拆除重建后的上海彭一小區(qū)將于2024年下半年竣工驗(yàn)收。攝影/本刊記者 張馨予

站在上海市靜安區(qū)聞喜路，須炳榮眼前是彭一小區(qū)正在粉刷裝飾內(nèi)外墻的17幢高層住宅，今年下半年就要竣工驗(yàn)收。這位81歲的彭浦新村街道舊住房改造辦公室（以下簡(jiǎn)稱“舊改辦”）主任說，等到這個(gè)小區(qū)建成，彭浦新村就沒有破舊的、廚衛(wèi)合用的房子了，“我的任務(wù)就要完成了”。

彭浦新村初建于1958年，是上海市最早建設(shè)的工人新村之一，后來成為彭一、彭三、彭五、彭七4個(gè)住宅小區(qū)。從2008年起，彭浦新村陸續(xù)啟動(dòng)了拆除重建，彭一小區(qū)是最后一個(gè)。

這幾年，全國多個(gè)城市都出現(xiàn)了老舊小區(qū)原拆原建的探索。在上海，這項(xiàng)工作也在進(jìn)行，除了彭一小區(qū)，還有蕃瓜弄、保屯路211弄、田林路65弄、鳳南一村、東鄲小區(qū)、內(nèi)江大板房等，主要針對(duì)的是老舊不成套公有住房的成套改造。

老舊不成套公有住房，也就是廚衛(wèi)合用的房子。2022年，上海市委辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確在2032年底前全面完成不成套職工住宅改造。拆除重建就是實(shí)施改造的方式之一。

須炳榮把老舊住房成套改造工作稱為“天下第一難”，拆除重建又是其中格外困難的一種。這是一件考驗(yàn)政府能力的事，是一件需要很多人努力才能做成的事，也是一件窺探人性幽深的事。

老去的工人新村

20年前，須炳榮受到彭浦新村街道領(lǐng)導(dǎo)的邀請(qǐng)，離開閘北區(qū)綠化和市容局基建科的崗位，成為街道舊改辦的負(fù)責(zé)人。

當(dāng)時(shí)這里以臟亂聞名，目之所及是密度極高的破舊住宅樓。但須炳榮發(fā)現(xiàn)，幾位曾在彭浦新村居委會(huì)工作的老居民卻對(duì)他這個(gè)外來人說起了彭浦新村的光輝史。

彭浦新村91號(hào)，那是彭浦新村外賓接待室，曾接待過黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人，以及40多個(gè)國家共630批外賓。相當(dāng)長一段時(shí)間里，彭浦新村是世界了解中國和中國工人生活的一個(gè)窗口。這也是工人新村輝煌的縮影。

1949年新中國成立后，上海作為中國近代工業(yè)的誕生地和現(xiàn)代工業(yè)的聚集地，急需工業(yè)支持，而擴(kuò)大生產(chǎn)首先要滿足工人的住房需求。1951年，全市乃至全國第一個(gè)工人新村曹楊新村在工廠集中的滬西地區(qū)拔地而起。到1958年底，上海市共建成各類住宅新村201個(gè)，面積達(dá)到468萬平方米，有超過70萬的職工家庭分配到了新住房。

彼時(shí)，住進(jìn)工人新村是一種身份的象征，只有勞模、先進(jìn)工作者才能分到房子。這里做飯有煤氣，其他地方還要燒爐子；上廁所有抽水馬桶，其他地方還需要倒馬桶。

幾十年過去，工人新村就像邁入暮年的老人，渾身都出現(xiàn)毛病。

走進(jìn)老舊小區(qū)，你首先會(huì)聞到一種標(biāo)識(shí)性的味道——食物的餿味、垃圾的臭味、炒菜的油煙味、房屋進(jìn)水后的霉味、廁所沒沖干凈的異味全都混雜在一起。

然后是聲音。這些房子有不少是小梁薄板房屋，它用料省、成本低、建造速度快，但地基淺、穩(wěn)定性較差，房屋隔音也極差。1985年，新婚的梁玉霞住進(jìn)丈夫位于內(nèi)江大板房的家里，很快她發(fā)現(xiàn)，由于樓板很薄，半夜樓上鄰居用痰盂小便，樓下聽得清清楚楚，“說得難聽點(diǎn)，放個(gè)屁都聽得到”。

