鄧 宇，溫 禾，崔鵬飛，張一航

（亞太建設(shè)科技信息研究院有限公司，北京 100088）

1 概念與背景

老舊小區(qū)（Old Urban Residential Area），指在城鎮(zhèn)國有用地上建成時間較長或物質(zhì)環(huán)境相對陳舊，有較為迫切開展維護(hù)或更新需求的居住小區(qū)。我國20 世紀(jì)50 年代在蘇聯(lián)小區(qū)規(guī)劃理論影響下形成的“居住區(qū)-居住小區(qū)-居住組團(tuán)”層級，成為城鎮(zhèn)居住的主體規(guī)劃結(jié)構(gòu)；其中，居住小區(qū)是城鎮(zhèn)居住規(guī)劃建設(shè)最常見的基本單元。老舊小區(qū)，在廣義范疇內(nèi)覆蓋這個3 級空間結(jié)構(gòu)，一般意義上主要針對居住小區(qū)這個層級，老舊小區(qū)作為所有居住小區(qū)生命周期中的客觀階段，也是相關(guān)更新工作開展的主要對象。其劃定標(biāo)準(zhǔn)將不斷細(xì)化。由于不同時代社會經(jīng)濟(jì)條件、發(fā)展理念和建造技術(shù)及材料不同，居住小區(qū)的生命周期有所不同，老舊小區(qū)的劃定標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)住區(qū)住宅，以建成使用滿20～30 年作為界限，被劃定為老舊小區(qū)。這是因?yàn)樵谖镔Y短缺時代，受限于資源資金約束建設(shè)運(yùn)維投入不足和對未來生活水準(zhǔn)快速提升估計(jì)不足，這些居住小區(qū)在建成20～30 年后就面臨著較為普遍且急迫的更新整治需求。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，特別是各類標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)管理和物業(yè)管理機(jī)制的完善，近20 年來建設(shè)的居住小區(qū)質(zhì)量得以提升，其生命周期得以延長，因而劃定老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)也會隨之調(diào)整，不再以統(tǒng)一的建成時間為標(biāo)準(zhǔn)，將會細(xì)化至不同階段、不同建造方式而形成的壽命周期，并與管理維護(hù)狀況疊加判斷。

1.1 老舊小區(qū)的界定

國務(wù)院（2020 年）：城市和縣城中的老舊小區(qū)建于相對較早的時期，往往因?yàn)殚L時間的失修和缺乏市政配套設(shè)施的維護(hù)而變得不完善。這些小區(qū)也常常缺乏完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，而居民往往對小區(qū)的改造和提升充滿期待和渴望。針對這些問題，各地政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，合理劃分改造范圍，特別關(guān)注2000 年底之前建成的老舊小區(qū)。此外，對于這些小區(qū)的改造，還需要注重加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并提升居民參與度。從而使其成為更為宜居、舒適和便利的住宅區(qū)域。

國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局（2013 年）：中央和國家機(jī)關(guān)各部門及所屬單位、在京中央企業(yè)所在地區(qū)的老舊住宅小區(qū)，建設(shè)年代較早，設(shè)施設(shè)備已經(jīng)陳舊，配套功能不全。為了改善居住環(huán)境和提升居民生活品質(zhì)，政府正在實(shí)施綜合整治工程，將1990年以前建成的老舊小區(qū)列入整治范圍，進(jìn)行全面的改造提升。而針對1990 年以后建成的老舊小區(qū)，政府則重點(diǎn)解決安全隱患問題，并推行節(jié)能改造，從而實(shí)現(xiàn)資源利用的最大化。同時，政府也高度重視1980 年以前建成的老舊房屋，要求對這類房屋按照現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行抗震檢測和必要的加固改造，以確保房屋的安全性。

中國城市科學(xué)研究會（2019 年）：城市舊居住區(qū)是城市中已經(jīng)建成使用20 年以上的住宅區(qū)，或者是因?yàn)榄h(huán)境質(zhì)量差、缺乏完善的配套設(shè)施、建筑功能不完善、建筑結(jié)構(gòu)存在安全隱患、能耗水耗過高、建筑設(shè)備老舊破損等問題而影響居民居住質(zhì)量的聚居地。針對這些問題，政府需要加強(qiáng)對城市舊居住區(qū)的整治和改造，以提高居住環(huán)境的品質(zhì)和居民的生活質(zhì)量。

