邢少文

只要企業(yè)靈活地調(diào)整市場(chǎng)策略，房?jī)r(jià)適度回落，市場(chǎng)仍有消費(fèi)的剛性需求在支撐，政府的土地供應(yīng)也保持合理穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)是慢慢釋放的過(guò)程，不至于出現(xiàn)崩潰，政府不需要救市。而如何改變政府既做市場(chǎng)參與者，又當(dāng)規(guī)則制定者的角色定位，才是地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正走上健康發(fā)展的關(guān)鍵。

對(duì)于32歲的王金泉而言，今年是一個(gè)有些困難的年份。他在一家軟件公司當(dāng)咨詢顧問(wèn)，客戶大部分是中小型企業(yè)，但去年以來(lái)，中小企業(yè)普遍不景氣，單越來(lái)越難做了，項(xiàng)目提成下降，月收入從原來(lái)的8000元降至5000元。收入下降，但物價(jià)卻在漲。

一個(gè)更大的難題是，結(jié)婚兩年他還沒(méi)有買(mǎi)房。原本計(jì)算2007年中買(mǎi)房，但年初正碰上股市火爆，房?jī)r(jià)又漲得厲害，十幾萬(wàn)元的存款都不夠買(mǎi)一套二手房的首付，干脆投資股市。去年從股市E掙得幾萬(wàn)塊錢(qián)，盤(pán)算著差不多夠首付了，但沒(méi)想到風(fēng)云變幻，原先掙的錢(qián)現(xiàn)在又全部被套回去了。

王金泉只不過(guò)是2007年以來(lái)經(jīng)濟(jì)通脹大環(huán)境下中國(guó)居民所處境況的一個(gè)例子而已。并不是他這樣的購(gòu)房者才在通脹之下承受著高房?jī)r(jià)的壓力。房地產(chǎn)商，這個(gè)在過(guò)去十年中被稱為“暴利”獲得者的群體也正品嘗煎熬。

過(guò)去的兩年，是房地產(chǎn)行業(yè)富有戲劇性變化的兩年，在經(jīng)歷了2007年的一輪瘋狂之后，從開(kāi)發(fā)商到消費(fèi)者，大家都在盤(pán)算著今明兩年的日子該怎么過(guò)。

地產(chǎn)瘋狂

“我們?cè)谵k公室里經(jīng)常叫，瘋了，瘋了?！币晃蝗ツ暝趶V東省佛山市南海區(qū)從事房地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)商人士對(duì)記者說(shuō)，作為小開(kāi)發(fā)商，他們的樓盤(pán)去年初的時(shí)候以3000元／平方米開(kāi)盤(pán)，但毗鄰的時(shí)代地產(chǎn)的樓盤(pán)卻在短短的幾個(gè)月之內(nèi)就賣(mài)到了1萬(wàn)元／平方米，水漲船高，他們的盤(pán)也跟著調(diào)整到4500元／平方米、6000元，平方米?！昂茈y想象，像我們這種爛盤(pán)，以前1900元／平方米的時(shí)候都賣(mài)過(guò)?！彼f(shuō)。

得益于政府“廣佛一體化”的規(guī)劃，很多廣州人涌向南海購(gòu)房，而這些人里，大部分是投資者。南海房?jī)r(jià)的瘋狂因此緊隨著廣州而起。隨著廣州的房?jī)r(jià)飆升，這類投資者如蝗蟲(chóng)一般，橫掃珠三角樓市。來(lái)自廣州市房管局的數(shù)字統(tǒng)計(jì)顯示，去年10月，廣州一手商品住宅的均價(jià)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)11500元／平方米。

這樣突飛猛進(jìn)的樓價(jià)在近幾年未曾停歇，2005年廣州商品房均價(jià)比2004年漲了18％，2006年同比漲了24％，2007年同比漲了36％。深圳的漲幅更為驚人，2007年同比增長(zhǎng)達(dá)到了51％。

在全國(guó)其他地區(qū)，同樣的情況也在上演。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的經(jīng)過(guò)通脹調(diào)整后的全國(guó)主要城市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，大部分城市的平均漲幅接近30％，北京2007年的漲幅更高達(dá)48.4％，即使二類城市武漢和南京的漲幅也超過(guò)了30％。

大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，推高了投資和房?jī)r(jià)。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2007年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.5萬(wàn)億元，增長(zhǎng)30.2％，增速比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)，高于固定資產(chǎn)投資增速5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資1.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)32.1％，占開(kāi)發(fā)投資總量的71.2％，占比較上年增加1個(gè)百分點(diǎn)。

