摘要：隨著大量安居型商品房竣工開始銷售，其銷售期及建設期相關的相關稅收政策也亟待明確。但截至2024年4月，并無與安居型商品住房對應適用的稅收政策公示，因此也勢必造成實務操作中存在模糊點及爭議項，而稅收政策的不明確也會對企業(yè)經營造成諸多困難。本文結合現(xiàn)行政策，探討海南省安居型商品住房適用的稅收政策，從安居房是否適用財稅〔2008〕24號文城鎮(zhèn)土地使用稅相關減免政策，安居房是否可以不預繳土地增值稅，安居房項目企業(yè)所得稅是否可按15%稅率繳納等方面指出政策需明確的要點，并提出相關建議，希望能幫助促進安居型商品房規(guī)范發(fā)展。

關鍵詞：安居型商品房；城鎮(zhèn)土地使用稅；土地增值稅

DOI：10.12433/zgkjtz.20242220

一、海南省安居型商品住房現(xiàn)狀

2020年5月6日， 海南省人民政府辦公廳發(fā)布了《海南省人民政府辦公廳關于開展安居型商品住房建設試點工作的指導意見》（瓊府辦〔2020〕21號）（以下簡稱《指導意見》），提出為建立健全住房市場體系和住房保障體系，妥善解決好本地居民住房問題，提升本地居民獲得感、幸福感，根據(jù)我省關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的有關要求，決定在?？谑?、三亞市、儋州市、五指山市、定安縣、陵水黎族自治縣開展安居型商品住房建設試點工作的要求。

自2020年政策發(fā)布以來，全省已開工建設安居房6萬余套，2022年內計劃竣工的項目29個，共22554套，2023全年海南共公告掛牌22宗、約1482.55畝安居房用地，2023年海南最終掛牌成交14宗、約800畝安居房建設用地，可規(guī)劃計容建面約126.67萬方，以套均100平方米計算，大概可建設12667套安居房。2023年海南掛牌成交的14宗安居房用地，分布于8個城市，全部都是濱海城市帶城市，中部地區(qū)6座城市都沒有掛牌成交的安居房建設用地。其中，三亞市、萬寧市各成交3宗安居房用地，東方市、陵水縣各成交2宗安居房用地，臨高、樂東、儋州、澄邁等城市各成交1宗安居房用地。從掛牌成交土地面積來看，有4座城市成交的安居房建設用地超過了100畝。成交規(guī)模較大的是萬寧市，成交安居房用地面積約183.31畝。三亞市2023年掛牌成交的安居房建設用地約179.6畝，東方市成交安居房建設用地約107.11畝，陵水縣成交安居房建設用地規(guī)模約103.92畝。從掛牌成交土地金額來看，成交總價最高的自然是三亞市，2023年三亞掛牌成交安居房建設用地總金額超過16億元，約合893萬元/畝。其次是萬寧市，掛牌成交安居房建設用地總金額39180萬元，約合214萬元/畝；陵水掛牌成交安居房建設用地20259萬元，約合195萬元/畝。2023年海南掛牌成交的14宗安居房用地，由11家企業(yè)競得，其中不乏世界500強企業(yè)、央企、地方國企，以及較有實力的開發(fā)企業(yè)。比如，世界500強企業(yè)保利發(fā)展拿下了三亞2宗、約130畝安居房建設用地，是2023年競得安居房用地規(guī)模最大的企業(yè)，這也體現(xiàn)了保利的央企擔當。世界500強企業(yè)、央企中國交建旗下中房集團，斥資37130萬元競得三亞中心城區(qū)西南大學三亞中學的東側區(qū)域約49.56畝安居房建設用地。地方國企儋州城投、萬寧城投也都分別競得當?shù)匕簿臃拷ㄔO用地，前者競得那大鎮(zhèn)約58.54畝用地、后者競得萬寧火車站對面約54.76畝用地。安居房是海南房地產市場的“新藍?！保詫ㄔO用地的競奪也是比較激烈的，多個地塊叫價數(shù)十輪、幾百輪，甚至需要經過搖號才得出結果。東方市八所鎮(zhèn)三甲醫(yī)院南側約59.85畝安居房用地（東出讓2022-32號），吸引2家企業(yè)角逐，經過39輪叫價達封頂價后，最終只能通過搖號確定。萬寧市火車站對面約65.42畝安居房建設用地（萬讓2023-9號），兩家企業(yè)通過長達349次叫價才結束，是2023年海南土拍叫價次數(shù)最高的一宗地。安居房項目主要以遠低于市場價格而獲得當?shù)鼐用?、人才的青睞，2023年海南掛牌成交的14宗安居房用地，都給出了安居房銷售指導價格。

