甄愛軍

“我能買限價房嗎?”相信很多人心中都有這樣的疑問。在北京、廣州兩地，已有限價房上市，而在上海近期也曾傳出將會有限價房推出。

據(jù)了解，根據(jù)各地規(guī)定，限價房對戶型、價格等都做出了限定，如北京市規(guī)定，一居室控制在60平方米以下；二居室控制在75平方米以下。在價格方面，限價房要比周邊商品房價格低，如北京規(guī)定比周邊項目低10％～15％。

據(jù)悉，各地對購買限價商品住房的準入標準實行動態(tài)管理，會根據(jù)居民收入、住房及房價等情況對準入標準進行調(diào)整并公布。各地的限價房具有明顯的地域特色，目前僅覆蓋本地居民，如北京、廣州等地的限價房銷售對象均鎖定為具有當?shù)貞艨诘娜巳?，而僅有上海將會考慮外來人員。此外，各地均規(guī)定，對申購限價房弄虛作假會依法追究法律責任。

相對來說，限價房具有一定的價格優(yōu)勢，那么，對京滬穗三地的居民來說，購買限價房的資格到底是如何規(guī)定的呢?轉讓等又有何限制?記者對此進行了了解。

北京：四項指標定資格

在北京，確定購買限價房資格有四項重要指標，即申請家庭的戶籍、家庭收入、人均使用面積以及家庭總資產(chǎn)值需滿足相應的條件。

據(jù)了解，北京限價房建設于2006年第三季度啟動。2007年4月，首批10幅限價房地塊正式對外招標，海淀、豐臺、石景山各一塊，約110萬平方米，預計提供萬余套以上限價房。首批三個項目為石景山金頂街、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村以及海淀區(qū)西三旗，售價確定為6250～6800元／平方米不等，目前已進入銷售階段。

北京限價房供應對象為北京市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭以及市政府規(guī)定的其他家庭。申請購買限價房家庭的戶籍、收入、住房和資產(chǎn)應符合相應條件

根據(jù)今年2月份公布的《北京市限價商品住房管理辦法(試行)》等文件，北京限價房準入標準已經(jīng)確定。首先申請家庭必須具有北京戶籍，非北京戶籍不具備資格；而對于家庭收入等條件則實行動態(tài)管理，每年會根據(jù)實際情況進行調(diào)整，2008年的標準也已出臺，根據(jù)《關于印發(fā)2008年北京市限價商品住房申購家庭收入、住房和資產(chǎn)準入標準的通知》文件要求，如3人及以下家庭購買限價房標準定在年收入8.8萬元以下、人均住房使用面積15平方米以下、家庭總資產(chǎn)凈值57萬元及以下(見表)。

此外，購房人取得房屋權屬證書后5年內(nèi)不得轉讓所購限價房，當然，可向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定；備注：家庭收入是指全部家庭成員的收入總和.包括工資、獎金、津貼、補貼等勞動收入和儲蓄存款利息等財產(chǎn)性收入：家庭總資產(chǎn)凈值是指全部家庭成員名下的房產(chǎn)、汽車的凈值及現(xiàn)金、有價證券、投資(含股份)、存款、借出款等。5年后可上市，但需繳納35％土地收益金，屆時會按照同地段普通商品住房和限價商品住房差價來計算。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，北京限價房的準入門檻相對較寬。北京“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)部主任王志偉表示，就現(xiàn)有的標準來看，基本涵蓋了北京市的中等收入群體。他說：“2008年的標準與高收入差距并沒有想象中那么大，這從側面反映了目前的標準相對還是較為寬松的。”根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年北京20％高收入家庭可支配收入為11.79萬元，兩者之間的差距僅3萬元。

廣州：限價房已試水

目前廣州已有保利地產(chǎn)旗下的西子灣項目、萬科地產(chǎn)旗下的萬科城花園兩個“限價房”項目發(fā)售，共有1149套住宅，面積在76～95平方米之間。根據(jù)“陽光家緣”網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，兩個項目的售價在6000～6500元／平方米。

記者從廣州市房管局了解到，此次第一批限價房之后，還會有后續(xù)項目推出，目前在建的項目有中海金沙馨園、金沙洲等項目，分別位于白云區(qū)、花都區(qū)、蘿崗區(qū)和番禺區(qū)等。

按照相關規(guī)定，廣州限價房必須用來自住，不能出租，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，政府將收回房產(chǎn)，并追究相應法律責任。業(yè)內(nèi)人士表示，為了能夠體現(xiàn)其保障作用，廣州市政府對限價房的作用做出了明確規(guī)定。

