王濟武

在近年房地產(chǎn)行業(yè)的高速擴張中，經(jīng)濟適用房建設(shè)的低迷乃至萎縮，被指為是最終造成“樓市泡沫”的原因之一。本文比較有吸引力的發(fā)現(xiàn)是，開發(fā)商如能提高營運效率，縮短項目周期，開發(fā)經(jīng)濟適用房項目。一直在土地、信貸等環(huán)節(jié)與政府博弈的地產(chǎn)商們完全可以通過經(jīng)濟適用房項目與政府達成“雙贏”。

開發(fā)周期、項目回報率、財務(wù)杠桿是影響開發(fā)商年度資本收益率的三項決定因素［年度資本收益率＝項目回報率÷項目周期×財務(wù)杠桿，其中，項目回報率＝(售價－綜合成本)÷綜合成本］。房地產(chǎn)本身的項目回報率，即使達到30％，攤到4年的周期里，年度回報率也只有7.5％。之所以開發(fā)商給人以暴利的印象是因為財務(wù)杠桿的存在，即開發(fā)商用1元錢做了10元錢甚至100元錢的生意，資本回報率被財務(wù)杠桿乘10倍放大。財務(wù)杠桿放大主要依靠開發(fā)貸款，預售房款，以及延期支付土地費用、工程款等。

開發(fā)效率高，資本回報可五倍于同區(qū)商品房

在宏觀調(diào)控之前，經(jīng)濟適用房項目在開發(fā)貸款方面比商品房項目優(yōu)勢不明顯，但由于土地劃撥，而非招拍掛，同時四源費(指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費)等前期費用減免，使得開發(fā)經(jīng)濟適用房自有資金的投入比例相當于商品房的50％。宏觀調(diào)控之后，由于非經(jīng)濟適用房貸款受限制，差距更加擴大大。一般而言，如果商品房開發(fā)商用20元作100元的項目，那么經(jīng)濟適用房開發(fā)可以用10元作100元的項目。

由于經(jīng)濟適用房的限管與限價，使它成為一種人為制造的稀缺產(chǎn)品，因此基本上是開盤即售完，銷售周期非常短。經(jīng)濟適用房項目回報率一般為3％，按6層建筑，一周一層，6周結(jié)構(gòu)封頂，經(jīng)濟適用房的最低實際周期為6周（1.5月）計算，經(jīng)濟適用房最高自有資本年回報＝3％÷（1.5／12月）×（100／10）＝240％。若同區(qū)商品房的項目回報率為30％，但其資本同期3年年回報率＝30％÷（3年／1年）×（100／20）＝50％。

可見，如果經(jīng)濟適用房開發(fā)商運用控制財務(wù)杠桿、現(xiàn)金流、銷售周期等措施，完全可以擁有遠大于普通商品房的高回報空間。實際上，通常由于營運管理的粗放、開發(fā)效率的低下，直接導致了經(jīng)濟適用房回報周期優(yōu)勢的浪費，往往1個周期拖至1到1．5年，因而其回報率就降至3％÷(1．5／1)×(100／10)=20％。

經(jīng)濟適用房的回報和供給，開發(fā)效率是關(guān)鍵。營運管理粗放、效率低下的經(jīng)濟適用房開發(fā)商，不僅導致自身經(jīng)營的低利潤，同時也將放慢整體供應量。

價格折讓放大經(jīng)濟適用房需求

在商品房市場上，中低收入階層因收入不足，無法使本身的需要變成需求。在有價格折讓或財政介入后，中低收入階層的住房需要將釋放出對經(jīng)濟適用房的巨大需求。

三項折讓使經(jīng)濟適用房與商品房相比出現(xiàn)約30％的價差

在房產(chǎn)開發(fā)的綜合成本計算中，包括了土地費用、建安費用、銷售費用、財務(wù)費用和管理費用等等。由于市政公用設(shè)施建設(shè)費、四源費、防洪費、征地管理費、房屋拆遷管理費、城市綜合開發(fā)項目管理費等21項收費減半征收，同時政府限制開發(fā)商利潤以及市場管制因素，最終使經(jīng)濟適用房綜合成本相對于同區(qū)商品房，產(chǎn)生變動成本、固定成本兩項成本折讓與一部分利潤折讓。

