政策不是剎車

央行房貸新政策一石激起千層浪。用SOHO中國有限公司董事長潘石屹的話形容，“這是近10年來見過的對房地產(chǎn)最嚴厲的一個通知”。

房產(chǎn)商界大呼“冬天來了”，有開發(fā)商甚至措辭強烈，認為房貸新政策不能規(guī)避銀行風險，而對健康的開發(fā)商而言也會帶來一定的打壓。溫和派也認為如果按時按規(guī)定地服這服猛藥，“不出半年，有許多房地產(chǎn)商就支持不住了，就會虛脫。因為沒有錢還銀行的錢，沒有錢蓋房子，沒有錢去交稅，以前的錢都砸在地里了?！?/p>

據(jù)有關資料顯示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)60％的資金來自銀行貸款。那么政策收緊后，有如外界擔心的那樣，銀行已經(jīng)發(fā)生的大量貸款一旦收不回來，類似1993年的海南房地產(chǎn)風暴會不會再度上演？

對此，中央財經(jīng)大學證券期貨研究所所長、金融系教授賀強表示，此次銀行新政策出臺和1993年的情況大不一樣。當時海南房地產(chǎn)泡沫非常大，存在巨大風險，所以中央當機立斷，對房產(chǎn)地業(yè)采取緊縮政策。由于政策轉(zhuǎn)變過快，導致大量爛尾樓、呆壞賬出現(xiàn)。但出現(xiàn)這些爛尾樓的根本原因不在于政策收緊本身，而是由于在政策出臺前，海南房地產(chǎn)已經(jīng)投資過熱，甚至投機盛行，房地產(chǎn)風險非常大。而此次央行房貸新政策背景與1993年相比，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)雖然有局部過熱的現(xiàn)象，但與海南泡沫不是一回事，不是嚴重的投機。

在賀強看來，當時海南的政策是為了大剎車，而此次央行房貸新政策是為了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，規(guī)范那些不規(guī)范的市場行為，并規(guī)避風險。另一方面也是為了調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。賀強表示，此次出臺的政策是有傾斜性的政策，這將會促進中低收入家庭具有購買能力的經(jīng)濟適用房的發(fā)展。

“這體現(xiàn)了區(qū)別對待的原則，足見央行的一片苦心?！辟R強強調(diào)說，新政策出臺的用意顯然不是要封死對房地產(chǎn)的貸款，也不是純粹為了規(guī)避銀行風險的政策。而是對開發(fā)商的資質(zhì)提出更高的要求。通過貨幣手段調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)更符合老百姓的需求。從這個意義上說，央行比房地產(chǎn)商看得更高更遠。對一些運作不太規(guī)范的開發(fā)商而言，因為本身的利益受沖擊較大，畢竟動了他們的奶酪，自然會反應過激。

賀強表示，近5年來，對房地產(chǎn)界一直以來都是利好政策，收緊的政策很少，國家甚至是通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)啟動國民經(jīng)濟發(fā)展。該項新政策實際上僅僅是一定程度上的調(diào)整，但房地產(chǎn)商已經(jīng)感覺不適應了，這也就是一些房地產(chǎn)商反應強烈的原因。

賀強指出，當年海南房地產(chǎn)風暴出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟背景和目前也是不一樣的。1994年的時候，我國的GDP增長率是14.2％，通貨膨脹率21.7％。不僅僅是房地產(chǎn)，整個經(jīng)濟膨脹，國家貨幣政策、財政政策都全面收緊。而現(xiàn)在的經(jīng)濟大背景則不同。這幾年市場一直疲軟，現(xiàn)在剛剛開始復蘇，也沒有出現(xiàn)通貨膨脹的跡象。賀強分析說，“國家的宏觀經(jīng)濟政策是不會收緊的，反而會適當放松刺激發(fā)展，在這樣的背景，各行各業(yè)發(fā)展是硬道理。房貸新政策出臺，不可能得出嚴重阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)論，這也不是央行的初衷?！?/p>

“據(jù)統(tǒng)計，目前投在全國房地產(chǎn)開發(fā)的資金有2801億元，房地產(chǎn)對銀行依賴過高，自身抗風險能力不強，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)波動，問題必然會轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。央行正是看到了這樣的苗頭，必然要利用貨幣手段進行調(diào)整。但這并不等于是房地產(chǎn)的冬天來了?！辟R強說，“1993年那樣的背景才會出現(xiàn)房地產(chǎn)真正的冬天?！?/p>

吃巴豆瀉火并非壞事

就央行房貸新政問題，著名股份制和公司問題專家、首都經(jīng)貿(mào)大學劉紀鵬教授表示，一些房地產(chǎn)商們的反應過于敏感了。劉紀鵬說，“我們必須看到銀行的壞賬率居高不下，而且金融壞賬確實有從國有企業(yè)向民營企業(yè)、從企業(yè)投資領域向個人投資領域轉(zhuǎn)移的趨勢，因此央行及時調(diào)整其金融信貸政策是非常必要的?！?/p>

劉紀鵬說，“長期以來，我們的房地產(chǎn)商已經(jīng)習慣了在暴利時代生存，只喜歡政策的寵愛，受不得政策的委屈。如今政策有一點調(diào)整，就叫屈，是不夠冷靜的”。

房貸新政對第二套住宅貸款提高了利率，有開發(fā)商于是公開認為這是“仇富”，對此，劉紀鵬表示，這種說法過于直白，“畢竟目前的銀行壞賬居高不下沉疴在身。銀行出于自身健康考慮調(diào)整信貸政策，這無可厚非。眾所周知，有相當部分的人買第二套房子是為了投資，做投資就有炒高房價的風險，萬一賣不出去，錢還不上，風險都轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。”劉紀鵬說，“國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展是離不開金融的，房地產(chǎn)的風險和金融的風險是捆在一起的。從銀行的壞賬率考慮，對你的第二套住宅貸款進行限制，提高貸款門檻，這是必然的?！?/p>

“如果你拿別人的錢消費，人家不借你10塊只借你5塊，你就說是‘仇富，這似乎不合邏輯。銀行也有風險，也得自我保護呀?！痹谡劦接械拈_發(fā)商認為此項房貸新政是給房地產(chǎn)商下“猛藥”吃“巴豆”時，劉紀鵬不以為然，他說，“央行出臺的房貸新政只是政策微調(diào)，并不是釜底抽薪。何況目前給開發(fā)商吃‘巴豆瀉火降溫也并非壞事?！眲⒄f，中國目前的房地產(chǎn)開發(fā)到底是應該滿足人們居住需求還是為了投資需要，這對房地產(chǎn)信貸政策的取向十分重要。

劉紀鵬呼吁不能僅僅從一個商人的角度、行業(yè)的角度考慮，而應該從整個國家金融的角度看待這個問題。