楊現(xiàn)華

明確可執(zhí)行的政策對樓市供需兩端都將帶來積極的提振效果。

前所未有、歷史最強、力度空前……這是5月17日中央層面出臺多項樓市新政后，市場給予的積極回應。確實，無論是史上最低的首付、沒有下限的貸款利率和央行出資支持樓市收儲等等，這些明確可執(zhí)行的政策對樓市供需兩端都將帶來積極的提振效果。

股市有著直接且明顯的反應。5月17日收盤，包括萬科A、保利發(fā)展和金地集團在內(nèi)的27家A股漲停，漲幅在5%以上的個股逼近70家，地產(chǎn)ETF拉漲逾9%。港股上，超40家房地產(chǎn)開發(fā)商的股價漲幅超過了10%，超過10家公司的漲幅在20%以上。

對于首付比例仍較高的北京、上海等幾個主要城市來說，降首付的邊際影響更大。無論是剛需還是改善性購房需求，后續(xù)都有望得到放松機會。而且與已經(jīng)取消利率下限的60余家城市相比，核心城市購房成本將會繼續(xù)下行。

更為重要的是，央行設立3000億元保障性住房再貸款，用以支持收購存量房。這是具體落實中央政治局會議提出的“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施?！钡木唧w落實。在去庫存背景下，直至取得階段性效果，或許才是本輪新政的落腳點。

需求政策最寬松

先回顧一下本輪房地產(chǎn)“517”新政的主要內(nèi)容。5月17日，國務院召開保交房工作會。央行、住建部、自然資源部部和金管局就做好配套政策做了詳細說明。這是對4月30日中央政治局會議中關于房地產(chǎn)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的具體落實。

首先是需求方面，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。本次首付比例下降后，將創(chuàng)下歷史新低。取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限也創(chuàng)下寬松新空間。

此外，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以上首套、二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.85%、3.325%。同樣的，本次公積金貸款利率下調(diào)，也將創(chuàng)新低。

各地方快速響應。北上廣深一線城市和南京鄭州等二線城市迅速跟進，公積金貸款下調(diào)0.25個百分點。不出意外，很快首付和商貸利率也會跟上調(diào)整。

首付方面，首先是武漢傳來降首付的消息。報道顯示，武漢首套房首付比例降至15%，商貸房貸利率降至3.25%；二套房首付比例降至25%，房貸利率降至3.35%。緊接著合肥也已經(jīng)有銀行將首套房貸首付比例降至15%，首套房貸利率也降至3.45%。

下調(diào)首付比例并不新鮮。2023年8月31日，央行就曾發(fā)文宣布，首套房首付不低于20%，二套房不低于30%。目前，除北京等8個城市外，其他城市均已將首付比調(diào)整至全國層面的下限。這8個城市為北上廣深4個一線和天津、長沙、成都和蘇州。其首套房首付基本在30%，二套房基本40%-50%。

央行一季度貨幣報告顯示，3月，新發(fā)放個人住房貸款利率為3.69%，同比下降0.45個百分點，已經(jīng)是很低水平。而且，這也是個人住房貸款加權平均利率首次低于企業(yè)貸款加權平均利率，后者3月為3.73%。

此外，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調(diào)了首套房貸利率下限，64個取消了下限。

華泰證券指出，目前包括4個一線城市和11個二線城市在內(nèi)的15個城市還沒有廢除房貸利率下限，這15個城市成交額占比占全國的34%。而全國層面，在房價不下行的情況下，房貸利率下行50個基點，有望降低房貸月供壓力約3%-4%，而這一比例在一線城市更高。

此前，樓市寬松并沒有扭轉(zhuǎn)調(diào)整的態(tài)勢。2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6%。

進入2024年后情況仍沒有根本好轉(zhuǎn)。和新政同一天統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-4月新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。商品房銷售額已降至2016年水平，“金三銀四”預期并沒有實現(xiàn)。一連串的放松并沒有換來地產(chǎn)銷售的觸底。

不僅如此，央行調(diào)查報告顯示，2023年四季度，居民預期房價上漲的比例僅12.3%，已連續(xù)10個季度低于歷史均值的25%。收入信心指數(shù)也連續(xù)10個季度不高于榮枯線50%。因此，為了扭轉(zhuǎn)樓市調(diào)整的趨勢，更大幅度的放松勢在必行。

那么此次首付降至歷史最低，貸款利率取消下限會增加多少購買量呢？根據(jù)中銀國際測算，在啟動資金、收入不變的前提下，首付比例和房貸利率下調(diào)，購房意愿需要增長8.3%-17.9%，才能用足杠桿即貸款比例，此時銷售增長17.6%。

可見，在最寬松的條件下，購房者需要增加購房意愿，才會帶來樓市銷售的顯著增長。由于各地樓市政策并不一致，在放松后，那些限購較嚴格的地方彈性更大。在當下，就是北上廣深和部分核心二線城市。

撬動樓市基本盤

對三四線城市和部分二線城市來說，取消貸款利率和降低首付將會有一定的積極效果，但2023年8月底，央行已經(jīng)降過一次首付，并未對樓市下行起到逆轉(zhuǎn)效果。

首付比例下調(diào)對北京、上海等影響更大，降低最低首付比例邊際上更有利于一二線城市偏剛需購房需求的釋放。尤其對仍在實行高于央行政策下限首付比例的8個城市來說，其釋放效果也許更佳。

以北京、上海為例，這兩個城市的首付比例與全國下限的差距最大，因此下調(diào)的示范效應也最佳。上海首套房首付不低于30%，二套房50%，但若屬于自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)，二套房下降至40%。

北京首套房也下調(diào)至30%，城六區(qū)二套房下調(diào)至50%、非城六區(qū)降至40%。北京、上海下調(diào)首付都是在2023年底公布的。

