王冬

案? ?例

2014年4月11日，申請人錢某與被申請人某置業(yè)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，該合同未經(jīng)行政部門備案。合同約定：申請人購買被申請人開發(fā)的一處住宅（即案涉房產(chǎn)），房屋總價款為5910000元，該款項應在2014年4月11前付清；被申請人應在2014年4月30日前將房屋交付給申請人；該房屋在交付后90日內(nèi)具備辦理房屋產(chǎn)權證的條件；因被申請人責任導致不能辦理房屋產(chǎn)權證，申請人不解除合同的，被申請人應按總房價的千分之一每日支付違約金。合同簽訂后，申請人已履行完付款義務，并于2014年5月裝修案涉房產(chǎn)，裝修完畢后入住至今。2014年6月9日，被申請人將案涉房產(chǎn)抵押給案外人典當公司，典當公司在獲悉涉案房屋產(chǎn)權無異議的情況下與被申請人辦理了他項權證。2020年5月6日，被申請人與典當公司達成調(diào)解，其中，確認被申請人如不能按期、足額履行債務，典當公司有權就案涉房產(chǎn)進行折價、拍賣或者變賣的價款優(yōu)先受償。之后，被申請人沒有履行該次調(diào)解確定的義務，典當公司向法院提起執(zhí)行申請。在執(zhí)行過程中，申請人錢某提出執(zhí)行異議。經(jīng)法院審理，判決如下：認定申請人對案涉房產(chǎn)享有的消費者物權期待權足以排除典當公司基于抵押權的強制執(zhí)行等。另，案涉房產(chǎn)仍存在典當公司的抵押權登記信息。

分? ?析

首先，在未登記的不動產(chǎn)物權方面，申請人購買置業(yè)公司的房產(chǎn)后遇到兩個主要問題。一是商品房買賣合同是否必須備案。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！薄冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)?！钡珡纳鲜鲆?guī)定來看，商品房預售合同備案僅為開發(fā)企業(yè)單方義務，如果開發(fā)企業(yè)沒有及時履行網(wǎng)簽備案的義務，確實存在法律執(zhí)行層面可能缺乏即時強制性罰則的問題。

二是權利人不及時辦理不動產(chǎn)權證是否能對抗抵押權?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！鄙暾埲碎L時間未辦理不動產(chǎn)權證，意味著無法從法律上確立自己對所購房產(chǎn)的所有權，權益得不到有效保障。案件中置業(yè)公司利用不良行為再次抵押了涉案房產(chǎn)，導致資產(chǎn)清算時，由于不動產(chǎn)權證仍在置業(yè)公司名下，購房者購買的房產(chǎn)就被視為置業(yè)公司的財產(chǎn)而被用于清償債務。

本案中的商品房買賣合同未經(jīng)備案，導致第三人無法通過官方渠道查詢到該房產(chǎn)的真實情形。此外，雖然辦理不動產(chǎn)權證是依申請登記原則，但購房者長期不辦理不動產(chǎn)權證意味著產(chǎn)權沒有在登記機構進行登記，不具有法定物權效力，無法證明購房者對房產(chǎn)享有完全的所有權。盡管有充分的理由推定購房者屬于自甘風險，但畢竟其已經(jīng)全款付清了購房款，如果所購房產(chǎn)再被抵押權人申請執(zhí)行，將會使其遭受重大損害，從實質(zhì)公平的角度出發(fā)，確實有必要對商品房消費者提供一定的保護措施。

其次，在登記的不動產(chǎn)抵押權方面，典當公司作為享有登記抵押權的債權人，在實現(xiàn)抵押權的過程中也存在兩個問題。一是抵押權為何無法實現(xiàn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》中的第二十八條、第二十九條賦予了不動產(chǎn)買受人、商品房消費者排除抵押權人強制執(zhí)行的民事權益，但需要滿足特定條件。這些規(guī)定與《民法典》第三百一十一條提及的善意取得制度的精神相呼應，都是為了在特定情形下保護無過錯方對不動產(chǎn)的合法權益，尤其是保障消費者的居住權益不受不當執(zhí)行的影響。換言之，法律賦予了買受人或消費者排除執(zhí)行的權利，允許他們在滿足法定條件的情況下，即使存在在先設立的抵押權，也能阻止法院對所購房產(chǎn)的強制執(zhí)行。

二是抵押權人如何保護自身權利。根據(jù)《民法典》第四百零六條第二款規(guī)定，在抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形下，抵押權人確實承擔了一定的舉證責任。當?shù)盅簷嗳苏J為抵押物的轉(zhuǎn)讓可能損害其抵押權時，想要行使價金物上代位權，即請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價款用于提前清償債務或提存，抵押權人需要首先證明該轉(zhuǎn)讓行為對其抵押權構成了威脅。在此背景下，抵押權人在事前加強風險防范意識，如訂立明確的抵押協(xié)議條款、密切關注抵押物動態(tài)變化、及時收集和固定相關證據(jù)等，顯得尤為重要。

