吳奉彬　何歡顏

當“虛高”和“虛低”如鬼魅同行、公然回扣成為不散幽魂、“暗箱”操作肆意妄為時，年輕的中國評估業(yè)已偏離獨立和公信的立足之本，在可怕的“亞健康”狀態(tài)躑躅而行。

“1．88億元的凈資產(chǎn)大筆一揮就‘貶值為-0．4億元，很顯然，給中國資產(chǎn)評估師抹黑的某些人做得太出格!”猴年春節(jié)還沒有過完，一位自稱“從事評估工作多年”的讀者就聯(lián)系到記者，表示有些許多讀者都感興趣的東西要說。

農(nóng)歷正月初七，新年喜慶的氣氛依然彌散在空中，在南京巾一家僻靜的茶樓里，記者見到了張政(化名)，白皙微胖的面孔，身著藏青色大衣，一副金屬框眼鏡更給人精明干練的印象。翻看著《商界》2004年第二期雜志，張政說，在對肖安寧的德陽政通公司(詳見本刊上期《四川巨富肖安寧的8年黑夢》)兩次評估中，結(jié)果竟相差2．28個億，這中間到底有什么樣的玄機呢，外行可能滿腹疑惑，做這一行的卻是心知肚明，因為在中國評估業(yè)的大環(huán)境中，這樣的現(xiàn)象已是見怪不怪?！爸灰粢庖幌乱郧澳切﹪乐剡`規(guī)違紀的房地產(chǎn)公司和上市公司的案例，就不難發(fā)現(xiàn)其間評估師(機構(gòu))那極不光彩的身影?！?/p>

面對記者，—臉坦然的張政說：我已經(jīng)跳出這個圈子，就先從自己的故事說起吧。

一位評估師的自白

我是1995年考的土地評估師，算是我國土地評估業(yè)務開展以來比較早的評估師，由當時的國家土地局(現(xiàn)在是國土資原部)組織統(tǒng)考認證。3年后，我又考了建設部的房地產(chǎn)評估師，現(xiàn)在這兩個資格證在業(yè)務上有一些重合的地方，但前者的重點是土地，后者是房地產(chǎn)。

1999年，我在一個地區(qū)級城市的土地局工作，做的是土地估價業(yè)務。當時要結(jié)婚，我決定在市場上買一套商品房。經(jīng)過近2個月的搜尋，終于看中了某開發(fā)商的一個在建項目，幾個月后封頂，半年后交房。說來也巧，我正準備與他們談房價，那個房地產(chǎn)開發(fā)商卻成了我的委托客戶。

一場不能公開的洽談在他們的邀請下開始，他們希望盡可能少交土地出讓金，而且知道我想低價得到那套房子(還不可能是白送，我還年輕，也沒那么大膽了)。

這個項目所用地屬于我們市的二類地，但與三類地交界，兩類地基價每平方米相差近200元。而當時我們的宗地必須以基準地價系數(shù)修正法進行評估，說得簡單一點就是以政府規(guī)定的基準地價為參考，在一個合理的范圍內(nèi)向上修正或向下修正，另一方面還要求至少用一種方法如市場比較法、成本逼近法、收益還原法、假設開發(fā)法等方法對估價結(jié)果進行驗證，最后確定土地的估價。

這點問題難不住我，在開發(fā)商的暗示下我放開手腳。眾所周知，地價受交通、環(huán)境、城市規(guī)劃、公共服務設施等許多因素的影響，加之這塊地的面積較大，所以給我們的貓膩留下了足夠空間。操作方法很簡單，只需要將某幾項因素的修正系數(shù)往下做一點，在其他方法上也做一些配合，每個平方米就會下降近100元，整塊地的總地價就會下來，而只要審核不是絕對的嚴格，肯定不會出什么問題。

一周以后，我的評估報告順利通過，我與開發(fā)商的購房合同也于不久后簽訂。他們給政府的出讓金少交了100萬元，而我則少交了10萬元的房款。

可惜，我命中注定得不到這筆“灰色收入”。后來形勢急轉(zhuǎn)直下，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供過于求，加上參與那片小區(qū)開發(fā)的港商受金融危機影響，要把資金全部抽回，于是將其開發(fā)的其他樓盤和尾房以成本價“傾銷”，于是乎，我的房子反倒成了“爛房”。最終我只好以當初“受賄”時的買價找人接了，卻白白損失了2年的利息和辦房產(chǎn)證及按揭貸款的所有稅費近2萬元。

“虛假評估坑了國家結(jié)果倒過來也坑了自己。現(xiàn)在我沒有做評估這一行，既是緣于這次教訓，更多的是目睹了太多的評估業(yè)陰暗內(nèi)幕，因為這些內(nèi)幕是許多外人毫不知情的?！?/p>