根據(jù)今年年初下發(fā)的《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》，其申購條件主要也是根據(jù)戶籍、收入等方面進行規(guī)定。辦法中規(guī)定，在廣州購買限價房必須具備廣州戶籍，同時申請人在廣州市轄區(qū)沒有獨立套型住宅自有產(chǎn)權登記記錄。屬已婚人員的，夫妻雙方各自在廣州市轄區(qū)均沒有獨立套型住宅自有產(chǎn)權登記記錄。同時還有年齡方面的要求，如男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。個人申購的，本人上年度(2007年)稅前工資性固定收入，不包括證券、彩票等財產(chǎn)性收入(下同)在10萬元以下；以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭(含成年子女)稅前收入在20萬元以下。

需要提醒注意的是，個人和家庭稅年收入情況由申請人在購買限價房時如實自行申報。已購買商品房住宅、辦理《商品房買賣合同》交易登記備案尚未辦理產(chǎn)權登記的，視為已有住房。

購買廣州限價房，在網(wǎng)上申請之后，還須攜帶身份證、戶口本等個人資料前往廣州市國土房管局和項目售樓處確認，而后接受資格審核。對于獲得購房資格者，主管部門會根據(jù)電腦搖號所產(chǎn)生的順序，來確定購房先后，當然，如果規(guī)定的時間內(nèi)沒有完成選房程序的，視為自動放棄。所購限價房也可以在商業(yè)銀行申請房貸。

限價房自辦理房地產(chǎn)權屬登記之日起5年之內(nèi)不得出租和轉讓。5年期滿后出租和轉讓的，應當向政府補交土地收益價款。限價房補交土地收益價款應當按照出租和轉讓時同地段、同類別商品住宅市場體格與限價房購買價格之間差價的70％計算。

上海：試點指日可待

種種跡象表明，上海在不久的將來可能會推出限價房。

上海的限價房始于2005年樓市調(diào)控之初。當時，上海市政府提出兩個“1000萬”工程，即年內(nèi)新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價商品住房，并力爭全年可預售面積2000萬平方米，包括配套商品房在內(nèi)的中低價位普通商品住房占年內(nèi)新上市商品房的比重，將由去年的57％提高到65％，約相當于每3套新增房中就有2套是中低價房。這其中的中低價商品住房就是所謂的限價房，兩者實質上并沒有多大的區(qū)別。

但在當時，被稱之為“上海感冒、全國吃藥”的樓市調(diào)控政策，確實對上海產(chǎn)生了巨大的作用。房價上漲速度明顯放緩，而且成交量也下滑，市場處于濃郁的觀望氣氛當中，可能是考慮到中低價房對房地產(chǎn)市場的擠壓作用，當年除了1000萬平方米的重大工程配套商品房按計劃完成之外，另外一個“1000萬”卻沒了下文。

限價房再次出現(xiàn)是在今年2月份，一家媒體報道稱上海將推出限價房，并稱已收購了一些項目，只等相應的配套政策出臺之后便擇時推出。雖然記者目前尚未從官方途徑獲得上海推出限價房的時間表，但種種跡象表明，上海推出限價房可能性非常大。

據(jù)消息人士透露，目前的確有一些項目可能會轉為限價房，不過時機還未成熟。上海的確也需要適當考慮中低收入人群的住房需求，滬上房地產(chǎn)專家顧海波指出，由于此前上海的住宅保障體系中主要考慮的是低收入人群，以及重大工程動遷戶，并未將中低收入人群納入到保障體系中來，但收入并不高，而需求卻真實存在的中低收入人群，應該是保障體系中應該惠及到的一個部分。

有關人士告訴記者，上海未來會擇時推出限價房，其實有跡可循。這位人士指出，在早些時候，上海市政府曾發(fā)布一份名為《解決上海市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃(2008～2012年)》的文件，就明確指出：健全經(jīng)濟適用住房制度，積極解決中低收入家庭的住房困難和經(jīng)市政府認定的其他住房困難家庭的住房問題。到2012年，累計享受經(jīng)濟適用住房政策的家庭達到30萬戶。同時在《2008年上海市住房建設計劃要點》中也明確，今年上海將推出400萬平方米的房源面積，以解決中低收入家庭的住房困難問題。

名詞解釋：限價房

所謂限價房，就是政府對開發(fā)商的開發(fā)成本進行測算以后，對房屋的銷售價格、建設標準和銷售對象等方面進行限制，將開發(fā)商的利潤控制在一個合理的范圍內(nèi)，并最終設定土地出讓價格，因為它既限制地價，也限制房價，很多人又把它稱作兩限房。