吳學安

據《南方周末》報道，由浙江省政府秘書長、紹興市原市委書記馮順橋落馬引發(fā)的官場震蕩仍在延續(xù)。日前，原紹興市副市長俞永谷因在出讓土地中巨額受賄被檢察機關批準逮捕，成為紹興最新落馬的官員。而馮順橋落馬的直接原因是他打壓一個參與爭地的房地產商，這個地產商出獄后，把馮順橋重大貪污證據舉報給了中紀委。而在馮順橋家鄉(xiāng)上虞有3名與之關系密切的市領導人也因土地交易中的經濟問題先后落馬，從而又揭開了一塊房地產市場官商勾結的黑幕。

一重慶市渝中區(qū)原副區(qū)長王政、渝中區(qū)委原副書記鄭維、沙坪壩原副區(qū)長陳明因收受房地產商巨額賄賂。不久前分別被法院判處死緩、13年、10年有期徒刑。這三名廳級官員在城市開發(fā)中大肆出賣手中權力。為房地產開發(fā)商、承建商謀取不法利益，受賄總額高達1100多萬元。這件以地生財腐敗案在山城引起不小轟動，其背后的房地產權錢交易潛規(guī)則昭然若揭。

此前，上海市房地局有6名在職和已退休處級干部遭遇調查后。已有部分人員由檢察機關處理。他們涉嫌在此前參與土地出讓的違規(guī)運作。在短短一年中上海直接曝光的房地產領域相關腐敗案件不下5起。如浦東新區(qū)原副區(qū)長康慧軍、市房地局原副局長殷國元、市房地局原土地利用與管理處處長朱文錦等人的落馬。均與涉嫌房市腐敗有關。此間的輿論認為，上海乃至全國房市反腐雷霆彰顯高層強力反腐、力挽房市和諧的決心，并將對今后房地產市場的走向產生深遠影響。

早在2007年4月6日，建設部、國土資源部等八部門聯(lián)合動員部署，于是年4月起在全國范圍內展開樓市專項治理。與以往不同。本次整治行動目標直指“房地產行政審批過程中涉及的有關部門及其工作人員違法違規(guī)行為”，重點在項目立項、土地取得、規(guī)劃審批、預售許可等環(huán)節(jié)，懲治違規(guī)審批、濫用權力、違法不究，以及在行政許可中的索賄受賄等行為。

種種跡象表明。已經興起的樓市專項整治行動，將重點打擊房地產官商勾結?！斑@是一場極有針對性的整治，矛頭對準了人們深惡痛絕、房地產領域日益嚴重的官商勾結、權錢交易?！庇梅康禺a專家顧海波話說，“人們更愿意將它看作是一場樓市清污，行動”。

伴隨著房地產業(yè)宏觀調控進入關鍵時期，房地產行業(yè)的權錢交易“潛規(guī)則”成為社會各界關注的熱點問題。據統(tǒng)計，在2006年全國建設系統(tǒng)查處違法違紀和涉嫌違法違紀的415人中，建設行政機關和具有管理職能部門的工作人員占68％。房地產行業(yè)已成為腐敗現(xiàn)象易發(fā)多發(fā)高發(fā)的重點領域。而打擊房地產領域的官商勾結可謂眾望所歸。

江蘇省紀檢系統(tǒng)不久前舉辦的一個反腐教育展讓許多參觀者駐足。其中負責城建的政府官員與開發(fā)商相互勾結牟取暴利頻頻落馬的案例格外引人注目，近年來。江蘇省為數(shù)不少的貪官受到查處都與房地產商有關，如蘇州市原副市長姜人杰、常州市原副市長張東林、南京市政府原副秘書長魏竹琴等人相繼落入法網，其貪腐行為均與房地產有直接關聯(lián)。從中可以看出房市腐敗不僅讓國家的房地產調控政策大打折扣，也吹大了房市泡沫，使購房者背負著沉重的經濟負擔。

