在9月24日釋放的一攬子金融政策中，房地產(chǎn)政策在其中占據(jù)重要位置，如調(diào)低存量房貸利率、統(tǒng)一最低房貸首付比例至15％、央行對(duì)“收儲(chǔ)”的出資比例從60％上升至100％等，意在從需求與供給兩端穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

隨后，北京、上海、廣州、深圳等一線城市迅速響應(yīng)，降低乃至全面取消購(gòu)房門(mén)檻，調(diào)低房貸首付比例下限。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬告訴《中國(guó)新聞周刊》，一線城市的風(fēng)向標(biāo)意義不容忽視。

相比這些房地產(chǎn)政策，更加引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的是9月26日中央政治局會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”?！吨袊?guó)新聞周刊》專(zhuān)訪虞曉芬，解讀在決策層已經(jīng)釋放如此明確信號(hào)的情況下，未來(lái)還將出臺(tái)哪些房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)行業(yè)走出三年“寒冬”的關(guān)鍵是什么。

預(yù)期的改善，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要意義

《中國(guó)新聞周刊》：你認(rèn)為決策層在9月底明確提出房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)的原因是什么？

虞曉芬：決策層應(yīng)該主要基于兩方面的因素提出房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。首先，從今年1—8月的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的核心指標(biāo)仍在持續(xù)下行。新建商品房成交面積同比下降18％，房地產(chǎn)投資增速為-10.2％。8月，70個(gè)大中城市中，68個(gè)城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比下降，全部城市二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比下降。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其核心指標(biāo)持續(xù)下行，必然拖累建筑、建材、家裝、家具等行業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格下跌，也使得居民、企業(yè)財(cái)富縮水，同時(shí)會(huì)集聚金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息，資金外流壓力減緩，為政策加碼提供了一個(gè)比較好的契機(jī)。

《中國(guó)新聞周刊》：你如何評(píng)價(jià)這一輪房地產(chǎn)政策的力度？

虞曉芬：我認(rèn)為這一輪房地產(chǎn)政策的力度比較大，特別是中央政治局會(huì)議提出“止跌回穩(wěn)”后，市場(chǎng)普遍預(yù)期未來(lái)會(huì)有更大力度的刺激政策出臺(tái)。

當(dāng)前，預(yù)期的改善對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都有重要意義。因此這一輪房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，以及決策層有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)，在激勵(lì)信心上的作用可能大于具體政策的刺激作用。盡管樓市的反應(yīng)不及股市迅猛，但是一些開(kāi)發(fā)商反饋的數(shù)據(jù)顯示，“十一”假期成交量同比上漲五成以上，這可能是2022年以來(lái)優(yōu)化房地產(chǎn)政策效果最好的一次。

《中國(guó)新聞周刊》：隨著“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)的提出，你認(rèn)為未來(lái)會(huì)不會(huì)有更多直接刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策推出？

虞曉芬：既然房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”已經(jīng)作為一項(xiàng)政治任務(wù)被提出，后續(xù)一定會(huì)積極動(dòng)用政策工具。供求關(guān)系是影響價(jià)格的重要因素，政策無(wú)非在供給、需求兩端發(fā)力。比如在供給端，中央政治局會(huì)議已經(jīng)提出，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量。此前住建部也曾提出以人定房、以房定地，科學(xué)確定住房與土地供給，而非根據(jù)地方政府財(cái)政需要而確定。

但是不能將“嚴(yán)控增量”簡(jiǎn)單地理解為控制數(shù)量，同時(shí)要優(yōu)化增量的供給結(jié)構(gòu)，比如增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行第四代住宅等產(chǎn)品創(chuàng)新。另外，也要梳理好商品房與保障房的關(guān)系，在供給嚴(yán)重大于需求的市場(chǎng)，政府應(yīng)該減少保障房建設(shè)，更多通過(guò)收購(gòu)，或者給予保障對(duì)象貨幣補(bǔ)貼的方式盤(pán)活存量市場(chǎng)。