在這一輪的瘋狂之中，房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)也到達(dá)頂點(diǎn)，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，109家房地產(chǎn)上市公司2008年上半年共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)132.02億元，較去年同期的80.62億元增長(zhǎng)64％。(由于大部分商品住宅采取期房銷售模式，按10～12個(gè)月的交房期，2008年上半年的報(bào)表正好可以反映2007年的利潤(rùn)狀況)

“這是一種非理性的市場(chǎng)行為，是正常的供需所不能解釋的”，合富輝煌首席分析師黎文江對(duì)本刊記者說(shuō)。在大幅度增長(zhǎng)的銷售量之中，大部分是投資客所為。雖然沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明這個(gè)比例到底有多大，但在過(guò)去的一年里，售樓處經(jīng)常出現(xiàn)的一種情況是，一個(gè)人一次性地訂下了十幾二十套房子。

正在王金泉還在考慮本金加上股市掙的錢(qián)夠不夠買(mǎi)個(gè)二手房之時(shí)，許多在股市里實(shí)現(xiàn)了增值的個(gè)人和企業(yè)的資金，已經(jīng)著手進(jìn)行第二套乃至第幾十套的房產(chǎn)投資了。

“投機(jī)越來(lái)越嚴(yán)重”，黎文江說(shuō)。而泡沫與否，與這些投資者緊密相關(guān)。否則，2007年10月，就不會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重大“拐點(diǎn)”了。

削減泡沫

投資者的望風(fēng)而遁，轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2007年9月27日，這一天，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，通知規(guī)定，無(wú)論第一套房是否貸款還清，只要在央行征信系統(tǒng)中有按揭貸款記錄的家庭，在買(mǎi)第二套房時(shí)最低首付款都不得低于四成，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，即貸款利率要比首套房貸利率高10％。

時(shí)代地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理徐友明計(jì)算了一下，如果以一套100萬(wàn)元的房子計(jì)，貸款年限是30年，那么，每月多支出的利息是325元，一年就是3250元，30年就要多支出近10萬(wàn)元。“與第一套同樣面積的住房相比，要多支付10萬(wàn)元，當(dāng)然不劃算了?！毙鞂?duì)記者說(shuō)。而如果是購(gòu)買(mǎi)的第一套房子，銀行是有優(yōu)惠政策的，比同期同檔次基準(zhǔn)利率還要優(yōu)惠10～15％，這么一算就更不劃算了。

自2007年10月開(kāi)始實(shí)施第二套房貸新政之后，政策的效果立竿見(jiàn)影，當(dāng)月，樓市的成交量立即下跌。徐友明說(shuō)，在廣州，2007年9月的成交量還接近90萬(wàn)平方米，到了10月份，成交量便一下下滑到57萬(wàn)平方米。這也印證了2007年的這一輪瘋狂行情主要是由投資客推動(dòng)的事實(shí)。

自此之后，成交量便一路下滑，今年一度滑落到40萬(wàn)平方米／月。不僅廣州，全國(guó)皆如此。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)住房銷售面積同比下降10.8％，其中，現(xiàn)房銷售面積同比下降128％，期房銷售面積同比下降8.2％，增幅同比下降42％。

DTZ戴德梁行對(duì)上海、北京、廣州、深圳、天津、成都、廈門(mén)、沈陽(yáng)、武漢、長(zhǎng)沙十個(gè)重點(diǎn)城市的成交數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2008年上半年，上述十個(gè)城市交易量平均下滑了41％，其中，上海、深圳、武漢、廈門(mén)成交量降幅超過(guò)50％。

雖然2007年最后兩個(gè)月的成交量下跌并不能完全拖累2007年的整體銷售面積，但到了2008年，樓市終于從上年末的量跌價(jià)升轉(zhuǎn)變?yōu)榱績(jī)r(jià)齊跌，根據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在廣州的均價(jià)是9050元／平方米，比2007年高峰時(shí)跌了2000元。

在地產(chǎn)界，萬(wàn)科首領(lǐng)降價(jià)之風(fēng)，其他開(kāi)發(fā)商也明升暗降。一位開(kāi)發(fā)商人士告訴記者，恒大地產(chǎn)的一個(gè)新盤(pán)已從原來(lái)的6000元／平方米調(diào)低到了現(xiàn)在的2800元／平方米。