早在2004年初。江蘇省紀委根據群眾來信對蘇州市副市長姜人杰腐敗問題進行立案調查，是年8月江蘇省紀委最終查明姜人杰任蘇州市副市長期間，利用分管城建的職務之便，不僅大肆受賄，而且伙同其子在變更土地用途過程中，非法斂財，數(shù)額特別巨大。姜人杰腐敗案有一個突出特點。就是老子管城建，兒子搞開發(fā)。如姜人杰指使蘇州某國企老板挪用巨款。充當其子開辦私人公司的注冊資金。而姜人杰的兒子開辦公司時，從某大學工商系畢業(yè)才一年。同時，姜人杰還利用職權。將蘇州一塊工業(yè)用地變更為房地產用地。并將這塊地交給其子的公司拍賣。

常州市原副市長張東林腐敗案極具典型性，其主因是被房產商所控制，不能自拔。張東林在近幾年審批房地產開發(fā)項目等過程中。被查出索取和收受17名房產商賄賂270余萬元，涉及具體樓盤近30個，有的房產商每開發(fā)一個樓盤都要向他行賄。為收買張東林，某開發(fā)商費盡心機地開了一家酒店。專門應承他的個人宴請，幾乎不對外營業(yè)。為讓張東林能與情人浪漫幽會。開發(fā)商送給他的兩個情婦價值54.6萬元和25.8萬元的住宅各一套，不僅裝修奢華。并配有高檔家電。另一個開發(fā)商送給他的兒子38萬元購房款，張東林得知后。只是若無其事地說了聲“我知道了”，

那么，開發(fā)商為何如此仰賴一個負責城建的政府官員呢?是因為看中這些政府要員手中的土地審批大權，比如在常州一段時期房地產商們都深諳“誰和張東林的關系鐵，誰就會成為主流房地產企業(yè)”的道理。的確，受賄后的張東林為開發(fā)商提供的服務可謂是細致入微：確保審批項目順利過關，減免土地出讓金，為國有房地產企業(yè)核減虧損，為開發(fā)商協(xié)調各種關系，以審批代替土地招投標等等，權力所及，無所不包。

南京市政府原副秘書長魏竹琴貪腐案的情況與張東林一案極其相似。據紀檢部門證實，魏竹琴在用地協(xié)調、規(guī)劃審批、規(guī)費減免、項目立項及承接上，千方百計為開發(fā)商謀利，大肆收受錢財。其隨身攜帶的他人贈送的各種消費卡就達數(shù)10。

其實類似的套路，并非江蘇貪官所獨有。官商勾結，謀取私利早已成為不少地方一些貪官們的拿手好戲。如湖南郴州市原市委書記李大倫主政郴州7年。郴州市許多工程的背后都有李大倫與房地產商勾結的影子。2006年6月以來，相繼落馬的天津市政法委副書記李寶金、安徽省副省長何閩旭、郴州市副市長雷淵利等一大批貪官。都有與房地產商狼狽為奸的劣跡。

新華社曾報道，有記者到山東省監(jiān)獄，與2005年震驚全國的青島房地產腐敗大案主角之一，青島市原市長助理、原嶗山區(qū)委書記王雁進行對話。王雁說，“我剛到嶗山區(qū)工作時，感到地價過低。結果，通過凍結土地批租等方案，不到三個月。嶗山區(qū)的土地價格就大幅上漲，城鄉(xiāng)接合部沿海一線的地價漲幅達到100％至150％?！睆闹锌梢钥闯?。作為地方官員，要想在任期內干出看得見的業(yè)績。抓城市改造、房地產開發(fā)是最快捷的途徑。而一些腐敗分子在政績、人情和謀利心態(tài)的驅動下。很容易被別有用心的人所俘獲，與開發(fā)商結成利益集團。

