尹　娟

買房還是租房，是很多讀者都很關(guān)心的一個問題。

小凱是一位“租房派”的擁躉，他倡導(dǎo)租房理念的原因也很簡單，相對于購房所需要支出的大筆首付及每個月的高額月供而言，租金的支出可以大筆減少現(xiàn)金流的支出?！矮@得同樣的使用價值，租金只有月供的三分之一至二分之一，何樂而不為呢?”

小凱的話并沒有錯，從目前的現(xiàn)金流來看，租金的支出大大低于月供。以一套100萬元的住宅來看，假使按照30萬元首付，70萬元貸款來計算，在現(xiàn)在的利率條件下(年利率7.85％)每個月需要償還的月供為4500元左右。可是如果在租賃市場上租這樣一套房子，每個月需要支付的租金一般只需要2500～3000元，大大減少了現(xiàn)金流出的比例。

不過需要指出的是，對于擁有購房經(jīng)濟(jì)能力的人來說，在租房的同時，便喪失了擁有獲得房屋所有權(quán)的機(jī)會成本，更重要的是，個人的資產(chǎn)將無法從房產(chǎn)的升值中獲得同步的提升。

而且，長期來看，租金價格與住宅價格的上升／下跌具備相關(guān)性。近期房地產(chǎn)市場上租金價格的上升便是一個很好的例子。2008年以來，房屋租賃市場上租金水平有明顯的上揚(yáng)。分析其中的原因，一是受近期物價上漲因素的影響，房屋租金亦不可避免地隨漲而漲。另一方面，租金的上漲往往與住宅價格的上漲之間有一個時滯，在經(jīng)歷房價迅速拉升，租金保持原位徘徊的狀態(tài)之后，住房租金有明顯的補(bǔ)漲趨勢。對于“租房族”來說，選擇長期租房的話，租金費(fèi)用將保持一定比例的增長幅度；而相對于目前的利率水平而言，7.83％的貸款利率已經(jīng)達(dá)到了長期利率中比較高的水平，以此來計算的月供還款額也處于高水平，未來即使利率繼續(xù)上漲，上升的空間也非常有限。換句話來說，用長期的眼光來看問題，購房的成本，主要是利息費(fèi)用，已經(jīng)被鎖定在現(xiàn)在的水平上，不會發(fā)生太大的變化；而租房的成本——租金，將逐年上升。

長期租金總支出大于按揭還款

或許用數(shù)字來說話是最好的方式，我們不妨就通過一個具體的例子來看看，買房和租房決策在未來較長的一段時間內(nèi)，我們假設(shè)為50年，對我們所產(chǎn)生的不同影響。

就拿小凱所租用的這套100萬元的房產(chǎn)為例子。他可以通過兩種方式獲得這套房產(chǎn)的使用價值，一是買房，前提是支出30萬元的首付，并向銀行申請70萬元的住房貸款。假設(shè)他可以申請到最長期限的30年期住房貸款，那么以目前的貸款利率7.83％為基準(zhǔn)，85折的住房貸款優(yōu)惠利率來計算，未來的30年里，每個月小凱需要向銀行償還4500元的住房按揭款，每年的支出約為54000元。而剩下的20年內(nèi)，只要不發(fā)生通脹率大幅走高、銀行調(diào)整貸款利率的情況，他就無需再向銀行支付任何費(fèi)用了。

當(dāng)然，他也可以保留現(xiàn)在的租房方式，目前這套房屋的租金為3000元／月，換算成年，一年的租金支出是36000元。不過，租金的價格并不是一成不變的。假設(shè)未來50年內(nèi)，年均的通貨膨脹率為3％。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的長期實(shí)踐證明，年通貨膨脹率保持在3％是一個非常保守、非常低的估計。那么第2年，小凱需要支出的租金為37080元，第3年為38192元……第30年租金則已經(jīng)上升到了84836元，這時候我們會看到，由于住房貸款被鎖定在每年54000元的水平上，此時的租金已經(jīng)明顯超過了按揭的還款。事實(shí)上，從表中列出的數(shù)據(jù)可以看出，在第15年時，租金的支出已經(jīng)略高于住房按揭的還款。而在第50年末，租金的水平已經(jīng)上升為每年153224元。