從需求端的角度來(lái)看，信貸政策已經(jīng)基本調(diào)整到位，未來(lái)除非跟隨整體利率進(jìn)一步下調(diào)，否則進(jìn)一步下降的空間有限，而15％的首付比例放在全球范圍來(lái)看也處于較低的水平。但是稅收政策仍有調(diào)整空間，比如在一些高房?jī)r(jià)地區(qū)，居民置換時(shí)交易成本非常高。此外，政府提供保障房的方式可以?xún)?yōu)化，比如以明補(bǔ)的方式補(bǔ)貼購(gòu)房者，鼓勵(lì)其到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房。城中村改造過(guò)程中已經(jīng)有地方政府不再建設(shè)安置房，轉(zhuǎn)而進(jìn)行貨幣化安置。另外，政府可以考慮將住房公積金的覆蓋范圍延伸到全體勞動(dòng)者。這些政策都可以創(chuàng)造一些需求。

《中國(guó)新聞周刊》：目前市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)政策的優(yōu)先級(jí)有一些爭(zhēng)論，比如有觀點(diǎn)認(rèn)為，相比刺激需求，消化存量，更應(yīng)該集中力量“保交樓”，你怎么看待不同政策的優(yōu)先級(jí)問(wèn)題？

虞曉芬：幾項(xiàng)政策的優(yōu)先級(jí)應(yīng)該是平等的，因?yàn)槠湎嗷リP(guān)聯(lián)。比如如果無(wú)法“保交樓”，肯定會(huì)影響購(gòu)房者切身利益，更會(huì)影響準(zhǔn)備購(gòu)房者的信心。而從另一個(gè)角度來(lái)看，很多“保交樓”項(xiàng)目只銷(xiāo)售了部分房源，如果不對(duì)需求端進(jìn)行刺激，導(dǎo)致未能銷(xiāo)售的房源遲遲不能出售，開(kāi)發(fā)商面臨的債務(wù)壓力與日俱增。因此刺激需求，加快庫(kù)存去化，也有利于緩解“保交樓”資金壓力，兩者相互影響。我認(rèn)為還是應(yīng)該多措并舉。

《中國(guó)新聞周刊》：有觀點(diǎn)認(rèn)為，中央政府應(yīng)該通過(guò)發(fā)行國(guó)債的方式支持“保交樓”，你如何看待這樣的建議？

虞曉芬：中央政府確實(shí)需要加大對(duì)于“保交樓”的支持力度，盡管建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，但是商業(yè)銀行提供融資需要遵循市場(chǎng)規(guī)律，導(dǎo)致其向“保交樓”項(xiàng)目提供融資的門(mén)檻比較高，依靠商業(yè)銀行向“保交樓”項(xiàng)目提供融資接近“天花板”。中央政府有必要發(fā)揮更加積極的作用，可以動(dòng)用國(guó)債“保交樓”。當(dāng)然，在將資金注入這些項(xiàng)目后要處理好與已有債務(wù)債權(quán)的關(guān)系，同時(shí)對(duì)于資金的使用進(jìn)行嚴(yán)格的封閉管理，特別是需要開(kāi)發(fā)商也承擔(dān)一定代價(jià)。對(duì)于已經(jīng)出讓土地的項(xiàng)目“保交樓”，對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)信心比較關(guān)鍵，同時(shí)也能帶動(dòng)建筑、建材等產(chǎn)業(yè)。

