摘要：住宅建設(shè)的經(jīng)濟(jì)成本應(yīng)從住宅開發(fā)、使用維護(hù)做起，要注重建筑節(jié)能技術(shù)的開發(fā)與利用，推動節(jié)約、友好型社會的建設(shè)。
　　關(guān)鍵詞：壽命周期；成本；能耗
　　
　　近年來，我國住宅類建設(shè)發(fā)展迅速，房價上漲幅度之大牽動了廣大購房者的心，也成為我國CPI上漲的主要拉動力之一，降低物價水平、減少通脹、保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也就成為我們所關(guān)心的重要經(jīng)濟(jì)話題，而控制房屋的建設(shè)和使用成本對建立節(jié)約型社會有著重要的推動作用。
　　房屋建設(shè)和使用的成本實(shí)際就是建筑的壽命周期成本，建筑壽命周期成本是一個集合的概念，它是指建筑物在其實(shí)體形成以來以及將來使用運(yùn)行過程中發(fā)生的成本總和。建筑物的類別多種多樣，建筑物的壽命周期成本也各不相同，但一般的情況下，根據(jù)建筑物的階段性，建筑物的壽命周期成本可以劃分為建設(shè)成本和運(yùn)行使用成本兩部分。建設(shè)成本主要包括構(gòu)成建筑實(shí)體的材料費(fèi)、建筑施工的人工費(fèi)和機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)、建筑施工的管理費(fèi)、方便施工的相關(guān)措施費(fèi)以及為完善建筑功能安裝的配套設(shè)備及其安裝費(fèi)等。運(yùn)行成本主要包括能源的消耗費(fèi)（電力、燃料、熱能）、建筑結(jié)構(gòu)和實(shí)體維護(hù)更新費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)、改造和更新費(fèi)等。
　　
　　一、住宅壽命周期成本的構(gòu)成
　　
　　住宅的壽命周期主要分為住宅開發(fā)階段、使用維護(hù)階段和報(bào)廢階段三個階段。根據(jù)這三個階段，我們可以將住宅全壽命周期的費(fèi)用分為三類，即住宅開發(fā)費(fèi)用、使用維護(hù)費(fèi)用和拆除費(fèi)用。但住宅報(bào)廢的殘值和拆除費(fèi)用相對整個住宅壽命周期成本來說所占的比例相當(dāng)少，在此不予進(jìn)一步探討。住宅開發(fā)費(fèi)用即為住宅的初始建造成本，住宅的使用成本包括兩項(xiàng)，即能耗成本和管理成本，管理成本主要體現(xiàn)在物業(yè)管理成本方面（見圖1）。
　　
　　二、住宅壽命周期成本估算
　　
　　按照成本構(gòu)成的劃分，建筑壽命周期成本可以分解為以下方面，即初始建造成本、能耗成本、運(yùn)營管理成本。建筑的壽命周期成本的數(shù)學(xué)模型可以建立如下：
　　
　　公式中：LCC為建筑的壽命周期成本；C1為初始建造成本；C2為能耗成本；C3為運(yùn)行管理成本。
　?。ㄒ唬┏跏冀ㄔ斐杀镜墓浪惴椒?br/>　　建筑的初始建造成本一般采用投資分類估算法，主要有以下幾種方法：
　　1、建筑工程費(fèi)用的估算方法。第一，單位建筑工程估算法，以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量來估算建筑工程投資費(fèi)用。第二，單位實(shí)物工程量估算法，以單位實(shí)物工程量的投資乘以實(shí)物工程總量來計(jì)算建筑工程投資費(fèi)用。如混凝土工程按立方米投資、地面鋪設(shè)按平方米投資，再乘以相應(yīng)的實(shí)物工程總量計(jì)算建筑工程費(fèi)用等。第三，概算指標(biāo)估算法。建筑安裝工程概算指標(biāo)是以整個建筑物為對象，以建筑面積、體積或成套設(shè)備安裝的“臺”或“組”為計(jì)算單位而規(guī)定的勞動、材料和機(jī)械臺班的消耗指標(biāo)和造價指標(biāo)。采用這種估算方法，應(yīng)占有較為詳細(xì)的工程資料、建筑材料價格和工程費(fèi)用指標(biāo)。
　　2、設(shè)備及工器具購置費(fèi)的估算方法。設(shè)備及工器具購置費(fèi)包括設(shè)備購置費(fèi)、工器具購置費(fèi)、現(xiàn)場非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備費(fèi)和相應(yīng)的運(yùn)雜費(fèi)。對于價值高的設(shè)備應(yīng)按單臺（套）估算購置費(fèi)；價值小的設(shè)備可按分類估算。設(shè)備購置費(fèi)應(yīng)按國內(nèi)設(shè)備和進(jìn)口設(shè)備分別估算，工器具購置費(fèi)一般按占設(shè)備的比例計(jì)取。