銷售價格方面，三亞市的安居房銷售價格，向來受到購房者的認可，因為定價確實很低，2023年三亞掛牌成交的3宗安居房建設用地，建成后安居房均價為1.34萬元～1.41萬元/平方米，僅相當于三亞市場化商品住宅銷售價格的50%。萬寧掛牌成交的3宗安居房用地，項目建成后的均價都是10000元/平方米，這也是萬寧安居房的“常態(tài)價格”，目前萬寧所有安居房都是這個價格。澄邁縣27010-202330號地塊安居房銷售均價是8000元/平方米，陵水椰林鎮(zhèn)2023-04號、2023-05號地塊安居房銷售均價是7800元/平方米。因為澄邁、陵水當?shù)厥袌龌唐纷》夸N售價格整體較高，所以上述安居房宗地項目建成后的安居房銷售指導均價，還算是比較有吸引力的。整體來說，2023年海南安居房建設用地供應規(guī)模較可觀，有多個安居房項目開發(fā)經驗且獲購房者普遍認可的保利發(fā)展、中國交建等公司繼續(xù)競得安居房用地，毫無疑問，開發(fā)建設項目建成后，又將是市場上的熱點。由此預計，2024年?？?、文昌、三亞、儋州、萬寧等多座主流城市依然會供應多宗安居房用地。

早在2015年，我國就在印花稅等7個稅種方面進行住房保障的稅收減免措施，極大調節(jié)了住房保障的供需水平。建設保障性住房旨在通過實物性住房補貼滿足低收入群體的基本住房需求，稅收在其中發(fā)揮著關鍵的收入再分配功能。針對特定業(yè)務和領域，聯(lián)合行業(yè)主管部門，對稅收領域尚未明確的事項形成配套的稅收政策，已成為稅收規(guī)范性文件發(fā)布的特點和趨勢。隨著大量安居型商品房竣工開始銷售，其銷售期及建設期相關的相關稅收政策也亟待明確。但截至2024年4月，并無與安居型商品住房對應適用的稅收政策進行公示，由此也勢必造成實務操作中的模糊點及爭議項，而稅收政策的不明確也會對企業(yè)經營造成了諸多困難，包括長期規(guī)劃受阻、經營成本提高、投資決策受限、稅收籌劃困難和競爭力下降等。為了解決這些問題，政府應提高稅收政策的穩(wěn)定性和透明度，為企業(yè)提供明確的稅收預期和規(guī)劃依據(jù)。同時，企業(yè)也應加強自身的財務管理和稅務規(guī)劃能力，以應對稅收政策的不確定性和變動性。

二、安居型商品房稅收優(yōu)惠政策模糊之處

根據(jù)《指導意見》的規(guī)定：“安居型商品房指限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質的商品住房?！币虼耍簿有蜕唐贩烤哂袃r格受限，購買資格受限及具有政策保障性質等特點。

結合現(xiàn)有稅收政策情況，安居型商品住房可能享受的稅收優(yōu)惠政策不明確之處主要有以下三種情況：

城鎮(zhèn)土地使用稅方面——安居房是否適用財稅〔2008〕24號文相關減免政策？

土地增值稅方面——安居房是否可以不預繳土地增值稅？

企業(yè)所得稅方面——我司開發(fā)的安居房項目企業(yè)所得稅是否可按15%稅率繳納？

以下逐一進行分析說明。

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅方面，安居房不適用財稅〔2008〕24號文規(guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅相關減免政策，具體說明如下：