北京市（2021 年）：老舊小區(qū)指建成年代較早、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、基礎(chǔ)設(shè)施老化、配套設(shè)施不完善、未建立長效管理機(jī)制的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。北京市現(xiàn)階段，老舊小區(qū)是指2000 年底以前建成。

廣州市（2018 年）：《廣州市老舊小區(qū)微改造設(shè)計(jì)導(dǎo)則》按建設(shè)年度分類，將老舊小區(qū)分為新中國成立前建成、新中國成立后至1980 年建成、1980—1990 年建成和1990—2000 年建成4 類。

上海市（2021 年）：舊住房更新改造范圍主要包括城市中建成使用時間較長的住宅小區(qū)和居民聚居區(qū)，這些區(qū)域存在住房和設(shè)施老化、功能不完善、配套設(shè)施不健全、居民生活質(zhì)量較低等問題，需要得到政府的關(guān)注和改造。在改造的范圍方面，政府可以根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況來制定相應(yīng)的改造計(jì)劃和方案，同時考慮到改造的可行性和經(jīng)濟(jì)效益，重點(diǎn)關(guān)注使用時間較長的舊住房區(qū)域。對于有條件的區(qū)域，也可以適當(dāng)將使用時間較晚的住宅小區(qū)納入改造范圍，以推動城市住房和社會環(huán)境的全面升級和提升。

城市老舊住宅區(qū)是指建成年代較早、經(jīng)過多年使用、房屋狀況及環(huán)境質(zhì)量較差、生活配套設(shè)施不完善、居住條件需要改善的居民區(qū)。這些舊住宅區(qū)可能存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患、建筑能耗較高等問題，居民對改造和更新的需求十分迫切。

以下小區(qū)雖然建成年代較早、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，但不屬于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范疇：一是已經(jīng)在城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的范圍之內(nèi)的、計(jì)劃改造、擴(kuò)建、翻新舊有棚戶區(qū)或住房的。如果目前所在地已經(jīng)列入棚戶區(qū)改造計(jì)劃，那么日后它將會進(jìn)行拆除重建或擴(kuò)建；如果還允許它先進(jìn)行老舊小區(qū)改造，而待正式進(jìn)行棚戶區(qū)改造時，所有的改造成果將拆除，這樣將造成嚴(yán)重的浪費(fèi)。

二是以居民自行修建的房屋為主的地區(qū)以及城中村。這些區(qū)域大多位于城鄉(xiāng)接合部，很多房屋屬于居民（或村民）私自建設(shè)，沒有合法手續(xù)，對這些區(qū)域進(jìn)行老舊小區(qū)改造，不利于日后政府對這些區(qū)域進(jìn)行綜合整治。

1.2 老舊小區(qū)的特點(diǎn)

需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)構(gòu)成較復(fù)雜，涉及公房（含房改房）、商品房、拆遷安置房、單位集資房、政策性保障住房等。它普遍具有以下7 個特點(diǎn)。

1）建成時間比較早。目前各地多數(shù)以2000 年以前作為老舊小區(qū)劃分的時間點(diǎn)。

2）市政基礎(chǔ)設(shè)施不齊全或老化嚴(yán)重。供水、污水管網(wǎng)老化嚴(yán)重，影響供水的質(zhì)量與排污能力；電力線路存在安全隱患，消防設(shè)施不齊全，消防通道普遍被占用。

3）房屋本體損壞嚴(yán)重。房屋存在外墻脫落、保溫效果差、墻面污損、樓道等公用區(qū)域被住戶用來堆放雜物的問題。

4）房屋普遍沒有電梯，不適合老人居住。老舊小區(qū)由于建成年代較久，房屋多為6 層以下的住宅，按照當(dāng)時的技術(shù)規(guī)范，是不安裝電梯的（有些地方甚至有9 層住宅未安裝電梯的極端情況）。但老舊小區(qū)普遍為老齡化社區(qū)，老齡化程度普遍高于所在城市的老齡化水平。

5）小區(qū)缺停車場地和設(shè)施。由于小區(qū)建成時代久遠(yuǎn)，那時汽車對于多數(shù)中國家庭還是一個遙遠(yuǎn)的夢想，當(dāng)時的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范對于小區(qū)汽車的配比并無強(qiáng)制規(guī)定或僅規(guī)定了很低的配比要求。導(dǎo)致在汽車普遍進(jìn)入中國家庭的當(dāng)今，老舊小區(qū)嚴(yán)重缺乏停車場地和設(shè)施，停車難成為老舊小區(qū)居民反映最強(qiáng)烈的問題。

