賈興光

香港房地產(chǎn)加快對北京的投資

而CEPA給北京帶來的震動有多少呢？CEPA允許香港公司以獨資形式在內(nèi)地提供涉及自有或租賃資產(chǎn)的房地產(chǎn)項目服務(wù)，提供以收費或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)，這等同于市場準(zhǔn)入“國民待遇”的協(xié)議，使香港地產(chǎn)商進(jìn)入內(nèi)地的門檻大大降低。香港地產(chǎn)商投資內(nèi)地步伐在加快，近期已經(jīng)有一些香港地產(chǎn)商在尋找北京地塊。

首先是2003年7月9日，和記黃埔、新鴻基、恒基、新世界、興業(yè)、瑞安等10余家香港地產(chǎn)業(yè)巨頭聚首上海，這是CEPA協(xié)議簽署之后，香港地產(chǎn)商的第一次“集體行動”。相比之下，近幾年香港地產(chǎn)商在北京的投資與上海就不在一個重量級上了，盡管北京的投資環(huán)境和開放度正在逐漸改善，但是大多數(shù)香港地產(chǎn)商都反應(yīng)“在北京拿地太難?！?“在北京找地不好找，北京的地塊價格太高。”一位知名香港地產(chǎn)開發(fā)商駐京公司的高層管理人士抱怨。有的開發(fā)商甚至已經(jīng)找了兩三年了，也沒有在北京找到一塊合適的地。在香港地產(chǎn)商發(fā)出聲聲嘆息的時候，一些本土開發(fā)商卻拿到了成片成片的土地，導(dǎo)致了“造城運動”風(fēng)起云涌。據(jù)北京國土資源局透露，首創(chuàng)集團(tuán)今年將在亞北溫榆河投資興建占地2500畝的上城國際花園，天鴻集團(tuán)也在長營規(guī)劃了占地240萬平方米的中低價住宅。在這種情況下，他們將更多的投資投向上海。此外由于上海中期規(guī)劃為國際金融中心，帶動了房地產(chǎn)等行業(yè)快速發(fā)展之外，更有由于北京土地的多頭供應(yīng)現(xiàn)象仍十分明顯，存在多個利益主體的現(xiàn)象，這是京滬兩地港資投資的差異的深層次原因。大多數(shù)香港地產(chǎn)商在進(jìn)行實地考察之后，隨即宣布增資上海，涉及金額總數(shù)高達(dá)250億元人民幣。這些香港地產(chǎn)商在上海累積了一定的經(jīng)驗后，已開始對北京蠢蠢欲動，或加大投資。CEPA無疑將成為京港兩地加強合作交流的新起點。

香港在內(nèi)地的投資劃分為兩輪，第一輪投資浪潮是在20世紀(jì)90年代初，第二輪則是1999年底至今。在第一輪投資中，港商對北京的房地產(chǎn)投資較多，但在第二輪中重心明顯轉(zhuǎn)移到了上海。這次的CEPA給香港地產(chǎn)移師北京帶來了新的契機，帶動了第二次的港資投資京城地產(chǎn)的熱浪。在上海，香港開發(fā)商由綜合性商業(yè)用房轉(zhuǎn)戰(zhàn)住宅市場，趨勢已經(jīng)相當(dāng)明顯，目前香港開發(fā)商投資住宅項目比綜合建筑體還多。但在北京，這個投資轉(zhuǎn)向還沒有出現(xiàn)，目前，香港地產(chǎn)商在北京投資的住宅項目寥寥。大多數(shù)香港地產(chǎn)商不太敢做住宅這種建完就賣項目的短線投資，因為操作風(fēng)險太大。在這方面，只有新世界發(fā)展是個例外，其憑借對崇文區(qū)舊城改造的慷慨投入，獲得了大片價格低廉及不易得到的地皮。位于二環(huán)路內(nèi)的總建筑面積達(dá)60萬平方米的新世界家園、建筑面積達(dá)90萬平方米的新景家園、建筑面積約100萬平方米的新福家園及位于亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的新康家園都是住宅項目，這些項目從每平方米3600元的中低價到每平方米8000多元的中高價位，都有涉足。但新鴻基、恒基中國等在北京住宅市場目前都未有動向。只有和黃去年在東四環(huán)和東五環(huán)之間的朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)姚家園村購買了一塊土地，準(zhǔn)備將斥資30億元人民幣將其建成一個中檔社區(qū)。而CEPA簽署之后，和黃在香港宣布，姚家園項目即將在今年年內(nèi)動工。這個項目成為香港地產(chǎn)商向北京住宅市場大規(guī)模進(jìn)軍的一個標(biāo)志。