將各年需要支付的月供還款和租金做一個累計，我們便會發(fā)現(xiàn)，隨著歲月的流逝，租金在不斷的上升，而銀行按揭卻保持在同一個水準(zhǔn)上。因此，50年內(nèi)租金總支出累計為406萬元左右，而償還銀行按揭的支出僅為162萬元。因此，盡管短期之內(nèi)租房與購房相比可以起到減少現(xiàn)金流支出的作用，但是在50年這樣一個長期來看，這個結(jié)論便站不住腳了。

購房能分享房產(chǎn)升值

同時，一直以來房產(chǎn)都是一種重要的保值工具，長期來看房產(chǎn)的價值會保持穩(wěn)步的上升幅度。對于購房者來說，由于擁有房屋的所有權(quán)，便可以從房產(chǎn)的升值中有所獲益，而這一點(diǎn)是租房所無法匹敵的。

仍然以上文中的例子來看，我們假設(shè)50年內(nèi)房屋價值的年增長率為5％，那么經(jīng)過50年復(fù)利的作用后，這套現(xiàn)在100萬元的住房，未來的價值將是1 147萬元左右?？墒菍τ谧夥恳蛔鍋碚f，盡管同樣獲得了房屋的使用價值，但這份房產(chǎn)的升值卻是屬于房東的。

不難看到，相比較而言，購房的決策可以起到一石二鳥的作用。一方面，目前的高利率水平已經(jīng)鎖定了住房按揭產(chǎn)生的成本問題，而租金卻會隨著CPI的上升保持上漲的態(tài)勢；另一方面，購房獲得房屋的所有權(quán)，能夠兼獲房屋的升值收益，保障了資產(chǎn)隨通脹同步上升。

買房可巧借資金杠桿

首付款的積累在手，可以通過買房來實(shí)現(xiàn)增值，其實(shí)這也是一種投資策略。但是換個角度，假若仍然進(jìn)行租房，將這筆資金用于投資，是否有可能獲得更高的收益呢?

答案是肯定的。就拿小凱來說，經(jīng)過幾年的積累，30萬元的首付款對他來說并不是問題，但他繼續(xù)選擇租房，將這30萬元進(jìn)行投資。假設(shè)在未來的50年內(nèi)，小凱的這筆投資可以獲得年均7％的長期回報，那么通過積累和復(fù)利的作用，這筆投資在50年后將增值為884萬元左右。如果小凱是一名理財高手，可以獲得年均8％的投資回報率，30萬元的初始投資，50年后的身價將是1407萬元，超過了房產(chǎn)的升值能力。

除此之外，由于在租房的初期，租金的支出低于住房按揭款的支出，因此在同樣的條件下，租金與住房按揭之差也同樣可以轉(zhuǎn)作投資的初始資金，為長期積累奠定基礎(chǔ)。

不過將資金進(jìn)行其他投資，而不是買房，對投資者的理財能力也提出了一定要求。一個主要的原因就在于住房貸款具有“杠桿”的作用。對于購房者來說，以30萬元作為首付款，實(shí)際獲得的價值增值卻是以房屋的整體價值，也就是100萬元作為基準(zhǔn)的。在這其中，住房貸款起到了一個類似保證金交易中的杠桿放大作用，使投資的基數(shù)變大了。而租房族使用的30萬元投資初始金，則不存在這樣的杠桿效應(yīng)，只有獲得更高的收益回報率，才可能戰(zhàn)勝房產(chǎn)的升值速度。在價值較高的房產(chǎn)中，由杠桿效應(yīng)帶來的絕對值差異將更大、效果也會更加明顯。另外，相對來說，持有房產(chǎn)是一種簡單的理財策略；而租房族能否堅持進(jìn)行長期投資，是決策前不可忽視的問題。