摘要：在住宅開發(fā)建設(shè)中，產(chǎn)業(yè)化降低了施工質(zhì)量的不穩(wěn)定性，提高住宅總體質(zhì)量；通過提高施工技術(shù)水平，采用標(biāo)準(zhǔn)化部品等措施，縮短建筑施工周期，提高勞動生產(chǎn)率。文章重點論述了我國實施住宅產(chǎn)業(yè)化的重要意義以及需要注意的問題。
　　關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)業(yè)化；房地產(chǎn)開發(fā)；模式創(chuàng)新
　　
　　近幾年來高速的城市化和經(jīng)濟(jì)增長，釋放出了對城市住宅的巨大需求，住房消費成為我國21世紀(jì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的經(jīng)濟(jì)增長點。住宅建設(shè)成為促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要成長型產(chǎn)業(yè)，其建造方式變革、科技含量提高和管理模式創(chuàng)新等成為提升住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的核心。
　　
　　一、住宅產(chǎn)業(yè)化的概念及發(fā)展
　　
　?。ㄒ唬┳≌a(chǎn)業(yè)化的概念
　　根據(jù)聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)委員會的定義，產(chǎn)業(yè)化應(yīng)包括生產(chǎn)的連續(xù)性、生產(chǎn)物的標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)過程的集成化、工程建設(shè)管理的規(guī)范化、生產(chǎn)的機(jī)械化、技術(shù)生產(chǎn)科研一體化?，F(xiàn)在所說的住宅產(chǎn)業(yè)化即住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。具體說就是以住宅市場需求為導(dǎo)向，以建材、輕工等行業(yè)為依托，以工業(yè)化方式生產(chǎn)各種住宅構(gòu)配件、部品，然后以現(xiàn)場裝配為基礎(chǔ)，以人才、科技為手段，將住宅生產(chǎn)全過程的設(shè)計、構(gòu)配件生產(chǎn)、施工建造、銷售和售后服務(wù)等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結(jié)為一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，從而實現(xiàn)住宅供產(chǎn)銷一體化的生產(chǎn)經(jīng)營組織形式。
　?。ǘ﹪獾淖≌a(chǎn)業(yè)化發(fā)展歷程
　　1910年，著名的建筑師沃爾特·格羅皮厄斯首次提出了“住宅產(chǎn)業(yè)化”的概念。國外的住宅產(chǎn)業(yè)化主要是在第二次世界大戰(zhàn)后發(fā)展起來的，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展比較早且完善的國家有日本、美國、法國、加拿大、德國、丹麥等，作為各國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)在各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著積極的推動作用。
　　當(dāng)前世界發(fā)達(dá)國家的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，已經(jīng)從工業(yè)化專用體系走向大規(guī)模通用體系，以標(biāo)準(zhǔn)化、通用化建筑構(gòu)配件、建筑部品為中心，組織專業(yè)化、社會化生產(chǎn)和商品化供應(yīng)，同時不斷通過新技術(shù)形成新的集成體系，建立住宅產(chǎn)業(yè)的自我更新機(jī)制。
　?。ㄈ┪覈淖≌a(chǎn)業(yè)化的發(fā)展及現(xiàn)狀
　　1993年制定的《中國21世紀(jì)人居》報告之中，“住宅產(chǎn)業(yè)”概念在我國的首次出現(xiàn)。1999年，國務(wù)院辦公廳批準(zhǔn)轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等八個部委局提出的《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，提出了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo)，構(gòu)筑了我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實施框架。同年國家開始推廣康居示范工程，并將其作為住宅產(chǎn)業(yè)化的載體和發(fā)展方向。自此，我國的住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段。
　　然而，我國當(dāng)前住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度低、建筑成本高、成品住宅質(zhì)量差、生產(chǎn)效率低、資源能源浪費嚴(yán)重。原建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心主任聶梅生教授將其歸納為——住宅產(chǎn)業(yè)的改革與發(fā)展落后于住宅制度改革；規(guī)劃設(shè)計跟不上不斷更新的房地產(chǎn)開發(fā)要求，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的制定跟不上規(guī)劃設(shè)計的要求，技術(shù)開發(fā)與推廣跟不上住宅建設(shè)的要求，住宅部品生產(chǎn)跟不上住宅建筑體系集成的要求。
