摘要：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已從大開發(fā)時(shí)代步入存量時(shí)代，市場(chǎng)從傳統(tǒng)的需求拉動(dòng)增長(zhǎng)進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)地價(jià)上漲，已到供需基本平衡和普漲基本完結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)急速萎縮，特別是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效期望落差不斷拉大。保持定力，危中尋機(jī)，不斷提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效，始終是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。所以，研究存量時(shí)代經(jīng)營(yíng)績(jī)效期望落差對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的正向威脅與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略選擇，以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)績(jī)效相關(guān)模型的實(shí)證研究，都有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：存量時(shí)代；經(jīng)營(yíng)績(jī)效；房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2024）31-0107-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.31.026

1引言

按照國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平進(jìn)程放緩，增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場(chǎng)空間開始觸頂轉(zhuǎn)而漸次下降，伴隨著“房住不炒”基調(diào)的提出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已從大開發(fā)時(shí)代步入存量時(shí)代，市場(chǎng)從傳統(tǒng)的需求拉動(dòng)增長(zhǎng)進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)地價(jià)上漲，已到供需基本平衡和普漲基本完結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)急速萎縮，特別是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效期望落差不斷拉大。當(dāng)以“房”為中心的聚集逐漸轉(zhuǎn)向以“產(chǎn)”為核心的驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)只能是扮演產(chǎn)業(yè)的載體角色，而已不再是核心要素。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施企業(yè)控制方面仍然存有不少問(wèn)題：缺乏一套科學(xué)有效的成本管理體系和成本控制機(jī)制；內(nèi)控觀念不強(qiáng)，以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為重點(diǎn)；在成本控制的層次上，質(zhì)量和執(zhí)行力度都不夠［1］。特別是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，為應(yīng)對(duì)存量時(shí)代的經(jīng)營(yíng)績(jī)效期望落差，除了應(yīng)該加強(qiáng)自身的控制管理，還需以經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略選擇構(gòu)建出一套企業(yè)戰(zhàn)略管理的新思路，進(jìn)而切實(shí)提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力［2］。

2對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)全流程的價(jià)值鏈剖析

工程經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作的基礎(chǔ)，通常被劃分為規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)、建筑管理和物業(yè)管理。其主要內(nèi)容包括對(duì)企業(yè)利潤(rùn)過(guò)程的控制與創(chuàng)新，具體包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、營(yíng)銷和物流服務(wù)的生產(chǎn)與運(yùn)行流程，還有在人力資源、財(cái)務(wù)操作、業(yè)務(wù)計(jì)劃等項(xiàng)目的行為控制等方面，這些都會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生極大收益經(jīng)營(yíng)。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合邁克爾·波特提出的“價(jià)值鏈”模型，在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)前期的市場(chǎng)定位與策劃，直接關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)的投資與銷售；雖然工程的后期已經(jīng)開始了，但是與之有關(guān)的成本控制和營(yíng)銷效果并不顯著；原物料供應(yīng)、設(shè)計(jì)變更和成本等方面的價(jià)值狀況都會(huì)被前期項(xiàng)目計(jì)劃和設(shè)計(jì)自身所限制，所以對(duì)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)績(jī)效的不利影響也比較少［3］。這里要探討的問(wèn)題是，在企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈中，到底是什么因素對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效有重要影響，其影響程度又如何。在每一個(gè)時(shí)期，以上各項(xiàng)要素的作用是怎樣改變的。以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，以企業(yè)價(jià)值鏈分析和市場(chǎng)研究得到的基本結(jié)果為依據(jù)，將對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生影響的各項(xiàng)因素歸納為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)、營(yíng)銷策劃和物業(yè)管理。以上幾個(gè)方面，不僅將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的關(guān)鍵問(wèn)題表現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)也在政策制定過(guò)程中，反映出了企業(yè)內(nèi)部績(jī)效監(jiān)督與管理工作的關(guān)鍵因素。