投資需求引發(fā)的泡沫在消除之后，真實(shí)的消費(fèi)需求便顯現(xiàn)出來(lái)了?！斑@只能說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年的投資需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)旺盛于消費(fèi)需求，大部分的人對(duì)商品房作為居住的消費(fèi)需求被高房?jī)r(jià)給壓抑住了?！敝袊?guó)

社科院金融研究所研究員易憲容對(duì)記者說(shuō)?；蔚墓┣?/p>

宏觀經(jīng)濟(jì)向好、人均收入提高、投資渠道單一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，都可以成為推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去十年中不斷上漲的理由。然而，真實(shí)的需求到底有多大?供需平衡的價(jià)格點(diǎn)在哪里?由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的水分和統(tǒng)計(jì)口徑的不統(tǒng)一，誰(shuí)也無(wú)法完全說(shuō)明白。

“拿人均GDP來(lái)衡量是不準(zhǔn)確的，GDP更多是投資拉動(dòng)而不是消費(fèi)拉動(dòng)，拿人均國(guó)民收入分配來(lái)衡量，也不準(zhǔn)確，問(wèn)題是國(guó)民收入分配中更多的是流向了企業(yè)和政府?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海對(duì)本刊記者說(shuō)。

一個(gè)被廣為認(rèn)可的指標(biāo)，是房?jī)r(jià)與居民可支配收入比，在發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)，這一比例是5～6倍，在發(fā)展中國(guó)家，是8倍，在中國(guó)，這一比例2007年是7.4倍，但在一線城市，這一比例高達(dá)14～15倍。而世界銀行給中國(guó)計(jì)算的合理比例是3—6倍。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2007年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元，2007年住宅銷售平均價(jià)格為3655元／平方米，“房?jī)r(jià)收入比”已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)泡沫全盛時(shí)期的日本。而今年上半年，由于通脹，扣除價(jià)格上漲因素，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)更是大幅回落。

“如果房?jī)r(jià)支付超過(guò)可支配收入的30％以上，買(mǎi)房和供房就會(huì)比較困難了，以美國(guó)6倍的房?jī)r(jià)和收入比計(jì)，家庭負(fù)債便已超過(guò)100％?！辈芙êＵf(shuō)。

以廣州為例，2007年人均可支配收入為19851元，同比增幅為8.5％左右，而一手房均價(jià)為11500元／平方米，上漲幅度高達(dá)30％。這意味著，如果房?jī)r(jià)的增幅繼續(xù)高于收入增幅，要買(mǎi)一套面積在80平方米的房子，要花去40年以上的積蓄；要用12年的時(shí)間，才能支付得起首付。有更多的比王金泉生活更為艱難的人，被排擠在樓市之外。

相對(duì)于有效需求，樓市供過(guò)于求已是事實(shí)，國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年7月末，全國(guó)商品房空置面積為1.29億平方米，同比增長(zhǎng)6.1％。其中，空置商品住宅6538萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.6％。在廣州，市場(chǎng)消化率(銷售面積／批準(zhǔn)預(yù)售面積)已從去年10月之前的149％下降到目前的30—40％。

“從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)市場(chǎng)像房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，十年里只漲不跌的?！币讘椚菡J(rèn)為。按照正常的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下跌，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲。而當(dāng)房?jī)r(jià)偏離了居民收入的基本面，支撐房?jī)r(jià)的剛性需求也將失去。

如此看來(lái)，解決的方法只有兩條：一是房?jī)r(jià)穩(wěn)定不變，讓居民收入提高，二是房?jī)r(jià)回調(diào)，與居民收入相適應(yīng)。

“如果還有第三條路，那就是政府和開(kāi)發(fā)商拿槍逼著消費(fèi)者購(gòu)房?！辈芙ê蚍Q。他指出，房子的根本屬性說(shuō)到底是消費(fèi)品，而不是投資品，如果只是投資品，即所謂泡沫化，投資投機(jī)過(guò)剩，價(jià)格嚴(yán)重偏離，最終沒(méi)人消費(fèi)，泡沫即宣告破滅。

“在投資過(guò)盛的情況下，也會(huì)影響消費(fèi)者的判斷，大家都以為以后只會(huì)漲不會(huì)跌，所以晚買(mǎi)不如早買(mǎi)，借錢(qián)也要買(mǎi)。但最終還是有一個(gè)支付能力的界限和心理的界限，去年的價(jià)格確實(shí)有點(diǎn)離譜?！睍r(shí)代地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理徐友明說(shuō)。