衛(wèi)生狀況也堪憂。每年夏天，梁玉霞都要買幾盒殺蟑螂、鼻涕蟲的藥，也買了數(shù)不清的粘鼠板。有一次她在廚房包餛飩，包了6個(gè)之后回屋里拿東西，回來一看餛飩只剩了5個(gè)，“我想我是不是記錯(cuò)了，后來吃完飯才看到，有一個(gè)餛飩被老鼠叼到了桌子底下”。

如果你在汛期走進(jìn)這里，還會(huì)碰上內(nèi)澇。須炳榮說，彭浦新村地勢(shì)低洼，老化的管道一直沒有改造，隨著道路不斷抬高，一下大雨，水就從道路往小區(qū)里排，能沒過一樓住戶的膝蓋。

設(shè)施的老化也為老舊小區(qū)帶來了許多安全隱患。楊浦區(qū)的鳳南一村建于20世紀(jì)50年代，控江路街道辦事處副主任楊軍說，鳳南一村的住宅是磚木混合結(jié)構(gòu)，用的是木頭地板，時(shí)間長了，居民一用力就可能把地板踩穿。大家也不往墻上掛東西，只要拿釘子稍微用力在墻上敲一敲，“墻就酥了”。2013年，一道雷打穿鳳南一村一幢樓的房頂，火勢(shì)很快蔓延起來，好在沒有人員傷亡。

最困擾大家的問題，是廚衛(wèi)合用。須炳榮說，上海50年代至70年代建造的工人新村，絕大多數(shù)都是幾戶人家共用廚房和衛(wèi)生間，少則兩戶人家合用，多則八戶人家合用。

2022年，上海新冠疫情最為嚴(yán)重的時(shí)候，廚衛(wèi)合用的隱患暴露出來。新增病例主要集中在居住條件和衛(wèi)生環(huán)境相對(duì)較差的老舊小區(qū)，尤其因?yàn)閺N衛(wèi)合用，居民交叉感染風(fēng)險(xiǎn)較大。鳳南一村、蕃瓜弄等老舊小區(qū)有上千戶居民，他們都曾在一段時(shí)間內(nèi)有過大量新冠肺炎病例。

老舊小區(qū)已經(jīng)到了不改不行的時(shí)候了。

從長高長胖到拆除重建

須炳榮最早來到彭浦新村街道的任務(wù)，并不是拆除重建，而是讓這些廚衛(wèi)合用的住宅樓“長高長胖”。

靜安區(qū)房管局成套辦負(fù)責(zé)人陳雙對(duì)《中國新聞周刊》說，最初，上海探索舊住房成套改造工作，是將廚衛(wèi)合用改為廚衛(wèi)獨(dú)用。2005年，彭浦新村街道的彭五小區(qū)成為上海市首個(gè)舊住房改造試點(diǎn)小區(qū)，啟動(dòng)舊住房成套改造工作。

須炳榮回憶，彭五小區(qū)的改造方式就是把樓梯外移，然后將樓梯外移以后空出的位置改成衛(wèi)生間，讓樓房“長胖”，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生間獨(dú)用。這項(xiàng)改造從2005年3月持續(xù)到2006年9月。

2007年11月，彭浦新村街道又在彭七小區(qū)啟動(dòng)“加層擴(kuò)建”的改造，也就是在住宅頂樓再建一層新房，讓樓房“長高”，把北側(cè)的居民安置到加層，北側(cè)空出來的房間改為獨(dú)用的廚房和衛(wèi)生間，實(shí)現(xiàn)廚衛(wèi)獨(dú)用。這項(xiàng)改造在2009年4月竣工。

2020年10月9日，須炳榮（中間白衣者）在上海彭一小區(qū)舊改房成套改造項(xiàng)目生效儀式上。圖/受訪者提供

但到了彭三小區(qū)二期的改造，須炳榮和他所在的團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，之前“長高長胖”的改造模式不夠徹底，不能完全解決住宅的問題。彭浦新村街道黨工委副書記胡志雄告訴《中國新聞周刊》，彭浦新村的一些老舊住宅的管線老化、設(shè)施老化問題過于嚴(yán)重，“沒辦法修，修的代價(jià)和重建差不多，所以就一直沒修，但越不修問題越多，形成了一個(gè)惡性循環(huán)”。陳雙也指出，有一部分房屋可能原本就不適合“長高長胖”的貼擴(kuò)建，而且住宅的主體結(jié)構(gòu)不動(dòng)，只是加了廚衛(wèi)，“這個(gè)改造本身也是有一點(diǎn)遺憾的”。

