摘要：環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值有著很大的影響，向生態(tài)化方向發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的必然趨勢，我國房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)也應該及時預見和把握這種趨勢。文章旨在分析環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值的影響，并借鑒西方經(jīng)驗對國內(nèi)現(xiàn)狀提出一些建議。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價值；受污染房地產(chǎn)；價值減損；預警
　　
　　環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值有著很大的影響。以美國為代表的北美地區(qū)，對此有過非常深入的研究，其研究成果與受污染房地產(chǎn)的評估實踐經(jīng)驗都非常豐富。但是就目前而言，國內(nèi)關(guān)于此方面的研究很少，理論還很缺乏。我國房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)也應該及時預見和把握這種趨勢，重視環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值的影響，構(gòu)建相關(guān)估價與法律法規(guī)體系，以便與國際房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展接軌。
　　
　　一、環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值的影響因素
　　
　?。ㄒ唬┉h(huán)境污染威脅公眾健康
　　環(huán)境污染在各國污染土地問題引起各級政府和社會各界廣泛關(guān)注的首要原因是公眾的健康問題，即土壤和地下水中所含有的污染成分對人類、生態(tài)系統(tǒng)和城市建設(shè)的潛在危害。若居住用的房地產(chǎn)周邊環(huán)境不利于居民公共健康向有益的方向發(fā)展，該房產(chǎn)價值顯然會受到影響。
　?。ǘ┉h(huán)境污染減損房地產(chǎn)價值
　　房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的形成原因是房地產(chǎn)的有用性、房地產(chǎn)的相對稀缺性及對房地產(chǎn)的有效需求三者相互作用的結(jié)果。由于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，城市居住和工作環(huán)境變差了很多，人們也更關(guān)注居住環(huán)境的健康舒適和安全。處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)價值不等同，即使它們的建筑標準、建筑質(zhì)量、建筑材料等條件是一樣的。
　　（三）環(huán)境污染造成長期的社會資源成本
　　環(huán)境污染會使許多重要資源如土地、森林、淡水資源及能源等出現(xiàn)短缺，為此，要投入巨額資金開發(fā)新的資源或者提高現(xiàn)有資源的利用效率，環(huán)境污染造成資源破壞，使許多重要資源成本的浪費，同時也影響經(jīng)濟發(fā)展與人民生活。由于房地產(chǎn)具有投資價值巨大、使用時間長久、一旦建成便不可改變等特點，如果開發(fā)之前沒有進行
　　充分的環(huán)境評估，將會給消費者或社會造成巨大的改動成本。
　　
　　二、環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響的主要形式
　　
　　環(huán)境污染在房地產(chǎn)中的表現(xiàn)形式有很多種，Jackson（2002）將它們歸納為碳氫化合物、石棉、溶劑、放射性物質(zhì)、金屬、生物制劑六類。約瑟夫·E.高特爾斯（2005）把房地產(chǎn)中的環(huán)境問題總結(jié)為石棉、氡、鉛、有毒廢物、濕地、瀕危物種、病態(tài)建筑綜合癥、地下儲藏罐、電磁場9類。本文將環(huán)境污染分為以下五類：
　　（一）水污染
　　對于居民來說，生活用水必不可少，雖然平時人們可能并不在意生活用水的問題，但是若是由于周圍環(huán)境條件的惡劣，連為居民提供良好的生活用水這種必要措施都無法達到，可想而知該房地產(chǎn)價值必定會受到嚴重影響。
　?。ǘ┦覂?nèi)空氣污染
