REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是一種向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，并向投資者分配投資收益的基金。在我們?nèi)粘Ｉ钪?，隨處可見(jiàn)的高樓大廈、高速公路等，都與REITs有著緊密的聯(lián)系。更值得一提的是，REITs還為企業(yè)上市開(kāi)辟了全新的路徑。REITs的底層資產(chǎn)主要分為產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目?jī)纱箢?，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目包括保障性租賃住房、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施；經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境保護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施和能源基礎(chǔ)設(shè)施。這些項(xiàng)目雖不直接擁有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但通過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)獲取收益，同樣為投資者帶來(lái)豐厚回報(bào)。

發(fā)行REITs的動(dòng)機(jī)和決策因素

REITs的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，在長(zhǎng)期回報(bào)、抗通脹等方面具有一定優(yōu)勢(shì)。美國(guó)是全球規(guī)模最大的REITs市場(chǎng)，資產(chǎn)類型豐富，新興產(chǎn)業(yè)估值高企。隨著全球經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程不斷加速，REITs日益成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。作為不動(dòng)產(chǎn)資本化的橋梁，REITs不僅能夠拓寬投資者的投資渠道，還能助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。自2021年首批試點(diǎn)產(chǎn)品上市以來(lái)，到2022年末，二級(jí)市場(chǎng)REITs產(chǎn)品普遍溢價(jià)，穩(wěn)定的運(yùn)行機(jī)制以及行業(yè)、市場(chǎng)的需求，為大規(guī)模發(fā)行REITs提供了契機(jī)。2023年多項(xiàng)利好政策頒布實(shí)施，截至2024年8月，已發(fā)行REITs產(chǎn)品41支，總規(guī)模已逼近1500億元大關(guān)。其持續(xù)向好的背后，離不開(kāi)三大核心因素的支撐：

政策。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2020年4月30日，中國(guó)REITs制度正式發(fā)布，截至2022年11月15日，共發(fā)行涉及REITs的政策文件達(dá)1151篇。這一歷程的起點(diǎn)，是2020年4月30日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，該通知標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)有了正式的專項(xiàng)政策支持。自文件發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，各方積極參與，為大規(guī)模發(fā)行REITs提供了政策保障。

市場(chǎng)需求。2021年6月21日，首批9只REITs產(chǎn)品正式發(fā)行上市。此后，REITs發(fā)行經(jīng)歷了一段時(shí)間的空窗期，直到當(dāng)年11月份才有2只新REITs產(chǎn)品發(fā)行上市。從發(fā)行頻率來(lái)看，已獲批的25只REITs產(chǎn)品的發(fā)行共歷時(shí)558天，平均約每22天發(fā)行一只REITs產(chǎn)品。目前來(lái)看，二級(jí)市場(chǎng)的良好表現(xiàn)刺激了原始權(quán)益人的發(fā)行意愿以及相關(guān)政策的落地實(shí)踐，從而為大規(guī)模推動(dòng)REITs發(fā)行奠定了基礎(chǔ)。

盤活存量資產(chǎn)。我國(guó)經(jīng)歷了高速發(fā)展期，積累了大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以其穩(wěn)定的收益性成為引人注目的焦點(diǎn)。這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)占用了大規(guī)模的資金資源。當(dāng)前，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的背景下，如何將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變?yōu)榱魍ㄐ詮?qiáng)的證券化產(chǎn)品，成為國(guó)家積極探索的重要課題。

REITs的信息披露和投資者保護(hù)

針對(duì)我國(guó)REITs市場(chǎng)體量相對(duì)較小的情況，全國(guó)政協(xié)委員楊宗儒建議進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并不斷豐富REITs底層資產(chǎn)類型，與此同時(shí)也要加快有關(guān)REITs的專項(xiàng)立法，建立符合REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露等制度。