透支的后果已然呈現(xiàn)，“二套房貸新政讓投資者望而卻步，消費(fèi)者對(duì)高房?jī)r(jià)也望而卻步，變成雙方的心理預(yù)期相同，都等著房?jī)r(jià)下跌，而且誰(shuí)都不知道底在哪里，都在觀望，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最要命的?！毙煺f(shuō)。

資金鏈問(wèn)題

自從房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)以來(lái)，關(guān)于要求政府救市的論調(diào)一再出現(xiàn)，多家房地產(chǎn)商在公開(kāi)場(chǎng)合或網(wǎng)絡(luò)上，大談目前房地產(chǎn)商面臨的所謂資金危險(xiǎn)以及房市崩潰的風(fēng)險(xiǎn)?！鞍偃站拮儭?、“對(duì)賭論”、“捆綁論”不絕于耳。

對(duì)于資金鏈緊張論，莫衷一是。由于商業(yè)銀行在過(guò)去幾年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款過(guò)度集聚，去年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)被列入控制通脹的重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)之一后，銀監(jiān)會(huì)及央行多次下達(dá)文件，要求收緊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批。央行的數(shù)字顯示，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款今年上半年比2007年同比下降30％，減至3990億元人民幣。

而由北京師范大學(xué)金融研究中心出具的一份報(bào)告顯示，到2008年上半年，開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備規(guī)模也已超過(guò)3.2億平方米，樓面地價(jià)的購(gòu)置價(jià)格也已上升到1100元／平方米以上，2008年上半年土地購(gòu)置費(fèi)則超過(guò)2100億元，2007年全年超過(guò)4000億元。

“從房地產(chǎn)商的資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，有75％的資產(chǎn)來(lái)自于負(fù)債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項(xiàng)?！眻?bào)告還指出，房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)中的稅收支出也是一部分重要的支出，“到2007年稅收支出接近2500億元。”

按照房地產(chǎn)業(yè)的慣常操作手法，自有資金一般占開(kāi)發(fā)資金的10～20％，先交付土地訂金，再利用土地進(jìn)行抵押貸款，然后再由建筑商進(jìn)行墊資建設(shè)，再利用預(yù)售款進(jìn)行營(yíng)銷和還貸。許多企業(yè)正是利用土地的政府擔(dān)保和期房銷售的方式，進(jìn)行滾雪球式的項(xiàng)目操作。由于低成本，高房?jī)r(jià)，造就了開(kāi)發(fā)商的暴利。而在此過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移到了金融機(jī)構(gòu)身上。

“有些甚至是自有資金為零，只是利用政府信用擔(dān)保就能撬動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目。”曾負(fù)責(zé)過(guò)開(kāi)發(fā)貸審批的建設(shè)銀行廣東分行營(yíng)業(yè)部經(jīng)理聶永祥對(duì)記者說(shuō)。

現(xiàn)在的情況有了改變，自去年以來(lái)，各大銀行被要求嚴(yán)格執(zhí)行2003年212號(hào)文規(guī)定的開(kāi)發(fā)商自有資金必須達(dá)到35％才能放貸的規(guī)定，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商不得利用未開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行抵押貸款，土地閑置一年不滿兩年，加征閑置土地費(fèi)，兩年不開(kāi)發(fā)，政府便收回。

由于銀行放貸和土地管理開(kāi)始規(guī)范，如果不能及時(shí)賣(mài)掉房子，預(yù)售款拿不到，資金不能回籠，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的地產(chǎn)商很快便會(huì)四面楚歌。以恒大地產(chǎn)為典型代表的地產(chǎn)商由于在過(guò)去兩年中大量囤積土地，并且上市申請(qǐng)最終未獲通過(guò)，資金鏈緊繃已成行業(yè)共知。

“大開(kāi)發(fā)商的資金壓力相對(duì)不會(huì)那么大，可以通過(guò)去年的上市融資、地產(chǎn)信托、股權(quán)出讓等一系列方式獲得一部分資金，但中小開(kāi)發(fā)商就比較緊張，銀行對(duì)他們的貸款審批也少很多?！甭櫽老檎f(shuō)。

然而，奇怪的是，廣州從去年10月份90多萬(wàn)平方米銷售面積下滑到現(xiàn)在的40多萬(wàn)平方米，但大部分開(kāi)發(fā)商仍然堅(jiān)持不降價(jià)，或者只肯小幅降?！艾F(xiàn)在的問(wèn)題在于，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化程度比較低，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上具有壟斷性。過(guò)去獲得的暴利使得他們具有了短期對(duì)抗市場(chǎng)的能力?！币讘椚菡f(shuō)。