3 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效理論

經(jīng)營(yíng)者在運(yùn)作過(guò)程中所表現(xiàn)出的經(jīng)營(yíng)績(jī)效和對(duì)企業(yè)運(yùn)作的績(jī)效，可以視為企業(yè)的總體運(yùn)作績(jī)效。而企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的水準(zhǔn)，集中反映于企業(yè)的總體盈利能力與企業(yè)的長(zhǎng)期成長(zhǎng)能力。在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中，經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)績(jī)效反映出他們的工作表現(xiàn)，反映出他們對(duì)企業(yè)的形成、發(fā)展和運(yùn)營(yíng)所做的貢獻(xiàn)。同時(shí)，管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效也是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)?？?jī)效的高低可以從企業(yè)的后續(xù)發(fā)展能力上得到體現(xiàn)。因此，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)績(jī)效的深入研究，可以得到房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效的基本原則和理論基礎(chǔ)。企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)績(jī)效說(shuō)源于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的過(guò)度關(guān)注，這種關(guān)注是企業(yè)績(jī)效評(píng)估產(chǎn)生的原動(dòng)力。現(xiàn)代管理學(xué)的興起和發(fā)展，對(duì)評(píng)價(jià)工作提出了更高的要求［4］。

4房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效管理要求

4.1體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的基本思想

既要保證土地的可持續(xù)利用，又要對(duì)各種要素（如用地、資金、勞務(wù)）進(jìn)行有效配置，從而為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)，提高人們的生活質(zhì)量。例如，要?jiǎng)?chuàng)造出新一代的現(xiàn)代建筑，來(lái)突出現(xiàn)代生活中回歸自然的生活主題情調(diào)，讓創(chuàng)新的現(xiàn)代居住建筑模式更適合于客戶對(duì)消費(fèi)人群的個(gè)性、時(shí)尚、新潮的需要［5］。

4.2管理績(jī)效的目標(biāo)指標(biāo)

從提出到實(shí)施，再到分析評(píng)價(jià)，要圍繞提高企業(yè)的總體能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，解決各環(huán)節(jié)的管理工作中與目標(biāo)指標(biāo)之間的落差較大的問(wèn)題，提高執(zhí)行力。

4.3支出效率原則

在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程中，工作績(jī)效的評(píng)估要考慮到成本和收益的雙重因素。

首先，“成本”是指在進(jìn)行生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)時(shí)所發(fā)生的一切成本。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其工作表現(xiàn)最為基本的就是收益與支出的關(guān)系?！爸С觥边@一概念是否具有客觀性、準(zhǔn)確性和全面性，將直接影響到工作績(jī)效評(píng)估的效果。企業(yè)的開支大小，會(huì)隨著業(yè)務(wù)的深入與廣泛而增加。在對(duì)支出成本記錄進(jìn)行整理的過(guò)程中，它已經(jīng)從單一走向了復(fù)雜，逐步走向了科學(xué)與精細(xì)，這為企業(yè)支出績(jī)效管理工作的科學(xué)化與完備化奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)［6］。

其次，對(duì)于支出，可以從如下角度來(lái)理解。其一，凈利潤(rùn)，也就是企業(yè)在生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所獲得的凈收入。其二，支出和收入總額，即總支出中扣減支出成本后的全部支出。當(dāng)總收益保持不變時(shí)，對(duì)純利的影響最大的因素就是成本，成本的變化還應(yīng)考慮到總收益的變化。因此，一個(gè)企業(yè)提高純利的方法，就是提高總收益，再加上成本。其三，要結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)特征，對(duì)企業(yè)的績(jī)效進(jìn)行全面評(píng)估，提出切實(shí)可行且具有操作性的方法。