　　
　　二、實施住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的重要意義
　　
　　（一）從企業(yè)的角度看
　　1、保證產(chǎn)品質(zhì)量，減少維護(hù)成本。住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式是將施工現(xiàn)場的部分工作轉(zhuǎn)移到了工廠內(nèi)制造。工廠化生產(chǎn)可以將誤差控制在毫米之內(nèi)。每一個構(gòu)件在工廠里都經(jīng)過檢驗，確保百分之百合格才出廠。整個生產(chǎn)、制造過程采用工廠的質(zhì)量管理模式，消除現(xiàn)場的人為因素對工程質(zhì)量的影響，以保證住宅產(chǎn)品的質(zhì)量及質(zhì)量的穩(wěn)定性。
　　2、提高生產(chǎn)效率。通過預(yù)制生產(chǎn)和裝配式生產(chǎn)方式大幅度減少了建造周期、現(xiàn)場施工及管理人員數(shù)量。同樣建造一棟300平方米的別墅，我國需要5～7月的時間，交付使用的大多是清水房，而歐美等發(fā)達(dá)地區(qū)只需要1～2月時間，交付使用的是裝修好的成品房。
　　3、提高資本運營能力?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)政策下，對開發(fā)商的資金鏈控制越來越嚴(yán)，開發(fā)商的資金鏈將會越來越緊張。工業(yè)化住宅的速度優(yōu)勢大大提高了資金的周轉(zhuǎn)速度。美國最優(yōu)秀的住宅企業(yè)帕爾迪毛利率只有20%，銷售凈利潤率只在7－8%左右，但是凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了18－22%。
　?。ǘ南M者的角度看
　　1、可以提升住宅品質(zhì)?，F(xiàn)代綠色建筑有一項重要的評估理論，即生命周期評估。日本曾以辦公建筑50年生命周期，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評估，各項支出如圖1所示。從經(jīng)濟(jì)投資的生命周期來看，辦公建筑完工后的運轉(zhuǎn)成本是初期成本的三倍。住宅產(chǎn)業(yè)化將帶來住宅整體性能的提升，后期維護(hù)費用較低，耐久性好，生命周期內(nèi)的總成本較低。
　　
　　2、不影響多樣化、個性化住宅形態(tài)。隨著社會的發(fā)展，人們對住宅的要求越來越高。適應(yīng)人居環(huán)境、生態(tài)、節(jié)能要求的高品質(zhì)住宅將實現(xiàn)“房屋工廠化”，同時，又在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，最大限度地滿足人們的個性化的選擇。大規(guī)模生產(chǎn)方式的本質(zhì)應(yīng)該是以標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化的零部件來組裝各種不同的產(chǎn)品。實行工業(yè)化的只是建筑物本身，包括基礎(chǔ)平臺、梁柱墻體、屋面門窗等，居住者可以在此基礎(chǔ)上進(jìn)行個性化的布置。當(dāng)工業(yè)化住宅形成一定規(guī)模后，完全可以達(dá)到根據(jù)客戶不同需求生產(chǎn)房子。在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，將標(biāo)準(zhǔn)模塊進(jìn)行組合拼裝，形成多樣化的住宅產(chǎn)品。
　?。ㄈ纳鐣慕嵌瓤?br/>　　1、節(jié)能環(huán)保。數(shù)據(jù)顯示，我國主要建材的消耗量與發(fā)達(dá)國家相比，鋼材消耗高10-25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗80公斤水泥，采暖地區(qū)能耗為相同氣候條件下發(fā)達(dá)國家的３倍，衛(wèi)生潔具的耗水量比發(fā)達(dá)國家高出30%以上，城市污水的回用率僅為發(fā)達(dá)國家的25%。工廠化的方式使建造過程和住宅產(chǎn)品更環(huán)保，資源利用更合理?，F(xiàn)場垃圾減少83%，材料損耗減少60%，可回收材料占66%，建筑節(jié)能50%以上。建筑拆掉后，其構(gòu)件、配件能循環(huán)利用。
　　2、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級。住宅產(chǎn)業(yè)化將給我國的住宅產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)帶來革命性的變化，給住宅產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)帶來深遠(yuǎn)的影響，也是社會完成產(chǎn)業(yè)升級的一個重大成果。在現(xiàn)場施工這種粗放式管理現(xiàn)狀下，農(nóng)民工的權(quán)益得不到保障，住宅產(chǎn)業(yè)化卻可以促使這些農(nóng)民工轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)技術(shù)工人。在政府能夠有效管理的住宅工廠里，產(chǎn)業(yè)工人的勞動條件、技術(shù)培養(yǎng)、各種福利待遇可以得到有效保障。
　　
　　三、住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色和戰(zhàn)略
　　