6）小區(qū)環(huán)境雜亂、違章建筑眾多。老舊小區(qū)多為當(dāng)年單位分配給職工的房改房和公房，居民自治意識和能力偏低，沒有花錢享受服務(wù)的意識，小區(qū)也多數(shù)沒有實(shí)行社會化的物業(yè)管理，導(dǎo)致小區(qū)公共環(huán)境沒人負(fù)責(zé)、沒人愛惜，小區(qū)環(huán)境臟亂差、地面坑洼不平。住戶為了自身利益紛紛圈占空地，導(dǎo)致違章建筑眾多，使小區(qū)本來就狹窄的公共空間更加擁擠。

7）配套服務(wù)設(shè)施缺乏。小區(qū)普遍缺乏超市、菜場等便民服務(wù)設(shè)施和托幼、養(yǎng)老等服務(wù)機(jī)構(gòu)，住戶的基本生活需求得不到有效滿足[1]。

2 歷史發(fā)展情況

將我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造歷程劃分為三大階段：2017 年之前，各地探索為主的階段；2017—2020 年，全國層面試點(diǎn)探索階段；2020 年至今，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全面推進(jìn)階段。在不同階段，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的定義、內(nèi)涵以及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的內(nèi)容和特點(diǎn)各有不同。

2.1 2017 年之前的改造工作概況

2017 年之前，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造還處于各地探索為主的階段。如上海市在1990 年代末就開展了舊住房成套改造工程、“平改坡”工程、“變頻供水”改造等，許多城市都在積極開展既有住宅建筑節(jié)能改造工作，如北京市的“暖房子”工程。為了全面提高老舊小區(qū)的品質(zhì)和居住條件，各地也相繼出臺了綜合整治工作的實(shí)施意見，如北京市的《老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見》。

當(dāng)前，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作主要涉及多個相關(guān)工程項(xiàng)目，這些項(xiàng)目被納入“舊城改造”的大系統(tǒng)之中。如三舊改造、背街小巷整治、海綿城市改造、地下綜合管廊改造、雪亮工程、暖房子工程等，雖然改造內(nèi)容主要集中在建筑本體修繕和基礎(chǔ)設(shè)施提升上，但也要關(guān)注物質(zhì)空間改善，因此，參與部門應(yīng)該多元化。國家層面對于老舊小區(qū)的界定、改造范圍、改造內(nèi)容等方面還沒有明確的界定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2001 年發(fā)布了全國性指導(dǎo)文件《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見》（建住房〔2007〕109 號），其中將舊住宅區(qū)定義為“房屋年久失修、配套設(shè)施缺損、環(huán)境臟亂差的住宅區(qū)”，改造內(nèi)容包括“環(huán)境綜合整治、房屋維修養(yǎng)護(hù)、配套設(shè)施完善、建筑節(jié)能及供熱采暖設(shè)施改造”。另外，各地改造工作差異較大，一些發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)開展了多輪改造，改造標(biāo)準(zhǔn)較高，而一些地區(qū)仍未展開改造或者改造標(biāo)準(zhǔn)很低[2]。

2.2 2017 年三部委改造試點(diǎn)工作概況

針對我國城市老舊小區(qū)改造的問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2017 年底發(fā)布了一份重要通知，旨在推進(jìn)老舊小區(qū)改造的試點(diǎn)工作的開展。在試點(diǎn)城市廈門、廣州等15 個城市的共同努力下，截至2018年12 月，已經(jīng)成功改造了106 個老舊小區(qū)，受益居民達(dá)到5.9 萬戶。從試點(diǎn)及各地反饋的情況看，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不僅涉及面廣，而且是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程。在老舊小區(qū)改造過程中，三大關(guān)鍵問題亟待解決：一是籌集改造資金，確保改造工作有足夠的資金支持；二是加強(qiáng)居民參與和社區(qū)治理，發(fā)揮居民主體作用，提升社區(qū)服務(wù)水平；三是注重改造效果的持續(xù)性和居民滿意度的提升，確保改造工作真正符合居民期望。只有解決這些問題，改造工作才能順利進(jìn)行并取得實(shí)效。同時，地方政府要發(fā)揮好協(xié)調(diào)作用，讓基層單位工作更有規(guī)范性，能夠與居民進(jìn)行積極的協(xié)商，讓居民主動參與到改造工作中來。在具體的施工過程中，也要因地制宜，要摸清不同小區(qū)的居民的具體需求，來制定改造計(jì)劃，同時也要與居民協(xié)商好后續(xù)的管理工作如何進(jìn)行，確保在改造后可以保證居民正常有序的生活。

