陳基強(qiáng)

有外資的出售就相對應(yīng)產(chǎn)生了一筆外資收購，形成了外資間的循環(huán)交易。

盡管限外政策頻頻出臺，信貸層層緊縮，可是海外投資基金對上海商業(yè)物業(yè)的投資興趣卻沒有受到絲毫影響。今年上半年，外資在滬整棟收購物業(yè)項(xiàng)目的交易總價高達(dá)96.91億元（見附表）。

淺析表象，似乎今年外資對上海樓市尤為青睞，交易活動頻繁。但是根據(jù)外資投資收購的流程來看，這些今年完成交易的項(xiàng)目其實(shí)大部分都是在去年就開始交易談判，達(dá)成了基本的交易協(xié)議，并相繼通過投資委員會的審核，整個交易的公布有一定的滯后性，這應(yīng)該只能反映海外投資基金在去年的房地產(chǎn)市場的活躍程度。

從今年上半年的外資交易記錄中可以看出，在收獲了預(yù)期的投資價值之后，外資會通過出售持有的物業(yè)以改變其投資組合，尋求利潤最大化。可是，中國特別是上海堅(jiān)挺的經(jīng)濟(jì)基本面不變，人民幣升值的預(yù)期依舊，房地產(chǎn)市場的潛力猶存。因此有外資的出售就相對應(yīng)產(chǎn)生了一筆外資收購，形成了外資間的循環(huán)交易，從這些收購的機(jī)構(gòu)來看，被動型基金的出現(xiàn)也是一大特點(diǎn)，它們通常會選擇一些特定的、價值較穩(wěn)定的投資項(xiàng)目，而舍棄風(fēng)險收益的刺激。

從收購的項(xiàng)目來看，海外投資基金的主要關(guān)注點(diǎn)還是上海的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，縱觀上海商業(yè)物業(yè)市場，其價格水平還遠(yuǎn)低于香港、東京等國際化城市，可是優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)租金的穩(wěn)步上升和空置率逐步走低，顯示了上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場巨大的投資吸引力。例如截止到今年第二季度，上海甲級寫字樓的租金已經(jīng)達(dá)到每天每平方米1.4美元，空置率也僅為1.33%。許多海外投資機(jī)構(gòu)具有非常強(qiáng)的提升物業(yè)附加值的能力，它們在收購項(xiàng)目后參與物業(yè)管理以及提升物業(yè)整體配套和營運(yùn)水平的經(jīng)營管理上，使得項(xiàng)目的租金得到大幅度的提高，也進(jìn)一步提升了項(xiàng)目的價值，這也是這些項(xiàng)目能夠高價出售的原因。

宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)和銀根緊縮，受到政府“限外令”政策的影響，許多海外投資機(jī)構(gòu)只能選擇離岸交易，以規(guī)避政策對外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放限制，這也是今年上半年這些外資交易的一大特點(diǎn)。根據(jù)我行對市場的跟蹤分析，今年海外投資機(jī)構(gòu)對于國內(nèi)乃至上海的房地產(chǎn)市場走勢還處于一定的觀望狀態(tài)，在政策和市場的雙重壓力下，除了離岸交易模式以外，海外投資機(jī)構(gòu)開始傾向于項(xiàng)目合作，尋求與本地開發(fā)商的合作，既免去了外資在項(xiàng)目整體收購中繁瑣的項(xiàng)目操作和人力支出，對于處于資金壓力下的本地發(fā)展商們也無疑是一種融資的途徑，但是海外投資機(jī)構(gòu)對于可以合作的本地發(fā)展商在品牌知名度、開發(fā)能力、項(xiàng)目管理方面都具有較高的要求。

上海國際大都市的形象日益清晰，商業(yè)物業(yè)市場日益成熟及凸現(xiàn)的投資價值將吸引全世界的金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)的目光。從目前的宏觀環(huán)境和限外政策來看，外資對于房地產(chǎn)市場的沖擊和影響并不具有決定力，上海房地產(chǎn)市場從中期來看也始終是投資者的焦點(diǎn)。

（作者為基強(qiáng)聯(lián)行董事總經(jīng)理）