摘要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的升溫，各行各業(yè)越來(lái)越重視房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估值?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)評(píng)估方法中，市場(chǎng)比較法用得比較廣泛，但在確定可比實(shí)例權(quán)重時(shí)，評(píng)估師往往存在忽略之處。文章正是對(duì)可比實(shí)例的權(quán)重進(jìn)行深入探討，從而形成較有實(shí)用意義的評(píng)估方法。
　　關(guān)鍵詞：AHP法；房地產(chǎn)；資產(chǎn)評(píng)估
　　
　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)也逐漸升溫，對(duì)價(jià)格的有效確定關(guān)系到房地產(chǎn)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
　　一般而言，房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，通常首先考慮選取的評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法。而在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，估價(jià)師通常要按照一定的標(biāo)準(zhǔn)從成交實(shí)例中選擇三個(gè)以上可比實(shí)例，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易日期、情況、房地產(chǎn)狀況的修正，然后再把每個(gè)可比實(shí)例修正后的價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，求出綜合的比準(zhǔn)價(jià)格，從而確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。關(guān)鍵問(wèn)題是加權(quán)平均中權(quán)數(shù)的確定在實(shí)際工作中隨意性很大，往往缺乏較強(qiáng)的理論依據(jù)。
　　本文應(yīng)用一種簡(jiǎn)單實(shí)用的統(tǒng)計(jì)方法——AHP法（即層次分析法）來(lái)確定比準(zhǔn)價(jià)格的求取權(quán)數(shù)，從而為房地產(chǎn)估價(jià)提供有效的決策方法。
　　
　　一、AHP法的基本理論
　　
　　AHP法（層次分析法）是美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家T.L.Saaty提出的一種多目標(biāo)決策方法，該方法被廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)、管理、科研等許多領(lǐng)域。它是進(jìn)行科學(xué)決策的一種簡(jiǎn)單實(shí)用并且相對(duì)有效的分析方法。
　　用AHP法作決策分析，首先要將復(fù)雜的問(wèn)題層次化，把決策問(wèn)題按總目標(biāo)、子目標(biāo)，直到具體措施的順序分解為不同層次的結(jié)構(gòu)。上一層元素對(duì)相鄰的下一層次的全部或部分元素起支配作用。然后利用求判斷矩陣的特征向量的辦法，求得每一層各元素對(duì)上一層次某元素的權(quán)重，然后通過(guò)加權(quán)和的方法遞階歸并，求出最低層相對(duì)于最高層的相對(duì)重要性，從而對(duì)最低層的各元素進(jìn)行優(yōu)劣等級(jí)的排序。通過(guò)這樣的方法，可以求取每個(gè)可比實(shí)例的相對(duì)重要性，從而確定其在求取比準(zhǔn)價(jià)格中的權(quán)重。
　　
　　二、AHP法在確定比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)數(shù)中的具體應(yīng)用
　　
　　現(xiàn)以評(píng)估某房地產(chǎn)為例來(lái)說(shuō)明本方法的具體應(yīng)用，根據(jù)估價(jià)人員的具體調(diào)查找到了三個(gè)可比實(shí)例，其比較過(guò)程如下：根據(jù)收集到的交易案例，三個(gè)案例的成交價(jià)格分別為12800元/m2、14500元/m2、13500元/m2。
　　將估價(jià)對(duì)象視為標(biāo)準(zhǔn)分，將交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象在各個(gè)比較因素的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較得出評(píng)分值。評(píng)分值高于100，說(shuō)明交易實(shí)例在某方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，反之則劣于評(píng)估對(duì)象。據(jù)此可以得到交易實(shí)例的四個(gè)大類(lèi)比較因素的綜合修正系數(shù)：
　　實(shí)例A：交易時(shí)間：100/100；交易情況：100/100；區(qū)域因素：100/100；個(gè)別因素：100/95。
　　實(shí)例B：交易時(shí)間：100/100；交易情況：100/100；區(qū)域因素：100/100；個(gè)別因素：100/98。
　　實(shí)例C：交易時(shí)間：100/100；交易情況：100/100；區(qū)域因素：100/107；個(gè)別因素：100/93。
　　運(yùn)用公式：修正價(jià)格=實(shí)際成交價(jià)格×修正系數(shù)，便可以得到三個(gè)可比交易實(shí)例的修正價(jià)格分別為：13474元/m2、14796元/m2、13566元/m2。