　　由于室內(nèi)引入能釋放有害物質(zhì)的污染源或室內(nèi)環(huán)境通風不佳，導致室內(nèi)空氣中有害物質(zhì)無論數(shù)量上還是種類不斷增加，并引起人的一系列不適癥狀的現(xiàn)象，即為室內(nèi)空氣受到了污染。世界銀行的研究資料表明，我國目前每年由于室內(nèi)空氣污染造成的損失約為106億美元。室內(nèi)空氣污染危害人們身體健康和生態(tài)平衡，當然會對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生一定的減損。
　?。ㄈ┰胍?br/>　　隨著人們居住質(zhì)量的提高，“聲環(huán)境”引起了越來越多人的重視，購房者也逐漸熟悉了這個和自己每天生活息息相關(guān)的陌生名詞。當消費者在買房時，開始鄭重地考慮周圍噪音的影響時，“聲環(huán)境”正逐漸成為城市居民購房的新焦點。交通噪聲對住戶的干擾居首位。
　?。ㄋ模┩寥牢廴締栴}
　　我國土壤受污染的程度趨勢加劇，據(jù)調(diào)查，目前全國受污染耕地約有1.5億畝，污水灌溉污染耕地3250萬畝，固體廢棄物堆存占地和毀田200萬畝，合計約占耕地總面積的1/10以上。土壤污染能夠造成有害物質(zhì)在農(nóng)作物中積累，并通過食物鏈進入人體，引發(fā)各種疾病，最終危害人體健康。由于土壤污染對于購房者有著潛在危險，因此這也是影響房地產(chǎn)價值減損的重要原因。
　?。ㄎ澹╇姶艌鑫廴?br/>　　隨著人民生活水平的提高以及社會的發(fā)展和科技的進步，各類家用電器、辦公自動化設(shè)備、移動通訊設(shè)備等迅速進入辦公與家庭環(huán)境，提高了人們的工作效率、豐富了人們的精神和物質(zhì)生活。可是，隨之而來的是這些高科技的電器產(chǎn)品，在使用過程中會不同程度地產(chǎn)生電磁輻射，從而造成“電磁輻射污染”。
　　
　　三、北美地區(qū)對受環(huán)境污染房地產(chǎn)價值減損的評估及處理
　　
　　美國的環(huán)境保護法體系龐雜，執(zhí)法嚴厲，其中尤以國會1980年通過并于1986年和1996年分別做了重要修訂的《美國綜合環(huán)境處理、賠償和責任法》（Comprehensive Environmental Response， Compensation and Liability Act，CERCLA）為最，由于其獨特的嚴格、無限連帶責任制度以及此種制度的追溯既往的法律效力，因此在美國該法與受污染房地產(chǎn)的價值休戚相關(guān)。
　　環(huán)境污染對房地產(chǎn)價值的影響主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)價值的減損的方面。在Patchin（1988）的理論體系中，他將房地產(chǎn)價值的減損分為三個方面：污染物清除成本（Costs of cleanup）；對受污染損害的公眾承擔的補償義務（Liability to the public）；污染物清除后的污名損失（Stigma after cleanup）。本文將結(jié)合我國具體情況加以說明。
　?。ㄒ唬┪廴疚锴宄杀荆–osts of cleanup）所帶來的房地產(chǎn)減值
　　《美國綜合環(huán)境處理、賠償和責任法》，俗稱“超級基金”（Superfund），主要用于治理全國范圍內(nèi)的閑置不用或被拋棄的危險廢物處理場，即所謂的“棕色地塊”，并對危險物品泄漏做出緊急反應。該法案授權(quán)美國環(huán)保局（EPA）敦促“有關(guān)責任方”予以清理，即應當對清除該污染承擔連帶嚴格責任，當事人不管有無過錯，任何一方均有承擔全部清理費用的義務。
　?。ǘ┉h(huán)境損害賠償以及環(huán)境保險制度對房地產(chǎn)價值的影響
　　1、環(huán)境損害賠償。以環(huán)境管理法規(guī)方式全面體現(xiàn)環(huán)境補償?shù)牡湫头墒敲绹鴩鴷?980年頒布的CERCLA。該法律授權(quán)環(huán)境保護署（the Environmental Protection Agency，EPA）建立一個托管基金（a trust fund）負責調(diào)查和治理遭受危險物質(zhì)污染的場所。根據(jù)CERCLA中相關(guān)條款，EPA列出了危險物質(zhì)目錄。無論何時，只要有理由確定包含在該目錄上的污染物危害已發(fā)生或可能發(fā)生，CERCLA的官員就有權(quán)開始調(diào)查，并實施有效措施強制要求當事人負擔治理費用，包括賠償/補償費用。違反CERCLA的責任方式不僅包括強制清除污染，或賠償所有清污費用，還包括對環(huán)境損失的賠償費。