5房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素

5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗很大程度上取決于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，最關(guān)鍵的理念就是要站在買家認(rèn)同的立場(chǎng)上去了解買家，這樣就構(gòu)成了買家的觀點(diǎn)與房子如何策劃、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工之間的一個(gè)良好的關(guān)系。房子銷售得出去也就是購(gòu)買者發(fā)現(xiàn)它更好、擁有更高的價(jià)格，也就是它更加獨(dú)特。規(guī)劃設(shè)計(jì)師要以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域氣候環(huán)境、區(qū)域風(fēng)俗人情、房地產(chǎn)市場(chǎng)/客戶的需求為起點(diǎn)，以適用、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)美和超前的設(shè)計(jì)為目的，按照建筑物整體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的一般程序，對(duì)整個(gè)樓盤的城市規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與外貌、土建構(gòu)造、水電消防、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、路面排水管線、內(nèi)部裝飾等進(jìn)行工程設(shè)計(jì)和運(yùn)行，以實(shí)現(xiàn)最大的建筑設(shè)計(jì)價(jià)值［7］。建筑設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體開發(fā)運(yùn)營(yíng)績(jī)效的影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，可以從四個(gè)角度進(jìn)行分析：一是戶型設(shè)計(jì)的合理性（包括方向、規(guī)模、室內(nèi)外布置、水電力匹配等），二是小區(qū)環(huán)境的總體狀況（區(qū)位、花園景致、建筑物外形、總體布置等），三是方案設(shè)計(jì)收費(fèi)，四是設(shè)計(jì)質(zhì)量（建設(shè)可能性、建筑設(shè)計(jì)綜合整改狀況、建筑設(shè)計(jì)審核評(píng)估合格狀況）。

5.2施工質(zhì)量

施工質(zhì)量是指按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖/方案與施工標(biāo)準(zhǔn)在施工中所體現(xiàn)的成本、時(shí)間和質(zhì)量。施工質(zhì)量問(wèn)題明顯影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，如果施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，不僅要進(jìn)行高額整改，還會(huì)影響銷售，如果施工質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，不僅會(huì)造成損失，還會(huì)對(duì)企業(yè)形象造成很大影響，工期的拖延還會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本大幅上升［8］。建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題往往要到項(xiàng)目完工后才顯現(xiàn)，雖然可通過(guò)修復(fù)、重建等多種方式進(jìn)行改善，但其對(duì)企業(yè)的社會(huì)形象和長(zhǎng)期利潤(rùn)水平有很大的影響。因此，建筑工程質(zhì)量的合理和長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益，是建筑施工產(chǎn)品質(zhì)量的根本要求?？梢詮慕ㄖ锏臉?gòu)造質(zhì)量比、建設(shè)驗(yàn)收一次性通過(guò)率、建筑物特性經(jīng)濟(jì)價(jià)值比、工程項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、效益比等幾個(gè)主要方面進(jìn)行考察。

5.3營(yíng)銷戰(zhàn)略

一個(gè)好的產(chǎn)品營(yíng)銷方案，是產(chǎn)品由企業(yè)向消費(fèi)者傳遞的通道和連接，是產(chǎn)品向資金和利潤(rùn)流動(dòng)的過(guò)程，是指由市場(chǎng)研究、企業(yè)參與計(jì)劃制定和工程總體設(shè)計(jì)、產(chǎn)品價(jià)格確定、廣告媒介選擇、售后服務(wù)和信ofB9UKzuTAGFEROGgSxPxQ==息反饋等組成的產(chǎn)品營(yíng)銷的整個(gè)流程。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品營(yíng)銷計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)考察，其中包括廣告、推銷活動(dòng)、價(jià)格戰(zhàn)略和產(chǎn)品營(yíng)銷渠道。但在產(chǎn)品營(yíng)銷計(jì)劃的開始階段，就要進(jìn)行市場(chǎng)定位，這是非常必要的。也就是，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，確定物業(yè)主要消費(fèi)客戶群、被開發(fā)物的產(chǎn)品特性、市場(chǎng)專營(yíng)度和象征性價(jià)值等重要信息，這也是企業(yè)制定具體產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的關(guān)鍵基礎(chǔ)。但從對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷績(jī)效的具體因素來(lái)看，在市場(chǎng)營(yíng)銷方案中，廣告成本率、品牌、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及資金回籠情況等幾個(gè)方面尤為重要。

