海　芳

4月29日上午10點(diǎn)多，北京通州區(qū)“摩界巴克寓所”售樓處，原本排著隊(duì)等候18號(hào)樓選房號(hào)的人們，突然間將售樓處圍了個(gè)水泄不通。瞬間，報(bào)紙、礦泉水瓶開始向搖號(hào)臺(tái)上拋去，現(xiàn)場(chǎng)一片混亂，20多位保安手拉著手在售樓處門口圍成一弧線形。

激動(dòng)的人們要求馬上退回交給售樓處的1萬(wàn)元“誠(chéng)意金”(有權(quán)選號(hào)的訂金)?！盀楹芜@么快就沒房子了?這是欺騙，開發(fā)商在玩兒圈套。放了1000個(gè)號(hào)怎么只有200套房子?”……

5月1日，“摩界”開發(fā)商北京萬(wàn)德福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，因未取得銷售預(yù)售許可證“非法內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，被北京市建委責(zé)令停止違規(guī)行為并進(jìn)行整改。萬(wàn)德福公司成為房?jī)r(jià)高漲背景下第一個(gè)受到處罰的開發(fā)商。

空置率迷思

在“摩界事件”處理當(dāng)天，北京市建委就下發(fā)通知：從即日起，市建委將在北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上全面公示商品房房源銷售信息，今后任意一個(gè)區(qū)縣可售商品房項(xiàng)目名稱、套數(shù)、面積市民都可在網(wǎng)上查到。“有多少房子沒賣一目了然?！笔薪ㄎ课萁灰坠芾硖幪庨L(zhǎng)沈潔對(duì)本刊記者說(shuō)。

隨后，市建委發(fā)布的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到4月30日，全市可售的期房項(xiàng)目共計(jì)1512個(gè)、面積2608．41萬(wàn)平方米，期房項(xiàng)目中有109106套住宅未售，加上現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目中有17815套住宅未簽約，共計(jì)約12．7萬(wàn)套住宅沒賣。這就意味著，在北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)上登記的商品期房中有60％沒有賣出去。

“六成空置率”的消息甫一發(fā)布，立即引來(lái)了京城眾多地產(chǎn)商的反對(duì)和質(zhì)疑。地產(chǎn)商們認(rèn)為，市建委網(wǎng)上簽約滯后于實(shí)際購(gòu)買，這個(gè)數(shù)據(jù)未必能真實(shí)反映北京市商品房的銷售情況，實(shí)際情況是北京的很多樓盤供不應(yīng)求。“在交易網(wǎng)上沒有賣出去的房子肯定是有，但是絕對(duì)沒有那么多?！币晃坏禺a(chǎn)商對(duì)本刊記者說(shuō)。

置地前景(中國(guó))有限公司總經(jīng)理蕭啟良在接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為，建委公布的空置率并不準(zhǔn)確，因?yàn)槠溆?jì)算憑據(jù)僅僅是項(xiàng)目的銷售量，即以該項(xiàng)目所持有的銷售許可證來(lái)判定。蕭啟良解釋說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目正常情況下有半年的銷售期，有些大的項(xiàng)目可能有兩年左右的銷售期。例如，已經(jīng)取得預(yù)售許可證、建筑面積在100萬(wàn)平米的項(xiàng)目通過分期銷售或采取銷控，一期銷售只20萬(wàn)平方米，如按照官方統(tǒng)計(jì)模式，則該項(xiàng)目其他80萬(wàn)平米就是空置。

“顯然，這樣的計(jì)算方式是不合理的?！笔拞⒘歼M(jìn)一步解釋說(shuō)，對(duì)于任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，再到人住，其入住率都不可能是100％。人住當(dāng)年，項(xiàng)目入住率在80％左右就是相當(dāng)高的比率了，只有人住在兩年左右，項(xiàng)目的周邊環(huán)境和設(shè)施逐步完善后，好項(xiàng)目的入住率才會(huì)達(dá)到100％。

面對(duì)地產(chǎn)商的質(zhì)疑，北京市建委依然堅(jiān)信自己的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是值得信賴的。市城建研究中心信息處處長(zhǎng)駱遠(yuǎn)騁表示，他們是根據(jù)2005年3月15日正式開通的，北京市商品房預(yù)售信息公示、預(yù)售合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)上的成交數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，“這是非常客觀的，沒有摻人任何的人為或者別的因素，更能真實(shí)地反映市場(chǎng)的情況?！?/p>

“囤房”真相

“自2004年‘8·31大限之后，土地實(shí)行‘招拍掛，土地成本上漲，所以同一區(qū)域同類型同品質(zhì)的房子可能開盤價(jià)格就相對(duì)要高，漲幅也會(huì)更高，基本上就超過了16％以上?！北本┬氯A聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳海旭在接受本刊采訪時(shí)說(shuō)。

有分析人士指出，在地產(chǎn)商一片“土地供應(yīng)量不足導(dǎo)致房子供應(yīng)量缺乏”的聲音中，北京市建委公布“六成空置率”背后的潛臺(tái)詞，是暗指地產(chǎn)商在“囤房”，人為地制造“供不應(yīng)求”的假象，以便不斷地抬高銷售價(jià)格。

“開發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì)使用的‘饑餓銷售法，是目前最常見的一種銷售手段?！苯眨袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華在一個(gè)公開場(chǎng)合表示。他舉例說(shuō)，明明有100套房子可售，而開發(fā)商卻往往只拿出20套位置、房型較差的房子來(lái)出售，在幾番造勢(shì)之后，給外界留下一開盤就告罄的熱銷印象，再在這種“供不應(yīng)求”中適時(shí)提價(jià)。