　　2、環(huán)境責任保險制度。環(huán)境責任保險是指投保人向保險人支付一定數(shù)額的保險費，當被保險人因從事保險合同約定的業(yè)務活動造成環(huán)境污染而應當承擔環(huán)境賠償或治理責任時，由保險人在約定的責任限額內(nèi)承擔賠償責任的保險。這種制度的建立與完善非常有利于分散企業(yè)環(huán)境風險、保護第三人環(huán)境利益和減少政府環(huán)境壓力，同時強化了保險公司對企業(yè)保護環(huán)境、預防環(huán)境損害的監(jiān)督管理。
　?。ㄈ┪勖╯tigma）
　　污名的概念國內(nèi)尚沒有完全發(fā)展成體系，本文在這里簡要介紹一下美國此概念的發(fā)展歷程。污名的概念最早是由Patchin（1988）提出來的。他認為，污名是指受污染房地產(chǎn)的污染物被清除后存在的“名譽”上的損失，這種損失會繼續(xù)帶來房地產(chǎn)價值的減少。緊接著，Mundy （1992）揭示了污名的本質(zhì)，即污名產(chǎn)生于人們對環(huán)境污染問題的認知水平及由此帶來的不確定性和風險。Roddewig（1996）區(qū)分了房地產(chǎn)中的環(huán)境風險（environmental risk）和污名，他認為，房地產(chǎn)中的污名是環(huán)境污染治理成本之外的附加價值影響。值得一提的是，Bell（1998）提出了一種與污名類似的概念，即市場抵抗（market resistance），并且把這種市場抵抗歸結(jié)為對未來責任或潛在治理成本的擔憂等許多因素。
　　
　　
　　四、構(gòu)建我國環(huán)境污染減損房地產(chǎn)價值的預警機制
　　
　?。ㄒ唬┩晟骗h(huán)保法律法規(guī)體系，明確權(quán)利責任
　　法律法規(guī)對投資者的導向，應該有更加明確積極的態(tài)度，明確責任關(guān)系與賠償制度，既可以從源頭上，也可以對現(xiàn)有的受污染的房地產(chǎn)的投資渠道起到積極的作用。
　　1、應建立健全的環(huán)境污染補償制度。首先，提高政府補償效率，發(fā)揮政府補償機制的功能?？梢钥紤]建立全國和區(qū)域統(tǒng)一的環(huán)境補償管理機制，提高環(huán)境補償?shù)膶嵭АＭ瑫r，還需要完善政府補償?shù)谋O(jiān)督機制和政府績效評價機制。其次，充分發(fā)揮市場補償機制的功能。引導社會各方參與環(huán)境保護和生態(tài)建設(shè)，培育資源市場，使資源資本化、生態(tài)資本化，引導鼓勵生態(tài)環(huán)境保護者和受益者之間通過協(xié)商實現(xiàn)合理的環(huán)境補償。再次，建立健全環(huán)境補償融資體制，拓寬生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護資金籌措渠道。既要堅持政府主導，又要積極引導社會各方參與，形成政府引導、市場推進、社會參與的環(huán)境補償和生態(tài)建設(shè)融資機制。最后，環(huán)境補償?shù)挠行н\作需要以法律作保障。為此，要完善生態(tài)環(huán)境資源法律法規(guī)體系，使生態(tài)環(huán)境保護和自然資源利用相統(tǒng)一；要制定專門的環(huán)境補償法和區(qū)域性的環(huán)境補償法規(guī)，為環(huán)境補償機制的規(guī)范化運作提供法律依據(jù)。
　　2、應建立健全的環(huán)境責任保險制度。環(huán)境責任保險在我國開展僅限于少數(shù)幾個城市，投保企業(yè)較少。20世紀90年代初，保險公司和當?shù)丨h(huán)保部門合作推出了污染責任保險，1991年大連最早開展此項業(yè)務，后來沈陽、長春、吉林等城市也相繼開展?？傮w上看，由于我國的環(huán)保法律法規(guī)不夠健全，尤其缺少污染賠償方面的法律規(guī)定，再加上執(zhí)法不嚴，因此對排污者客觀上形不成壓力。
　　3、應注意環(huán)境污染損害賠償基金與環(huán)境責任保險的相結(jié)合。在建立健全的環(huán)境污染損害賠償制度與環(huán)境責任保險制度的過程中，應注意環(huán)境污染損害賠償基金與環(huán)境責任保險的相結(jié)合。環(huán)境侵害往往損失巨大，很可能導致企業(yè)一次賠償就告破產(chǎn)，不利于保險市場的健康發(fā)展。環(huán)境賠償基金是一種建立于保險之上的救濟方式，一旦發(fā)生環(huán)境污染事件，產(chǎn)生侵權(quán)損失，首先由基金撥款賠付，不足部分再由保險人承擔，這樣，就減輕了保險人的保險負擔，也給保險賠償提供了兩條有力的途徑。
　?。ǘ┫嚓P(guān)職能部門應該對受污染房地產(chǎn)價值減損進行考慮