6國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略選擇

6.1彌補(bǔ)戰(zhàn)略

彌補(bǔ)戰(zhàn)略是指將資源用在對(duì)已經(jīng)有房地產(chǎn)企業(yè)所忽略的某些間隙市場(chǎng)的潛在需要上。一方面可以避免與競(jìng)品展開正面對(duì)決，也可避免進(jìn)行高成本直接競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，還可在縫隙市場(chǎng)占得領(lǐng)先地位。然而，隨著時(shí)間的推移，新的競(jìng)爭(zhēng)者不斷涌入，而房地產(chǎn)企業(yè)又缺少了一定的規(guī)模效應(yīng)，要取得長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就變得越來(lái)越難。這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，既要做大做強(qiáng)，更要不斷提高綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

6.2跟隨戰(zhàn)略

跟隨戰(zhàn)略指的是，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入已經(jīng)被開發(fā)但并沒(méi)有飽和，而且仍有一定發(fā)展空間的市場(chǎng)之前，就已對(duì)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行了相關(guān)的前期開發(fā)工作。一方面，因?yàn)楣┣蟛淮_定因素所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)被減少；另一方面，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省大量費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以在借鑒前人經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，展開創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)逐步滲透、搶占更多市場(chǎng)份額的目標(biāo)。

6.3戰(zhàn)略同盟

戰(zhàn)略同盟是指房地產(chǎn)企業(yè)可跟其他同行企業(yè)或上下游合作，得到比單一企業(yè)更多只靠自己所能得到的收益。但因?yàn)閲?guó)有房地產(chǎn)企業(yè)缺少規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，所以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，話語(yǔ)權(quán)比較弱。因此，戰(zhàn)略聯(lián)盟增加了房地產(chǎn)企業(yè)在談判過(guò)程中的籌碼，增加談判的話語(yǔ)籌碼，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了提高自身實(shí)力、贏得超過(guò)其他企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)。

7房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)績(jī)效對(duì)策及建議

7.1依法合理實(shí)施稅收籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品流轉(zhuǎn)速度慢、建設(shè)周期長(zhǎng)、銷售金額大等特點(diǎn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面投入更多精力。一個(gè)好的稅收規(guī)劃可以幫助企業(yè)減少資本成本，使企業(yè)更好地使用更多的資金來(lái)投資。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，稅收籌劃發(fā)展程度日益精深。在納稅規(guī)劃綜合考慮過(guò)程中，除關(guān)注到對(duì)企業(yè)減稅外，還應(yīng)對(duì)隱性成本和其他非稅收成本進(jìn)行充分考量，讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本降到最低，從而達(dá)到利潤(rùn)最大化。因此，通過(guò)稅務(wù)規(guī)劃的合理性，可以減少企業(yè)稅負(fù)，進(jìn)而提升企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

7.2建立三全成本管控體系

房地產(chǎn)企業(yè)要形成全過(guò)程、全員、全面的成本控制體系，也就是從土地到入伙全過(guò)程，都需重視成本控制。在全過(guò)程成本管理中，不僅要考慮土地成本，還要考慮運(yùn)營(yíng)成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本等。讓設(shè)計(jì)、施工、成本、財(cái)務(wù)管理、市場(chǎng)拓展、銷售、施工管理等全員都參與到目標(biāo)制定中來(lái)，并對(duì)其承擔(dān)責(zé)任。所有有關(guān)的責(zé)任單位都要實(shí)施共同的責(zé)任，并要制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。在對(duì)三全成本體系進(jìn)行綜合控制的過(guò)程中，能更好地確定出在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，在關(guān)鍵環(huán)節(jié)中整體成本管理體系所要達(dá)到的成本控制的目的，并將其重點(diǎn)放在成本控制上［9］。采取全員參與的方式，對(duì)企業(yè)每個(gè)員工的成本管理進(jìn)行全方位的提升，從傳統(tǒng)的對(duì)建筑成本的控制轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)所有的成本進(jìn)行控制，從而更好地為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)。