　　1、住宅產(chǎn)業(yè)化的先行者。經(jīng)過20年的發(fā)展，我國的住宅建設(shè)已進(jìn)入品質(zhì)時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要精明發(fā)展、精細(xì)化建設(shè)，提倡居住品質(zhì)，提高開發(fā)效率、降低成本，對環(huán)境保護(hù)和資源、能源的合理利用理性決策。從當(dāng)前國情看，政府和住宅開發(fā)商是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃土地，設(shè)計建造產(chǎn)品并交付到客戶手中，大多數(shù)還承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任。在整個建設(shè)過程中，開發(fā)商直接面對最了解市場，同時也最有可能引導(dǎo)市場，是連接需求與供給的紐帶。如果說政府扮演的是指導(dǎo)決策角色，擔(dān)負(fù)著產(chǎn)業(yè)化的宏觀目標(biāo)和方針把握，那么住宅開發(fā)商，尤其是大型品牌住宅企業(yè)集團(tuán)就是住宅產(chǎn)業(yè)化的實施主體，是產(chǎn)業(yè)化的支柱，理應(yīng)成為產(chǎn)業(yè)革新的先行者。
　　2、企業(yè)的聯(lián)盟戰(zhàn)略。從組織的角度來看，未來的房地產(chǎn)企業(yè)必須善于尋找和管理聯(lián)盟伙伴，改變“小而全、大而全”的傳統(tǒng)模式。在住宅產(chǎn)業(yè)化之路上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要利用品牌的影響力，整合設(shè)計單位、部品生產(chǎn)廠家、施工監(jiān)理單位等合作伙伴，建立起住宅的標(biāo)準(zhǔn)化體系，與優(yōu)秀的供應(yīng)商建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，進(jìn)行全國范圍的集中采購或者區(qū)域采購，建立起系列化及通用化的成熟技術(shù)、部品、設(shè)備體系，降低住宅開發(fā)操作難度、控制建造成本，在全國各地形成規(guī)模開發(fā)之勢。開發(fā)商、制造商、供應(yīng)商、合作伙伴和客戶能在整個產(chǎn)品生命周期中，協(xié)同開發(fā)、生產(chǎn)和管理，形成一個充分調(diào)動各環(huán)節(jié)的存量資源和優(yōu)勢資源，發(fā)揮最大的整體優(yōu)勢，實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營與管理一體化。在整個過程中，開發(fā)商將以一個資源整合者的形態(tài)，在產(chǎn)業(yè)鏈中處于核心地位，將推動生產(chǎn)方式的變革，并在變革中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的重組。
　　
　　四、住宅產(chǎn)業(yè)化的實施
　?。ㄒ唬皹?biāo)準(zhǔn)”先行
　　標(biāo)準(zhǔn)化是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)。住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、建筑體系的定型化、部品的通用化和系列化。住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化就是在住宅設(shè)計中采用標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計方案、建筑體系和部品，按照一定的模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范住宅構(gòu)件和產(chǎn)品，形成標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的住宅部品，減少住宅設(shè)計中隨意性，簡化施工手段。
　　從標(biāo)準(zhǔn)化到工業(yè)化，再到產(chǎn)業(yè)化，這是住宅產(chǎn)業(yè)化的基本流程。通過標(biāo)準(zhǔn)化的途徑，建立相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和體系，成為工業(yè)化的前提條件；通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，逐步實現(xiàn)構(gòu)配件生產(chǎn)的工業(yè)化，從而帶動行業(yè)發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程；產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展又會反過來對住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計提出新的要求。
　?。ǘ┘夹g(shù)跟進(jìn)
　　住宅技術(shù)創(chuàng)新，是完善住宅綜合品質(zhì)的根本手段。傳統(tǒng)的技術(shù)開發(fā)模式較難把握課題立項方向、研究周期，以及成本與市場需求之間的關(guān)系，科研院所與市場之間缺乏一個強(qiáng)有力的推廣實施部門?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好多方面的工作：
　　1、以企業(yè)整體實力為依托，根據(jù)開發(fā)中遇到的問題以及自身創(chuàng)新的需要，整合分公司、研究機(jī)構(gòu)、廠家、專家資源等進(jìn)行研發(fā)創(chuàng)新，有針對性地委托生產(chǎn)廠家、科研機(jī)構(gòu)，研發(fā)或者引進(jìn)成熟、先進(jìn)的技術(shù)和產(chǎn)品。