于是，在彭三小區(qū)二期改造期間，拆除重建的方案首次被提了出來。

彭浦新村之所以會(huì)成為上海最早探索拆除重建的小區(qū)，一定程度上是因?yàn)榕砦逍^(qū)和彭七小區(qū)的改造得到了上海市的肯定。2007年8月，時(shí)任上海市委領(lǐng)導(dǎo)曾來到彭五小區(qū)了解舊住房成套改造工作情況。2008年1月和6月，時(shí)任上海市委領(lǐng)導(dǎo)先后兩次到彭浦新村街道視察舊住房成套改造工作。幾位彭浦新村街道的干部說，在這幾次調(diào)研和視察后，舊住房成套改造工作的速度得到了很大的提升。

2008年2月，彭三小區(qū)二期啟動(dòng)拆除重建。這是一個(gè)相對(duì)小范圍的改造，僅涉及6幢住宅，144戶居民。但以彭浦新村街道為起點(diǎn)，十幾年之后，老舊小區(qū)拆除重建逐漸在全上海推開。

楊浦區(qū)房管局副局長吳傳婷告訴《中國新聞周刊》，這兩年，市區(qū)兩級(jí)政府都在思考，非成套舊住房的改造是否還有更適合的道路，“樓房‘長高長胖可能和現(xiàn)在老百姓對(duì)于居住的需求并不是很對(duì)等，他們希望能夠享受現(xiàn)代規(guī)范的住宅，所以市里下了這個(gè)決心”。

這也是為什么《意見》會(huì)在2022年發(fā)布，上海多個(gè)老舊小區(qū)因此啟動(dòng)了拆除重建。

很多居民都希望自己所在的小區(qū)能盡快拆除重建。上海市房管局“兩舊一村”專班相關(guān)負(fù)責(zé)人嚴(yán)菁對(duì)《中國新聞周刊》說，在什么小區(qū)先實(shí)施改造，是由上海各區(qū)根據(jù)實(shí)際情況決定的。

以楊浦區(qū)為例，吳傳婷說，區(qū)房管局會(huì)對(duì)全區(qū)的住宅狀況進(jìn)行研判，先對(duì)規(guī)整的成片地塊上的小區(qū)進(jìn)行改造，“就好像要做一件漂亮的衣服，一塊大片的衣料肯定要比邊角料做著容易一些”，為之后的項(xiàng)目騰挪空間，也可以更好地規(guī)劃公共配套設(shè)施。此外，具有安全隱患的老舊小區(qū)也會(huì)優(yōu)先啟動(dòng)拆除重建。

探索可行性

最近，上海許多推進(jìn)老舊小區(qū)拆除重建的街道收到了“小藍(lán)書”和“小紅書”，它們由彭浦新村街道編寫，專門供其他街道學(xué)習(xí)如何開展拆除重建工作。

“小藍(lán)書”里列出了拆除重建的工作流程，包括一輪征詢、方案設(shè)計(jì)及論證、二輪征詢、居民簽約、居民搬遷、居民選房、居民回搬?！靶∷{(lán)書”里還有舊住房成套改造100問，涵蓋了各個(gè)工作流程的問題，這是彭浦新村街道把拆除重建的路徑從頭到尾走完之后總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)。

在彭浦新村街道黨工委書記任偉看來，目前上海老舊小區(qū)拆除重建的模式已經(jīng)逐漸成熟。但在十幾年前，彭浦新村街道做的是極為困難的、從零到一的工作。

須炳榮說，拆除重建每個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)容都是試出來的，“當(dāng)時(shí)沒有政策，我們是摸著石頭過河，該怎么做自己去想，行得通我們就做”。

彭三小區(qū)四期曾有始終不愿意簽約的“釘子戶”，須炳榮上門和她溝通了幾個(gè)小時(shí)，對(duì)方態(tài)度始終強(qiáng)硬：“為什么要改造？改造依據(jù)在哪里？你把政府的文件拿過來再和我談。” 胡志雄也說，那時(shí)候，如果居民不愿意簽約、不愿意搬遷，拆除重建項(xiàng)目很難推動(dòng)下去。

轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在時(shí)任上海市高院副院長鄒碧華來調(diào)研的時(shí)候。經(jīng)過雙方的反復(fù)研討商議，鄒碧華最終提出建議，居民簽約可參考征收，即達(dá)到95％的居民簽約率，協(xié)議可生效。由于彭浦新村的公房產(chǎn)權(quán)屬于國家，居民都是承租人，拒不配合的公房承租人，可由公房產(chǎn)權(quán)單位以“妨礙公共利益”的方式，向所在地法院提起民事訴訟。有了法律支撐，彭浦新村街道的工作人員都松了一口氣。

上海彭浦新村街道彭三小區(qū)已經(jīng)完成拆除重建，居民住進(jìn)了新房。攝影/本刊記者 張馨予

問題是，彭浦新村還有少量產(chǎn)權(quán)房。一些居民購買了與自家合用廚衛(wèi)的房子，使房屋從不成套變?yōu)槌商?，就可以依?jù)上海的房改政策，將公房轉(zhuǎn)為私房。而私人財(cái)產(chǎn)是受《物權(quán)法》保護(hù)的。

這個(gè)問題在彭一小區(qū)拆除重建時(shí)最為凸顯。彭一小區(qū)共有40幢樓房，居民2110戶，其中產(chǎn)權(quán)房362戶。如果需要每一戶居民都同意才能推動(dòng)拆除重建，這項(xiàng)工作的難度無疑會(huì)極大提升。

任偉告訴《中國新聞周刊》，2019年，他曾與上海高院相關(guān)負(fù)責(zé)人專門開會(huì)討論，尋找法律依據(jù)。另外，彭浦新村街道也經(jīng)常與區(qū)房管局等部門開會(huì)討論，形成會(huì)議紀(jì)要，然后以會(huì)議紀(jì)要作為推動(dòng)工作的依據(jù)。終于，靜安區(qū)確定下來，彭一小區(qū)的拆除重建，住戶簽約率達(dá)到99％以上，項(xiàng)目就能正式生效。

“當(dāng)時(shí)，區(qū)里各個(gè)部門對(duì)這件事都不太看好。我跑去找區(qū)委書記和區(qū)長，說‘已經(jīng)走到這一步了，不能再猶豫。”任偉認(rèn)為，靜安區(qū)愿意在缺乏政策依據(jù)的背景下推動(dòng)這項(xiàng)工作，需要區(qū)里有相當(dāng)?shù)钠橇Α?020年10月1日，彭一小區(qū)拆除重建項(xiàng)目啟動(dòng)簽約，10月7日租賃房居民和產(chǎn)權(quán)房居民簽約率均超過99％，項(xiàng)目得以生效。

2021年9月1日，就在彭一小區(qū)啟動(dòng)搬遷當(dāng)天，《上海市城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式施行，其中有多個(gè)條文指導(dǎo)了拆除重建相關(guān)工作。比如，《條例》第三十二條規(guī)定，在拆除重建項(xiàng)目簽約比例達(dá)到95％、項(xiàng)目生效后，對(duì)于公房承租人拒不搬遷的，會(huì)采取“調(diào)解+決定+申請(qǐng)執(zhí)行”的方式。

陳雙說，《條例》里很多內(nèi)容都是建立在此前彭浦新村街道摸索出的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上。

算長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)賬

錢從哪里來，這是老舊小區(qū)啟動(dòng)原拆原建必須要回答的一個(gè)難題。在上海，這筆費(fèi)用由政府出，居民不用掏一分錢。

任偉記得，曾有上海市領(lǐng)導(dǎo)問他，拆除重建為什么不讓居民出錢？任偉回復(fù)說，如果不是由政府全部出資，要讓居民同意改造會(huì)遇到很大的問題，拆除重建可能也無法推動(dòng)下去。

彭浦新村街道的舊住房改造曾有過讓居民出資的先例。須炳榮說，2005年啟動(dòng)彭五小區(qū)改擴(kuò)建項(xiàng)目時(shí)，“區(qū)里認(rèn)為，改造后把廚房和衛(wèi)生間裝修一下，是不是能夠讓小區(qū)的522戶居民每戶拿出3000元”。

須炳榮回憶，彭五小區(qū)的522戶居民很快分成了幾個(gè)派別。有些居民認(rèn)為舊住房改造后有了獨(dú)立的廚衛(wèi)，還有裝修，愿意出這筆錢；還有些居民家庭條件困難，確實(shí)拿不出錢。