7.3建立完善的成本考核績(jī)效制度

在確定了目標(biāo)成本之后，要建立起成本考核的績(jī)效管理制度，將產(chǎn)品成本和運(yùn)營(yíng)成本貫徹到企業(yè)的每個(gè)崗位上，將作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法與責(zé)任中心相融合，以達(dá)到對(duì)企業(yè)成本的有效控制。在制定目標(biāo)時(shí)，通過(guò)對(duì)職能進(jìn)行明晰，并制定績(jī)效考核機(jī)制，也可讓目標(biāo)更具有可行性和可落地性。而在績(jī)效導(dǎo)向管理中，工作過(guò)程中的控制變得更有強(qiáng)度和深度，這樣就可防止由于監(jiān)管盲區(qū)、互相推諉和成本控制職能不夠所造成的成本浪費(fèi)，還可在某種意義上提升企業(yè)的成本控制能力，讓企業(yè)可以從被動(dòng)接受轉(zhuǎn)為積極管理，打破監(jiān)管瓶頸，各部門間也可構(gòu)建出聯(lián)合監(jiān)管的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，最終實(shí)現(xiàn)成本控制和經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化。

7.4強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理

第一，理順各職位責(zé)任，并對(duì)職位最優(yōu)配置。在傳統(tǒng)企業(yè)的財(cái)會(huì)機(jī)構(gòu)設(shè)置中，出于降低用工成本目的，由財(cái)務(wù)人員來(lái)完成會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)籌劃。盡管可降低勞動(dòng)力成本，但卻增加了財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。然而，如果一家企業(yè)的稅務(wù)狀況比較復(fù)雜，則有可能發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)都比較麻煩，因此，必須有專門的稅務(wù)工作人員進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃。當(dāng)前，因稅收種類多，可進(jìn)行大量的規(guī)劃，配備專門的財(cái)會(huì)人員進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可保證稅務(wù)工作的成功，降低企業(yè)在稅務(wù)上的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)定崗位的時(shí)候，要注意明確分工，明確崗位職責(zé)，明確責(zé)任到人。通過(guò)合理配置，提高稅收規(guī)劃效率，降低企業(yè)稅收成本，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

第二，及時(shí)了解政策變化，定期學(xué)習(xí)培訓(xùn)，及時(shí)掌握國(guó)家稅務(wù)部門最新的稅務(wù)政策變化。房地產(chǎn)企業(yè)需將相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策進(jìn)行有效應(yīng)用，并適時(shí)對(duì)企業(yè)的操作流程和經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以降低經(jīng)營(yíng)成本。這就需要財(cái)務(wù)人員熟悉并理解各種稅收優(yōu)惠政策，尤其是稅收政策，熟悉掌握并做出相應(yīng)的反應(yīng)。此外，還需加強(qiáng)對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)過(guò)程的規(guī)范化管理，加強(qiáng)對(duì)收入、成本等方面的會(huì)計(jì)處理和財(cái)稅處理技巧。

7.5樹立全新的戰(zhàn)略成本管理理念

企業(yè)的成本體系管理思想體現(xiàn)在以下三個(gè)層面。①企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程包含政策、執(zhí)行、信息管理和業(yè)績(jī)管理；②在運(yùn)作方面，應(yīng)包括企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)期，由生產(chǎn)發(fā)展到市場(chǎng)的分析與設(shè)計(jì)，再到客戶的購(gòu)買與維護(hù)；③在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)上，要有擴(kuò)大成本管理體系的能力，要將所有可能影響企業(yè)成本決定的支出，納入成本支出管理工作中來(lái)［10］。

