黨的二十屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）提出，“允許農(nóng)戶合法擁有的住房通過(guò)出租、入股、合作等方式盤(pán)活利用?！彪S著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)農(nóng)村的閑置住房越來(lái)越多，《決定》允許農(nóng)民通過(guò)市場(chǎng)盤(pán)活利用，對(duì)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，意義極其重大。農(nóng)村住房進(jìn)入市場(chǎng)，房屋坐落的宅基地自然也就進(jìn)入市場(chǎng)了。過(guò)去只允許宅基地在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)在不再作此限制，無(wú)疑是一個(gè)很大的突破。然而《決定》并未直接論及宅基地制度改革，而是從住房切入，表明在這個(gè)問(wèn)題上，還有進(jìn)一步思考和厘清的必要。

我國(guó)憲法規(guī)定，土地所有權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)有土地出讓、出租的，是一定年期的土地使用權(quán)；農(nóng)牧民承包或轉(zhuǎn)讓的，是一定年期的農(nóng)地或林地、草地的使用權(quán)；農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的也是有期限的土地使用權(quán)，如此等等，不一而足。在日常社會(huì)生活中，人們往往把取得和讓渡土地使用權(quán)稱為買(mǎi)地和賣(mài)地，但實(shí)際上這樣的買(mǎi)賣(mài)，并不能改變土地所有制?？傮w而言，我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有，土地公有制是我們的基本經(jīng)濟(jì)制度，任何企業(yè)、單位和個(gè)人使用的土地，都是公有的而不是私有的。因此，說(shuō)我國(guó)所有制結(jié)構(gòu)中，公有制為主體或主導(dǎo)，恐怕沒(méi)有什么不妥。當(dāng)然，處于主體或主導(dǎo)地位的公有制經(jīng)濟(jì)，能不能發(fā)揮其所應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的作用，有許許多多體制、機(jī)制問(wèn)題需要解決，有的《決定》已經(jīng)提出來(lái)了，有的尚需另做專門(mén)研究。

在各類土地使用權(quán)中，宅基地的使用權(quán)有點(diǎn)特殊，即農(nóng)戶從村集體分得宅基地以后，可以無(wú)限期使用。這樣一種特殊的權(quán)利設(shè)置是歷史上形成的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和廣大農(nóng)民對(duì)此相沿成習(xí)、習(xí)以為常，政策、理論研究界的專家、學(xué)者們也少有質(zhì)疑。我認(rèn)為，宅基地使用權(quán)的市場(chǎng)化改革難以推進(jìn)，主要就卡在這個(gè)問(wèn)題上了。

作為集體成員的農(nóng)戶，若違規(guī)、違法占用、使用宅基地，集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地的所有者代表，有辦法加以約束、制止。但農(nóng)戶把宅基地轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人，則集體組織對(duì)其沒(méi)有制約能力，宅基地使用權(quán)又沒(méi)有期限，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的所有權(quán)，就被架空了，土地集體所有變?yōu)橥恋厮接辛?。因此政策一度?guī)定，宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部或本地農(nóng)村范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，是有道理的。

問(wèn)題在于，這又在很大程度上限制了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)，不利于農(nóng)民增收，不利于資源的合理利用，不利于城鄉(xiāng)融合發(fā)展，等等。有沒(méi)有辦法，既保護(hù)宅基地的集體所有制性質(zhì)，又在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，搞活宅基地的土地使用權(quán)？關(guān)鍵恐怕在于，要設(shè)定宅基地的使用權(quán)期限。譬如，設(shè)定農(nóng)戶分得宅基地后，有50 年使用權(quán)，該戶居住了30 年搬離他處，則還有20 年的使用權(quán)，可以通過(guò)市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)讓給他人。50 年使用期間，集體經(jīng)濟(jì)組織有責(zé)任對(duì)宅基地的使用進(jìn)行監(jiān)督管理，50年使用期滿，則必須連同地上物收回宅基地，重新分配給其他成員。這樣改，宅基地的權(quán)利設(shè)置，與農(nóng)地、集體建設(shè)用地、城市國(guó)有土地等，就基本一致了，便于規(guī)范管理。這樣改，對(duì)農(nóng)民增收、農(nóng)村發(fā)展都有好處，只要把道理講清楚，估計(jì)絕大多數(shù)農(nóng)民不會(huì)反對(duì)。當(dāng)然，宅基地的使用期限定多長(zhǎng)，要充分尊重廣大農(nóng)民的意見(jiàn)，因地制宜確定。

以往討論宅基地制度改革，不少人主張宅基地使用權(quán)有償取得。我感覺(jué)，這在少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，可能行得通，但在廣大不發(fā)達(dá)地區(qū)，是絕對(duì)行不通的。公有制經(jīng)濟(jì)應(yīng)當(dāng)保證所屬成員的工作權(quán)和居住權(quán)，農(nóng)地是農(nóng)業(yè)的主要生產(chǎn)資料，作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，農(nóng)民可以無(wú)償獲得農(nóng)地的承包權(quán)，宅基地是農(nóng)民的主要生活資料（兼有生產(chǎn)功能），無(wú)償獲得宅基地使用權(quán)，也是集體組織成員所應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利，不宜輕易改變。

總之，關(guān)于宅基地使用制度改革，我主張要把無(wú)期限使用，改為有期限使用，允許期限內(nèi)的使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。