業(yè)內人士透露，一些公務人員與開發(fā)商投桃報李，發(fā)房地產橫財?shù)耐緩街饕腥N：一是在位時利用職權及人際關系，在土地出讓、房屋銷售審批等方面為開發(fā)商牟利；離任或下海后再到這家房地產公司謀取要職，收獲先前播種的收成；有的干脆以親屬等名義直接獲取一定的股份。二是利用職務之便，以親屬、朋友的名義。從開發(fā)商處打折購房，轉手出售。折扣高低視權力大小而定，所謂親屬、朋友事實上就是代理人。三是替開發(fā)商抬轎子造勢，忽悠消費者，自己收取不菲的出場費。甚至一些不法房地產商還充當為官員賣官鬻爵的金主。如在紹興市委組織部原副部長王金良、蔣永舟賣官受賄案中，直接行賄者一半以上

是企業(yè)的老板。這些金主。大多是房地產開發(fā)商。他們積極為買官者充當掮客，上下活動。

二“房地產宏觀調控一大任務是反腐敗!”不少有識之士都認為，腐敗存在于房地產市場的眾多環(huán)節(jié)，比如土地批租、土地融資，甚至灰色收入投資等。官商勾結擾亂了房地產市場操作的公平性，也打破了市場經濟規(guī)律下的資源配置有效性。房市腐敗頻發(fā)與制度設計和行業(yè)特點不無關聯(lián)。

就目前房地產市場來看，從土地出讓、項目審批、銀行貸款到銷售環(huán)節(jié)，每環(huán)節(jié)都有可能給官商勾結、行賄受賄提供方便，而不法房地產開發(fā)商最終要將行賄成本計入房價。從而導致房價飛漲，使居民的基本居住需求得不到保障。

南京一位大型房地產開發(fā)公司的總經理曾坦言：“如果權力都在陽光下運行，開發(fā)一個房地產項目的成本就能降低15％。”那么，房地產項目的灰色成本是如何入賬的呢?據業(yè)內人士透露，除了虛支招待費、管理費消化一小部分外。再就是攤到建筑安裝成本上，因這一環(huán)節(jié)稅費相對低，所以開發(fā)商們屢試不爽。當然，這些灰色成本最后都是要購房者來埋單的。以江蘇常州市原副市長張東林受賄270多萬元一案為例。如果要攤到1000套房子上。每戶要承擔2700元；如果是500套房子，每戶要承擔5400元。

業(yè)內人透露，開發(fā)一個房地產項目，要辦齊“五證”，蓋好20多個公章，這些環(huán)節(jié)除了涉及規(guī)劃、國土、建設等主管部門，還需經過房管、工商、稅收、建設、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、消防、地質勘探、園林、人防等眾多機構的審批或備案。江蘇一名開發(fā)商坦言：“部門林立，表面上環(huán)環(huán)相扣。但卻很不透明、很不規(guī)范。如果我們不一個個上門去燒香，當官的就會拖，樓盤開發(fā)是資金密集型的，哪個環(huán)節(jié)都拖不起啊。”又如，工業(yè)用地轉為商業(yè)用地，價格會直線飆升。而土地用途變更的權力掌握在負責土地規(guī)劃的領導人手中，實際決定權就在分管副市長或副秘書長手中。其中的制度監(jiān)管缺陷，很容易成為開發(fā)商集中攻關和負責城建的官員權力尋租的環(huán)節(jié)。

容積率是指在建筑區(qū)劃內總建筑面積與用地面積的比值。在開發(fā)商眼里容積率簡直就是點石成金的魔術棒。因為容積率越高，可供其銷售的面積就多，獲利也越大。于是。哪怕是為提高0.5個百分點，開發(fā)商也會不惜血本地攻關。原重慶渝中區(qū)副區(qū)長王政在規(guī)劃部門任職時，一名開發(fā)商通過向其行賄手段，將某項目的容積率提高2個百分點。一下子就獲利1000多萬元，開發(fā)商為此先后送上感謝費100萬元。