由此，本案中的抵押權人典當公司依然對案涉房產(chǎn)享有抵押權，申請人錢某取得了有抵押權負擔的房屋產(chǎn)權，未登記的不動產(chǎn)物權和登記的不動產(chǎn)抵押權對抵押權人和受讓人的物權效力都產(chǎn)生了影響。這也從側面反映了公正公平原則，不偏不倚。既不偏袒消費者而忽視市場交易秩序的維護，也不過分強調(diào)市場穩(wěn)定而削弱對消費者權益的保護，而是尋求兩者之間的平衡，以實現(xiàn)市場健康發(fā)展和社會公正的目標。

啟? ?示

首先，本案中的情形是否符合《民法典》中提及的“帶押過戶”。自然資源部與原中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)《關于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》，總結出“帶押過戶”的三種模式：新舊抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式和抵押權變更模式（以下分別簡稱“模式一”“模式二”“模式三”）。模式一和模式二的處理方法包含新抵押權“首次登記+原抵押權注銷登記”（只是注銷時點稍有不同），本質(zhì)上都是通過及時注銷原抵押權的方式，回避原抵押人是否需要變更這個問題，從而減少不必要的麻煩，模式三則需要辦理扺押人變更登記。

顯然，本案中未滌除抵押權的不動產(chǎn)過戶更符合模式三，但又有所不同。首先，“帶押過戶”模式依然貫徹著依申請登記原則，無論是產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記還是抵押權變更登記都需要申請人申請，而案例中的“帶押過戶”是依囑托登記，更多地體現(xiàn)了司法機關的權威性和執(zhí)行力。

其次，權利沖突如何解決。抵押物不論輾轉(zhuǎn)至何人之手，只要抵押權已經(jīng)登記確立，抵押權人都有權追及該物并實現(xiàn)其債權。同時，《民法典》在肯定價金物上代位作為抵押權人在特定情況下的一種救濟手段時，也對此設置了嚴格的適用條件，以防止濫用這一制度而損害抵押權的效力。此外，《民法典》第五百二十四條雖然規(guī)定了債務轉(zhuǎn)移中的代為履行義務，但此處直接對應消滅抵押權的情形應是受讓人自愿清償債務或通過其他方式滿足抵押權人的債權要求。在這種情況下，如果受讓人能夠全額清償債務，抵押權因主債權的消滅而自然終止，抵押權人當然不得拒絕，并應當協(xié)助辦理抵押注銷手續(xù)，從而促進交易順利進行。

總體來說，我國法律體系在設計抵押權相關規(guī)則時，既確保抵押權的有效行使，又兼顧市場交易秩序和公平正義原則。

綜上所述，筆者認為，本案中未滌除抵押權的不動產(chǎn)在辦理轉(zhuǎn)移登記時有下列三種操作方式。一是在保持現(xiàn)有的抵押權信息（包括抵押人）完全不變的情況下，依據(jù)生效的法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至申請人錢某名下。二是將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至申請人錢某名下，將原抵押權帶入該不動產(chǎn)，抵押權人不變，抵押人變更為錢某。三是依據(jù)生效的法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至申請人錢某名下，同時由申請人錢某和抵押權人典當公司共同辦理抵押權變更登記，登記機構合并辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押權變更登記。

從不動產(chǎn)權屬變更角度看，如果原抵押人同時也是不動產(chǎn)權屬的所有人，并且該產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么新的產(chǎn)權所有人將會取代原抵押人的地位，操作一中提到的抵押權信息在產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時不作任何變更不具備可行性。從不動產(chǎn)實務操作的角度看，操作二在某些特定情況下可能更具實操性，比如案例中，預期讓錢某主動配合典當公司去辦理抵押權變更登記可能存在困難。盡管操作二看似在短期內(nèi)解決了執(zhí)行問題，但在長遠來看，由于沒有及時完成抵押權變更登記，可能會給后續(xù)的權益確認和行使帶來潛在的風險和不確定性。從法理角度看，操作三相對更為完善。根據(jù)《民法典》相關規(guī)定，抵押權隨抵押財產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移，但法律同時要求應當辦理抵押權變更登記以確保抵押權效力的延續(xù)和對抗善意第三人。

因此，在不動產(chǎn)實務操作中，面對復雜的法律關系和利益沖突，的確需要綜合考量各種因素，包括但不限于法律條文的規(guī)定、執(zhí)行的難易程度、當事方的實際狀況和意愿，以及未來可能產(chǎn)生的影響。尤其是在涉及抵押權轉(zhuǎn)讓或變更的情形下，最佳的操作方案應當是在確保既有法律程序正當?shù)那疤嵯?，最大限度地平衡各方利益，既解決眼前的問題，又為未來的權益保護打下堅實基礎。（作者單位：常州市不動產(chǎn)登記交易中心）