無奈之下，彭浦新村街道只得聯(lián)系公積金部門，讓家庭困難的居民通過公積金支付3000元的改造費(fèi)用。實(shí)際上，彭五小區(qū)改擴(kuò)建項(xiàng)目的整體費(fèi)用超過1400萬，居民出資僅占很小一部分。

正是這一次嘗試，讓彭浦新村街道意識(shí)到，如果需要居民出資，自上而下的舊住房改造工作很難進(jìn)行。畢竟，仍然居住在這些小區(qū)的居民，大多沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力出資改造住宅。

任偉說，改革開放后，條件改善的居民已逐漸搬離工人新村，留下的大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)較為困難的人群。比如彭一小區(qū)的2110戶中，殘疾人348戶、低保群體103戶、重殘無業(yè)19戶、失獨(dú)家庭12戶、80歲以上老人585戶，“要讓他們拿錢出來，太難了”。

對(duì)于上海而言，老舊小區(qū)拆除重建已經(jīng)成為一件不得不做的事。以此為前提，上海選擇由政府出資。嚴(yán)菁對(duì)《中國新聞周刊》說，項(xiàng)目都是由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政出資，各區(qū)的出資比例不同，“有些是四六開，有些是五五開”，市級(jí)層面有專門的舊住房更新改造市級(jí)補(bǔ)助資金。

不過，即便富庶如上海，要負(fù)擔(dān)全市范圍內(nèi)的老舊小區(qū)拆除重建資金，仍然不是那么容易。鳳南一村作為《條例》生效后全市最大規(guī)模的拆除重建項(xiàng)目，總投資約38億元。蕃瓜弄是上海體量最大的“小梁薄板”拆除重建項(xiàng)目之一，總投資近13.6億元。因此，上海也在算一筆經(jīng)濟(jì)賬。

在拆除重建的老舊小區(qū)里建設(shè)增量房屋，是上海盡量收回成本的一種嘗試。例如鳳南一村拆除重建后將多出兩百多套增量房屋，這些增量房屋不會(huì)作為商品房出售，而是將成為其他拆除重建項(xiàng)目的置換房源儲(chǔ)備，為后續(xù)項(xiàng)目的統(tǒng)籌實(shí)施打基礎(chǔ)。另外，再剩余的增量房屋就將作為保障性住房。原本政府就有建設(shè)保障性住房的計(jì)劃，用拆除重建的增量房屋作為保障性住房，可以節(jié)省一部分資金。

除了增量房屋，彭一小區(qū)等老舊小區(qū)拆除重建后會(huì)產(chǎn)生一部分用于商業(yè)的非住宅房屋，這些沿街商業(yè)的產(chǎn)權(quán)都屬于直管公房單位，可以出租獲得收益。

以彭一小區(qū)為例，胡志雄介紹，未來小區(qū)會(huì)新增5115平方米的商業(yè)面積，“把沿街最好的位置給了商業(yè)”。此外，拆除重建項(xiàng)目新增的停車位也會(huì)為政府回籠一部分資金，例如彭一小區(qū)將提供地下機(jī)動(dòng)車停車位2032個(gè)、非機(jī)動(dòng)車停車位2790個(gè)。

更為特殊的是，相較其他城市的老舊小區(qū)原拆原建，上海會(huì)為拆除重建后的小區(qū)新建配套設(shè)施，例如彭一小區(qū)將新增社區(qū)生活服務(wù)中心、社區(qū)文化活動(dòng)中心、社區(qū)體育中心以及擁有172個(gè)床位的社區(qū)養(yǎng)老院等配套設(shè)施，鳳南一村則將新增社區(qū)食堂、圖書館、健身中心、養(yǎng)育托管點(diǎn)、衛(wèi)生服務(wù)站等總面積達(dá)6400平方米的社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施。

吳傳婷說，在控規(guī)允許、居民能夠全部回搬的條件下，政府會(huì)考慮15分鐘社區(qū)生活圈的規(guī)劃。居住密度極高的工人新村周邊配套設(shè)施是個(gè)老問題，拆除重建后有了更大的地塊，就能因地制宜，把配套設(shè)施補(bǔ)上。吳傳婷認(rèn)為，這看似是一次性投入，但是會(huì)產(chǎn)生長遠(yuǎn)的社會(huì)效益，解決一些社會(huì)問題，“要算一筆長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)賬”。