2019 年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部三部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》（建辦城函〔2009〕107 號）（以下簡稱“通知”），旨在全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。在此通知中，首先明確了老舊小區(qū)的范圍，即為城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成于2000 年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。針對這一問題，通知提出了3 個方面的工作。

首先，需要通過摸排全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基本情況來指導(dǎo)地方制定當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)老舊小區(qū)改造的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。此外，地方政府需要因地制宜，結(jié)合本地實(shí)際情況，量力而行地制定2019 年的老舊小區(qū)改造計(jì)劃。

其次，要推行地方在老舊小區(qū)改造中創(chuàng)新改造方式和資金籌措機(jī)制。在老舊小區(qū)改造中，需要采取“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的方式統(tǒng)籌推進(jìn)，通過多渠道籌集改造資金，如居民支出一點(diǎn)、社會支持一點(diǎn)、財政補(bǔ)助一點(diǎn)等。

最后，通知還強(qiáng)調(diào)了加強(qiáng)各地基層組織建設(shè)的重要性，通過社區(qū)主導(dǎo)的方式，發(fā)動小區(qū)居民積極參與老舊小區(qū)的改造，同時也需要確定小區(qū)管理模式、管理規(guī)約及居民議事規(guī)則，并且建立小區(qū)后續(xù)管理機(jī)制。這些措施旨在確保城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作順利推進(jìn)，并且探索出更加適合我國國情的改造模式[2]。

2.3 2019 年國務(wù)院常務(wù)會議后工作推進(jìn)

2019 年6 月19 日，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作被提升到新的高度。會議認(rèn)為，加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾愿望強(qiáng)烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。目前，全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民上億人，量大面廣，情況各異，任務(wù)繁重。會議對改造對象范圍、改造內(nèi)容、組織機(jī)制、投融資渠道提出要求。尤其強(qiáng)調(diào)要發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)，帶動供給側(cè)改革，促進(jìn)消費(fèi)，拉動投資。老舊小區(qū)改造不僅是物質(zhì)空間改善，還是需要植入各類服務(wù)，構(gòu)建基層治理體系，追求社會經(jīng)濟(jì)綜合效益，需要多部門參與完成的綜合改造[3]。

2020 年7 月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號，簡稱國辦23 號文）發(fā)布，明確了老舊小區(qū)的內(nèi)涵改造原則、改造內(nèi)容、組織實(shí)施機(jī)制、資金共擔(dān)機(jī)制、配套政策以及組織保障并提出工作目標(biāo)：到2022 年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000 年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)[3]。

3 國內(nèi)改造概況

3.1 建筑結(jié)構(gòu)加固

3.1.1 抗震鑒定和安全性鑒定

對于1990 年及其以前建造的房屋，宜按照后續(xù)使用30 年的A 類進(jìn)行抗震鑒定；對于1991—2000 年按照89 系列規(guī)范建造的房屋，應(yīng)按照后續(xù)使用40 年的B 類進(jìn)行抗震鑒定。既有建筑結(jié)構(gòu)安全性鑒定的荷載分項(xiàng)系數(shù)及其荷載取值，宜采用GB 50009-2012《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》的規(guī)定[4]。

3.1.2 鋼筋網(wǎng)砂漿面層加固

在面層砂漿中配置鋼筋網(wǎng)。鋼筋網(wǎng)應(yīng)采用呈梅花狀布置的錯筋、穿墻筋固定于墻體上；鋼筋網(wǎng)四周應(yīng)采用錨筋、插入短筋或拉結(jié)筋等與樓板、大梁柱或墻體可靠連接；鋼筋網(wǎng)外保護(hù)層厚度不應(yīng)小于10 mm，鋼筋網(wǎng)片與墻體的空隙不應(yīng)小于5 mm。當(dāng)采用雙面鋼筋網(wǎng)砂漿面層加固時，宜設(shè)置水平及豎向配筋加強(qiáng)帶，以代替圈梁及構(gòu)造柱。

