租者不同意，則可以立即認(rèn)定租賃合同的效力，應(yīng)該行使釋明權(quán)的及時(shí)行使釋明權(quán)，才能減少開(kāi)庭次數(shù)，盡量縮短此類案件審理的時(shí)間，提高審判效率。

2.2租賃合同效力問(wèn)題：

2.2.1合同無(wú)效問(wèn)題。店面租賃合同案件中，租賃合同關(guān)系是最主要的法律關(guān)系，租賃合同的效力是案件審理的關(guān)鍵。經(jīng)過(guò)審判實(shí)踐，普遍達(dá)成這樣的共識(shí)：未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意簽訂合同或未經(jīng)全體共有權(quán)人同意簽訂的合同效力待定，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意簽訂合同的是無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，如果產(chǎn)權(quán)人不予追認(rèn)同意簽訂則合同無(wú)效。店面是按份共有的，根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，簽訂店面租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，否則店面租賃合同無(wú)效；店面是共同共有的，如果有一個(gè)共有人不同意，那么根據(jù)《物權(quán)法》第97條和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條的規(guī)定，該店面租賃合同也為無(wú)效。而對(duì)于轉(zhuǎn)租合同的效力問(wèn)題理論界頗有一番爭(zhēng)議。有人認(rèn)為《合同法》第224條并沒(méi)有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租合同就必然無(wú)效，只要出租人不解除原租賃合同，轉(zhuǎn)租合同就是有效的。筆者認(rèn)為，對(duì)于轉(zhuǎn)租合同，各國(guó)主要采用限制主義、自由主義和區(qū)分主義三種立法模式。從《合同法》第224條規(guī)定來(lái)看，我國(guó)關(guān)于轉(zhuǎn)租合同的規(guī)定是承租人要經(jīng)出租人同意才可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，這一規(guī)定表明我國(guó)采用的是限制主義的立法例。沒(méi)有征得出租人的同意轉(zhuǎn)租也是無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的表現(xiàn)，同樣是效力待定的合同，只要出租人不予追認(rèn)同意，合同即為無(wú)效。

2.2.2“一屋兩租”案件的合同效力問(wèn)題。“一屋兩租”案件涉及兩個(gè)租賃合同。出租方明確表示不履行其中一個(gè)合同，拒絕履行另一個(gè)合同。這時(shí)出租方往往主張其不愿履行的合同是無(wú)效的。其實(shí)，這兩個(gè)合同只要依法成立，都是有效的，不因出租方的選擇履行而無(wú)效。因?yàn)?，根?jù)合同建立的是債權(quán)，債權(quán)不是對(duì)世權(quán)，是一種相對(duì)權(quán)，不具備對(duì)抗性。

2.3合同無(wú)效后的處理和違約責(zé)任的承擔(dān)

2.3.1轉(zhuǎn)讓費(fèi)問(wèn)題。店面租賃不同于普通房屋租賃的一大特點(diǎn)就是店面租賃合同中往往涉及到轉(zhuǎn)讓費(fèi)，出租方一般都向承租方收取一筆不菲的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。有的當(dāng)事人甚至要求對(duì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)行評(píng)估。轉(zhuǎn)讓費(fèi)的存在成為一種普遍現(xiàn)象，存在即有其合理性嗎?轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)在實(shí)踐中有不同的認(rèn)定：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，因?yàn)榈昝媸亲鳛榻?jīng)營(yíng)之用，承租方承租了店面，也是出租方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的讓渡。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種裝修等費(fèi)用的補(bǔ)貼。這種轉(zhuǎn)讓費(fèi)發(fā)生在層層轉(zhuǎn)租案件中。出租方即轉(zhuǎn)租方裝修了店面，但在轉(zhuǎn)租后，裝修費(fèi)用無(wú)法收回，體現(xiàn)為轉(zhuǎn)讓費(fèi)。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種除租金外的額外費(fèi)用，是不應(yīng)收取的。筆者認(rèn)為，第一種意見(jiàn)混淆了經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和租賃權(quán)的概念。經(jīng)營(yíng)管理權(quán)指向具體的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。而租賃權(quán)指向租賃物。經(jīng)營(yíng)管理權(quán)是對(duì)經(jīng)營(yíng)實(shí)體的經(jīng)營(yíng)管理，其內(nèi)容復(fù)雜，包括人事任免、資金分配等內(nèi)容，而租賃權(quán)的內(nèi)容僅是對(duì)租賃物的占有、使用和收益。兩者不可混為一談。有人認(rèn)為第三種意見(jiàn)是“一刀切”，不分析具體情況。其實(shí)，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定，出租人除收取租金外，不得收取押金或其他額外費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓費(fèi)往往是“炒租者”收取高額租金的借口，巨額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)也是出租者逃避稅收的手段。為了維護(hù)交易的穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)遏制”炒租“現(xiàn)象，當(dāng)事人若主張返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)，應(yīng)依照《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，一律判決返還。這樣法院的判決才能對(duì)當(dāng)事人的店面租賃行為發(fā)揮應(yīng)有的指導(dǎo)作用。第二種意見(jiàn)將裝修補(bǔ)貼等費(fèi)用歸入轉(zhuǎn)讓費(fèi)，筆者認(rèn)為裝修補(bǔ)貼費(fèi)應(yīng)另外明列，否則在提起訴訟時(shí)不應(yīng)得到保護(hù)。