　　2、以強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)做后盾，加大科技投入，把產(chǎn)學(xué)研相合，開發(fā)、引導(dǎo)先進(jìn)適用的生產(chǎn)設(shè)備，從企業(yè)的視角進(jìn)行新技術(shù)、新部品的轉(zhuǎn)化以及成熟技術(shù)的推廣，開展以人為主體的住區(qū)環(huán)境研究及實踐，提高住宅的綜合品質(zhì)，提供給市場性價比高、富有特色與個性色彩的系列住宅產(chǎn)品。建議住宅開發(fā)和生產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，可以從營業(yè)額中提取一定比例。
　　3、提高管理人員、施工人員、技術(shù)人員的素質(zhì)，提高機(jī)械化水平，在技術(shù)上和綜合實力上為產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)造條件。
　?。ㄈ┰O(shè)計、采購、運輸、生產(chǎn)的聯(lián)動發(fā)展
　　1、設(shè)計和施工是一個整體。我國的傳統(tǒng)設(shè)計和施工沒有成為一個整體，圖紙設(shè)計不精細(xì)，許多問題考慮不周，致使很多問題就遺留到施工階段。加上傳統(tǒng)人工施工，增加了施工階段的質(zhì)量風(fēng)險和時間成本。日本住宅行業(yè)把質(zhì)量控制重點放在前期設(shè)計。在住宅設(shè)計階段，就把施工過程中可能發(fā)生的問題考慮的非常細(xì)致。前期的精細(xì)化設(shè)計，給施工階段帶來不少簡便。
　　2、大規(guī)模采購的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。當(dāng)住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計使大批量采購成為可能，企業(yè)就對住宅部品的嚴(yán)格要求有了更強(qiáng)的“議價力”。具備了與廠商直接談判的資格，獲得供貨方面更大的優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。
　　3、運輸?shù)钠款i。住宅工業(yè)化實施后，很多房屋組件實行專業(yè)化生產(chǎn)。然而輻射范圍有限的部品生產(chǎn)和高額的運輸成本，將成為企業(yè)擴(kuò)張范圍和開發(fā)地點選取的重大制約因素。我國城市化進(jìn)程中，人口遷移明顯呈現(xiàn)朝向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的特點，目前省際遷移人口中，三分之二遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等6省、市。未來20年，人口遷移的方向與產(chǎn)業(yè)化所能支撐的區(qū)域高度吻合，為產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)普及提供了機(jī)遇。通過水運大大降低運輸費用，因此，沿江沿海城市成為產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)的前線。
　　4、生產(chǎn)組裝與現(xiàn)場施工的協(xié)調(diào)。所謂住宅產(chǎn)業(yè)化，實際上就是看鋼筋混凝土組裝的百分比是否達(dá)到相關(guān)要求水平。日本住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)，組裝百分比平均在65%，這是產(chǎn)業(yè)化的最低限，如果達(dá)不到是無法真正做到產(chǎn)業(yè)化的；但最高的組裝比率也就在80%，超出了這個上線產(chǎn)業(yè)化的成本就不合算了。我國的房地產(chǎn)企業(yè)剛試水“住宅產(chǎn)業(yè)化”，各方面條件不成熟，在標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、通用化的建筑部品體系不完善的前提下，需謹(jǐn)慎地循序漸進(jìn)。
　　總之，住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)是對傳統(tǒng)方式的徹底變革和創(chuàng)新，從現(xiàn)場制造到工廠制造的轉(zhuǎn)變會付出成本上升的代價。產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)降低成本的主要途徑就是擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高市場占有率。
　　我國的房地產(chǎn)企業(yè)，必須結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實，借鑒國內(nèi)外領(lǐng)先的住宅生產(chǎn)經(jīng)驗，共同探索適合我國市場的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程和產(chǎn)品。以科技進(jìn)步為先導(dǎo)，將規(guī)劃、設(shè)計、施工和住宅開發(fā)有機(jī)地結(jié)合起來，全面提升地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，保持企業(yè)在行業(yè)中的領(lǐng)先地位。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、李忠福.住宅產(chǎn)業(yè)化論[M].科學(xué)