3.1.3 鋼筋混凝土板墻加固

現(xiàn)澆鋼筋混凝土板墻。板墻應(yīng)采用呈梅花狀布置的錨筋、穿墻筋與原有砌體墻鏈接；其左右應(yīng)采用拉結(jié)筋等與兩端的原有墻體可靠鏈接；底部應(yīng)有基礎(chǔ)；板墻上下應(yīng)與樓、屋蓋可靠鏈接，至少應(yīng)每隔1 m 設(shè)置穿過樓板且與豎向鋼筋等面積的短筋。板墻可設(shè)置為單面或雙面，甚至可在樓梯間部位設(shè)置封閉的板墻，形成混凝土墻體筒。

3.1.4 外加圈梁構(gòu)造柱加固

加設(shè)鋼筋混凝土構(gòu)造柱和圈梁。外加柱應(yīng)在房屋四角、樓梯間和不規(guī)則平面的對應(yīng)轉(zhuǎn)角處設(shè)置并應(yīng)根據(jù)房屋的設(shè)防烈度和層數(shù)在內(nèi)外墻交接處隔開間或每開間設(shè)置；外加柱應(yīng)由底層設(shè)起，并應(yīng)沿房屋全高貫通，不得錯位；外加柱應(yīng)與圈梁或鋼拉桿連成閉合系統(tǒng)。外加柱應(yīng)設(shè)置基礎(chǔ)并與原墻體原基礎(chǔ)可靠連接，宜在平面內(nèi)對稱布置。

3.1.5 外套結(jié)構(gòu)抗震加固

在砌體墻外部增設(shè)鋼筋混凝土墻。依據(jù)小區(qū)總平面的整體改造設(shè)計(jì)，合理確定新設(shè)外套結(jié)構(gòu)距原有墻體的距離，確保地基處理得當(dāng)，并與原有結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)順暢銜接，同時妥善安排與新建結(jié)構(gòu)存在沖突的原有人樓管線。

外套結(jié)構(gòu)可包括外貼縱墻、外加橫墻、外加樓板等內(nèi)容，上述部分與原砌體結(jié)構(gòu)外墻之間應(yīng)有可靠連接。外加橫墻應(yīng)與原結(jié)構(gòu)橫墻對齊，并有可靠連接；外加樓板上下各層應(yīng)對齊，截面宜上下一致；外側(cè)縱墻與原結(jié)構(gòu)外縱墻應(yīng)有可靠連接?？刹捎醚b配式工法，預(yù)制構(gòu)件進(jìn)行混凝土澆筑，也可采用現(xiàn)澆式工法現(xiàn)澆外套混凝土結(jié)構(gòu)。

前文中的幾種加固方式雖造價相對較低，但結(jié)構(gòu)強(qiáng)度效能提升相對有限。外套裝配式結(jié)構(gòu)加固由于新建結(jié)構(gòu)整體施工，結(jié)構(gòu)加固強(qiáng)度效能提升相對較高。但由于新增了建筑結(jié)構(gòu)和使用面積，小區(qū)公共空間的面積相應(yīng)地減少了，對周圍其他樓的日照、通風(fēng)、采光會造成一定影響。

3.1.6 局部加固修繕

結(jié)構(gòu)局部加固與保護(hù)層修繕。包含承重結(jié)構(gòu)局部加固、非承重結(jié)構(gòu)的局部加固，以及結(jié)構(gòu)保護(hù)層出現(xiàn)的裂縫、風(fēng)化、表面侵蝕、孔洞的修補(bǔ)。承重結(jié)構(gòu)采取局部補(bǔ)強(qiáng)的方式，比如碳纖維布粘貼、增大結(jié)構(gòu)截面、外包鋼等方法。非承重結(jié)構(gòu)與承重結(jié)構(gòu)加強(qiáng)構(gòu)造連接。

3.2 市政設(shè)施設(shè)備改造

3.2.1 供水設(shè)施

供水設(shè)備改造。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范核驗(yàn)生活水箱加壓設(shè)備及水泵房。會同供水單位明確供水方案采用市政直供水時，從室外供水管道接管直接引至住戶，拆除高位水箱和長期不流動的存水管段；采用二次加壓供水方式時，根據(jù)實(shí)際情況整體更換不符合相關(guān)衛(wèi)生和安全標(biāo)準(zhǔn)的儲水水箱，或取消水箱改為無負(fù)壓供水設(shè)備，從根源避免水質(zhì)二次污染。