《財政部國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號 ）規(guī)定，對經濟適用住房建設用地等，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

1.結合現(xiàn)有政策材料，《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）是為促進廉租住房、經濟適用住房制度建設和住房租賃市場的健康發(fā)展而制定的。此文適用范圍僅為廉租住房、經濟適用住房。

2.根據(jù)住建部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、人民銀行、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)的《經濟適用住房管理辦法》規(guī)定，經濟適用住房是指由當?shù)卣嘘P單位提供優(yōu)惠，限定面積價格，按照合理標準建設，面向低收入者供應的保障性住房。

3.根據(jù)三亞市人民政府印發(fā)的《三亞市安居型商品住房建設試點工作方案》（三府辦〔2020〕148號）（以下簡稱《工作方案》）規(guī)定，安居型商品住房是指限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質的商品住房。

4.雖然安居房和經濟適用房均屬于保障性住房，但二者還是有本質區(qū)別。經濟適用房是政策性住房，而安居房屬于限定轉讓條件的商品住房。同時根據(jù)財稅〔2008〕24號文的相關政策看，該文的適用范圍并未泛指保障性住房，而是僅特指廉租住房、經濟適用住房。

綜上所述，可以認為安居房不適用財稅〔2008〕24號文相關減免政策，即安居房不適用財稅〔2008〕24號文規(guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅相關減免政策，仍需要按照現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅政策繳納相關稅費?？紤]安居型商品房保障性住房的屬性，為支持民生工程的建設，鼓勵社會單位更好地參與解決本地居民住房問題，提升本地居民獲得感、幸福感，相關部門應當考慮在政策層面對安居房屬性進行明確，將安居房納入經濟適用住房范疇，從而降低安居型住房開發(fā)企業(yè)稅費負擔，鼓勵開發(fā)企業(yè)為本地居民開發(fā)出更好的商品房。

（二）土地增值稅

土地增值稅方面，安居房應當可以不預繳土地增值稅，具體說明如下：

1.《海南省地方稅務局關于廢止和修訂稅收規(guī)范性文件的公告海南省地方稅務局關于廢止和修訂稅收規(guī)范性文件的公告》第三條第二款的規(guī)定：對房地產開發(fā)項目中的保障性住房（包含限價商品房），暫不預征土地增值稅。公告下發(fā)前納稅人已預征的稅款不再退還，未預征的稅款不再追征，待房地產項目進行土地增值稅清算后，多退少補。

2.《工作方案》規(guī)定，安居型商品住房屬于具有政策保障性質的商品住房。

3.《海南省人民政府關于印發(fā)《 海南省保障性住房管理暫行辦法》的通知》（瓊府〔2010〕66號）第一章第二條第二款的規(guī)定，本辦法所稱保障性住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，向本省城鎮(zhèn)低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困難家庭出售或出租、具有保障性質的政策性住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房。

綜上所述，可以認為開發(fā)的安居房項目符合《海南省地方稅務局關于廢止和修訂稅收規(guī)范性文件的公告海南省地方稅務局關于廢止和修訂稅收規(guī)范性文件的公告》（海南省地方稅務局公告2015年第5號）中對房地產開發(fā)項目中的保障性住房（包含限價商品房）的定義，暫不預征土地增值稅，待土地增值稅清算時，再對土地增值稅進行清繳。土地增值稅為房地產開發(fā)企業(yè)主要稅種且地方性差異較大，比如，安居型住房符合不預繳土地增值稅的大原則，有關部門應當盡量減少政策的不確定性，盡快以文件明確安居型住房項目是否需預繳土地增值稅，避免因政策不確定性增加安居型住房開發(fā)企業(yè)的溝通成本及運營成本，最終使成本傳導至最終消費者，最終影響本地居民獲得感、幸福感。

（三）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅方面，安居型商品住房應當可以按照15%的企業(yè)所得稅稅率繳納，具體分析如下：