幾份報告一夜出爐

2004年1月，成都某媒體一則《3評估師亂報資產(chǎn)遭起訴》的報道，揭開了四川省首例涉嫌“出具證明文件重大失實罪”的案件，也引起了社會對評估行業(yè)職業(yè)操守和從業(yè)素質(zhì)的關(guān)注。

據(jù)公訴機關(guān)指控，東方資產(chǎn)評估事務所段志堅等3位評估師，擅自將中巖公司和大香格里拉公司的資產(chǎn)評估為4．93億元，造成其后委托方泰港實業(yè)又拿著這一評估報告向數(shù)家金融單位騙貸1．66億元，至今無力還貸的惡劣后果。

“虛假做評估和隨意出報告，這不僅僅是這3位評估師的毛病?！睆堈Z出驚人，“主觀臆斷、簡化程序、受命于人的情況在評估圈內(nèi)算不得丟人現(xiàn)眼，很多評估機構(gòu)和評估師都這樣做過，只不過運氣好沒有犯事罷了。”

據(jù)介紹，由于評估理論盲區(qū)和較大的自由裁量權(quán)存在，掌握在評估師手中的自由度相當大，“即使評估過程中做些手腳，電未必會給自己帶來多大風險”，這就成為了很多評估機構(gòu)和評估人員的“共識”。在這個可怕的“共識”下，一些職業(yè)操守和從業(yè)素質(zhì)差的評估師自然“信心十足”，有的評估師肆意妄為甚至到近乎瘋狂的地步，往往在接到一個評估任務后，半天之內(nèi)就可以拿出一個評估報告來，能干的甚至一個晚上就能拿出幾個評估報告。

為什么這么快呢，冠冕堂皇的理由是客戶單位要得急，但更多的情況是這些客戶都是有目的的，其所想得到結(jié)果邯很明確?！拔覀円龅牟煌夂蹙褪窃僬覕?shù)據(jù)和案例來拼湊計算過程罷了。至于能否湊足這個數(shù)據(jù)，那太簡單了，影響一塊評估標的的因素太多了，隨便把哪個因素上千微調(diào)一下，就綽綽有余?！?/p>

這樣出評估報告有沒有想過違背職業(yè)道德呢?對于記者這樣的問題，深圳某資產(chǎn)評估公司負責人告訴記者：“一般情況下，如果在參數(shù)承受范圍內(nèi)，我們會同意小幅度調(diào)整。如果要求太過分，我們就只有拒絕了?！?/p>

然而，回答同樣的問題，另一家評估機構(gòu)呂姓負責人則很坦誠。他說：“事實上，我們不敢接的案子，會有其他事務所敢接?？梢哉f在評估業(yè)內(nèi)，基本上就沒有把送上門的業(yè)務推掉的?！彼嬖V記者，前不久他們接了某電子企業(yè)以庫存貨抵押貸款的案子，第一次評估下來是470萬元，送過去的時候?qū)Ψ嚼习逡荒槻桓吲d：“為什么不能做到1000萬元呢，至少也要給我做到800萬元啊，費用好商量!”于是只好把報告拿回來重新做，后來調(diào)整了一些數(shù)據(jù)，勉強做到740萬元，對方才沒有再為難他們。

那么，為什么又能這樣快呢?一位資深評估師告訴記者，通常情況下，如果客戶要得急，一般都是先把結(jié)論報告給客戶，讓其先“辦事”，因為事實上這些評估結(jié)論事先已經(jīng)與銀行統(tǒng)一了認識。委托企業(yè)給了結(jié)果，而且銀行電已經(jīng)認可了，那還有什么不好做的，至于評估報告出得快不快，那就是各自“工作經(jīng)驗”的事情了。

“你問這樣做出來的評估報告誰要?你可別小看這樣一個報告，動不動就值幾萬元甚至幾十萬元呢!”的確，從這個角度看，目前還少有哪個行業(yè)有評估行業(yè)掙錢來得快。在暴利面前，難怪有的評估師(機構(gòu))會肆無忌憚。泛濫的自由裁量權(quán)

記者在采訪中了解到評估圈內(nèi)這樣一個“經(jīng)典”的案例：

某城市泰華物業(yè)集團與另一國有企業(yè)合資開發(fā)位于鬧市區(qū)的一塊土地，泰華以現(xiàn)金出資，合作方以土地出資。泰華集團找來正豐評估公司“幫忙”，先是授意評估師按每畝120萬元的價格，對國有企業(yè)做出出資1300萬元的評估(事實上周圍成交地價水平在每畝400萬元左右)；順利成立新的泰安房地產(chǎn)公司后，同樣是正豐評估公司，在距上次評估不到2個月的時間，又是大筆一揮，起初評估每畝120萬元的土地轉(zhuǎn)眼成為了評估價每畝860萬元，泰安房地產(chǎn)公司順利以此抵押從銀行貸款5000萬元。

