店址好壞，關(guān)系到生意的成敗。
　　在寸土寸金極盡繁華的上海灘，有一群特殊的人。他們從早到晚游走在大街小巷，四處張望，四處打聽。他們基本上不購(gòu)物，也基本上不觀光。他們做什么呢？他們逛街。不要以為他們?cè)谟问趾瞄e，其實(shí)逛街就是他們的主業(yè)，他們所做的工作就是——開店偵探，專門為商家物色最佳店面。
　　筆者有幸結(jié)識(shí)了這樣一位開店偵探，她給我講述了她的故事。
　　
　　無心插柳，成了“上海的活地圖”
　　
　　我叫李琳，一個(gè)來自北方的女孩。
　　2000年7月，我從師專畢業(yè)后，就熱血沸騰地離開家鄉(xiāng)洛陽獨(dú)自闖到了上海。第一個(gè)職業(yè)是在一家日用品公司做營(yíng)銷員，主要負(fù)責(zé)向超市和商店推銷公司生產(chǎn)的衛(wèi)生巾、衛(wèi)生棒。盡管自己做了十二分努力，但由于推銷的是新品牌，許多店老板還是毫不客氣地將我拒之門外。唯一的收獲就是逛遍了大上海的每個(gè)角落，哪個(gè)區(qū)哪條街上有多少超市和商店我都爛熟于心，堪稱“上海的活地圖”。
　　2002年7月，一位在上海打工多年的鄭州女孩找到我說，她這些年積蓄了一筆資金，想在上海開一家個(gè)性服飾店，專門經(jīng)營(yíng)備受白領(lǐng)女性青睞的手繪T恤、手繪包等。聽說我對(duì)這座城市的熟悉程度堪比“地圖測(cè)繪員”，就想請(qǐng)我?guī)退x選店址。同鄉(xiāng)誠(chéng)懇求助，我自然不能推辭，于是就陪著她在申城的大街小巷逛了幾天。
　　在她自己選了幾個(gè)地址都不滿意也不合適的情況下，我向她推薦了一個(gè)地方——位于虹橋開發(fā)區(qū)的一棟寫字樓，并建議她在寫字間里開手繪服飾店。
　　“把店開進(jìn)寫字間會(huì)有生意？你可別害我呀！”女孩一臉的驚疑。
　　我胸有成竹地分析說，那么多中外公司在這幢寫字樓“安營(yíng)扎寨”，這里肯定是白領(lǐng)女性的聚集地。何況它還毗鄰國(guó)際貿(mào)易大廈、萬都國(guó)際等辦公樓，試想，這些摩天大廈里“隱居”著多少白領(lǐng)麗人??！再說，現(xiàn)在的白領(lǐng)們整天在高樓里忙于工作，只有中午一兩個(gè)小時(shí)休息，用來逛街購(gòu)物的時(shí)間少得可憐。把店開進(jìn)那里，既方便她們工余時(shí)間過去淘貨，又避免了同行競(jìng)爭(zhēng)，可謂是獨(dú)辟蹊徑的選擇！
　　女孩最終聽從我的指點(diǎn)，把手繪服飾店開到了一個(gè)閑置的寫字間里。小店布置得溫馨、時(shí)尚，加上寫字間的租金比繁華地段的臨街店鋪便宜很多，她就讓利給顧客，把美麗手繪服飾的價(jià)位定得比同行低一些。精明的上海白領(lǐng)們自然對(duì)這家個(gè)性服飾店異常青睞，女孩的生意迅速火了起來。
　　事后，這位女同鄉(xiāng)不無感激地說：“當(dāng)初多虧你的指點(diǎn)，若把店開在別處，沒準(zhǔn)現(xiàn)在已經(jīng)關(guān)門大吉了！”讓我意外的是，女孩拿出2000元錢強(qiáng)塞給我，說這是給我的誤工費(fèi)和幫她選擇店址的酬勞。這下該輪到我發(fā)愣了！陪女孩看店面總共只用了一周時(shí)間，竟有2000元的收入，這是我始料未及的。聽說在歐美國(guó)家，早幾年就出現(xiàn)了“開店偵探”這種新職業(yè)，從業(yè)者一邊悠閑地逛街，一邊幫那些即將開業(yè)的商場(chǎng)、超市、專賣店等物色合適的店址，工作瀟灑異常，收入?yún)s豐厚得誘人！這時(shí)我不由產(chǎn)生一個(gè)大膽念頭：“推銷衛(wèi)生巾辛苦一個(gè)月還掙不到2000元呢，何不利用自己熟悉上海每一塊土地的優(yōu)勢(shì)，做個(gè)職業(yè)‘開店偵探’呢？”
　　后來，又陸續(xù)有幾位朋友托我?guī)退麄冞x店址，這更堅(jiān)定了我的從業(yè)信心。2002年9月，我干脆辭掉營(yíng)銷工作，在長(zhǎng)寧區(qū)租下一間20平方米的辦公室，購(gòu)置了桌椅和手機(jī)，專職做起了店面“金手指”。
　　
　　逛街是我們的必修課
　　