1.是否能夠享受15%企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率，需結合公司是否符合《財政部稅務總局關于海南自由貿易港企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2020〕31號）（以下簡稱《通知》）規(guī)定的相關要求進行確定，如符合則可減按15%的稅率繳納企業(yè)所得稅。

2.根據(jù)《通知》的規(guī)定對注冊在海南自由貿易港并實質性運營的鼓勵類產業(yè)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。本條所稱鼓勵類產業(yè)企業(yè)，是指以海南自由貿易港鼓勵類產業(yè)目錄中規(guī)定的產業(yè)項目為主營業(yè)務，且其主營業(yè)務收入占企業(yè)收入總額60%以上的企業(yè)。海南自由貿易港鼓勵類產業(yè)目錄包括《產業(yè)結構調整指導目錄（2019年本）》《鼓勵外商投資產業(yè)目錄（2019年版）》和海南自由貿易港新增鼓勵類產業(yè)目錄。上述目錄在本通知執(zhí)行期限內修訂的，自修訂版實施之日起按新版本執(zhí)行。

3.根據(jù)《產業(yè)結構調整指導目錄（2019年本）》顯示，保障性住房建設與管理屬于目錄里面的第一類鼓勵類四十二、其他服務業(yè)1、保障性住房建設與管理。

綜上所述，可以認為如果某開發(fā)銷售安居型商品住房的公司的營業(yè)收入中60%以上來自于安居型保障性住房建設與管理業(yè)務收入，且該公司同時符合《通知》關于實質性運營等條件，則可減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。

三、安居型商品房稅收政策建議

通過以上分析，我們可以看到盡管在理論上稅收政策應該緊跟經濟形勢和社會變化，但在實際操作中，稅收政策的調整和明確往往會出現(xiàn)一定的滯后性，這就要求廣大納稅人采取適當?shù)姆椒右酝咨茟獙?。筆者認為，當面臨模糊的稅收政策時，可以采取以下方法來應對：

1.獲取專業(yè)意見：可以向專業(yè)的稅務顧問、會計師或律師咨詢，以獲取有關模糊稅收政策的解釋和指導。他們能夠根據(jù)最新的稅收法規(guī)和判例法提供專業(yè)的建議，以幫助企業(yè)合規(guī)、合理地納稅。

2.詳細解讀政策條款：對于每一個稅收政策，都應仔細閱讀并理解其具體條款。通常，政策中會有詳細的規(guī)定和解釋，可以幫助企業(yè)了解如何正確執(zhí)行政策。

3.確認稅收政策目的：了解稅收政策的目的有助于更好地解讀政策條款。通過研究政策背景和目標，可以更準確地理解政策的意圖。

4.保持持續(xù)學習：關注最新的稅收法規(guī)和政策動向，及時了解相關變化并調整企業(yè)策略。

5.建立良好溝通：與稅務部門或相關部門保持良好的溝通，及時了解政策變化并獲得指導。通過溝通，可以消除困惑并確保企業(yè)與政府部門之間的信息暢通。

總之，納稅人對于模糊的稅收政策，要保持冷靜、耐心解讀，及時向專業(yè)人士尋求幫助。通過持續(xù)學習和靈活適應，納稅人可以有效地應對各種稅收政策變化，確保企業(yè)合規(guī)納稅。同時，政策制定者也需要持續(xù)關注經濟、社會和市場的動態(tài)，統(tǒng)籌重要工作的配套政策頒布，及時調整和完善稅收政策，減少納稅人困擾，也減少由此引起稅收爭議、征收效率低下增加納稅人溝通成本造成尋租空間等情況。

參考文獻：

[1]孫鶴. 新型城鎮(zhèn)化背景下我國城鎮(zhèn)住房保障的財稅政策研究[D].云南大學，2019.

[2]張倩.保障性住房建設中的財政責任及其實現(xiàn)形式[J].上海房地，2021（05）：33-35.

[3]王淑媛，孔令文.保障性住房稅費優(yōu)惠政策細節(jié)把控須到位[J].注冊稅務師，2023（12）：37-38.

作者簡介：彭良宇（1989），男，漢族，湖南省藍山縣人，本科，從事工作為房地產公司財務工作。