童大煥

試圖用一刀切的“一戶一房”,或者統(tǒng)一的“住宅土地使用權(quán)”去一勞永逸地解決問題,這樣一種“一招鮮,吃遍天”的想法,不僅與中國社會(huì)發(fā)展變化帶來的實(shí)際需求相距甚遠(yuǎn),而且其副作用遠(yuǎn)大于正面價(jià)值?

李開發(fā)先生新近在《新民周刊》發(fā)表了題為“不掏錢保障居民住房”的文章,他提出國家應(yīng)該將“宅基地制度”引入城市,結(jié)論是:這樣政府就可以不掏錢保障居民住房?理由是廣大中國農(nóng)村,政府沒有花過一分錢,幾十年來卻從未聽說農(nóng)民有太大住房問題,其原因就在于農(nóng)民在自家的宅基地上建房,花的是建筑物的成本價(jià)?

他認(rèn)為城市居民也應(yīng)該享有農(nóng)村居民同等的權(quán)利,就是有權(quán)購買沒有土地成本的住房一套?所有以“住宅土地使用權(quán)”為基礎(chǔ)的購房只應(yīng)當(dāng)包括拆遷費(fèi)?配套費(fèi)與建筑成本,與農(nóng)民建房的成本價(jià)類似,比商品房少兩大塊,一是土地出讓金,二是暴利?在北京,三口之家,如果不是位置特別好的地段,在建筑成本通常為1850元左右的前提下,再加上拆遷費(fèi)與配套費(fèi),合計(jì)起來3000元/平方米可解決問題?一個(gè)人在原住地之外的地方申請(qǐng)住宅土地使用權(quán)住房,就必須放棄原住地的住宅土地使用權(quán)?

我認(rèn)為,李先生的這個(gè)設(shè)想和一戶一房的構(gòu)想同等天真和浪漫?實(shí)現(xiàn)這個(gè)設(shè)想的前提是有一個(gè)無所不知無所不能的無限政府?事實(shí)上,這樣的浪漫設(shè)想,通常只會(huì)縱容政府權(quán)力的無遠(yuǎn)弗屆,往往以浪漫主義始,以極權(quán)專制主義終?老話說“現(xiàn)實(shí)主義在朝,浪漫主義在野”,不是沒有道理的?

還說這住房問題?這里需要說明的是,我們所議論的住房問題實(shí)際上只是指單純的自住房問題,作為投資品的房屋是不包含在這個(gè)住房保障體系之內(nèi)的?

在討論“住宅土地使用權(quán)”的住房保障辦法之前,有一個(gè)最基本的問題必須厘清?這個(gè)問題是,為什么住房市場(chǎng)化前老百姓的住房問題不突出,住房市場(chǎng)化以后全國蓋了無數(shù)新房子,住房問題反倒似乎越來越突出了?

必須承認(rèn),在住房市場(chǎng)化改革之初,絕大多數(shù)城鄉(xiāng)居民是有自住房的,不論是農(nóng)村自建房?城市自有房還是城鄉(xiāng)租用房(當(dāng)然,一些城市居民以及農(nóng)民的住房條件實(shí)際上非常差,最新的一個(gè)例子是:一場(chǎng)臺(tái)風(fēng)“圣帕”8月在我國東南沿海登陸,就造成福建?浙江兩地農(nóng)房損壞,直接損失4585.2萬元)?實(shí)現(xiàn)住房改革以后,住房反而是越來越緊張了!為什么會(huì)這樣?不先把這個(gè)基礎(chǔ)問題搞清楚,談住房保障問題可能會(huì)藥不對(duì)癥?

除了住房資本化以后帶來的投資效應(yīng),我認(rèn)為導(dǎo)致住房市場(chǎng)化改革后房子越蓋越多供需矛盾卻越來越緊張的局面,原因有三:

其一,空前的城市化和人口流動(dòng)潮帶來了巨大的住房需求,據(jù)統(tǒng)計(jì),常年居住在城市的流動(dòng)人口已達(dá)1.5億人以上?原住地和就業(yè)地發(fā)生了分離,原住地的房子就空置,甚至一些農(nóng)村的房子長年空置,而在就業(yè)地,他們卻需要尋找另外的住房?其二,住房市場(chǎng)化以后,中國城鄉(xiāng)居民被計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代壓抑了幾十年的住房夢(mèng),一夜之間被開發(fā)商的廣告和產(chǎn)品的不斷更新?lián)Q代所激活,從而萌發(fā)了改善住房的巨大渴望?其三,諸多地方政府的大拆大建,使很多原本有房的城市居民變成了無房戶?某年曾有建設(shè)部的官員說,差不多近半的住房需求是被拆遷人為制造出來的?

也就是說,今日住房需求刨除投資部分,其實(shí)是三個(gè)原因產(chǎn)生的:一是人口流動(dòng),二是住房自主升級(jí),三是被動(dòng)拆遷?每一種情況都不一樣,試圖用一刀切的“一戶一房”,或者統(tǒng)一的“住宅土地使用權(quán)”去一勞永逸地解決問題,這樣一種“一招鮮,吃遍天”的想法,不僅與中國社會(huì)發(fā)展變化帶來的實(shí)際需求相距甚遠(yuǎn),而且其副作用遠(yuǎn)大于正面價(jià)值?

對(duì)于拆遷戶,人家原來有房住的,哪怕是陋室,哪怕是危房,畢竟還是個(gè)溫暖的家,你現(xiàn)在把人家的房子拆了,就不僅僅是按成本價(jià)讓其享受“住宅土地使用權(quán)”問題?最上乘的做法是保證原住民在原地免費(fèi)獲得同等面積住宅的問題,超出面積部分,由于屬“強(qiáng)制消費(fèi)”,也應(yīng)當(dāng)以成本價(jià)賣給原住民,這樣就引導(dǎo)或者說“逼迫”開發(fā)商去開發(fā)出一些原住民有能力回購的房子,而不是一味唯利是圖,競(jìng)相開發(fā)豪宅什么的?