盡管自試點(diǎn)以來(lái)，公募REITs取得的階段成果突出，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，其在實(shí)踐中的痛點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題也較為突出。因此，我們應(yīng)該綜合考慮業(yè)務(wù)適配性和立法便利性，依托《中華人民共和國(guó)證券法》制定REITs專項(xiàng)條例。蔡建春認(rèn)為，該路徑能全面緩解REITs面臨的各項(xiàng)制度的束縛，有利于促進(jìn)REITs市場(chǎng)的發(fā)展壯大。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)明確REITs的發(fā)行與交易流程，包括規(guī)定REITs的發(fā)行上市條件、規(guī)范REITs管理人職責(zé)、引入有效的做市機(jī)制等，以清晰界定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及各參與方的權(quán)責(zé)關(guān)系。此外，還應(yīng)建立健全REITs的稅收政策、會(huì)計(jì)處理方法、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等配套機(jī)制，以解決約束與激勵(lì)并存的問(wèn)題，此外，還應(yīng)明確REITs發(fā)行人信息披露、募集資金使用監(jiān)管，從而確立起明確的法律責(zé)任主體和問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保市場(chǎng)健康有序運(yùn)行。

發(fā)行REITs產(chǎn)品的意義

發(fā)行REITs產(chǎn)品是促進(jìn)資金良性循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及實(shí)施路徑，有效釋放了我國(guó)高速發(fā)展所累積的紅利，為驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、提升資金使用效率提供了穩(wěn)定的通路。REITs的核心價(jià)值在于，不僅為投資者提供了一種相對(duì)穩(wěn)定、流動(dòng)性較高的投資渠道，更在宏觀層面對(duì)經(jīng)濟(jì)體系和金融市場(chǎng)產(chǎn)生了積極影響。

促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

推動(dòng)金融創(chuàng)新：REITs作為一種新型的金融產(chǎn)品，推動(dòng)了金融市場(chǎng)的創(chuàng)新性發(fā)展；

支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)：REITs通過(guò)投資基礎(chǔ)設(shè)施等實(shí)體資產(chǎn)，提升了資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力；

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)：REITs有助于盤活存量資產(chǎn)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)。

降低企業(yè)負(fù)債

提供退出機(jī)制：REITs為持有型物業(yè)提供了新的退出渠道，有助于企業(yè)降低杠桿率；

改善財(cái)務(wù)狀況：通過(guò)發(fā)行REITs，企業(yè)可以在不增加債務(wù)的情況下提前收回投資，用于歸還其他債務(wù)或補(bǔ)充資本金。

增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性

提升資產(chǎn)流動(dòng)性：REITs通過(guò)證券化的方式提升了房地產(chǎn)等資產(chǎn)的流動(dòng)性；

提供投資渠道：REITs為各類投資者提供了便利的投資渠道，特別是對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施等傳統(tǒng)意義上流動(dòng)性較弱的項(xiàng)目。

提升社會(huì)資本參與度

吸引社會(huì)資本：REITs可以吸收社會(huì)資本，提高社會(huì)資本參與度，提供國(guó)有資本的退出渠道；

盤活存量資產(chǎn)：REITs可以有效地盤活存量資產(chǎn)，提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值。

目前，中國(guó)REITs市場(chǎng)“非租賃型REITs”與“租賃型REITs”資本價(jià)值還存在一定不平衡的現(xiàn)象，投資者可投資標(biāo)的豐富度不夠。截至2023年6月21日，從REITs發(fā)行規(guī)模來(lái)看，非租賃型REITs占比約為65%；從資本市場(chǎng)市值來(lái)看，非租賃型REITs市值占比約60%。REITs作為一種投資工具，不僅為投資者提供了穩(wěn)定的收入來(lái)源和較高的資產(chǎn)流動(dòng)性，還對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、企業(yè)去杠桿、資源優(yōu)化配置等方面產(chǎn)生了積極影響。通過(guò)合理投資REITs，投資者不但可以享受房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)紅利，同時(shí)還能為經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。自我國(guó)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)3年以來(lái)，盡管經(jīng)歷了全球疫情、資本市場(chǎng)不斷波動(dòng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)調(diào)整等多重內(nèi)外部挑戰(zhàn)，但REITs的各參與方都能堅(jiān)守初心、保持定力，通過(guò)實(shí)際行動(dòng)向市場(chǎng)展現(xiàn)了我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的扎實(shí)基礎(chǔ)和愈發(fā)清晰的基金投資價(jià)值，REITs作為長(zhǎng)期資產(chǎn)配置價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。在此過(guò)程中，REITs正逐漸成為我國(guó)資本市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。各參與方的努力，不僅僅是為了維護(hù)自身的創(chuàng)新成果，更是為了推動(dòng)REITs市場(chǎng)穩(wěn)健前行，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。