文／朱江 漢中市房產(chǎn)交易管理所 陜西漢中 723000

引言：

近年來，部分房地產(chǎn)企業(yè)在自有資金不足的情況下，盲目性的追求擴(kuò)大規(guī)模效應(yīng)，將商品房預(yù)售資金挪作他用，這不僅影響了房產(chǎn)的按期交付，而且對(duì)購(gòu)房者帶來較大的財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此還需要規(guī)范開展商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作，避免商品房預(yù)售資金挪作他用，然而現(xiàn)實(shí)情況表明，我國(guó)在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中尚存在諸多問題，如預(yù)售許可審批標(biāo)準(zhǔn)較低、法律體系不完善、缺乏有效信息監(jiān)督，預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)功能落后，預(yù)售資金違規(guī)、違法使用成本較低等，此外，部分購(gòu)房人不知道將購(gòu)房款全部存入監(jiān)管賬戶，降低了商品房預(yù)售資金監(jiān)管的實(shí)際效果。對(duì)此，本文研究商品房預(yù)售資金監(jiān)管方法，以供參考。

1.商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的重要性

1.1 完善商品房預(yù)售制度

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，在推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到關(guān)鍵作用，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在前期發(fā)展過程中出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄、資本金略顯不足等問題，為解決這一問題，國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中提出了商品房預(yù)售制度，在一定程度上緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金短缺的問題。在商品房預(yù)售過程中，規(guī)范化的開展預(yù)售資金監(jiān)管工作，不斷完善、強(qiáng)化商品房預(yù)售制度，出臺(tái)操作性強(qiáng)的政策措施，形成完善的管理體系機(jī)制，規(guī)范商品房預(yù)售資金繳存、使用，對(duì)于降低預(yù)售資金失控風(fēng)險(xiǎn)，避免開發(fā)商截留、挪用預(yù)售資金導(dǎo)致項(xiàng)目資金鏈斷裂，最終出現(xiàn)項(xiàng)目“爛尾”、開發(fā)商卷款潛逃等現(xiàn)象，化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展都將具有積極的重要作用。

1.2 促進(jìn)項(xiàng)目順利建設(shè)

商品房預(yù)售資金監(jiān)管通過規(guī)范監(jiān)管賬戶開立，加強(qiáng)資金收繳、嚴(yán)格審核使用等多個(gè)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)督管理，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，防止開發(fā)企業(yè)私自抽逃挪用監(jiān)管資金，降低項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目順利竣工交付保駕護(hù)航。

1.3 保護(hù)消費(fèi)者利益

從實(shí)際來看，一旦缺乏對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，則很難保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，這容易引起工程“爛尾”、延期等問題。當(dāng)出現(xiàn)這些狀況時(shí)，購(gòu)房者的合法權(quán)益難以得到保證。對(duì)此，建立科學(xué)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管體系，嚴(yán)格實(shí)施商品房預(yù)售資金收繳、使用過程的監(jiān)督管理，能夠最大程度的保護(hù)消費(fèi)者的合法利益[1]。

1.4 穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

在房地產(chǎn)行業(yè)高紅利時(shí)期，國(guó)內(nèi)多家房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目擴(kuò)張的問題，隨著房住不炒理念的提出，房地產(chǎn)行業(yè)高紅利時(shí)期結(jié)束，包含一些大型企業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)公司紛紛爆雷，顯示出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并不合理，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和問題。其中預(yù)售資金挪作他用是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中較為常見的一個(gè)問題。規(guī)范開展商品房預(yù)售資金工作，能加強(qiáng)管制，控制房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)管理；同時(shí)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展效益來看，其還能有效的穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)步發(fā)展。

2.商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)狀

2.1 立法現(xiàn)狀

我國(guó)高度重視商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，從法律層面來看，從1995 年1 月開始，我國(guó)實(shí)施《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，該法律第四十四條規(guī)定，“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。在2010 年時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，提出要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。要求將商品住房預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶，然后由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；在預(yù)售資金核撥過程中，需要考慮工程進(jìn)度，留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。在這些法律規(guī)范的支撐下，商品房預(yù)售資金區(qū)域監(jiān)管制度進(jìn)一步完善，基本滿足了商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的實(shí)際需要。

2022 年以來，全國(guó)各地市紛紛出臺(tái)了本地的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，以漢中市為例，2022年5月30日，漢中市在全省率先出臺(tái)了新的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（漢住建發(fā)[2022]68 號(hào)），該文件明確了四大節(jié)點(diǎn)以及對(duì)應(yīng)的撥付比例，在過去的工作中，資金監(jiān)管工作人員雖然是按進(jìn)度核撥，但對(duì)于項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度和該進(jìn)度應(yīng)予核撥的比例，與各開發(fā)企業(yè)常有意見分歧，工作中也造成了比較多的爭(zhēng)執(zhí)，新文件對(duì)節(jié)點(diǎn)及比例予以明確，使日常的資金監(jiān)管工作更加有據(jù)可查、有章可循。

