【摘要】2006年房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有取得預(yù)期效果的原因之一是調(diào)控沒(méi)有觸動(dòng)現(xiàn)行房地產(chǎn)財(cái)稅制的某些缺陷，要構(gòu)建持續(xù)、健康、和諧發(fā)展的樓市，除依靠行政、金融手段外，更要發(fā)揮財(cái)稅的職能調(diào)節(jié)作用。本文分析了現(xiàn)行房地產(chǎn)財(cái)稅制的缺陷，提出了發(fā)揮財(cái)稅職能作用，構(gòu)建和諧樓市的具體措施。
　　
　　一、引言
　　
　　2006年，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控從行政、金融、土地、稅收等方面多管齊下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了
　　較大規(guī)模的政策調(diào)控，但迄今為止，國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有明顯改變。2007年1月25日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)謝伏瞻在國(guó)務(wù)院新聞辦舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上公布的數(shù)據(jù)顯示，2006年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%。造成房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果的原因固然有很多，但調(diào)控沒(méi)有觸動(dòng)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的某些缺陷無(wú)疑是最重要的原因之一。要構(gòu)建持續(xù)、健康、和諧發(fā)展的樓市，除依靠行政、金融手段外，更要發(fā)揮財(cái)稅的職能調(diào)節(jié)作用。
　　
　　二、現(xiàn)行房地產(chǎn)財(cái)稅制的缺陷
　　
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)過(guò)高。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)名目繁多，負(fù)擔(dān)沉重。目前我國(guó)與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)13種，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜。房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)過(guò)高造成多方面的消極影響。
　　1.加大了開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實(shí)價(jià)值，最終加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。
　　2.沉重的稅負(fù)導(dǎo)致大量隱性市場(chǎng)的偷漏稅交易。
　　3.費(fèi)擠稅現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，影響了正常的稅收工作，削弱了政府財(cái)政宏觀調(diào)控職能，使得國(guó)家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用。
　　4.收費(fèi)權(quán)利屬于基層部門，較為分散且游離于預(yù)算外，容易孳生腐敗現(xiàn)象。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)業(yè)稅制結(jié)構(gòu)不合理，稅收注重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的征收，輕視持有環(huán)節(jié)的征收。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則多稅并課。從筆者整理的房1z2KsZdOdjSr2JQ0nefgoA==地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收（含教育費(fèi)附加）一覽表（見(jiàn)表1）可以看出：中國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)只有區(qū)區(qū)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，而且，《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定了個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》雖未規(guī)定個(gè)人用于居住的房屋不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，但各地基本上對(duì)個(gè)人居住用房沒(méi)有征收城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，對(duì)個(gè)人占用房產(chǎn)幾乎就不征稅。這樣造成有錢人大量購(gòu)置房地產(chǎn)，占用、浪費(fèi)了大量土地、房屋資源，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。
　　
　?。ㄈ┮恍┒愂辗ㄒ?guī)的規(guī)定給規(guī)避稅費(fèi)者留下了漏洞。如：國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）本是要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的個(gè)稅征收，按稅法規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納20%的個(gè)人所得稅，但該通知同時(shí)又規(guī)定：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額，具體比例在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)由地稅局確定。這一規(guī)定給規(guī)避稅費(fèi)者留下了空間，致使政策大打折扣。又如：國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）本是要加強(qiáng)土地增值稅的征收，但又規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有五種情形稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。給規(guī)避者留下了空子，為權(quán)力尋租留下了空間。再如：按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，將房產(chǎn)贈(zèng)送他人，不征收營(yíng)業(yè)稅，結(jié)果出現(xiàn)了大量的假贈(zèng)與，偷逃營(yíng)業(yè)稅。