供水管道與閥門改造。核驗(yàn)樓內(nèi)公共部分的給水管道、閥門及其外保溫，完全替換或部分替換不符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策要求的，或存在跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的供水管道和閥門?？稍诰邆錀l件的小區(qū)樓內(nèi)增加中水供應(yīng)系統(tǒng)，并設(shè)明顯標(biāo)識。

計(jì)量設(shè)備改造。用水分戶計(jì)量，集中讀數(shù)且設(shè)置于戶外，有條件的可更換為既方便管理維護(hù)又有助于節(jié)水節(jié)能的智能水表。

戶內(nèi)用水器具更換。鼓勵居民對戶內(nèi)用水設(shè)備進(jìn)行同步改造，更換節(jié)水器具，提高用水效率。

3.2.2 排水設(shè)施

污水管道與地漏改造。核驗(yàn)樓內(nèi)公共部分的排水管道、閥門及其外保溫，完全替換或部分替換不宜繼續(xù)使用的污水管道和地漏。排水管道要做防蝕處理。將原一層居民的非單獨(dú)排水系統(tǒng)升級為獨(dú)立排污系統(tǒng)?？稍谟袟l件的小區(qū)進(jìn)行樓內(nèi)同層排水改造。洗衣機(jī)的排水管接入污水排水管道，與雨水排水分離。

雨落管改造。根據(jù)匯水面積合理設(shè)置雨落管和排水溝，材質(zhì)和顏色應(yīng)與建筑外立面協(xié)調(diào)。屋面雨水斗缺失或損壞時應(yīng)進(jìn)行改造、維修或更換。內(nèi)排水管道要做好防蝕處理。雨水排放結(jié)合建筑周圍環(huán)境做到有組織排水，接入雨水收集、生態(tài)植草溝下凹式綠地、雨水花園等低影響開發(fā)設(shè)施?？照{(diào)冷凝水管宜改為有組織排水。

3.2.3 供電設(shè)施

供電設(shè)備改造。進(jìn)行現(xiàn)場勘查，按國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)重新對電力負(fù)荷、供配電系統(tǒng)容量、供電線纜截面和保護(hù)電器的動作特性、電能質(zhì)量等進(jìn)行驗(yàn)算評估，并根據(jù)驗(yàn)算評估結(jié)果采取相應(yīng)的改造措施，如開展電力增容，增加消防等需要單獨(dú)配電的設(shè)施，改造電源柜、單元箱、電表箱等設(shè)備，加設(shè)剩余電流保護(hù)器。

電源線路更換。樓內(nèi)公共部位電氣線路不符合現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)時或需要增容時，應(yīng)進(jìn)行改造，線路應(yīng)穿管或在槽盒內(nèi)敷設(shè)。

計(jì)量電表更換。實(shí)行一戶一表計(jì)量，換用智能電表，滿足階梯電價及分時計(jì)費(fèi)需求。

3.2.4 供熱設(shè)施

供熱管道與閥門改造。按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)修補(bǔ)或更換受損管道、保溫部件及相關(guān)設(shè)備，系統(tǒng)優(yōu)化設(shè)計(jì)公共管道和增設(shè)閥門調(diào)節(jié)，與建筑節(jié)能改造相結(jié)合，使建筑內(nèi)整體供熱保持平衡，做好管道的保溫管道穿防火墻和樓板的防火措施。改造完成后與戶內(nèi)供暖系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)合調(diào)試。

戶內(nèi)換熱設(shè)施更換。更換熱效率更高的暖氣片熱進(jìn)行計(jì)量改造。有條件的情況下進(jìn)行分戶熱計(jì)量改造，改造后可進(jìn)行每戶精確計(jì)量，遠(yuǎn)程監(jiān)測管理提高供熱利用效率。

3.2.5 燃?xì)庠O(shè)施

燃?xì)夤芫€與閥門改造。按照現(xiàn)行規(guī)范，對有損壞、超期使用的管道、管件、調(diào)壓設(shè)施等進(jìn)行更換，有條件時應(yīng)將燃?xì)庖肟诘拈y門安裝在住戶外。管道布置應(yīng)符合防火、防爆等安全距離的要求。燃?xì)夤艿缿?yīng)設(shè)標(biāo)志標(biāo)識。未通管道燃?xì)獾邆錀l件的小區(qū)，應(yīng)增設(shè)燃?xì)夤艿老到y(tǒng)。