“獲準(zhǔn)獨資入市”這項新舉措，將大大降低香港地產(chǎn)商的開發(fā)成本，減少中間環(huán)節(jié)，也解決了之前資金不可直接流動等不利因素。獨資有一個很明顯的好處，CEPA會方便香港地產(chǎn)商在國內(nèi)設(shè)立一個全獨資的控股公司來管理他們在國內(nèi)的資產(chǎn)，由控股公司按不同的區(qū)域、不同的項目來決定投資的方式，有的項目要采取獨資方式做，有的項目還會按合資方式來做。在香港，由幾家不同的公司組合來做一個項目的現(xiàn)象很多。在這之前的情況比較麻煩，香港地產(chǎn)商在內(nèi)地每投資一個項目都要組成一個合資公司，這樣做的成本太昂貴了。 香港模式強調(diào)全能的發(fā)展商，產(chǎn)業(yè)鏈比較完整。CEPA允許與地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)行業(yè)進(jìn)入內(nèi)地開展業(yè)務(wù)，香港開發(fā)商在港建筑、設(shè)計等方面的合作伙伴來到內(nèi)地，會促使香港地產(chǎn)商在內(nèi)地的產(chǎn)業(yè)鏈更加完善，從而減輕香港公司在內(nèi)地的經(jīng)營成本。雖然近期還沒有具體、確切的港商投資京城地產(chǎn)的消息，但是香港各大地產(chǎn)商已經(jīng)紛紛表示出投資的意向。香港企業(yè)進(jìn)軍北京服務(wù)業(yè)

CEPA的簽署，為香港企業(yè)進(jìn)軍內(nèi)地服務(wù)業(yè)提供了商機。在CEPA給予優(yōu)惠措施的服務(wù)行業(yè)中，北京正在大力發(fā)展、而香港具有優(yōu)勢的行業(yè)相當(dāng)多，譬如會展、廣告、會計、法律等等。北京將成為香港服務(wù)業(yè)進(jìn)入內(nèi)地的首選。與北京會展行業(yè)比起來，起步較早的香港會展業(yè)已經(jīng)相當(dāng)成熟，即使從整個國際會展業(yè)來看，香港地位也是很靠前的。因此，僅從北京來看，允許香港公司以獨資形式在北京提供服務(wù)，必將給目前北京的100多家會展企業(yè)帶來沖擊。但同時，這些企業(yè)也會將大量展覽資源帶到北京來，比如將很多展覽安排在北京舉行，北京企業(yè)也可以從與其的合作中分得一杯羹。

CEPA使得香港金融業(yè)提前進(jìn)入北京

在CEPA簽署前，按照《中華人民共和國外資金融機構(gòu)管理條例》，在內(nèi)地設(shè)立外國銀行分行總資產(chǎn)不少于200億美元。CEPA將設(shè)立分行和設(shè)立法人機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模要求同時降至60億美元。這對一直想進(jìn)入內(nèi)地市場，而資本規(guī)模不夠的香港中小銀行而言，無疑是個好消息。香港金融管理局預(yù)計，未來3年香港注冊銀行將會在內(nèi)地新設(shè)約20家分行。在CEPA中將香港銀行進(jìn)入內(nèi)地市場的規(guī)模要求降低至60億美元后，香港有8家銀行可以順利進(jìn)入內(nèi)地市場：中信嘉華銀行、上海商業(yè)銀行、工銀亞洲、永隆銀行、永亨銀行、道亨銀行以及南洋商業(yè)銀行。其中大新銀行、永隆銀行和中信嘉華這3家銀行已經(jīng)開始規(guī)劃他們的分支機構(gòu)了。

香港物流業(yè)與北京物流業(yè)加速合作

目前北京商業(yè)年購銷金額已經(jīng)達(dá)到5000億元，并還在以前所未有的速度迅猛發(fā)展，超市、便利店、倉儲商店等各種商業(yè)業(yè)態(tài)快速增長，跨國零售巨頭紛紛圖謀進(jìn)入北京零售業(yè)，家樂福已經(jīng)進(jìn)入北京，沃爾瑪也蓄勢待發(fā)。為應(yīng)對激烈的競爭，商業(yè)企業(yè)都希望通過第三方物流來集中采購和集中配送降低物流成本。發(fā)達(dá)國家物流成本占GDP的10％，而中國占到16.7％，每下降一個百分點就可以省掉240億元，中國的物流業(yè)至少有1500億元的市場空間。借著CEPA的利好，北京的物流投資熱鬧起來。在CEPA之前，于去年10月完成結(jié)束艱難的重組，京泰實業(yè)有限公司正式簽署協(xié)議受讓北京國有資產(chǎn)經(jīng)營公司1億元的股權(quán)，成為北京陸港國際物流有限公司的最大股東。完成對北京物流港現(xiàn)有業(yè)務(wù)的整合。下一步京泰將以陸港國際物流有限公司資產(chǎn)與香港嘉里建設(shè)集團(tuán)第二次重組成立合資公司，拓展現(xiàn)代化的第三方物流。盯住這塊蛋糕的不僅是嘉里集團(tuán)，還有李嘉誠等一批香港知名財團(tuán)。京泰集團(tuán)是北京市政府在香港的融資窗口公司，在香港上市的旗艦企業(yè)是北京控股，京泰資產(chǎn)總值已經(jīng)達(dá)到165.5億港元。京泰依靠自己的政府背景拿到了項目，開始在香港尋找合作伙伴，最后與一直希望拓展內(nèi)地物流的嘉里建設(shè)集團(tuán)一拍即合。2003年6月，嘉里集團(tuán)與香港和國際25家銀行簽訂5年期60億元的無抵押循環(huán)銀團(tuán)貸款，為北京物流港投資做好了準(zhǔn)備。京泰與嘉里合資可以借助嘉里在全球的物流網(wǎng)絡(luò)，分享到先進(jìn)的物流管理經(jīng)驗、信息技術(shù)和國際化的物流管理人才，目前已經(jīng)有很多國外企業(yè)希望租賃物流場地，一些著名財團(tuán)對物流港中北京最大的會展中心投資感興趣。而之后的CEPA無疑是一個催化劑，加速了京港兩地物流業(yè)的整合，推動北京物流業(yè)向國際化方向邁進(jìn)，成為北方現(xiàn)代化的物流港。