由于老舊小區(qū)拆除重建后會(huì)產(chǎn)生增量房屋、沿街商業(yè)，并配備公共配套設(shè)施，容積率也會(huì)變化，比如鳳南一村的容積率將從2.5提升至3.4。對(duì)于容積率的突破，嚴(yán)菁表示市里提供了很大的支持，“因?yàn)槭敲裆Ｕ享?xiàng)目，和商品房開發(fā)不一樣”。上海各個(gè)拆除重建項(xiàng)目的容積率調(diào)整并沒有一個(gè)固定的限制，而是根據(jù)不同小區(qū)的情況一事一議。

值得注意的是，拆除重建項(xiàng)目也會(huì)產(chǎn)生小部分直接的收益。陳雙說，按照上海1995年的房改政策，直管公房只要是廚衛(wèi)獨(dú)用的成套住房，就可以購買變成售后公房。陳雙說，這個(gè)政策很多年都沒有變，居民用1295元/平方米的低價(jià)就可以買下房屋的產(chǎn)權(quán)，也就是說，很多居民用兩三萬元就能把房屋產(chǎn)權(quán)買下來，且等同于商品房，上市交易的價(jià)格一樣，這對(duì)于居民是一個(gè)利好，對(duì)于政府也能帶來一部分收益。

“總的來說，拆除重建項(xiàng)目還是以解決民生問題為主，要說有多少直接的資金收益，其實(shí)是不太可能的?！标愲p說。

如何保障公平？

從2008年推動(dòng)拆除重建項(xiàng)目以來，須炳榮已經(jīng)至少和幾千戶居民溝通交流過，他發(fā)現(xiàn)居民的訴求十分一致——都想得到更多。

每個(gè)居民都聽過靠拆遷一夜暴富的故事，每個(gè)居民都有自己的想法和訴求，等到拆除重建的項(xiàng)目落到自己身上，大家都想多爭(zhēng)取一些。

有的居民想要分到幾套房子。須炳榮記得，彭三小區(qū)五期簽約之前，一戶已經(jīng)不住在小區(qū)的居民始終不愿意簽約，她要求拆除重建后拿到3套房子，讓30多歲還未成家的兒子也有房子住。胡志雄說，還有很多居民總會(huì)把家庭矛盾轉(zhuǎn)嫁到拆除重建項(xiàng)目里，希望通過這次改造幫自己分家，“以前是父母的房子，兄弟兩家住在一起，以前就一直這么住著，現(xiàn)在要改造了，就希望能分兩套房子”。

有的居民想要更大的面積。彭浦新村的住房和大多數(shù)工人新村一樣，廚衛(wèi)合用，房屋就是一間臥室，拆除重建后，住房將配備獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間，但是沒有客廳。胡志雄說，很多居民都希望拆除重建后的住房多個(gè)廳，這就涉及面積的增加。

東鄲小區(qū)拆除重建項(xiàng)目街道專班小組負(fù)責(zé)人邵學(xué)華說，想要獲得更多的利益，這是絕大部分人的想法，從感情上，他能理解這些居民的訴求，“我常和同事說，哪天我碰到這種事，我可能也這么想”。

只不過，拆除重建作為一項(xiàng)民生工程，原本就已經(jīng)全由政府出資，不可能再滿足居民無限膨脹的訴求。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人們總是反復(fù)向居民強(qiáng)調(diào)拆除重建的“非解困”原則——拆除重建只是解決居民的廚衛(wèi)合用問題和居住環(huán)境問題，不是解決住房困難問題。

正因如此，項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)顯得更為重要。如果方案無法得到居民的認(rèn)同，自上而下的拆除重建項(xiàng)目在籌備階段就可能破產(chǎn)。

緊鄰上海五角場(chǎng)商圈的東鄲小區(qū)于2023年啟動(dòng)拆除重建。攝影/本刊記者 張馨予

上海內(nèi)江大板房建成于1966年，三戶人家共用廚衛(wèi)，經(jīng)過多年使用，居住條件十分惡劣。攝影/本刊記者 張馨予

上海內(nèi)江大板房成套改造項(xiàng)目于2024年3月底實(shí)現(xiàn)二次征詢100％簽約，居民于4月底集中搬遷。攝影/本刊記者 張馨予

戶型和面積是其中最為關(guān)鍵的。事實(shí)上，拆除重建后，幾乎所有居民的房屋面積都會(huì)產(chǎn)生變化。工人新村的住宅往往有非常復(fù)雜的房型，規(guī)模越大的小區(qū)房型越復(fù)雜，例如彭一新村原始房型多達(dá)282種，鳳南一村原始房型多達(dá)128種。由于房型太多，顧及設(shè)計(jì)成本和建設(shè)需要，改造后不可能全部保留原始房型，只能對(duì)復(fù)雜的房型進(jìn)行歸并，然后再設(shè)計(jì)。