為什么第一次評估中地價低于市價呢，因為這樣，用土地出資的國企評估下來出資額就為1300萬元，而泰華集團現(xiàn)金出資額是1700萬元，這樣泰華就順理成章控股了新成立的泰安公司。

“說穿了，評估中玩弄出的花樣不外乎兩種：一是‘虛高，一是‘虛低?！睆堈嬖V記者，至于在哪些情況下高估資產(chǎn)，又在哪些情況下低估資產(chǎn)，就要看出于何種目的，如果是為了從銀行套取貸款的話，被操縱的評估都只有一種結(jié)果：“虛高”。也就是說，抵押時高估，處置時低估?！斑@些都不重要，重要的是，客戶需要什么結(jié)果，我們就給一個什么結(jié)果。不過，在合資合作或并購項目中，就要看根據(jù)那一方的需要來處理了?！?/p>

中國資產(chǎn)評估協(xié)會一位負責人指出，造成評估黑洞出現(xiàn)的原因，主要是評估師(機構(gòu))濫用了評估自由裁量權(quán)。據(jù)介紹，自由裁量權(quán)指評估師在估價活動中，依據(jù)評估業(yè)規(guī)定的原則，根據(jù)具體情況臼行裁定的權(quán)力。盡管它對評仙師的裁量權(quán)有一定的規(guī)定范圍，但這種范圍卻是相當模糊的，因為影響價格的因素太多了，成千上萬，即便是業(yè)內(nèi)人上，也不能一一道明，因此，掌握在評估師手中的“權(quán)利”可以說是“無限的自由”。

“泛濫的自由裁量權(quán)導致了陰暗操作的評估行為泛濫，一些企業(yè)正是靠操縱評估師(機構(gòu))牟取黑利。”在泰安公司后來的項目開發(fā)中，泰華集團先將自己的現(xiàn)金出資以工程款支付的方式會出；其后在施工單位墊資情況下，以在建工程10000余平方米再次估價4000萬元，向另一銀行貸款1000萬元；建至15層樓時，再以部分在建工程估價1．1億元的方式向銀行貸款3600萬元，并向客戶預售，收回預售款800余萬元。最后的結(jié)果，是該項白幾經(jīng)折騰成為爛尾樓。擁有抵押權(quán)的銀行將其拍賣下來卻只得到2700萬元。而令人驚訝的是，花2700萬元買走這塊爛尾樓盤的企業(yè)，居然就是從破產(chǎn)的泰安公司撤出的泰華集團子公司。

“這個案例之所以‘經(jīng)典，一是因為確實有不少老板可以從中‘學習和借鑒，畢竟，通過評估操縱，泰華集團老板從銀行成功套現(xiàn)9600萬元；另一個原因就是評估行業(yè)對自己灰包生存空間的自嘲了?！?/p>

泛濫的自由裁量權(quán)滋生出巨人的“黑色利潤”，年輕的中國汁估業(yè)卻有這扭曲的空間中畸形成長。調(diào)杳中記者發(fā)現(xiàn)：大多評仙報告中都赫然寫有“本次評估是站在評估原則和評估方法基礎上的客觀公正的評估”的內(nèi)容，事實上是怎么一回事，大家彼此心照不古。游戲方程式的利益核心

采訪中，一位從業(yè)不久的年輕評估師周立(化名)對記者說起了親身經(jīng)歷的事情：“2003年3月，我經(jīng)手完成的第一個評估項目并不大，評估費用剛好10萬元，收到評估費后公司安排我給承貸銀行送去3萬元現(xiàn)金。這讓我非常納悶，還有更納悶的呢，銀行方面竟然連收條都不打，收了就收了，后來在老同事的指點下，我知道了這就是聽聞已久的回扣‘游戲規(guī)則。”

評仙帥自由裁量權(quán)泛濫的程度有多大，評估業(yè)內(nèi)回扣泛濫的程度就有多大，這個等式似于也有些道理?！暗墙鹑谙到y(tǒng)都加強了金融風險的防范，難道他們不知道自己接納的抵押物是被評估做了手腳的資產(chǎn)嗎，”記者對此非常疑惑。

“說不知道肯定是假的，說知道那不就穿幫了，總之大家都心照不宣就行了，一切都是因為這中間不成文的‘回扣游戲規(guī)則。”周立顯然已很快適應了“游戲規(guī)則”，仙告訴記者，通常，一個融資行為少了任何—方的參與都不可能順利完成，以前的方式是評估機構(gòu)在拿到評估報酬后，給客戶的融資銀行的相關(guān)人員進貢，以利于融資行為的順利操作?！暗乾F(xiàn)在這種方式已經(jīng)過時了，新的‘游戲規(guī)則更隱秘也更‘合理?！?/p>