新政后，北京、上海首付比例較調(diào)整后的全國首套房首付比例下限15%有一倍的下調(diào)空間。需要說明的是，2009年北京、上海首付就曾下調(diào)至20%。

未曾達到首付下限的8個城市數(shù)量不多，卻掌控著樓市成交量的走勢。華泰證券統(tǒng)計，2023年這8個城市商品房成交金額占全國的24%，其中北京、上海分別占3.8%、6.3%。

以上海為例，統(tǒng)計公報顯示，疫情突發(fā)的2020年，上海商品房銷售額6046.97億元，增長16.2%。其中，住宅銷售額5268.85億元，增長18.2%。

之后的2021-2022年，上海商品房銷售額6788.73億元和7467.53億元，增長12.3%和10%。其中，住宅銷售額6104.95億元和6937.77億元，同比增長了15.9%和13.6%。需要說明的是，2022年3月底至6月初的三個月，上海處于疫情封控期。即便如此，樓市成交額也沒有下降。

2023年疫情恢復常態(tài)化管理。全年上海商品房銷售額7259.99億元，下降2.8%。其中，住宅銷售額6685.19億元，下降3.6%?；謴统B(tài)化后，上海商品房銷售不但沒有增長反而有所下降。

二手房已經(jīng)開始下降了。統(tǒng)計公報顯示，2020-2021年上海二手存量房買賣登記面積為2546.17萬平方米和2880.07萬平方米，同比增長21.3%和13.1%。2022-2023年二手存量房買賣登記面積為1613.96萬平方米和1708.03萬平方米，同比增長-44%和5.8%。

北京和上海都是在2023年底將首套房下調(diào)至30%的，效果怎么樣呢？由于沒有成交額，以成交面積來看，在下調(diào)首付后，2024年1-4月，全市新建商品房銷售面積303.5萬平方米，同比下降12.1%。其中，住宅銷售面積210.8萬平方米，下降14.5%。

1-4月，上海商品房銷售面積505.15萬平方米，增長0.6%。其中，住宅銷售面積418.75萬平方米，下降1.3%。

反映先行指標的新開工方面，1-4月，北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積312.8萬平方米，同比下降22.7%。其中，住宅新開工面積162萬平方米，下降25.5%。上海商品房新開工面積605.11萬平方米，增長6.8%。其中，住宅新開工面積337.60萬平方米，增長8.6%。

通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，2023年底降低首付短期內(nèi)提振了地方樓市，但時間周期拉長后，對樓市銷售的影響就減弱了。當然了，這也與2023年上半年尤其是一季度的高基數(shù)有一定關系。2023年社會生活恢復常態(tài)后，樓市出現(xiàn)一波“報復性”消費，帶動商品房銷售階段性反彈。

在中央層面再度下調(diào)首付后，北京、上海等地首付下調(diào)空間再度打開。一線城市有著較強的示范作用。如果北京、上海繼續(xù)相應地下調(diào)首付比例，且地產(chǎn)交易量和交易價格隨之回升，那么將對全國樓市帶來積極影響。

收儲存量房全國起航

首付和利率降低當然可以吸引更多購房者的關注。中長期看，中央明確政府收儲存量商品房的影響或許更大。

央行表態(tài)，擬設立保障性住房再貸款3000億元，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，以支持其收購已建成未出售的商品房用作保障性住房。

需要說明的是，2023年1月，央行設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。額度1000億元，也包含在本次額度內(nèi)。

也就是說，原來個別城市試點、且沒有杠桿撬動效應，如今將在全國展開存量房收儲工作，且增加了貨幣乘數(shù)。這是全國層面首次提出“政府收購商品房”，可以視為此前政策的升級版。反映用市場化手段消化存量也許將成為政府短期內(nèi)工作重點。

5000億元的貸款會帶來多少庫存的去化呢？政策瞄準的是住宅項目，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年1-4月，商品房住宅銷售面積2.45萬億平方米，銷售金額2.45萬億元，即每平米均價約9978元。按照這一價格的七折或八折計算，則分別可收儲7158萬平米或6264萬平米，占到了4月底住宅待售面積18.31%或者16.03%。

2020-2021年是上一個住宅待售面積的低點，大約在2.2億平米-2.5億平米之間，若想回到這個低點，大約需要減少1.5億平米左右的待售商品房。這意味著住房去庫存所需資金或許在1萬億元以上。

其實在5月17日的國新辦發(fā)布會上，就有記者在發(fā)布會提問中引用分析人士也預計，住房去庫存所需資金在1萬億元至5萬億元之間。那么本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。

平安證券表示，房地產(chǎn)收儲所需的資金量級可能更大。假設各地按照二手住宅均價收儲，目標是將庫存去化周期拉回合理區(qū)間的上限，那么一年內(nèi)收儲對應所需資金為2.7萬億。

實際收儲不會以成交均價作為基礎的，會有一定的折扣。各地方具體折扣標準或有不同，平安證券指出，若參考青島按市場價64%收購，5000億元的規(guī)模預計就可消化庫存0.81億平米。那么按照這個標準，一萬億元左右的規(guī)模就可以使住宅庫存回到2020-2021年的低點。

目前已經(jīng)有10余個城市的國資下場收購存量房，在政策從中央層面確立、且資金明確后，不難想象后續(xù)各地國資下場收儲存量房將提速。在中央政治局會議提出去庫存后，去庫存組合政策密集且大力度推出，既提供真金白銀又真實讓利。

從政策效果看，近兩年中央和地方層面不斷放松政策，降低購房成本。雖不足以一次性扭轉(zhuǎn)預期，但量變引發(fā)質(zhì)變，房地產(chǎn)底部的確立，需要政策的突破和積累，底部信號不斷堆積，需求底部就將會到來。