7.6加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)行事前管理

在企業(yè)內(nèi)形成全員、整體的成本管理的能力，并讓每一個(gè)人認(rèn)識(shí)到成本管理是企業(yè)提高盈利的基本方法，企業(yè)的所有行動(dòng)都會(huì)帶來(lái)收益，每一個(gè)工作人員都有成本管理的責(zé)任。運(yùn)用項(xiàng)目成本管理法，在成本發(fā)生前，以項(xiàng)目預(yù)測(cè)、設(shè)計(jì)概算和對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)需求為依據(jù)，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目成本展開動(dòng)態(tài)調(diào)整，并對(duì)可能發(fā)生的各類成本超過(guò)其價(jià)值的情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)上就可以對(duì)成本進(jìn)行管理，這樣就可以有效地防止成本逾額的問(wèn)題。

7.7提高成本管理人員素質(zhì)

在現(xiàn)代社會(huì)，競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。技術(shù)之爭(zhēng)，歸根結(jié)底就是人才之爭(zhēng)。在當(dāng)今社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，高素質(zhì)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理人員已經(jīng)成為一種重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)的成本會(huì)計(jì)工作水平高低，直接影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先要樹立“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本會(huì)計(jì)工作人員的培養(yǎng)和管理。其次，通過(guò)經(jīng)常性的培訓(xùn)，對(duì)企業(yè)的成本管理人員進(jìn)行全面的成本管理培訓(xùn)，提高他們對(duì)成本管理的責(zé)任感，同時(shí)掌握現(xiàn)代化成本管理技術(shù)；此外，企業(yè)還開展了一系列的招聘工作，積極發(fā)掘有才華的人才。最后，造價(jià)核算人員不但要懂得核算，而且要精通技術(shù)、工程經(jīng)濟(jì)以及相關(guān)的法律法規(guī)，這樣才能適應(yīng)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下越來(lái)越高的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的要求。

7.8適當(dāng)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模

房地產(chǎn)業(yè)的投資項(xiàng)目，其發(fā)展周期通常比較長(zhǎng)，對(duì)資金的需求也比較大，所以整體企業(yè)的規(guī)模也比較大，這也使得房地產(chǎn)業(yè)的高投資回報(bào)率受到了極大的沖擊。而當(dāng)企業(yè)處于成長(zhǎng)階段時(shí)，隨著規(guī)模的增大，其固定資產(chǎn)的生產(chǎn)成本也隨之降低，從而極大地降低了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)得到了提升。在企業(yè)成長(zhǎng)階段，由于整體規(guī)模太大，經(jīng)營(yíng)效率降低，因此在提高國(guó)有企業(yè)的總體經(jīng)營(yíng)管理效率之前，一定要以目前的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r為依據(jù)，制定出一套更加科學(xué)、合理的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)。

8結(jié)論

總體而言，以績(jī)效最優(yōu)化和可持續(xù)發(fā)展為戰(zhàn)略目標(biāo)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響因素的分析可以看出，要想獲得最真實(shí)、最可觀的績(jī)效，房地產(chǎn)企業(yè)就必須從大物業(yè)、深規(guī)劃、強(qiáng)銷售、精品質(zhì)等幾個(gè)角度展開價(jià)值工程。與此同時(shí)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還必須以優(yōu)秀的人才為基礎(chǔ)，以不斷創(chuàng)新的建筑科技與營(yíng)銷策劃技術(shù)為基礎(chǔ)，以高度專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理為基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中，達(dá)到顧客滿意。以市場(chǎng)價(jià)值為指導(dǎo)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、營(yíng)銷策劃、物業(yè)服務(wù)四個(gè)環(huán)節(jié)上，用成本、時(shí)間、服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的科學(xué)改進(jìn)，通過(guò)科學(xué)的管理，敢于創(chuàng)新，在成本、功能和效率的全面統(tǒng)一中，最大化提升企業(yè)價(jià)值，方能在存量時(shí)代彰顯出國(guó)有企業(yè)的本色與作為。

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［作者簡(jiǎn)介］杜李（1986—），男，土家族，湖北恩施人，研究方向：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)策略與銷售管理。