變動成本折讓：包括土地出讓金、綜合市政費的減免、銷售推廣費用的減少、開發(fā)資款利息的減少，以上費用均與銷售價格成比例，約占銷售價格的10-15％。

固定成本折讓：包括四源費、配套費用及21項收費中一些事業(yè)性經(jīng)費，一般按單方建筑面積收取，合到可銷售建筑面積，折讓約200-300元／平方米。

開發(fā)利潤折讓：假設(shè)社會平均的投資回報率相當于GDP增長速度約8％，那么開發(fā)經(jīng)濟適用房3％的回報率相對于社會平均回報率有約5％的利潤折讓。

以上三部分折讓降低了開發(fā)成本和銷售價格，使得經(jīng)濟適用房相對于同區(qū)商品房形成了15-20％+200-300元／平方米的折價。以北京市為例，由于五環(huán)沿線商品房價約3000元／平方米。那么經(jīng)濟適用房300元／平方米固定成本折讓，可占其售價的10％，從而整體價差最高達到30％，這種折讓進一步放大了對經(jīng)濟適用房的需求，直接導致了回龍觀、天通苑與三環(huán)新城項目的火爆。而四環(huán)內(nèi)商品房價格超過5000元／平方米，固定成本價差不明顯，整體價差約20％。

從上述分析中，我們還可以得出這樣一個政策啟示：為了確保30％左右價差，經(jīng)濟適用房最適于布局于五環(huán)沿線。如果過遠，則交通市政配套成本會大大增加，同時生活成本增加，導致經(jīng)濟適用房同樣不經(jīng)濟。

開發(fā)商折讓實為政府“暗補”

經(jīng)濟適用房價格的兩項成本折讓，名義上是開發(fā)商折讓給了消費者，實際上是政府通過“暗補”的方式以財政補貼消費者。“暗補”金額主要有兩部分：一是變動成本折讓中的土地出讓金及大市政費；二是固定成本折讓的全部。一般土地出讓金約相當于同區(qū)商品房價10％，固定成本折讓約300元／平方米。

假設(shè)北京市每年竣工200萬平方米經(jīng)濟適用房，按同區(qū)商品房的均價4000元／平方米計算，政府每年總補約=200萬平方米X(4000元／平方米X10％+300元／平方米)=14億元。1998-2004年間，北京竣工經(jīng)濟適用房約1400萬平方米，那么7年間政府總補助：1400萬平方米X(4000元／平方米×10％+300元／平方米)=98億元。也就是說，北京市政府在1998-2004年內(nèi)，為經(jīng)濟適用房投入的暗補，平均每年約14億元。

隨著市場經(jīng)濟成熟與商品房建設(shè)體系的完善，如果經(jīng)濟適用房作為房屋性福利退出市場的話，那么政府應當將“暗補”改為“明補”，保持每年投入相當于“暗補”金額的貨幣化住房補助，即將半福利性的經(jīng)濟適用房政策“貨幣化”。

對開發(fā)商“限價”比“限利”更可控

由于房地產(chǎn)開發(fā)投入量大、成本科目多、開發(fā)周期長，導致了開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟適用房上的財務(wù)轉(zhuǎn)型不穩(wěn)定、投資測算不精確、費用支出和控制的紀律性差，甚至存在尋租現(xiàn)象。因此，政府對于開發(fā)商3％的利潤率限制實際上是不可控的。

實際上對于經(jīng)濟適用房，政府也只能采用“限價”而非“限利”方法。由于經(jīng)濟適用房是一種含有政府補助的福利性商品房，因此政府采用指導價格，而非市場定價。在定價過程中，開發(fā)商與政府必有博弈。北京市回龍觀、天通苑、三環(huán)新城經(jīng)濟適用房項目的火爆，除了適合的區(qū)位與價差外，政府有效地通過主導“限價”，確確實實控制了開發(fā)商的真實利潤率，因而實現(xiàn)了“開發(fā)利潤折讓”5％的價差。據(jù)估算，回龍觀、天通苑與三環(huán)新成的開發(fā)商利潤應當被有效控制于3％之內(nèi)。如果開發(fā)商的集約經(jīng)營水平不夠，處于虧損邊緣也屬正常，但這樣開發(fā)商必會“惜售”，人為加劇排隊等號的現(xiàn)象。