香港證券業(yè)進(jìn)入北京搶奪地盤

與香港本地銀行及保險公司獲得的諸多優(yōu)惠相比，CEPA對香港證券業(yè)顯然著墨不多，港交所可在北京設(shè)立辦事處、香港證券專業(yè)人員可在內(nèi)地申請從業(yè)資格等“兩項安排”，似乎沒有多少實質(zhì)突破。在WTO框架內(nèi)，這是CEPA能夠給予香港最大的優(yōu)惠了。允許港交所在北京設(shè)立辦事處，意味著在北京搞了兩年多“地下活動”的港交所辦事處從此有了“名分”，吸納內(nèi)地企業(yè)赴港上市，是港交所成立辦事處的目的，而籌備至今的兩年間，辦事處不僅成功游說數(shù)家內(nèi)地民企上市香港創(chuàng)業(yè)板，還培養(yǎng)了不少潛在客戶。

與港交所類似，一批有實力的港資券商也早已在深圳、上海、北京等城市設(shè)立了代表處。代表處雖然不從事證券業(yè)務(wù)經(jīng)營，但同樣致力于尋找、保薦內(nèi)地企業(yè)赴港上市。大福、時富、凱基、新鴻基投資、第一投資等港資券商都有這樣成功的例子。令港人自豪的是，在吸引內(nèi)地民企上市創(chuàng)業(yè)板方面，港資券商把歐美同行遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后頭。CEPA實施后，無疑會助推該業(yè)務(wù)提速發(fā)展。

從另一個方面來看，長期以來，美林、摩根士丹利、怡富、高盛等14家美資或歐資投資銀行占據(jù)了香港絕大部分證券發(fā)行、經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)的市場份額。香港本地券商雖數(shù)目龐大，但普遍存在門檻低、規(guī)模小的現(xiàn)象，金融產(chǎn)品基本上是跟著歐美同行走。證券經(jīng)紀(jì)公司數(shù)目從1987年700多家的高峰降到了目前的507家，其中58家是本土券商中佼佼者，占據(jù)市場35％的份額，不過，規(guī)模最大的大福證券總資產(chǎn)只有25億港元。剩下400多家證券經(jīng)紀(jì)公司，總共只占有10％左右的市場份額。 規(guī)模實力小不僅使香港本地券商無緣內(nèi)地國企海外上市的投行服務(wù)，也無份參與內(nèi)地合資券商、合資基金的籌建，更不能成為首批入市的QFII。《外資參股證券公司設(shè)立規(guī)則》和《外資參股基金管理公司設(shè)立規(guī)則》讓港資券商難以獲得內(nèi)地券商的青睞。再以QFII來說，要求業(yè)者具有5年經(jīng)驗，超過100億美元資產(chǎn)，很自然地就把港資券商擋在了門檻之外。香港本地券商還面臨生存的挑戰(zhàn)，討論了數(shù)個年頭、并差一點在今年4月份取消的最低傭金制（千分之2.5），成為時時威脅大約400個小型證券經(jīng)紀(jì)公司的炸彈。業(yè)內(nèi)預(yù)計，一旦實施零傭金，香港本地券商可能只剩下150家左右，近7000名證券專才面臨失業(yè)。CEPA可以部分的解決這個問題。

如今CEPA對證券人才進(jìn)入內(nèi)地給了明確的說法。實際上，與港資券商紛紛設(shè)立代表處一樣，越來越多的專業(yè)人才早已滲透到內(nèi)地。其中，相當(dāng)部分高管人員實現(xiàn)了本土化，他們熟悉市場、了解法律，不僅對國內(nèi)證券業(yè)的盈利模式了如指掌，而且深諳國內(nèi)政策法規(guī)與市場化的競爭做法，進(jìn)退自如、空間很大。