通過多方調(diào)查，記者了解到，在企業(yè)、銀行和評估機構(gòu)三者構(gòu)成的“評估食物鏈”中，回扣早已是“約定俗成”的行規(guī)了。有些銀行的人會悄悄甚至干脆公開要求融資企業(yè)到指定的評估機構(gòu)評估，這些評估機構(gòu)在收到企業(yè)交納的評估費用后，會返還一定比例的回扣給銀行有關(guān)人員。在一些特殊情況下，有些評估機構(gòu)的回扣甚至高達70％~80％，，

“通常情況下，評估機構(gòu)要打通銀行這—關(guān)鍵流程不費吹灰之力。或者說，這個流程并不需要評估機構(gòu)去打通!”根據(jù)周立的指點，記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有一些銀行已經(jīng)從“被動”收回扣到開始自己設計“回扣流程”：習慣了評估潛規(guī)則后，多數(shù)銀行逐漸采取了以招標方式征集指定評估機構(gòu)的辦法，并借此實現(xiàn)回扣的集納，于是形成了“銀行指定——企業(yè)付費——收費返回扣”的新“業(yè)務模式”。

“銀行公然收回扣，是否說明銀行參與到抵押物的虛假評估流程中呢，”記者問。

“不能說是參與，而是大家都心知肚明?！庇浾卟稍L中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在銀行也基本上會采用打折的方式來試圖降低自己的風險。某銀行一位負責人告訴記者，為了規(guī)避虛假評估帶來的風險，通常情況下銀行會將融資企業(yè)給出的抵押物打5折，再在此基礎上考慮貸款的問題?！暗牵恍┑盅何锝?jīng)過虛高評估后，其資產(chǎn)值放大倍數(shù)遠不止1倍?！敝芰⒄f，銀行的“防范”措施效果微乎其微，更多的不過是安慰自己罷了。

很顯然，回扣這條“潛規(guī)則”的出現(xiàn)，使本該肩晰的委托代理關(guān)系扭曲了，由此產(chǎn)生的連鎖反應，便是讓本該公正嚴格的評估工作，在“銀行——評估——企業(yè)”這條食物鏈上喪失自己的角色。采訪后記

黑色評估的終結(jié)

“資產(chǎn)評估業(yè)是要好好立規(guī)矩了?！睆偷┐髮W管理學院李若山教授沉痛地說，在一件件發(fā)人深省的評估師違規(guī)案中，暴露出行業(yè)內(nèi)許多急需整改的問題。除了缺乏統(tǒng)一的法律法規(guī)、執(zhí)業(yè)標準和職業(yè)道德規(guī)范，評估機構(gòu)小、散、亂等問題外，評估業(yè)與行政機構(gòu)“明脫(鉤)暗不脫(鉤)”，評估行為受行政權(quán)力干預現(xiàn)象嚴重，也給行業(yè)戴上了沉重的腳鐐。

有關(guān)專家介紹，在世界評估業(yè)發(fā)展史上，美國和日本都曾經(jīng)因為評估業(yè)的屁亂而導致金融風險，后來不得不動用國庫資金平息，因此這些國家對評估行業(yè)的監(jiān)管和監(jiān)控力度都比較大，相關(guān)法規(guī)條文完善而齊備。

那么，我國在這方面的情況是怎樣的呢?記者了解到，2003年12月國辦轉(zhuǎn)發(fā)財政部《關(guān)于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》，把“評估機構(gòu)及評估執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資質(zhì)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量，評估機構(gòu)是否徹底脫鉤改制”作為近期工作重點；同時，中國銀監(jiān)會也加強了對涉及虛假評估貸款的重視，并正式介入銀行與評估行業(yè)間的回扣及變相回扣“潛規(guī)則”的調(diào)查。

然而，要真正從“亞健康”狀態(tài)中走出來，最終還是需要評估行業(yè)自身的清理和變革?？梢哉f，在今后很長一段時間里，評估行業(yè)將要一直接受社會的“評估”!相關(guān)鏈接

資產(chǎn)評估，指在市場經(jīng)濟條件下，由專業(yè)機構(gòu)和人員，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，根據(jù)特定的目的，遵循適用原則，依照法定程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。

評估方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、假設開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法等。其中，主要采用的方法中，基準地價系數(shù)修正法的基本公式為：待估宗地價格：基準地價x(1+成熟度修正系數(shù)+區(qū)域和個別因素修正系數(shù))x容積率修正系數(shù)x年限修正系數(shù)X基準日修正系數(shù)。