2.3.2因合同無(wú)效或被撤銷而賠償?shù)膿p失問(wèn)題。因合同無(wú)效或被撤銷外應(yīng)賠償?shù)膿p失是包括直接損失和間接損失，抑或是只有直接損失?《合同法》第58條的表述是“有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！蹦敲催@是否意味著因合同無(wú)效或被撤銷后賠償?shù)膿p失只是直接損失，只能適用《合同法》第58條進(jìn)行救濟(jì)?筆者認(rèn)為，對(duì)于因產(chǎn)權(quán)人、共有權(quán)人或轉(zhuǎn)租人不同意簽訂合同而無(wú)效的情形，損失賠償可以應(yīng)適用《合同法》第42條，即歸入締約過(guò)失責(zé)任應(yīng)賠償?shù)膿p失。出租方隱瞞了產(chǎn)權(quán)人不同意簽訂合同以及無(wú)權(quán)處分租賃店面的事實(shí)，屬于“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況”這種違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，出租人對(duì)店面租賃合同的無(wú)效應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。依據(jù)締約過(guò)失責(zé)任所主張的損失主要是信賴?yán)娴膿p失?！靶刨?yán)媸?/p>

指締約人合理信賴合同有效有成立而支出財(cái)產(chǎn)成本或機(jī)會(huì)成本，且該成本因合同有效成立而得以回復(fù)之利益?！毙刨?yán)鎿p害應(yīng)包括積極損害和消極損害，即所受損害和所失利益。締約人放棄其他訂約機(jī)會(huì)正是由于其經(jīng)磋商、談判并信賴對(duì)方會(huì)與其簽訂合同。對(duì)于善意信賴人來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)損失確實(shí)存在，未獲賠償有失公平。機(jī)會(huì)損失應(yīng)結(jié)合“第四人”就相同標(biāo)的與“第三人”訂立合同而由此獲得的凈利潤(rùn)、善意締約人的履行能力以及同行業(yè)的交易行情等因素綜合認(rèn)定。

2.3.3店面租賃合同違約責(zé)任中的繼續(xù)履行問(wèn)題。在“一屋兩租”案件中，起訴的承租方往往主張合同有效且要求繼續(xù)履行合同，但出租方往往要求解除合同，不再繼續(xù)履行合同，那么，承租方的要求能否得到支持?店面租賃合同案件中出租方要履行的是將租賃店面交付給承租方承租使用的義務(wù)，這是一種非金錢(qián)債務(wù)。在出租方已經(jīng)將訴爭(zhēng)店面交付給另一份有效合同的承租方的情況下，提起訴訟的承租方所依據(jù)的合同已沒(méi)有了履行的可能，即事實(shí)上不能履行，因?yàn)?，出租人按租賃合同交付租賃物，承租人占有租賃物，其占有是合法占有，應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。先占有租賃物的承租人，即取得對(duì)租賃物的權(quán)利，而這種權(quán)利具有物權(quán)化的特征，有對(duì)抗力和排他性。而未占有租賃物的承租人，其享有的是來(lái)源于合同約定的請(qǐng)求交付租賃物的權(quán)利，是債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，其不能對(duì)抗另一承租人所享有的具有物權(quán)特征的權(quán)利。所以起訴的承租方要求繼續(xù)履行合同不能得到支持。

那么，如果出租方還沒(méi)有將訴爭(zhēng)店面交付給另一承租方承租使用，是不是處理結(jié)果一樣呢?有人提出，店面未交付，租賃合同有繼續(xù)履行的可能，如果提起訴訟的承租方簽訂合同的時(shí)間在先，那么無(wú)論出租方是否愿意，也應(yīng)判決繼續(xù)履行店面租賃合同。筆者對(duì)此不予認(rèn)同。店面未交付，表面看起來(lái)事實(shí)上具備可能履行的條件，按先來(lái)后到的規(guī)則似乎也符合公平原則。但是，這恰恰是法律上不能履行的情形。店面未交付，兩位承租方的債權(quán)是平等的，沒(méi)有互相對(duì)抗性，先簽訂合同的承租方并沒(méi)有優(yōu)先于后簽訂合同的權(quán)利。強(qiáng)制出租方同先簽訂合同的承租方繼續(xù)履行合同，損害了后簽訂合同的承租方的利益。這是法律所不允許的。根據(jù)合同意思自治的原則，出租方的態(tài)度是關(guān)鍵。出租方愿意同哪一個(gè)承租方履行合同，即應(yīng)支持該份租賃合同的履行。從比較法的角度縱觀兩大法系對(duì)強(qiáng)制繼續(xù)履行的法律規(guī)定，大陸法系將強(qiáng)制繼續(xù)履行作為違約救濟(jì)的一項(xiàng)主要救濟(jì)措施?！斗▏?guó)民法典》第1184條規(guī)定：“雙方契約的當(dāng)事人以方不履行其義務(wù)時(shí)，應(yīng)視為有解除條件的規(guī)定。在此情況下，契約并不當(dāng)然解除，債權(quán)人有權(quán)選擇；或有可能履行契約進(jìn)而要求他方履行契約，或者解除契約或請(qǐng)求賠償損害。”但是在英美法系，強(qiáng)制繼續(xù)履行是作為一種特殊的例外的違約救濟(jì)手段而出現(xiàn)的，《美國(guó)統(tǒng)一商法典》第2716條規(guī)定了賣方要求實(shí)際履行或交付被扣貨物的權(quán)利只有在兩種情況下方得為之。我國(guó)的法律制度雖然主要是借鑒大陸法系的法律制度，但現(xiàn)在意思自治原則已成為合同法的真正核心，強(qiáng)制繼續(xù)履行只能是違約救濟(jì)的一種措施，判決強(qiáng)制繼續(xù)履行應(yīng)持審慎的態(tài)度。