對(duì)于流入的人口和房屋自主升級(jí)的,他們可能原來就享受過了“住宅土地使用權(quán)”,應(yīng)該由市場(chǎng)解決問題?但別說是市場(chǎng)價(jià),就是按“住宅土地使用權(quán)”制度的成本價(jià),不要說3000元每平方米,就是1000多元每平方米,其中相當(dāng)多人特別是進(jìn)城農(nóng)民都未必買得起?對(duì)于另一部分按成本價(jià)買得起房的人來說,按照該制度,意味著他們必須放棄原有住房,如何放棄?由原地方政府回購,還是怎樣?如果是回購,將因此斬?cái)喑青l(xiāng)之間的血脈和文化聯(lián)系?這樣的后果,其實(shí)相當(dāng)嚴(yán)重?但對(duì)于大量的農(nóng)村住房,我估計(jì)沒有多少地方政府愿意回購?由此導(dǎo)致更有可能的結(jié)果是:人口流出地政府和流出人員聯(lián)合欺騙人口流入地政府,結(jié)果導(dǎo)致一些人重復(fù)享受“住宅土地使用權(quán)”?

除此之外還有一個(gè)問題,就是按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì)公民個(gè)人的“住宅土地使用權(quán)”?按行政級(jí)別,還是按人均面積?按人均面積的話,是按現(xiàn)有人均的實(shí)際居住面積(最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),至2006年底為人均近27平方米),還是建設(shè)部定的城鎮(zhèn)居民人均35平方米的全面小康住房標(biāo)準(zhǔn),抑或是歐美國家的人均五六十平方米標(biāo)準(zhǔn)?隨著時(shí)代的發(fā)展,人均住房水平越來越高,不斷的變動(dòng),需要耗費(fèi)多少管理成本來進(jìn)行調(diào)整?

一戶一房的制度設(shè)想和“住宅土地使用權(quán)”的制度構(gòu)想之所以說過于理想化,在于它不是用動(dòng)態(tài)的?發(fā)展的眼光來看問題,同時(shí)過高地估計(jì)了政府的廉潔和其他各方面的能力,過低地估計(jì)了信息不對(duì)稱可能給“理想設(shè)計(jì)”帶來的致命傷害?同時(shí),它把所有的人都假設(shè)成為買得起成本價(jià)甚至略高于成本價(jià)房的人?這樣的“誤會(huì)”勢(shì)必使其在現(xiàn)實(shí)中處處碰壁?

人類千百年來在住房問題上的智慧我想不會(huì)比今天的中國人差,總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),其實(shí)最實(shí)際有效的辦法無非是堅(jiān)持這樣的一個(gè)原則:政府的還給政府,市場(chǎng)的還給市場(chǎng)?任何政府都不要想做包攬一切的救世主,但卻要把自己的底線責(zé)任擔(dān)當(dāng)起來?這里的底線責(zé)任,就是為中低收入人群提供廉租房,為通過市場(chǎng)自行解決住房問題的人提供自住房方面的稅費(fèi)減免?信貸優(yōu)惠等等?在具體做法上,各地都可以因地制宜采取不同的辦法?比如重慶市大量興建“陽光公寓”供農(nóng)民工居住,人均居住面積8平方米,住宿費(fèi)加水電氣費(fèi)用,一個(gè)月只需46元?而當(dāng)?shù)刈∫环N石棉瓦房,每月還要100余元房租?廣東省中山市小欖鎮(zhèn)政府日前則出臺(tái)了《關(guān)于幫助困難家庭改善住房的實(shí)施辦法》,由鎮(zhèn)政府?社區(qū)共同幫助居民以宅地置換商品房或貸款建房的形式擁有自用住房,幫助困難家庭逐步改善居住環(huán)境?《辦法》規(guī)定,只要是小欖鎮(zhèn)戶籍的居民家庭,符合以下4個(gè)條件,都可用自己的宅地置換商品房,或者在原宅地上貸款改建或重建住房?這4個(gè)條件是:家庭人均月收入低于1000元;自有住房屬于危房?漏水房或低矮磚瓦平房且產(chǎn)權(quán)清晰,或者無自有住房但擁有住宅地;申請(qǐng)置換?改建或重建的房屋,用于本戶人家居住,且改建的房屋符合城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃(規(guī)劃控制線范圍以外的);擬建的房屋必須是兩層或以上混凝土結(jié)構(gòu)?申請(qǐng)人自有資金不足的,都可以申請(qǐng)改善住房貸款,最高限額均為6萬元?貸款利息按月利率3‰計(jì)算,約為目前銀行貸款利息的一半左右,期限一般為5年?由社區(qū)股份公司或小欖鎮(zhèn)擔(dān)保公司負(fù)擔(dān)擔(dān)保事宜?凡以宅地置換商品房的,申請(qǐng)條件還可以適當(dāng)放寬?

住房是公民的基本權(quán)利和政府的基本義務(wù),各地可以采取各種各樣的辦法嘗試,但必須堅(jiān)持兩個(gè)原則:一是政府不要試圖大包大攬;二是政府的義務(wù)不等于政府壟斷市場(chǎng),公民除了有權(quán)享受住房福利,其在市場(chǎng)上自由選擇的權(quán)利必須得到充分實(shí)現(xiàn)和保障?

(作者系北京資深評(píng)論員,雜文家)