　　當(dāng)上職業(yè)開店偵探后，每天外出逛街成了我的“必修課”。其實(shí)應(yīng)該說是我們，因?yàn)榕紶栐诠浣滞局袝?huì)碰到同行。
　　我對(duì)街上五彩繽紛的時(shí)尚女裝不感興趣，當(dāng)看到哪兒有新開發(fā)的商鋪和閑置店面時(shí)，體內(nèi)的激情卻會(huì)升騰而起。那一刻，我的第一反應(yīng)是：“這個(gè)店鋪合適做什么生意？”然后就用筆記下店鋪的位置和面積，以備后用。每天晚上回到住處，我還會(huì)惡補(bǔ)一番專業(yè)知識(shí)，如一些洋“偵探”寫的《零售業(yè)選址經(jīng)典案例》、《“開店偵探”的自述》等書籍，都被自己反復(fù)啃過幾遍。
　　不久，一位女友向我介紹了客戶許先生。他準(zhǔn)備開一家小型超市，讓我?guī)椭皞商健币环睦镉泻梦恢谩?br/>　　據(jù)了解，許先生已經(jīng)在選址上吃過一次虧，半年前他看好一個(gè)店址覺得不錯(cuò)，因附近沒有超市，惟恐別人搶走商機(jī)，在沒有充分調(diào)查的情況下就把自己的超市開了起來。結(jié)果這里的交通不便利，附近居民買日常用品都去樓下的商店，買大件則坐車直達(dá)一些大超市……慘淡經(jīng)營(yíng)了半年，他的小超市就倒閉了。有了“敗走麥城”的經(jīng)歷，許先生認(rèn)識(shí)到了選址的好壞，直接影響著超市的命運(yùn)，這才慕名找到了我這個(gè)“專業(yè)人士”（我自認(rèn)為我是“土專家”）。
　　接下這宗委托后，我連續(xù)在街上逛了一個(gè)多星期，最后在延安路發(fā)現(xiàn)一個(gè)理想的空閑店面，并把租金打聽清楚了。目標(biāo)鎖定后，我開始按照行內(nèi)慣例進(jìn)行詳細(xì)的商圈調(diào)查：每天從早上6點(diǎn)到晚上10點(diǎn)，在欲開店的地方數(shù)人數(shù)車，選擇一天中的不同時(shí)段，來測(cè)定客流量，這樣的工作持續(xù)了5天，從而掌握了第一手客流量的資料。接著，我又進(jìn)行商圈入戶調(diào)查——選擇店面周圍的50戶人家進(jìn)行登門訪問：“我們要在這里開一家新超市，一般您都到哪個(gè)超市購(gòu)物”，“希望我們幾點(diǎn)開門、關(guān)門”，“是否需要我們實(shí)施24小時(shí)服務(wù)”，“您覺得自己常去的那家超市哪方面做得不足”等問題。通過這樣仔細(xì)的訪問，我充分了解到了消費(fèi)對(duì)象的需求，以確保許先生的超市一開業(yè)就生意紅火。
　　“搞掂”這一切后，我用電腦制作出一份詳細(xì)的“偵察報(bào)告”交給了許先生。他看后驚喜地說：“你做得太棒了，替我想得真周到！”接著，我又帶許先生親臨現(xiàn)場(chǎng)看鋪面，他對(duì)我獨(dú)到的眼光又稱贊了一番。見客戶滿意地笑了，我緊張的神經(jīng)也終于放松下來。當(dāng)從對(duì)方手中接過8000元酬金時(shí)，半個(gè)月的疲憊不由得一掃而光。這可是我的第一個(gè)大單??！
　　這家新超市開張后，生意之興隆正如我預(yù)想的一樣，后來聽說許先生半年時(shí)間就賺了20多萬元。初戰(zhàn)告捷，我不由信心倍增！
　　沒隔幾天，在同鄉(xiāng)介紹下，我又接待了一位姓劉的先生。他準(zhǔn)備在南京路上開設(shè)一家保健用品專賣店，并已經(jīng)看中一個(gè)位于十字街口的門面，月租6000元。劉先生向我咨詢：“你覺得那個(gè)位置如何？”我反復(fù)看了幾次，最后給了他一個(gè)相反的意見：“店鋪銷售的商品種類不同，其對(duì)店址的要求也不同。有的店要求開在人流量大的地方，比如服裝專賣店、超市；但有些店就適宜開在偏僻、安靜一些的地方，就如你的保健品店?！币妼?duì)方“不服氣”，我就根據(jù)自己掌握的店面信息，帶著他來到冠生園路一個(gè)偏僻的小巷，建議他盤下這里的一間店。