易憲容認(rèn)為，雖然成交量比去年同期出現(xiàn)萎縮，但由于去年是高位運(yùn)行，所以現(xiàn)在不論是銷售量還是房?jī)r(jià)，和前年相比仍處在高位?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商一邊在喊房市危險(xiǎn)，資金鏈緊張，一邊卻不愿意下調(diào)房?jī)r(jià)，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)不符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的一種做法?！鞍蠢碚f(shuō)，成交量萎縮，資金鏈緊張，只要下調(diào)房?jī)r(jià)，把手里的房子賣(mài)出去，現(xiàn)金流就會(huì)好轉(zhuǎn)。但開(kāi)發(fā)商偏偏不這樣做，而是采取了對(duì)賭心理。”

對(duì)賭心理

有地產(chǎn)商公開(kāi)放言，如果政府任由房

價(jià)跌下去，仍然勒緊放貸的口子，房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)死，銀行就先死了。

對(duì)此，聶永祥認(rèn)為，銀行的風(fēng)險(xiǎn)肯定有，按照目前的統(tǒng)計(jì)，商業(yè)銀行增量貸款中30％投向了開(kāi)發(fā)貸，在一些一級(jí)城市這個(gè)比例可能更高。

中誠(chéng)信國(guó)際評(píng)級(jí)有限公司的報(bào)告稱，截至2008年6月末，中資金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)類人民幣貸款質(zhì)量有所下降，不良貸款率為2.56％，比去年末微升0.19個(gè)百分點(diǎn)。其中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率為4.32％，較去年年底提高0.37個(gè)百分點(diǎn)。

“不過(guò)8月份后，商業(yè)銀行有10％的新增貸款額度，會(huì)沖淡原來(lái)余額的不良貸款率，今年的數(shù)據(jù)總體還不會(huì)很難看。”聶說(shuō)。

“開(kāi)發(fā)貸一般要兩到三年以上，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，還貸的壓力還是次要的。一方面，最主要的是如果政府為了收回土地出讓金，嚴(yán)格地執(zhí)行閑置土地回收規(guī)定，將迫使開(kāi)發(fā)商加快建設(shè)開(kāi)工時(shí)間。”聶永祥說(shuō)。

在地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈之中，土地出讓金作為地方政府滿足財(cái)政開(kāi)支缺口的重要來(lái)源，與地產(chǎn)商的利益捆綁到了一起，“土地出讓金占了地方財(cái)政收人的比例至少在50％以上”，曹建海說(shuō)。來(lái)自國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，去年全年全國(guó)土地出讓收入達(dá)到近1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)約六成左右。

在某南部城市，今年上半年土地出讓金收入約為60億元，而去年全年這項(xiàng)收入?yún)s高達(dá)207億元。在地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂之時(shí)，地方政府也有推波助瀾的嫌疑，“地王”屢屢產(chǎn)生，開(kāi)發(fā)商樓面地價(jià)甚至高于房?jī)r(jià)。時(shí)過(guò)境遷，在今年上半年該市公開(kāi)拍賣(mài)的五塊商業(yè)用地中，就有三塊以底價(jià)成交，一塊流拍。

但廣州市房管局副局長(zhǎng)黃文波認(rèn)為，只要企業(yè)靈活地調(diào)整市場(chǎng)策略，房?jī)r(jià)適度回落，市場(chǎng)仍有消費(fèi)的剛性需求在支撐，政府的土地供應(yīng)也保持合理穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)是慢慢釋放的過(guò)程，不至于出現(xiàn)崩潰，政府不需要救市。

這即是“捆綁論”與“救市論”的由來(lái)。

而在多方博弈之中，像王金泉這樣的消費(fèi)者則采取了用腳投票的方式——9月22日，央行公布的2008年第三季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查情況顯示，未來(lái)3個(gè)月打算買(mǎi)房的居民人數(shù)占比為13.3％，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)1999年開(kāi)始此項(xiàng)調(diào)查以來(lái)的最低水平。

政府的角色和責(zé)任

其實(shí)，長(zhǎng)久以來(lái)，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所扮演的角色一直存在錯(cuò)位的現(xiàn)象。

1999年，住房需求被全面推向市場(chǎng)。由于土地的公有性質(zhì)，決定了土地出讓的政府壟斷，也決定了居民商品住宅需求的民生性質(zhì)，“居有其屋”，是公民在公有土地上的一項(xiàng)基本權(quán)利。