鳳南一村根據(jù)建筑面積，對(duì)128種房型通過檔次進(jìn)行歸并分類，歸并后共有20種房型，不同檔次的房型面積不一樣?？亟方值琅f改辦工作人員黃一奇說，改造后，新房的居住面積不小于舊房的面積，“面積可能會(huì)有一兩平方的增量”，同時(shí)會(huì)新增廚房、衛(wèi)生間和陽臺(tái)。

由于鳳南一村的新房房型是從128種歸并到20種，每戶居民的房屋面積增量可能有多有少，這是一個(gè)潛在的矛盾點(diǎn)。王楠楠是鳳南一村的居民，她的老房比樓下鄰居少了0.2平方米的面積，但是在房型歸并后，她的新房會(huì)比樓下鄰居低兩個(gè)檔次，建筑面積少7平方米。

楊軍說，對(duì)于這種情況，他們只能向居民解釋，面積或多或少的變化并不是針對(duì)某個(gè)居民個(gè)人，而是會(huì)在一個(gè)可控范圍內(nèi)，“沒辦法做到每個(gè)人每勺飯都一樣多的米”。

王楠楠也說服自己，新房的面積已經(jīng)比舊房大了2平方米左右，而且配備了電梯。她的母親即將80歲了，腿腳不方便，未來一定會(huì)需要電梯出入，“從這幾方面來說，新房肯定是改善了生活條件”。

值得注意的是，在房屋面積的變化上，有些小區(qū)不是只注重“一碗水端平”。東鄲小區(qū)共有670戶居民、7種房型，但是因?yàn)檎嫉孛娣e小、居住密度大，最小的房型只有9平方米，最大的房型在23平方米左右。東鄲居民區(qū)黨支部書記張爭(zhēng)科說，在設(shè)計(jì)方案時(shí)，他們認(rèn)為9平方米的房型“需要托底”，所以改造后的使用面積達(dá)到12.5平方米，增量面積有3.5平方米，而23平方米的房型改造后，增量面積在1平方米左右。

內(nèi)江大板房是一個(gè)更為特殊的項(xiàng)目。延吉新村街道黨工委書記、人大工委主任徐萬驊說，由于在上海2035年城市規(guī)劃中，控江路擴(kuò)寬，住宅便壓在了道路紅線上，拆除重建后，內(nèi)江大板房的住宅必須往后退，這意味著占地面積必須減少，改造受到限制。原有的240戶居民，只有160戶居民能夠回搬，還有80戶居民只能抽戶異地安置。

這80戶抽戶居民成為內(nèi)江大板房項(xiàng)目的關(guān)鍵。如果他們不認(rèn)同項(xiàng)目方案、不愿意搬遷，拆除重建只能失敗。

徐萬驊說，經(jīng)過街道與楊浦區(qū)房管局的多輪討論，他們決定要給80戶居民提供更多選擇，他們既可以選擇異地房屋置換，也可以選擇貨幣安置。選擇異地房屋置換的居民，可以從楊浦區(qū)房管局在區(qū)內(nèi)盤活的170套置換房源中選擇一套，主要是歷年來其他小區(qū)成套改造后剩余的房源。其中89套是“不貼差價(jià)”房源，剩下的是改善型房源，居民可出資補(bǔ)差價(jià)購買。如果有人沒有選到心儀的房子，則可以選擇貨幣安置，根據(jù)評(píng)估公司評(píng)估的房屋價(jià)值，獲得貨幣補(bǔ)償，“等于多了一層保障”。

最終，所有居民在16天之內(nèi)就全部簽約同意了。

一個(gè)兼顧到多方利益的項(xiàng)目方案，需要很多時(shí)間打磨。東鄲小區(qū)的項(xiàng)目方案修改了近10次；彭一小區(qū)的項(xiàng)目方案來來回回修改過20多次，修改重點(diǎn)主要聚焦在房型和面積上；鳳南一村的項(xiàng)目方案第一稿在2021年底公布，因疫情擱置后，方案又在第一稿的基礎(chǔ)上經(jīng)過20多次的修改。內(nèi)江大板房項(xiàng)目方案的調(diào)整中，僅抽戶方案的修改就有20多次，整個(gè)方案從論證到確定歷時(shí)將近一年。