　　劉先生聽后連連擺手：“這里大白天連個(gè)人影都不見，怎么可能做火生意呢？”我笑著說：“開保健用品商店，就要開到這樣偏僻冷清的地方。顧客再大大咧咧，但在眾目睽睽之下去買避孕套，總有點(diǎn)難為情吧？這里租金低，趁著沒有人租，我們還可以把租金往下壓。請(qǐng)相信我的話，反正保健品專賣店又不需要投入多少裝修費(fèi)用，你可以先開兩個(gè)月試試，如果虧了，這兩個(gè)月的房租算我的?！?br/>　　劉先生見我很自信，便以月租1200元盤下了這間小店，并制作了指路燈箱放在巷口。沒想到，開張后三個(gè)月，他的保健品專賣店就賺了2萬多元，后來的利潤(rùn)更是成倍飆升。
　　有了幾個(gè)挑選店鋪的成功案例，一些與自己打過交道的老板開始把我介紹給想開店的親友，加上身邊朋友和同鄉(xiāng)替自己攬業(yè)務(wù)，半年后，委托我選擇店址的人越來越多，一個(gè)個(gè)咨詢、委托電話簡(jiǎn)直應(yīng)接不暇。這時(shí)，我的月收入已經(jīng)突破萬元大關(guān)！
　　
　　摔了一個(gè)大跟頭
　　
　　然而，就在自己的“開店偵探”生意迎來了明媚陽光時(shí)，卻發(fā)生了意想不到的事情。
　　我在為一家連鎖快餐店物色分店的門面時(shí)，無意中從朋友口中了解到，城邊的一個(gè)開發(fā)區(qū)是未來的高校區(qū)，上海幾所著名大學(xué)都準(zhǔn)備在那里建分校。這可是一條含金量極高的好消息！也許是被興奮沖昏了頭腦，簡(jiǎn)單“偵探”了一番開發(fā)區(qū)的情況，我就指點(diǎn)那家快餐店在這里“駐扎”下來，并租了一個(gè)200平方米的寬闊經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。后來一次偶然的機(jī)會(huì)，我認(rèn)識(shí)了當(dāng)?shù)赝凉懿块T的一位朋友。然而，當(dāng)自己?jiǎn)柶鸪沁吥莻€(gè)高校區(qū)多久能形成時(shí)，對(duì)方卻說：“哪有這回事啊，我怎么不知道？”我當(dāng)時(shí)就蒙了。2003年初的一天，擔(dān)心的事情終于發(fā)生了：那家快餐店的老板找上門來，罵我是騙子。原來，我為他“偵察”到的那一塊所謂的寶地，根本不是什么新的高校區(qū)，而是一個(gè)工業(yè)園，最重要的是那里的開發(fā)周期還需要長(zhǎng)達(dá)2年多時(shí)間呢！因他的連鎖快餐店一直沒有客源，開業(yè)5個(gè)月時(shí)間就虧損了幾萬元，近日已經(jīng)關(guān)閉了。
　　
　　真是一波未平，一波又起。接著，又有一個(gè)客戶打來電話，說我為她選擇的那個(gè)咖啡廳店面，她剛花一個(gè)月時(shí)間裝修好，就接到了《拆遷通知書》！
　　突如其來的兩件事，令我傻眼了。可這都只能怨自己太輕率，沒有徹底調(diào)查清楚店面的情況就推薦給了客戶。眼看他們蒙受不小的損失，我豈能裝聾作啞、不予理睬？我最終決定主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，向兩位客戶賠償了3萬元錢，并免費(fèi)為他們重新選擇了店址。
　　沒想到，自己的這一舉措?yún)s把壞事變成了好事，經(jīng)過兩位店老板的口口相傳，我敬業(yè)守信的名聲很快傳開了。此后，許多準(zhǔn)備開店的老板都主動(dòng)與我取得聯(lián)系，委托我做他們的“開店偵探”。
　　事后，和同行交流的時(shí)候，也常常聽到他們敗走麥城的經(jīng)歷，畢竟我們不是專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司，難免有失誤的時(shí)候。而且，開店偵探和醫(yī)生（也有人說是算命的）頗為相似，即只要有一次失敗或者口碑不好，就再也不會(huì)有人找上門了。
　　
　　“逛”出感覺了
　　
　　在遭遇了這兩次教訓(xùn)后，我對(duì)物色店址考慮得更加周密了。此后，我開始通過看新聞和定期接觸土地管理部門的朋友，了解市政建設(shè)的動(dòng)態(tài)。上海的變化日新月異，我必須密切關(guān)注哪段道路準(zhǔn)備改造、哪些房子即將拆遷之類的消息。要知道，一旦遇上動(dòng)遷，對(duì)店老板而言，門面裝修等先期投入費(fèi)用都等于打了水漂?。?br/>　　我給自己制定了一個(gè)原則：絕不掙昧心錢，了解不清楚的店面，哪怕位置再好，也不輕率向客戶推薦。