《中國(guó)新聞周刊》：一些地方政府“收儲(chǔ)”存量商品房似乎并不積極，你認(rèn)為原因是什么？

虞曉芬：“收儲(chǔ)”主要受到幾個(gè)因素的制約。首先，保障性住房以中小戶(hù)型為主，特別是配租型保障房的面積可能會(huì)更小，只有四五十平方米。但是商品房的面積以中大戶(hù)型為主，與保障性住房的需求難以適配。其次，政府收購(gòu)配售型保障房的定價(jià)是重置價(jià)格，按土地劃撥成本加建安成本加不高于5％的利潤(rùn)核定，但是如果以這樣的價(jià)格收儲(chǔ)，大部分開(kāi)發(fā)商可能難以接受。而且存量商品房背后往往牽涉復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系，一些房產(chǎn)已經(jīng)被抵押，即使開(kāi)發(fā)商同意政府以較低價(jià)格收儲(chǔ)，債權(quán)人也不一定認(rèn)同。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然存在

《中國(guó)新聞周刊》：一些人認(rèn)為，從人口、城市化進(jìn)程等維度衡量，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性需求不足，因此需求難以被“刺激”，你如何看待當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求？

虞曉芬：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然存在。比如“七普”數(shù)據(jù)顯示，居住在沒(méi)有電梯的公寓的家庭占比58％，并不適應(yīng)老齡化社會(huì)。而且一些老舊公寓的建筑品質(zhì)、戶(hù)型已經(jīng)落伍。再比如大量新市民沒(méi)有購(gòu)房，如在杭州，常住人口中租房的比例超過(guò)四成。

根據(jù)粗略測(cè)算，今年1—8月新建商品住房成交量約為6億平方米，如果在剩余的4個(gè)月保持類(lèi)似的成交水平，今年全年成交量約為9億平方米，相比2021年下降50％。

我們可以將中國(guó)的情況與韓國(guó)、日本對(duì)比。1991年，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到74.79％，日本城鎮(zhèn)化率也達(dá)到77.47％。中國(guó)去年常住人口的城鎮(zhèn)化率不足67％，尚未達(dá)到韓國(guó)、日本1991年時(shí)的水平。從1991年到2007年，韓國(guó)每年每千人新建住宅套數(shù)是11.35套，日本同期的數(shù)字是10.34套，因此中國(guó)完全有理由將每年每千人新建住房套數(shù)保持在10.5套左右。保守估算，如果我國(guó)每年新建住房中七成位于城鎮(zhèn)（實(shí)際占比高于七成），套均面積110平方米，以14億人口的體量計(jì)算，每年城鎮(zhèn)新建住房量在11億平方米以上，加上商辦銷(xiāo)售量，扣除保障性住房項(xiàng)目，商品房每年的銷(xiāo)售量也會(huì)保持在10億平方米以上。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在“超跌”現(xiàn)象，其中最重要的問(wèn)題是購(gòu)房者信心不足，從購(gòu)買(mǎi)力的角度測(cè)算，截至去年年底，居民總體儲(chǔ)蓄額達(dá)到137萬(wàn)億元，具備其他國(guó)家難以比擬的購(gòu)買(mǎi)力。因此還是應(yīng)該增強(qiáng)購(gòu)房者信心，積極鼓勵(lì)居民改善居住條件。

當(dāng)然，目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相互影響，這個(gè)循環(huán)結(jié)需要盡快解開(kāi)，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)改善后肯定會(huì)改善購(gòu)房者預(yù)期；反之，也需要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)，這也是決策層幾次關(guān)注房地產(chǎn)形勢(shì)的原因。

《中國(guó)新聞周刊》：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，但是并未像2008年的美國(guó)一樣演變?yōu)橄到y(tǒng)性金融危機(jī)，你認(rèn)為原因是什么？

虞曉芬：中國(guó)房地產(chǎn)金融衍生品的發(fā)達(dá)程度確實(shí)不比美國(guó)，減少了引發(fā)全面金融危機(jī)的可能性。

美國(guó)、日本在房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)，個(gè)人住房按揭貸款的違約率都曾超過(guò)10％，中國(guó)沒(méi)有達(dá)到這一水平，但是違約率確實(shí)在上升，金融系統(tǒng)無(wú)疑存在壓力。這也是決策層提出房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵原因之一。