可作為樓市調(diào)控的有效標桿

經(jīng)濟適用房可以說是政府調(diào)控樓市為數(shù)不多卻十分有效的杠桿。仍以北京市為例，在1998年經(jīng)濟適用房政策出臺前，通過研究可以得出以下的北京房價模型：北京房價=-285．593-2．416×年竣工面積＋0．568×年均工資＋7．364×成本面積。

這個模型可簡化為：北京房價水平25％受年竣工面積影響，75％受交易量影響，與人均收入相關(guān)性不大。因此，政府調(diào)控房價，75％應通過減少交易量實現(xiàn)，25％應通過擴大供應量特別是經(jīng)濟適用房的供應量宋實現(xiàn)。

2004年，北京市經(jīng)濟適用房均價為2953元／平方米，而2004年包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的商品住宅均價應為4747元／平方米，如果不包括經(jīng)濟適用房，2004年商品住宅的均價應為5025元／平方米，也就是說，經(jīng)濟適用房將商品住宅均價拉低了278元／平方米。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1999年上半年，北京市商品房價格急降近1000元，這主要由于經(jīng)濟適用房供應突然增大(1999年北京市經(jīng)濟適用房總建筑規(guī)模為700萬千方米，截至1999年底開復工面積達450萬平方米、竣工160萬平方米)。

如果說此前國家出臺的提高房貸利率、征收營業(yè)稅、期房限轉(zhuǎn)等政策是控制交易量，那么加大經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度就是增加中低價房的供應量。自2004年以來，北京市再也沒批過一個新的經(jīng)濟適用房項目，目前市面上銷售的所有經(jīng)濟適用房都是2003年以前批的，而且大部分都已經(jīng)售完，目前尚在銷售的所有經(jīng)濟適用房只有天通苑、回龍觀等大型經(jīng)濟適用房小區(qū)。2004年京城商品房新增市場供應量約2000萬平方米，2004年經(jīng)濟適用房的放量僅為商品房的10％左右。相對于1999年，商品房新增市場供應量上漲了1-2倍，但經(jīng)濟適用房開工面積同時減少了300萬平方米，竣工面積持平。不能不說經(jīng)濟適用房供給不足，加劇了房價上漲。如果要保持政府通過經(jīng)濟適用房對房價的干預作用，北京市經(jīng)濟適用房每年供應量至少要達到2000×20％=400萬平方米竣工面積。

目前北京市每年經(jīng)濟適用房的補貼約14億元，如果要擴大供應量200-400萬平方米，政府可以在以下幾個方面努力：第一，擴大財政補貼14-28億元。建議加收約10％“別墅稅”，1000幢／年×400萬／幢×10％=4億元，并將炒房交易的5．5％營業(yè)稅補入。第二，擴大五環(huán)沿線項目面積，減少或取消四環(huán)內(nèi)項目。由于補貼中大部分為變動折讓(約為房價15％)，經(jīng)濟適用房均價越低，則15％售價的變動補貼就越少，反之在補貼總額不變時，總補貼面積即經(jīng)濟適用房供應總量可以大為提高。如果過遠，則一次性交通市政成本與長期生活成本會大大增加。第三，淘汰生產(chǎn)效率低下、推出面積遲緩的開發(fā)商，加速存量未完項目的開發(fā)進度(附表)。

作者為香港百駿(中國)投資控殷有限公司董事長

附文：

行業(yè)擴張中的供應“萎縮”孫建平

中國許多城市的經(jīng)濟適用房建設(shè)均始于1995年，但由于政策指導等方面的原因，近年經(jīng)濟適用房建設(shè)在火熱了一陣后，又逐漸歸于平靜甚至萎縮。很多地方政府認為經(jīng)濟適和房是國家福利分房向住房商品化轉(zhuǎn)變過程中的過渡性政策措施，采用無償劃撥土地的經(jīng)濟適用房是計劃經(jīng)濟的一部分，隨著商品房市場經(jīng)濟的建立發(fā)展，很多地方曾經(jīng)先后取消經(jīng)濟適用房，并將之與商品房并軌。