　?。ㄋ模┮恍┱呷狈刹僮餍?，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度，致使稅源流失嚴(yán)重。如：土地增值稅，雖然《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》早在1993年即已公布，1994年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行，但該條例及實(shí)施細(xì)則對(duì)土地增值稅的清算單位及清算條件沒(méi)有具體規(guī)定致使該稅種十多年沒(méi)有依法征收，近期國(guó)家稅務(wù)總局頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》才解決了這個(gè)問(wèn)題。又如：對(duì)個(gè)人出租房屋征收個(gè)稅的規(guī)定，由于中國(guó)目前的財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，尤其是不執(zhí)行私有財(cái)產(chǎn)登記制度，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度，致使不少稅源流失。
　　
　　三、發(fā)揮財(cái)稅職能，構(gòu)建和諧樓市
　　
　?。ㄒ唬└母锸杖敕峙渲贫龋μ岣叩褪杖胝呤杖胨?，擴(kuò)大中等收入者比重。中央黨校2006年春季學(xué)期進(jìn)修一班學(xué)員的一項(xiàng)課題研究成果指出，目前中國(guó)收入分配相當(dāng)不均，基尼系數(shù)為0.46，高于國(guó)際上公認(rèn)的0.4的“警戒線”。按現(xiàn)行分配格局，房?jī)r(jià)降一半仍然有許多人買不起房屋。要解決大多數(shù)人的住房問(wèn)題，必須從源頭上解決問(wèn)題，那就是改革收入分配制度。目前中央高層已高度重視收入分配不公問(wèn)題，中共中央政治局2006年5月26日召開(kāi)會(huì)議，研究改革收入分配制度和規(guī)范收入分配秩序問(wèn)題，中共中央總書(shū)記胡錦濤主持會(huì)議并發(fā)表了重要講話。
　　（二）利用財(cái)稅政策，抑制地方政府抵制調(diào)控房?jī)r(jià)的利益驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已成為各級(jí)地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在土地一級(jí)市場(chǎng)，各級(jí)地方政府在經(jīng)營(yíng)城市的理念下，大量出讓土地，作為積聚財(cái)政資金的最好途徑。土地交易成了地方政府?dāng)U大財(cái)源的一個(gè)重要渠道，土地收益也成了地方政府的一項(xiàng)主要收入。許多地方土地收入已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的一半以上，土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。并且，土地收益金只是納入財(cái)政專戶管理，歸屬于預(yù)算外資金，中央政府鞭長(zhǎng)莫及。不僅在土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍，也為地方政府提供了豐厚的地稅收入，很多地方房地產(chǎn)稅收占到稅收收入的三四成甚至更高。面對(duì)如此誘人的暴利，難怪地方政府要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)趨之若騖，也難怪中央房地產(chǎn)調(diào)控政策在地方執(zhí)行中會(huì)大打折扣。因此，改變土地出讓金收益分配體制，加大中央分享比例并將其納入預(yù)算制度已成為必然選擇?？筛鶕?jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)模、城市人口、收入水平、現(xiàn)有居住面積、閑置面積、房?jī)r(jià)等指標(biāo)確定土地出讓數(shù)量特別要明確房地產(chǎn)用地?cái)?shù)量。除考慮加大土地出讓金中央分享比例外，可考慮將房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅暫時(shí)作為共享稅，由中央與地方分成。為彌補(bǔ)地方政府財(cái)政缺口，解決地方政府負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題，可實(shí)行基數(shù)返還政策，即分成后，地方政府實(shí)際收入下降后按開(kāi)始實(shí)行分成體制的上一年為基數(shù)，由中央財(cái)政逐級(jí)進(jìn)行返還。
　　（三）“明稅、少費(fèi)”，減少簡(jiǎn)化交易環(huán)節(jié)稅收，增加持有環(huán)節(jié)稅收。這方面國(guó)家稅務(wù)總局地方稅司副司長(zhǎng)高世星向《財(cái)經(jīng)》雜志作了具體闡述：“改革現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城市土地使用稅和土地增值稅，取消相應(yīng)的有關(guān)收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)并稅種，構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將是今后地方稅務(wù)工作的重點(diǎn)?！?br/>　　“明稅、少費(fèi)”就是要取消不合理的行政事業(yè)性收費(fèi)，將合理的收費(fèi)以稅收的形式保留下來(lái)。
　　減少簡(jiǎn)化交易環(huán)節(jié)稅收，一是要降低交易環(huán)節(jié)的稅率；二是隨不動(dòng)產(chǎn)稅的開(kāi)征而取消部分稅種。如何減少交易環(huán)節(jié)稅收，筆者認(rèn)為，當(dāng)前可采取如下措施：