　　3、安裝工程費(fèi)的估算方法。安裝工程費(fèi)通常按照行業(yè)相關(guān)安裝工程定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)估算：安裝工程費(fèi)=設(shè)備原價×安裝費(fèi)率；安裝工程費(fèi)=設(shè)備噸位×每噸安裝費(fèi)；安裝工程費(fèi)=安裝工程實(shí)物工程量×安裝費(fèi)用指標(biāo)。
　　4、建設(shè)期貸款利息。建設(shè)期貸款利息包括借款利息及手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用，其費(fèi)用可以按下式估算：建筑財(cái)務(wù)費(fèi)用=〔土地費(fèi)用+建安工程費(fèi)用（含室外工程）+前期工程費(fèi)+公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+附屬公共配套設(shè)施費(fèi)〕×年利率×貸款年限。
　　（二）能耗成本的估算方法
　　建筑能耗成本的估算可以采用如下公式：
　　建筑壽命周期能耗成本=建筑正常運(yùn)行年能耗成本×建筑的經(jīng)濟(jì)壽命（年）
　　實(shí)際運(yùn)用時，要根據(jù)市場情況考慮貼現(xiàn)率和通貨脹率。
　?。ㄈ┻\(yùn)行管理成本
　　建筑壽命周期管理成本=年管理成本×建筑的經(jīng)濟(jì)壽命
　　三、建筑壽命周期成本控制
　　建筑壽命周期成本與設(shè)備壽命周期成本、材料壽命周期成本、管理壽命周期成本是相互交織的。對建筑壽命周期成本的控制，實(shí)質(zhì)上就是對建筑所涉及的設(shè)備費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)、管理費(fèi)的控制。建筑壽命周期成本控制交叉在設(shè)備壽命周期、材料周期成本、管理壽命周期成本控制之中，通過一定的技術(shù)和方法對建筑壽命周期的各階段成本、各要素成本進(jìn)行控制，就可以使建筑壽命周期成本達(dá)到合理的優(yōu)化。
　?。ㄒ唬┙ㄖ勖芷诔杀镜目刂浦攸c(diǎn)
　　從階段性來說，建筑壽命周期成本控制的重點(diǎn)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段是建筑壽命周期成本控制的關(guān)鍵階段。規(guī)劃涉及到對土地的利用效果和效益，而設(shè)計(jì)最終形成的方案和圖紙對建筑實(shí)體的施工和將來的運(yùn)行使用具有重要的影響。由于工程量由設(shè)計(jì)決定，因此，設(shè)計(jì)決定了建筑物在建造階段的各種要素成本，如材料成本、人工成本、機(jī)械設(shè)備成本等。建筑功能設(shè)計(jì)是否恰當(dāng)適用，又會對建筑投入使用后的運(yùn)行成本產(chǎn)生影響。所以，規(guī)劃、設(shè)計(jì)決定了建筑壽命周期成本，是建筑壽命周期成本控制的關(guān)鍵階段。
　　從成本構(gòu)成要素來說，建筑壽命周期成本控制的要點(diǎn)應(yīng)放在管理上。管理成本是建筑企業(yè)全壽命周期成本的一部分，但控制的著眼點(diǎn)不是管理成本，而是管理本身。正所謂管理出效益，良好的管理方法和管理機(jī)制是降低建筑全壽命周期成本的有力手段。管理成本占建筑全壽命周期成本的比例很小，但對其他要素成本卻影響很大。設(shè)計(jì)是壽命周期成本控制的要點(diǎn)，而當(dāng)今設(shè)計(jì)技術(shù)已日益成熟，因此，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞取決于管理。例如設(shè)計(jì)階段對成本、使用功能等價值的管理是否到位，將直接影響建筑的建造成本和使用成本以及兩者之間的協(xié)調(diào)。建筑的整個壽命周期都離不開管理，管理的內(nèi)容豐富細(xì)膩，不僅包含了傳統(tǒng)管理學(xué)中的四大職能（領(lǐng)導(dǎo)、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)），還包括信息管理、合同管理、質(zhì)量管理、工期管理等。管理帶來的某些方面的優(yōu)化，最終體現(xiàn)在成本節(jié)約上。
　?。ǘ┙ㄔO(shè)期的成本控制
　　以壽命周期的觀點(diǎn)來看，建設(shè)期的成本控制必須用發(fā)展的、全面的眼光來看，必須認(rèn)識到建設(shè)階段與運(yùn)行階段的聯(lián)系，即兩者之間存在一定的因果關(guān)系。因此，建筑建設(shè)期的成本控制要立足于建筑物的全壽命周期，即要考慮將來的運(yùn)行成本，不能將建設(shè)期與運(yùn)行期成本割裂開來，一味地降低建設(shè)期的成本，最終必將建設(shè)期的成本轉(zhuǎn)移到了使用期，使得使用者（消費(fèi)者）的成本或社會成本提高。