一些政府官員個人與開發(fā)商結成的利益集團，是攪亂房市的怪胎。對于這些官員而言，利用權力為房地產托市、造市，乃是一石雙鳥：既為虛假政績開源，又為個人腐敗引流。盡管國家相繼出臺了一系列試圖為房地產市場降溫的宏觀調控政策，然而。結果卻是一次次被化解于無形。房價仍然我行我素，變本加厲地上揚。房地產業(yè)官商勾結觸目驚心的案例。再次證明了一個事實：在房地產市場虛火的后面，除了以地生財、靠房吃房的畸形政績觀外。還有一只腐敗之手。

值得關注的是，近年來國內房地產市場中的權力尋租色彩并沒有被稀釋。在一些地方反而越來越濃。有的開發(fā)商拿到的土地容積率遠遠高于周邊地塊。一個中等項目容積率提高零點幾個百分點會增加數(shù)千萬的銷售額。而在土地出讓環(huán)節(jié)，雖然在2003年實行了招拍掛制度，但“圍標”、“陪標”現(xiàn)象并不少見，這說明土地在拍賣前早已內定了買家。官商勾結的城建腐敗案顯示。房地產能夠滿足地方官員兩方面的需求，一方面，房價快速上漲帶來的是稅收增長。房地產能提升城市形象；另一方面，一些地方官員通過權力尋租從中撈取個人私利。這條隱藏的鐵律不打破，房價調控效果必將大打折扣。

房價畸高畸漲的民情、國憂，抵不過少數(shù)地方官員與開發(fā)商合謀的私利，即使國家調控頻出重手。也會能夠遭遇架空。權力介入市場，必然扭曲市場，甚至毀掉市場。假如說，買房在以前被普通民眾稱之為夢想，而這幾年畸高畸漲的房價，則使這種夢想現(xiàn)在變成了妄想，變成了噩夢。很顯然，僅僅依靠經濟手段調控，已不足以扭轉房市亂象。在官商勾結的利益集團合謀下，房市調控的效力很容易被消解。房市虛火的下面，有官員腐敗的干柴。只有將腐敗的干柴抽掉了，房市虛火才會降溫，調控力度也才有可能到位。

時下，地方官員主導房地產發(fā)展的沖動依然非常明顯。因為在與房地產相關的稅收中，有75％歸地方政府所有。現(xiàn)在土地出讓金的30％直接劃入地方財政。而土地出讓價格的高低與房價密切相關，房價越高，當?shù)赝恋嘏馁u價也越高。的確，盡管房地產調控已經進入第四個年頭，但一個重要例證是，到目前為止，還沒有聽說過有哪個城市的主管官員公開表示要讓房價降下來，可見，房地產市場的矛盾，反映了調控與反調控的博弈。用清華大學社會學系教授孫立平的話說，這是“目前中國涉及利益面最廣、博弈技巧最純熟、懸念最多、結局也最撲朔迷離的一場博弈”。

三面對超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的房地產市場，一方面是巨大的利益誘惑，一方面是缺乏有效的監(jiān)督管理，以權謀私、權錢交易就有了可乘之機。從近年來各地發(fā)生在房地產領域的典型貪腐案件來看。國土、規(guī)化和城建部門的行政審批權過大、過于集中，尤其是行政權力的運行不夠公開、透明，缺乏有效的監(jiān)督機制，導致權力尋租、官商勾結成為房地產開發(fā)領域的突出問題，

早在2006年2月，中國首次界定的商業(yè)賄賂重災區(qū)中，與房地產市場密切相關的工程建設和土地出讓，首當其沖。事實證明，在這兩個環(huán)節(jié)中，一些政府官員與開發(fā)商形成了一明一暗、化公為私的謀利模式。在開發(fā)商和政府官員之間，客觀上存在一種共生的尋租現(xiàn)象。開發(fā)商一方面是政府官員的政績推動者，同時又很容易把政府官員拉下馬，成為誘導官員腐敗的麻煩制造者。從經濟層面上分析，雙方在攻關和尋租上一拍即合。容易結成利益集團。