計(jì)量設(shè)備改造。由專業(yè)單位進(jìn)行“一戶一表”分戶計(jì)量管理，宜采用智能燃?xì)獗?，?shí)現(xiàn)自動遠(yuǎn)程計(jì)量與自助繳費(fèi)。

燃?xì)鈭缶髟鲈O(shè)。戶內(nèi)宜增設(shè)家用燃?xì)鉂舛葯z測報警器，以便于及時發(fā)現(xiàn)燃?xì)夤艿佬孤┣闆r，降低爆炸、中毒等安全隱患。

3.2.6 信息設(shè)施

廢棄線路和管道清理。對已廢棄不用的線路和設(shè)備進(jìn)行拆除，修補(bǔ)拆除后的墻體和樓板。

線路與設(shè)備梳理補(bǔ)充。合理安排有線廣播電視光纖、通信線路等各種線路的布線，在空間上盡量整合、緊湊，注重美觀、隱蔽，同時便于維護(hù)與維修。對缺失的線路或設(shè)備進(jìn)行補(bǔ)充，應(yīng)盡量避免重復(fù)建設(shè)，采用光纖入戶的接入方式。應(yīng)滿足居民日常生活及小區(qū)內(nèi)智慧養(yǎng)老、智慧安防、智慧消防、智慧停車、遠(yuǎn)程抄表等智慧社區(qū)應(yīng)用的通信需求，并預(yù)留新一代業(yè)務(wù)發(fā)展的容量，滿足小區(qū)未來網(wǎng)絡(luò)升級建設(shè)需求。

3.2.7 照明設(shè)施

線路改造。結(jié)合電氣改造更換老舊線路，適當(dāng)增加照明布點(diǎn)。

公共空間照明改善。樓內(nèi)公共區(qū)域如公共走廊樓梯間、候梯廳、住宅門廳、地下室等空間應(yīng)設(shè)人工照明和應(yīng)急照明裝置，公共照明采用聲控開關(guān)并選用節(jié)能環(huán)保的燈具。

室內(nèi)照明改善。居民自主改造室內(nèi)照明設(shè)施，主要房間的照度、均勻度、功率密度值、顯色指數(shù)、眩光等指標(biāo)應(yīng)該符合現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)，宜選用節(jié)能燈具。

3.2.8 防雷設(shè)施

防雷接地系統(tǒng)改造。安裝接閃器、引下線和接地裝置，接閃器（主要指避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)等）通過引下線和接地裝置與大地相連，用以防護(hù)直擊雷。有銹蝕、接觸不良以及其他不滿足國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)要求的情況時，應(yīng)進(jìn)行改造。若屋面經(jīng)過了改造施工（如重新鋪設(shè)保溫層），應(yīng)對防雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢測并加以修復(fù)。

浪涌保護(hù)器安裝。對每個樓層的主要電源安裝浪涌保護(hù)器，以免雷擊電磁脈沖通過電線、信號線等進(jìn)入室內(nèi)。

4 結(jié)束語

在國家的號召下，各地全面地開展了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，完成改造的老舊小區(qū)大部分實(shí)現(xiàn)了人居環(huán)境改善、設(shè)施功能提升、居民房產(chǎn)增值、投資消費(fèi)拉動、物業(yè)管理拓展以及基層治理提升，但是也暴露出改造內(nèi)容相對基礎(chǔ)、資金來源相對單一、制度機(jī)制不健全、群眾意愿難協(xié)調(diào)等問題和困難。借鑒國內(nèi)外相關(guān)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)構(gòu)建系統(tǒng)的頂層設(shè)計(jì)和閉環(huán)的運(yùn)行機(jī)制，如從工作組織、項(xiàng)目生成、資金籌措、項(xiàng)目審批、后期維護(hù)等環(huán)節(jié)入手，形成社會多元主體參與的良好運(yùn)行機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的持續(xù)推進(jìn)，同時實(shí)現(xiàn)基層治理能力的提升，形成共建共治共享的社會治理格局。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是城市更新工作的一個切面，也是城市更新工作的一個試驗(yàn)場，筆者在各地的實(shí)踐中看到諸多城市更新工作的共性問題，同時也探索出諸多經(jīng)驗(yàn)可供其他類型的城市更新工作參考。希望未來能夠從老舊小區(qū)改造這個領(lǐng)域出發(fā)，去探討更多、更復(fù)雜的城市更新問題。