　　1、執(zhí)行環(huán)境保護法律法規(guī)的過程中應該對受污染房地產(chǎn)價值減損進行考慮。我國在環(huán)境保護方面已經(jīng)通過了一些關(guān)于水、雜訊、固體廢物等法律和條例，但是，這些法律法規(guī)的執(zhí)行目標，僅在預防環(huán)境污染的出現(xiàn)，或是在出現(xiàn)環(huán)境污染后，采取措施以保證環(huán)境條件恢復到未受污染時的狀況，相關(guān)部門沒有考慮環(huán)境污染造成的對周圍房地產(chǎn)價值減損，進而通過修復或補償?shù)姆绞?，保證受污染房地產(chǎn)的價值恢復到未受污染時的狀況，以保護房地產(chǎn)權(quán)利人的利益。
　　2、相關(guān)評估機構(gòu)應在消費者買房時提供相應的環(huán)境評估報告。由于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，居民的居住周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，人們更注重居住環(huán)境的舒適與健康。環(huán)境污染早已對房地產(chǎn)價值造成了很大影響，普通居民由于缺乏專業(yè)知識往往不能預先得知，就需要相關(guān)部門做出明確的居住環(huán)境調(diào)查報告讓居民參考。
　　3、銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時應該對受污染房地產(chǎn)價值減損進行考慮。目前，我國銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，缺乏必要的環(huán)境污染損失風險評估，一般很少考慮房地產(chǎn)中的環(huán)境污染問題，更不會因為存在環(huán)境污染而適當減少貸款數(shù)量；也不會考慮當貸款者不能按時償還抵押貸款時，銀行可能得到的是受環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失的抵押物。
　?。ㄈ┢髽I(yè)應加強對環(huán)境風險的控制和管理
　　企業(yè)環(huán)境風險是指企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營行為所造成的環(huán)境影響使企業(yè)自身遭受經(jīng)濟和形象損失的可能性。企業(yè)應樹立環(huán)境意識，平衡好自身利益與社會責任之間的關(guān)系，實現(xiàn)企業(yè)增效與減低環(huán)境風險的雙贏目標，走可持續(xù)發(fā)展的道路。雖然企業(yè)面臨的環(huán)境風險不可避免，但是通過以下三個方面還是能夠降低環(huán)境風險的。
　　1、建立行之有效的環(huán)境管理體系，對重大環(huán)境因素和危險源實施控制。主要做法包括：識別環(huán)境因素，掌握、評價企業(yè)環(huán)境狀況，獲取適用的法律法規(guī)；實行清潔生產(chǎn)，節(jié)能降耗，減少污染物排放；在生產(chǎn)、物質(zhì)管理和處理程序上，建立一套完善的環(huán)境管理系統(tǒng)，以防止發(fā)生化學物質(zhì)泄漏等環(huán)境污染事故，或在發(fā)生事故的情況下可以將污染所造成的損害控制在最小范圍內(nèi)，降低企業(yè)的環(huán)境風險和須承擔的環(huán)境責任。
　　2、創(chuàng)新環(huán)保技術(shù)，開發(fā)環(huán)保產(chǎn)品。這是不少成功企業(yè)降低環(huán)境風險，增強市場競爭力的有力武器。一個典型的例子是海爾冰箱在進軍歐洲市場前，對歐洲市場的環(huán)保標準進行了詳細的了解，采用創(chuàng)新節(jié)能技術(shù)，開發(fā)出符合歐盟標準的產(chǎn)品，不但打破了“綠色壁壘”，而且成為歐洲環(huán)保協(xié)會的推薦產(chǎn)品，享受歐盟特別環(huán)保補貼，在消費者中樹立了良好的環(huán)保形象，成功地打入了歐洲市場。
　　3、開展環(huán)境風險培訓，提高員工的環(huán)保意識和技能。如通過結(jié)合生產(chǎn)實際舉辦講座、學習班、知識競賽和開展崗位練兵活動，教育、引導、鼓勵員工把企業(yè)的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護及全社會的共同發(fā)展相協(xié)調(diào)，使所有員工明確環(huán)境管理的重要性，增強環(huán)保意識。只有當員工在思想意識上理解和接受了這些管理模式后，才能自覺提高技能、自我規(guī)范行為，使制度得到落實。
　　
　　參考文獻：
　　1、