　　1.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，根據(jù)使用年現(xiàn)對(duì)二手房交易實(shí)行有差別的營(yíng)業(yè)稅率、個(gè)人所得稅稅率，具體稅率見(jiàn)表2。對(duì)普通二手房營(yíng)業(yè)稅免稅期先后由一年延長(zhǎng)至2年，再由2年延長(zhǎng)至5年和強(qiáng)征個(gè)人所得稅，對(duì)炒房者并沒(méi)有起到限制作用，反而減少了房屋的供給，使二手房市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，引起房?jī)r(jià)上漲。事實(shí)上，延長(zhǎng)二手房免稅期及強(qiáng)征個(gè)稅，對(duì)真正的炒家并沒(méi)有起到作用。他們一樣與開(kāi)發(fā)商、房屋中介、售樓人員配合，炒樓花、簽假合同、辦理所謂退房、更名、退稅的手續(xù)。
　　
　　2.出租環(huán)節(jié)，調(diào)減出租房屋稅負(fù)，搞活房屋租賃市場(chǎng)?，F(xiàn)階段，僅靠政府財(cái)力還無(wú)法建設(shè)足夠的安居房、廉租房供低收入人群居住。在投資渠道不暢的情況下，鼓勵(lì)民間資金投資于房屋租賃市場(chǎng)，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。然而，由于現(xiàn)階段對(duì)個(gè)人閑置房幾乎不征稅，對(duì)出租行為征予較重的稅收，使得一些人寧可讓房子閑置下來(lái)，也不去出租，有的雖出租了卻偷逃稅收。因此，對(duì)出租房屋的行為，政府應(yīng)制定稅收優(yōu)惠政策，降低出租房屋的稅收，搞活房屋租賃市場(chǎng)。根據(jù)目前房屋租賃收入水平，使房屋租賃的綜合稅負(fù)不高于5％是明智的選擇。雖然從表面上看，稅率降低了，但實(shí)際上卻促進(jìn)了住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，有利于將大量的隱性出租房屋納入正規(guī)管理渠道，稅收收入不降反升。
　　
　　增加持有環(huán)節(jié)的稅收就是要做好不動(dòng)產(chǎn)稅的開(kāi)征工作。鑒于不動(dòng)產(chǎn)稅的開(kāi)征是一個(gè)系統(tǒng)復(fù)雜的過(guò)程，現(xiàn)階段應(yīng)加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收并可將非出租用房的房產(chǎn)稅稅率適當(dāng)提高?？山梃b國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，引入“第一居所”的概念，對(duì)納稅人有多處自用住宅，但其主要居住的一處住所就是第一居所。第一居所人均居住面積在一定的數(shù)額之內(nèi)（如30或50平方米）的部分免征房產(chǎn)稅，超面積部分及其他居所一律照章繳納房產(chǎn)稅，同時(shí)將計(jì)稅依據(jù)由按房產(chǎn)原值計(jì)稅改為房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值納稅，使閑置房的房產(chǎn)稅高于用來(lái)出租時(shí)的綜合稅，盤活閑置用房，使其或出租或轉(zhuǎn)讓。
　?。ㄋ模①?gòu)房超過(guò)30天的退房視銷售，照章征收稅費(fèi)。要盡快建立全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的樓市資料統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，監(jiān)測(cè)系統(tǒng)與信息發(fā)布體系。將全部房源實(shí)行網(wǎng)上銷售，禁止銷售環(huán)節(jié)中收取定金或所謂“誠(chéng)意金”的行為，打擊房產(chǎn)銷售中的欺詐、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)的行為。為打擊炒買炒賣行為，可將購(gòu)房超過(guò)30天的退房視同銷售，征收稅費(fèi)。
　?。ㄎ澹┱{(diào)整契稅中普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)。按照《契稅暫行條例》規(guī)定，契稅稅率為3%-5%。財(cái)稅[1999]210號(hào)文規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅。2005年國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)文對(duì)普通住宅的界定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。本輪調(diào)控規(guī)定“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。相應(yīng)地，契稅優(yōu)惠政策中的普通住宅也應(yīng)以90平方米為界線，與此次調(diào)控政策相協(xié)調(diào)。
　?。?duì)高檔房屋開(kāi)征消費(fèi)稅。高檔住宅、特別是豪華、超豪華別墅，不僅占用了大量土地等稀缺資源，而且容易誤導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格，引起其他社會(huì)成員的盲目攀比跟風(fēng)，引起不理性的消費(fèi)行為。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的報(bào)告顯示，2006年上半年，深圳普通商品住宅價(jià)格為每平方米7，119.35元，同比上漲18.94%；非普通住宅價(jià)格為每平方米13，263.21元，同比上漲竟高達(dá)53.57%！開(kāi)征消費(fèi)稅，可以起到抑制高檔住宅的興建，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有積極作用。
　　
　　四、結(jié)束語(yǔ)
　　
　　衣、食、住、行是人們最基本的生存要求，住房是人們解決溫飽后的第一需要；構(gòu)建和諧社會(huì)是我國(guó)當(dāng)前社會(huì)的主旋律，和諧樓市是和諧社會(huì)的重要組成部分。研究如何發(fā)揮財(cái)稅在構(gòu)建和諧樓市中的職能調(diào)節(jié)作用是從事財(cái)稅理論研究與實(shí)踐工作者當(dāng)前的一個(gè)重要課題，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義?！?br/>