2000年之后，在住房消費(fèi)釋放的推動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)始了第二輪的繁榮。在2002年之后，由于投資的拉動(dòng)，一些一級(jí)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)大幅度的上漲。房地產(chǎn)行業(yè)也在當(dāng)時(shí)被列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，被作為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的主力軍來(lái)扶持。

然而，由于相關(guān)政策和監(jiān)管法規(guī)落后于地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)的暴利模式形成。土地的非公開(kāi)低廉出讓，銀行貸款的低門(mén)檻和漠視風(fēng)險(xiǎn)，使得大量的開(kāi)發(fā)商涌入市場(chǎng)，并滋生大量的權(quán)錢(qián)交易和腐敗。

而正是這種利益捆綁式的發(fā)展模式，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度很低，地域壟斷色彩濃重，不管規(guī)模大小，產(chǎn)品好壞，只要能夠通過(guò)種種不規(guī)范的手段拿到土地和貸款，便可以獲取暴利。這也導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)的淘汰率極低，特別是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程比較快的一二級(jí)城市，淘汰率幾乎為零，缺乏一個(gè)公平、公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

在這個(gè)過(guò)程之中，土地資源產(chǎn)生的財(cái)富大量被開(kāi)發(fā)商和政府官員瓜分，財(cái)富分配流向不合理，民眾被迫承受高房?jī)r(jià)。而銀行形成的大量呆壞賬最后又由納稅人支撐的國(guó)家財(cái)政買(mǎi)單。這無(wú)疑都是小利益集團(tuán)對(duì)國(guó)家資源和民生權(quán)利的剝奪。

1994年實(shí)行分稅制改革之后，土地出讓金漸漸成為地方政府彌補(bǔ)開(kāi)支缺口的主要財(cái)政收入來(lái)源。

針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的種種不規(guī)范問(wèn)題，中央政府有關(guān)部門(mén)先后針對(duì)土地協(xié)議黑箱式出讓、金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高、房?jī)r(jià)泡沫等出臺(tái)了一系列的措施，“招、拍、掛”、“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“31號(hào)文”等。但在利益團(tuán)體的博弈之中，房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有改變其迅猛上漲的勢(shì)頭。

其中原因，既由于地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)權(quán)的半壟斷機(jī)制，也由于權(quán)力出租導(dǎo)致的市場(chǎng)扭曲，沒(méi)有優(yōu)勝劣汰的環(huán)境。一系列的刺激“消費(fèi)”措施，后來(lái)僅僅褪變成了刺激“需求”，而且其中很大的一部分便是投機(jī)需求。

如何改變政府既作為市場(chǎng)交易中一員參與交易，又充當(dāng)規(guī)則制定者的角色定位，是地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正走上健康發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵。

應(yīng)該看到，目前，政府已經(jīng)逐漸地作出調(diào)整和改變，在市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管上，土地出讓漸趨公開(kāi)化、透明化，開(kāi)始通過(guò)信貸管理投機(jī)過(guò)熱和限制地產(chǎn)商“空手套白狼”的暴利模式，完善公平的市場(chǎng)交易規(guī)則，減少對(duì)市場(chǎng)交易的直接干預(yù)和參與。

在民生照顧上，各級(jí)政府則已經(jīng)表態(tài)要利用好土地出讓金，初步建立起一個(gè)基本的住房保障體系——針對(duì)低收入人群的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，針對(duì)中等收入人群的限價(jià)房。

但實(shí)際情況是，一直以來(lái)，廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)有限，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2004年經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)投資的比例只有4.5％。2005年5月之后，進(jìn)一步減少到只有3％。

近年的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的地段差、配套交通生活措施沒(méi)有一起跟進(jìn)規(guī)劃、建設(shè)，反而造成了經(jīng)濟(jì)適用房的滯銷。在一些城市，也出現(xiàn)了利用限價(jià)房來(lái)滿足中低收入人群需求的舉措，但由于限價(jià)房的另一個(gè)目的是希望形成對(duì)高房?jī)r(jià)的緩沖，并且有操作過(guò)程不規(guī)范等等原因，最后又演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商與地方政府的另一種博弈，成效不大。

對(duì)此，2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(24號(hào)文)，提出廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型(90平米以下)普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。

這被認(rèn)為是民生住房新模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在眼下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，讓它在復(fù)雜的利益格局中盡量不走樣地被執(zhí)行，遠(yuǎn)比主動(dòng)出手托市、救市，更是政府部門(mén)應(yīng)盡之責(zé)。王金泉們也就多了一份希望可以寄托。

責(zé)編郭凱