　　有趣的是，2003年10月的一天，一位海歸女老板從朋友那里聽說我的名字后，和她的洋丈夫一同走進(jìn)了我的辦公室。這位王女士在紐約唐人街經(jīng)營(yíng)過6年中餐館生意，如今想回國(guó)內(nèi)做餐飲業(yè)。但因久居美國(guó)，對(duì)上海的發(fā)展現(xiàn)狀不了解，就想請(qǐng)我?guī)退皞商健币环覀€(gè)適合開中式快餐店的“黃金店址”。起初，我為她連續(xù)物色了兩個(gè)店面，王女士都不甚滿意。
　　有一天，我在經(jīng)過外灘一家即將開業(yè)的麥當(dāng)勞分店門口時(shí)，忽然想起了行內(nèi)流傳的一種“傍大款”的說法：選鋪跟著麥當(dāng)勞、肯德基走，絕對(duì)沒錯(cuò)！似乎無論麥當(dāng)勞和肯德基把店開在哪里，哪里就是黃金市口的象征。據(jù)說，麥當(dāng)勞從物色到選定一個(gè)新店址，起碼要耗資幾十萬元，花費(fèi)1年~3年時(shí)間！
　　這時(shí)，我腦子里不由靈光一閃：“對(duì)，就讓王女士‘傍’著麥當(dāng)勞賺錢！”畢竟，“麥大哥”在選擇店址前已做過大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，挨著它開店，不僅可省去考察場(chǎng)地的時(shí)間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)，“揀”到大量的顧客。
　　循著這個(gè)思路開始掃店面時(shí)，發(fā)現(xiàn)距“麥大哥”幾步之遙的斜對(duì)面還有一間寬敞店面，心里不由得一陣激動(dòng)。當(dāng)即打電話讓王女士趕了過來，對(duì)她講了我的想法。令人驚喜的是，王女士在咖啡屋聽完我的分析后，竟與自己一拍即合，高興地說：“這是個(gè)絕好的點(diǎn)子，就這樣干！”
　　果然不出所料，由于麥當(dāng)勞快餐店附近人氣很旺，再加上對(duì)方經(jīng)營(yíng)的是洋快餐，而王女士經(jīng)營(yíng)的是中式快餐，兩家形成了一種完美“互補(bǔ)”，滿足了不同口味的食客。她的高檔快餐店開業(yè)后，“沾”著麥當(dāng)勞的光，生意火爆異常。后來，她還在上海開設(shè)了多家分店呢！
　　隨著選址經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富，加上自己也漸漸在商業(yè)圈里有了些名氣，到了2004年，我的業(yè)務(wù)量開始急速膨脹，每個(gè)月都有3萬元以上的進(jìn)賬。這時(shí)，我就索性來個(gè)“鳥槍換炮”，把辦公室從20平方米的小屋遷到浦東新區(qū)一幢寫字樓，并正式注冊(cè)了一個(gè)“店面選址公司”。此外，我還購(gòu)置了幾臺(tái)電腦，并雇傭幾名大學(xué)生員工，讓他們逛街搜集店鋪出租轉(zhuǎn)讓信息，做選址分析報(bào)告，以及陪客戶考察店鋪。
　　
　　尾聲
　　
　　當(dāng)采訪接近尾聲的時(shí)候，李琳告訴筆者，經(jīng)過幾年的風(fēng)雨，她已收獲了百萬財(cái)富。她想到美國(guó)芝加哥一家著名的“開店偵探”培訓(xùn)機(jī)構(gòu)深造，學(xué)習(xí)洋大師的選址絕技，取“經(jīng)”回來之后就在國(guó)內(nèi)“開館授徒”……
　　看著她興奮地描繪著未來，我打心眼里為她高興。眼下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)業(yè)浪潮正一浪高過一浪，開店已經(jīng)成了創(chuàng)業(yè)者的一個(gè)主要選擇，可以想象，不是每個(gè)人都精于選址的，更多的則需要“開店偵探”們的指點(diǎn)。
　　類似的“偵探”在上海還有很多，科班出身的有之，草根出身的有之，李琳的故事其實(shí)就是他們這個(gè)群體的故事。他們活躍在上海灘這個(gè)大舞臺(tái)上，正用獨(dú)特的方式展現(xiàn)著他們自己的人生色彩。
　　祝福他們！祝福每一個(gè)有夢(mèng)想的人！
　　〔本刊責(zé)任編輯 君 早〕
　　〔原載《商界》總第175期〕