　　最后估價(jià)師通常對(duì)這三個(gè)修正價(jià)格求加權(quán)平均來(lái)得出最后的評(píng)估價(jià)格。但問(wèn)題是這三個(gè)修正價(jià)格中，A、C價(jià)格相對(duì)接近外，B的價(jià)格卻高出得比較多。因此，權(quán)重的選擇成了影響評(píng)估結(jié)論最關(guān)鍵性問(wèn)題，本文建議采用AHP法予以解決。
　?。ㄒ唬┙哟谓Y(jié)構(gòu)
　　A層：估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格；
　　B層：交易日期、交易狀況、區(qū)域因素、個(gè)別因素；
　　C層：三個(gè)以上交易案例。
　　首先確定最終要解決的問(wèn)題：求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，以此作為第一層（A層）。然后確定影響估價(jià)結(jié)果的大類(lèi)因素作為第二層（B層）。最后以可比實(shí)例在這幾個(gè)影響因素中的貢獻(xiàn)大小作為C層。當(dāng)然具體做法也可分為四層，也就是在B層和C層之間增加一層影響價(jià)格的大類(lèi)因素中的小類(lèi)影響因素，但這樣做太繁瑣，在具體評(píng)估工作中不便采納。
　?。ǘ┙⑴袛嗑仃?br/>　　1、A層與B層之間判斷矩陣的建立
　　A層為最終要求解的目標(biāo)，B層為影響因素，因此，首先要對(duì)B層因素的影響大小做出判斷。在這四個(gè)因素中，要視具體情況區(qū)分其重要程度，如果交易情況屬正常，而交易日期又和估價(jià)對(duì)象相差不大，就可以把這兩個(gè)因素的重要性程度排在靠后；而區(qū)位和個(gè)別因素對(duì)價(jià)格影響略大，可以將其重要性排在之前，但區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)影響又較之個(gè)別因素更大，所以可將區(qū)位因素的重要性排在最前。因此可根據(jù)上述原則建立A層到B層的判斷矩陣：
　　
　　其中：B1、B2、B3、B4分別代表區(qū)域因素、個(gè)別因素、交易日期、交易狀況。
　　矩陣中的元素代表重要程度，1代表同等重要，3表示稍重要、5代表重要、7代表非常重要，例如：B1行與B2列元素為5，代表B1比B2重要；同時(shí)B2行B1列元素正好是其倒數(shù)1/5。顯然，有bii=1，bij=1/bji。
　　2、判斷矩陣B1-C（C1、C2、C3分別代表實(shí)例A、B、C。下同）
　　由于三個(gè)可比實(shí)例的各個(gè)比較因素已經(jīng)給出了評(píng)分值，本文就不采用相對(duì)重要性進(jìn)行比較，而是采用各可比實(shí)例對(duì)各因素的分值作比較，同時(shí)，接近100分賦于較大的重要性。這里采用公式：
　　cij=xj-100-xi-100+1
　　cij代表B層到C層的判斷矩矩陣元素，xi與xj代表可比實(shí)例的評(píng)分值，但是要確保cij的計(jì)算結(jié)果為正數(shù)。同時(shí)cji＝1/cij
　　例如（不一定是本例）：實(shí)例1的區(qū)域因素打分為101，實(shí)例2區(qū)域因素打分為107，則實(shí)例1對(duì)實(shí)例2的判斷矩陣元素的計(jì)算值為7，同時(shí)實(shí)例2對(duì)實(shí)例1的判斷矩陣元素的計(jì)算值為1/7。因此，根據(jù)這項(xiàng)原則可建立所有的B層和C層的判斷矩陣：
　　
　　公式中bij是判斷矩陣B的元素。注意：此處B為泛指。
　　上面已經(jīng)提到判斷矩陣的元素滿足bii=1，bij=1/bji，但很難做到bik·bkj=bij，因此對(duì)判斷矩陣需要進(jìn)行一致性檢驗(yàn)才能判定求出的權(quán)數(shù)可取。一致性檢驗(yàn)需要用到CR指標(biāo)。如果CR<0.1，則認(rèn)為判斷矩陣具有滿意的一致性。
　　因此根據(jù)以上原理和公式得到判斷矩陣的權(quán)數(shù)確定以及一致性檢驗(yàn)如下：
　　1、判斷矩陣A-B
　　
　　0.023/0.9=0.03<0.1
　　這樣可以認(rèn)為判斷矩陣A-B具有滿意的一致性。
　　2、判斷矩陣B1-C
　　
　　λmax=3.00，CI=0，CR=0<0.1
　　因此判斷矩陣B2-C具有滿意一致性。
　　3、判斷矩陣B2-C
　　
　　λmax=3.05，CI=0.025，CR=0.043<0.1
　　因此判斷矩陣B2-C具有滿意一致性。
　　4、判斷矩陣B3-C
　　 4=（1/3，1/3，1/3）T
　　λmax=3.00，CI=0，CR=0<0.1
　　因此判斷矩陣B3-C具有滿意一致性。
　　5、判斷矩陣B4-C
　　 5=（1/3，1/3，1/3）T
　　λmax=3.00，CI=0，CR=0<0.1
　　因此判斷矩陣B4-C具有滿意一致性。
　　6、計(jì)算總權(quán)重
　　
　　所以比準(zhǔn)價(jià)格=0.401×13474+0.491×14796+0.108×13566=14133元/m2。
　　
　　三、結(jié)論
　　
　　通過(guò)對(duì)上述案例的分析，我們成功地應(yīng)用AHP法求得了三個(gè)可比實(shí)例在求取比準(zhǔn)價(jià)格中的權(quán)數(shù)，這為房地產(chǎn)評(píng)估師在最終確定房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)提供了一定的理論依據(jù)，避免了在選用權(quán)重時(shí)的隨意性。在評(píng)估實(shí)務(wù)工作中運(yùn)用AHP法，科學(xué)性原理性強(qiáng)，方法簡(jiǎn)單，計(jì)算量小，可以用小型計(jì)算器，也可以用EXCEL表格公式進(jìn)行簡(jiǎn)單計(jì)算，分析結(jié)果相對(duì)可靠，這是一種有效的、科學(xué)的方法。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、喬志敏.資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程[M].中國(guó)人民大學(xué)