投資增幅投資比重明顯下降

從數(shù)據(jù)上看：自1997年至今，經(jīng)濟適用房投資額從最初的185．5億元擴大到2004年的600億元以上，8年增長了2．26倍。但自2003年以來，經(jīng)濟適用房投資增幅從高峰的70％直線下降到目前的－17％，而同期住宅投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅一直處于高位(圖1)。經(jīng)濟適用房投資占住宅投資比重從12％左右下降到目前的5％以下占商品房投資比重從8％以上下降到目前的3％左右(圖2)，也說明了經(jīng)濟適用房建設(shè)不斷萎縮的趨勢。由于開發(fā)環(huán)節(jié)投資擴張活力不足，經(jīng)濟適用房銷售面積增長乏力(圖3)，銷售面積占商品房、住宅的比例走在明顯的下降通道中(圖4)。

房價收入比合理

雖然自1999年至今，經(jīng)濟適用房的銷售價格保持上揚，但漲幅非常小(圖5)。從全國平均銷售價格看，1997-2004年間，經(jīng)濟適用房價格相當于住宅價格的60％，即經(jīng)濟適用房價格相對于住宅價格折讓了40％，這種折讓產(chǎn)生于三項政策優(yōu)惠，即免收土地出讓金、減半征收行政事業(yè)費和各種配套費、小區(qū)配套建設(shè)費不攤?cè)胱≌杀尽?/p>

1997-2004年間，全國經(jīng)濟適用房房價收入比在3．9-4．6之間波動，平均值為4．1(圖6)。正好位于國際上普遍認可的合理房價收入比3：1-6：1之間，而全國住宅房價收入比卻遠遠超出國際經(jīng)驗的合理區(qū)間：上海、杭州在20：1之上，南京、青島、大連、北京、天津在15：1之上?！案纳乒Y(jié)構(gòu)，抑制房價上漲”兩者得兼

進入2005年，房地產(chǎn)調(diào)控驟起，被忽視和冷漠已久的經(jīng)濟適用房開發(fā)重新走入政府和人們的視野。3月26日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(俗稱“老國八條”)：4月27日溫家寶總理在主持國務(wù)院常務(wù)會議中再次提出要進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出八項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場(俗稱“新國八條”)；4月30日建設(shè)部、發(fā)改委等7部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。這三個調(diào)控文件都提到必須改善住房供應結(jié)構(gòu)，有計劃地增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模，提高其在市場的比重。

在中央政府的強力干預和勸告下，各地地方政府紛紛擴大了經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，或者開始真正實施以前從未真正落實的經(jīng)濟適用房計劃開工面積，特別是那些在本輪房地產(chǎn)行業(yè)高潮中商品住宅價格大幅上漲的城市(附表)。中央政府要求地方政府加大經(jīng)濟適用房和普通住宅的供應，直接目的是改善住房供應結(jié)構(gòu)，間接目的是抑制房價上漲。

建設(shè)部研究人員提出，就全國總體水平而言，完善住房保障供應體系原則上應為商品住房占60％，住房保障的比例為40％(經(jīng)濟適用住房占20％，可支付租賃住房占15％，廉租住房占5％)。從更廣泛的宏觀經(jīng)濟意義上講，通過增加包括經(jīng)濟適用房的中低價普通住宅，既可以達到控制房價上漲節(jié)奏的目的，又可以在打壓房地產(chǎn)投資過快增長的同時，防止固定資產(chǎn)投資硬著陸，從而引發(fā)宏觀經(jīng)濟大起大落。因為，增加中低價普通住宅的投資和供應，雖然在微觀上降低了開發(fā)商的利潤水平，但在宏觀上這部分投資是記入固定資產(chǎn)投資和GDP的；另外，中低價普通住宅的銷售可以將廣大居民的潛在住宅消費需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的有效需求，住宅需求以及由其引發(fā)的家電等間接需求對GDP和經(jīng)濟景氣都將做出貢獻。