回顧近四年房市調控歷程，在房產新政啟動前，聽到風聲的一些地方官員就堅稱當?shù)氐姆績r在合理區(qū)間；調控開始后，一些地方官員暗中鼓動開發(fā)商，力挺房價；棋到中盤時，又有一些城市急忙打時間差，很快公布某時段房價下跌的數(shù)據信息，力圖讓調控見好就收；見調控連連出招。一些利益集團便不斷釋放出“房價下跌會導致國民經濟災難性后果”等威脅，借以瞞天過海。擾亂決策。

中國政府對房地產行業(yè)進行宏觀調控至今近四年時間。房價在呈現(xiàn)邊調邊漲的態(tài)勢之后，終于低下高昂的頭出現(xiàn)下跌。在一些城市甚至呈現(xiàn)出快速下跌趨勢。但此前房地產宏觀調控在一些城市效果有限，甚至成為一紙空文。一個重要原因是房地產腐敗現(xiàn)象太多。而房地產業(yè)腐敗高發(fā)又與房地產領域的制度缺陷有關。房地產業(yè)宏觀調控抵不過少數(shù)地方官員與開發(fā)商合謀的私利。以至于盡管國家房地產調控頻出重拳，但卻像是打在棉花上難以奏效。圍繞房市一些官員腐敗的警訊，彰顯房地產宏觀調控仍任重而道遠。

目前，高房價已成為廣大群眾沉重的負擔，超出了經濟發(fā)展階段和社會心理承受能力。房市調控著力點主要是擰緊土地供應和商品房信貸閘門，提高稅率，調整住房供應結構，下一步的房市調控，應考慮梳理或再造房地產項目審批和監(jiān)管流程，彌補相關的制度缺陷，讓每一個環(huán)節(jié)都能陽光運行。

盡管說。作為官商勾結的副產品之一，房市灰色成本或許并非是房價高企的決定因素，但它無疑助長了房地產領域的尋租行為，如果某些公章成了腐敗的機會，那么落實調控政策過程中也可能出現(xiàn)下一個腐敗的機會。真正可怕的是每個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)官商合謀的“復制效應”。因此，有關專家建議，在今后的房市調控政策中，應考慮明確設置懲治房市腐敗議題，雖然說，近兩年來，房地產宏觀調控摻入行政性手段，一直飽受開發(fā)商詬病。但官商勾結腐敗高發(fā)態(tài)勢顯示，用行政和法律手段反擊房地產腐敗或許是最有效的方法。因為，官商勾結的利益集團一旦暗中形成，房地產調控的效力就很容易被消解。

值得關注的是，在上海。從2006年年中開始，隨著社保案的爆發(fā)。房地產腐敗成為社會最為關注的話題，一些政府官員因房市腐敗落馬。整個2007年，上海房地產市場籠罩在反腐斗爭氛圍之中。就全國范圍看，自2007年4月起到2008年初，根據建設部、國土資源部等八部門作出的部署。所有在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產開發(fā)項目將被全面清理，逐一排查，有投訴舉報的項目更是重點調查對象。此外，房地產企業(yè)發(fā)布違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為。也將成整治的靶子。不過。業(yè)內人士也提醒。打擊房市官商勾結不能雷聲大、雨點小，關鍵還在于執(zhí)行到位。

對于普通消費者來說，他們熱切期待的是，房市專項整治會在一定程度上使得以往習慣于打入房價的灰色成本有所減少。在房地產領域，開發(fā)商將非成本性價格，也就是尋租價格計入房價，這是公開的秘密。一旦房地產市場尋租少了，哄抬房價的少了，交易更加公平、公正了。消費者合法權益就能夠得到維護；對于房地產行業(yè)而言，良性的秩序將帶來健康的、可持續(xù)的發(fā)展。當權力干預因素減少些，市場化、透明度就會提高些。對于國家來講，房市專項整治既可以促使行政機關更加依法行政。有利于廉潔政府的建設，也能因為房地產開發(fā)企業(yè)偷稅漏稅成為本次整治的重點，房地產企業(yè)“利多稅寡”的不正常狀況將獲改觀，國家來自房地產業(yè)的稅收有望得到增加。

(責編：書杰)