重建房屋，重建生活

須炳榮是彭浦新村幾乎無人不曉的人物。

每到征求居民意見的階段，須炳榮和彭浦新村街道的工作人員必須了解每戶房屋信息、家庭成員、社會(huì)關(guān)系、鄰里關(guān)系，甚至性格脾氣，以便展開后續(xù)工作。對(duì)于有上千戶居民的老舊小區(qū)，這件事極其耗費(fèi)時(shí)間。彭五小區(qū)改造時(shí)，須炳榮每天在各個(gè)居民樓里跑上跑下把腿跑壞了，爬樓梯必須要拄拐。

很多居民已經(jīng)不住在這里，電話號(hào)碼也換了，千方百計(jì)才能找到人，“要?jiǎng)佑酶鞣N手段，鄰里的、居委會(huì)的、工作單位的，實(shí)在不行還要通過他的戶口找其他家人的電話，再找到他”。為了找人，須炳榮去過養(yǎng)老院、公安局，也曾坐著派出所的警車去監(jiān)獄找已被關(guān)押的居民。

在舊改辦工作以來，黃一奇和同事也完成了一些在她看來原本不可能完成的任務(wù)。鳳南一村有一位十多年來獨(dú)自住在松江養(yǎng)老院的漸凍癥老人，居委會(huì)和街道的工作人員每個(gè)星期要去拜訪他兩三次，但他總是不同意簽約。一次閑聊中，工作人員發(fā)現(xiàn)，老人在鳳南一村其實(shí)有很多老鄰居，他對(duì)于鳳南一村的印象仍是童年時(shí)住在這里的回憶。于是工作人員拍攝了一個(gè)從小區(qū)門口一路走到老人家里的視頻，還拍攝了他的老鄰居。老人看到視頻后淚流滿面，“你看這個(gè)人，別看他現(xiàn)在身體好，當(dāng)年是我背著他上下學(xué)，現(xiàn)在我躺在這里，他身體這么好”。最后老人讓工作人員握著自己肌無力的手，在協(xié)議上簽了字。

上海彭浦新村街道彭三小區(qū)，已經(jīng)完成拆除重建的新房。攝影/本刊記者 張馨予

回憶并不總是溫情的。在老房生活幾十年，許多居民已經(jīng)習(xí)慣了鄰里之間的緊張關(guān)系，常常是兩天一小吵，三天一大吵。

梁玉霞家和另外兩戶人家合用廚衛(wèi)，中午一點(diǎn)就要開始排隊(duì)洗澡。她已經(jīng)不記得和自己合用廚衛(wèi)的鄰居換了多少家，各種職業(yè)都有，環(huán)衛(wèi)工人、收廢品的、賣菜的，常常住幾個(gè)月就搬走，“很多人因?yàn)槭亲獾姆孔?，廚房和衛(wèi)生間用完從來不弄干凈”。

每戶人家在廚房里都有一盞自家的燈，進(jìn)了廚房，哪怕別家已經(jīng)開了燈，也要打開自家的燈，“不然別人說，我家的燈，你憑什么用”。

小區(qū)拆除重建后，須炳榮發(fā)現(xiàn)，大家的生活有了距離，也有了久違的和平。

韓秀華認(rèn)為自己是幸運(yùn)的。1965年，作為上海市造紙機(jī)械廠的先進(jìn)工人，韓秀華和丈夫一起住進(jìn)彭三小區(qū)。盡管房間只有17.8平方米，他們?nèi)匀桓杏X很歡喜。幾十年后，他們和房屋一起變老了，漸漸地不再出門。

2019年底，韓秀華住進(jìn)了重建后的新房，住進(jìn)來的第二天就是丈夫95歲的生日，他們請(qǐng)了許多親戚朋友到家里吃飯。新房有了獨(dú)立的廚衛(wèi)，還能坐電梯上下樓，“以前想都不敢想”。住進(jìn)來后，丈夫總是開心地趴在窗臺(tái)上往外看。

韓秀華說，很慶幸，丈夫去世前曾在新房住過9個(gè)月零4天?，F(xiàn)在，韓秀華一個(gè)人住在這里，每天也總?cè)ゴ芭_(tái)邊坐著，等待92歲生日的來臨。

（文中王楠楠為化名）