“地產(chǎn)商‘囤房的可能性非常小?！标惡Ｐ駥?duì)這種說(shuō)法持不同意見。陳海旭認(rèn)為，按照他們多年來(lái)的銷售經(jīng)驗(yàn)，通過炒作來(lái)提高銷售速度，最多只能賣出項(xiàng)目的10％，而靠房屋的品質(zhì)、戶型等實(shí)際狀況來(lái)贏得客戶，在同等的時(shí)間內(nèi)卻能賣出項(xiàng)目的90％?！耙虼耍诒本﹩慰砍醋鱽?lái)銷售的地產(chǎn)商是幾乎沒有的?！?/p>

“我相信建委60％的數(shù)據(jù)的真實(shí)性，但這并不就意味著地產(chǎn)商存在著‘囤房現(xiàn)象。這個(gè)數(shù)據(jù)的得出與網(wǎng)上簽約的特點(diǎn)有關(guān)系?！标惡Ｐ窠忉屨f(shuō)，目前網(wǎng)上簽約存在很多弊病，比如修改不便，合同撤銷也麻煩。

因此在實(shí)際操作過程中，很多地產(chǎn)商采用的方式是，與客戶用網(wǎng)上合同的復(fù)印件來(lái)簽訂合同，屢次協(xié)商修改之后，再進(jìn)行網(wǎng)上簽約。而從交訂金到網(wǎng)上簽約的時(shí)間基本上是2～3個(gè)月，已經(jīng)有了一個(gè)季度的滯后性。“事實(shí)上，房子早已經(jīng)賣出去了?！标惡Ｐ裾f(shuō)。

“銷售禁閉”

不管地產(chǎn)商的“囤房”行為是否真實(shí)存在，房?jī)r(jià)不斷上漲是不可回避的事實(shí)。按照業(yè)內(nèi)的傳聞，“20％的漲幅”是下達(dá)給地方政府的“警戒線”，北京建委公布的17．3％的漲幅顯然瀕臨“撞線”。

政府部門的壓力之大可以想見。一位業(yè)內(nèi)人士向本刊透露，北京市建委下屬的城建研究中心，近期在短時(shí)間內(nèi)已經(jīng)召集了至少兩次有市場(chǎng)人士參加的“內(nèi)部會(huì)議”，商討“緩釋房?jī)r(jià)進(jìn)一步快速上漲”的對(duì)策。而這樣的“內(nèi)部會(huì)議”在以前一年也就開個(gè)1～2次。

在北京國(guó)土局傳出因調(diào)控不力導(dǎo)致可能要調(diào)整相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層的消息之后，與地產(chǎn)監(jiān)管有關(guān)的另一個(gè)政府部門——北京建委主動(dòng)走向前臺(tái)，公布了“六成房子未售”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，矛頭直指地產(chǎn)商。盡管數(shù)據(jù)的公布引發(fā)了京城地產(chǎn)商的集體圍攻，但在一場(chǎng)“口水戰(zhàn)”之后的5月11日，北京市建秀發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管的通知》。

《通知》稱：6月1日起，如果開發(fā)商有發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息、惡意哄抬房?jī)r(jià)、誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)等4大類73條違規(guī)行為，且未按期整改，政府部門將對(duì)違規(guī)企業(yè)的樓盤項(xiàng)目預(yù)售許可、抵押登記和網(wǎng)上簽約手續(xù)進(jìn)行不低于1個(gè)月的限制。即業(yè)內(nèi)俗稱的“銷售禁閉”。

“讓人想到了去年的上海樓市。這又是一個(gè)具有中國(guó)特色的政府解決方案。”北京新華聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳海旭對(duì)本刊記者說(shuō)。在陳看來(lái)，這種處罰是很難有效果的。

而SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁潘石屹更是認(rèn)為，這種處罰的實(shí)質(zhì)是政府幫助開發(fā)商在囤積房子，最后的結(jié)果是市場(chǎng)上房子的供應(yīng)就更少了，價(jià)格暴漲得就更快了，這樣做會(huì)走到平抑房?jī)r(jià)初衷的反面?！暗扔谑悄?指地產(chǎn)商)囤房，我(指政府)幫你再囤一個(gè)月?！迸耸俨粺o(wú)諷刺地說(shuō)。

但是北京市建委似乎對(duì)實(shí)行“銷售禁閉”的效果充滿信心。市建委房屋交易管理處處長(zhǎng)沈潔向本刊記者給出的理由是，停止辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)，相當(dāng)于終止了開發(fā)商的一切交易行為。“開發(fā)商想賣房也賣不了?！鄙驖嵳f(shuō)，如此一來(lái)，不但開發(fā)商難以“捂盤”抬價(jià)，還將錯(cuò)過銷售時(shí)機(jī)，造成資金回籠上的壓力。

從限制“囤地”到限制“囤房”，行政手段的運(yùn)用再次加強(qiáng)。“這種行政處罰手段多少也會(huì)有點(diǎn)效果，有總比沒有好?！敝袊?guó)人民大學(xué)土地管理系教授呂萍對(duì)本刊記者說(shuō)。但“任何行政手段都是有漏洞的，”置地前景(中國(guó))有限公司總經(jīng)理蕭啟良說(shuō)。建委此番出招，效果究竟如何，將在接下來(lái)的京城地產(chǎn)演義中得到檢驗(yàn)。