　　建設(shè)期的成本控制分為兩個階段，即規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和施工階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段控制的重點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計(jì)的方案、建造的標(biāo)準(zhǔn)、建筑物的功能分析、環(huán)境影響等；施工階段投資成本（其中包括變更控制）、質(zhì)量、工期等的控制。
　　（三）運(yùn)行期的成本控制
　　建筑進(jìn)入運(yùn)行期后，各要素都相對穩(wěn)定下來，因此運(yùn)行期的成本控制不確定因素要少一些，可控性更強(qiáng)。運(yùn)行期的成本主要包括能源消耗費(fèi)用（電力、熱力、燃?xì)猓?、建筑結(jié)構(gòu)和實(shí)體維護(hù)更新費(fèi)、設(shè)備維修、改造和更新費(fèi)。運(yùn)行期的成本控制主要是避免能源浪費(fèi)，降低能耗費(fèi)用，監(jiān)控建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備狀態(tài)，及時維護(hù)、改造、更新，使建筑以盡可能低的成本發(fā)揮其功能，其中建筑節(jié)能是建筑運(yùn)行期成本控制的重點(diǎn)。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，建筑物能耗在我國能源總消耗中所占的比例已經(jīng)達(dá)到27.6%，且仍將繼續(xù)增長。近年來，我國建筑業(yè)發(fā)展迅速，每年在城市要新增8-9億平方米的住宅建筑，建筑設(shè)備（包括電梯、空調(diào)、制冷、給排水、信息設(shè)備等）相應(yīng)增加。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，建筑能耗逐年大幅度提高。人們對建筑物舒適性的要求愈來愈高，冬天室溫提高，夏天室溫降低，建筑采暖和空調(diào)能耗迅速增長，近幾年來，我國僅房間空調(diào)的產(chǎn)量，就持續(xù)以40%的增長率增加。因此，今后建筑設(shè)備能耗持續(xù)而迅速的增長是不可避免的，而加大建筑節(jié)能技術(shù)的研究與應(yīng)用、節(jié)約能源、降低建筑能耗就顯得尤為重要。
　　建筑節(jié)能技術(shù)一般可以分為三類，即建筑物本體（如維護(hù)結(jié)構(gòu)）節(jié)能技術(shù)、建筑系統(tǒng)和設(shè)備（包括家用電器等）節(jié)能技術(shù)和建筑環(huán)境系統(tǒng)（供熱系統(tǒng)等）節(jié)能技術(shù)（如圖2）：
　　建筑節(jié)能工作應(yīng)該同時從三個方面展開，一是降低室內(nèi)的冷、熱負(fù)荷，通過合理的建筑設(shè)計(jì)及新型的節(jié)能建筑材料（如聚苯板外墻保溫材料）等減少室內(nèi)負(fù)荷（維護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱、室內(nèi)自然通風(fēng)換熱）；二是建筑設(shè)備的節(jié)能，這也是建筑節(jié)能的重要組成；三是積極在建筑物中采用綠色能源如太陽能利用技術(shù)、地?zé)嵩床膳夹g(shù)以及利用室內(nèi)的冬季采暖系統(tǒng)夏季制冷新技術(shù)等。
　　對于住宅建筑來說，應(yīng)注重建筑物本體節(jié)能技術(shù)和節(jié)能優(yōu)化設(shè)計(jì)的應(yīng)用和發(fā)展，同時配合發(fā)展建筑設(shè)備的節(jié)能技術(shù)，這樣才能使住宅的能耗下降。
　　總之，控制住宅壽命周期成本，為廣大購房者提供經(jīng)濟(jì)適用、能耗低的綠色住宅，是我國住宅今后的發(fā)展方向，從整個住宅的壽命周期對住宅建設(shè)的成本進(jìn)行衡量，對推動住宅建設(shè)發(fā)展、建立節(jié)約型社會，具有積極的作用。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、劉建龍.現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)對建筑環(huán)境與設(shè)備工程專業(yè)的影響與促進(jìn)[J].株洲工學(xué)