2.2 監(jiān)管模式應(yīng)用現(xiàn)狀

從監(jiān)管主體差異來看，商品房預(yù)售資金監(jiān)管大致可分為三種模式。一是政府監(jiān)管模式，該模式下，政府房地產(chǎn)管理部門起到關(guān)鍵控制作用，需要對(duì)一些商品房預(yù)售資金進(jìn)行管理和審批，而銀行承擔(dān)出納的角色，如在我國(guó)廈門地區(qū)，就采用了商品房預(yù)售資金政府監(jiān)管的模式。二是商業(yè)銀行監(jiān)管模式，該模式下，商業(yè)銀行負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金的審批和劃扣，并承擔(dān)一定的監(jiān)管責(zé)任，在北京市等地區(qū)，該模式的應(yīng)用較為普遍。三是中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式，利用該模式開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作時(shí)，需要引入監(jiān)理公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)等第三方機(jī)構(gòu)，通過這些機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金的管理和審批，濟(jì)南市在房地產(chǎn)行業(yè)管理中曾采用中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管的模式，目前，該監(jiān)管模式已經(jīng)由政府監(jiān)管所代替[2]。近年來，全國(guó)各地市逐步統(tǒng)一監(jiān)管主體即由房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門進(jìn)行監(jiān)管。

3.商品房預(yù)售資金監(jiān)管問題

3.1 預(yù)售許可審批標(biāo)準(zhǔn)較低

近年來，以恒大為典型代表的多家大型房企陸續(xù)爆雷，全國(guó)延期交付、“爛尾”現(xiàn)象頻出，究其根源是很多房企采用三高即“高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式，自有資本嚴(yán)重不足，甚至為零，購(gòu)地資金為各種方式的融資借款，通過預(yù)售或違規(guī)預(yù)售收取購(gòu)房款，歸還前期借款，支付項(xiàng)目前期費(fèi)用，支撐項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，采用“借雞下蛋”的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，不斷加大杠桿。這種模式在市場(chǎng)行情較好的時(shí)候可以利潤(rùn)最大化，但當(dāng)市場(chǎng)狀況急轉(zhuǎn)直下，銷量大幅下降時(shí)，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比普通房企高出數(shù)倍，極易出現(xiàn)延付，“爛尾”等風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 缺乏完善統(tǒng)一的法律體系

當(dāng)前我國(guó)在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中存在法律法規(guī)不完善的問題，主要表現(xiàn)為針對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)定多屬于原則性規(guī)定，未能從法律層面對(duì)監(jiān)管的主體、范圍、權(quán)限和責(zé)任進(jìn)行界定，導(dǎo)致相關(guān)的監(jiān)管政策難以落實(shí)。同時(shí)從區(qū)域監(jiān)管層面來看，各區(qū)域均制定了一定的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，但是這些制度本身存在一定的差異，導(dǎo)致各地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管水平參差不齊。并且相比于法律規(guī)范，這些地方性的政策規(guī)定法律效力較低，整體的權(quán)威性不足，導(dǎo)致商品房預(yù)售資金監(jiān)管難以達(dá)到預(yù)期效果。

3.3 缺乏有效的信息監(jiān)督管理

一方面，在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中，政府主管部門和銀行之間的信息共享程度較差，這使得主管部門很難第一時(shí)間掌握資金的入賬、使用等情況，難以達(dá)到商品房預(yù)售資金的動(dòng)態(tài)、全流程監(jiān)控的目的。另一方面，商品房預(yù)售資金的使用直接關(guān)系著購(gòu)房者的切身利益，然而在商品房預(yù)售資金使用及監(jiān)管過程中，由于相關(guān)信息對(duì)公眾披露不足等因素的影響，導(dǎo)致商品房預(yù)售資金公眾監(jiān)督不足，社會(huì)公眾難以保證自己的切身利益，影響了商品房預(yù)售資金使用的透明性。

3.4 預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)功能落后

目前，商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)建設(shè)相對(duì)滯后，部分地市甚至沒有監(jiān)管系統(tǒng)，阻礙了商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的開展。另外，利用資金監(jiān)管系統(tǒng)開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管時(shí)，還需要重視該系統(tǒng)功能的持續(xù)優(yōu)化，然而在現(xiàn)實(shí)管理中，商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的功能相對(duì)單一，相關(guān)功能相對(duì)落后，難以適應(yīng)新形式下強(qiáng)化資金監(jiān)管工作的需要。

3.5 法律責(zé)任不清違法成本低

《城市商品房預(yù)售管理辦法》雖然規(guī)定了開發(fā)商違規(guī)使用預(yù)售資金的處罰條例，但是其規(guī)定罰款總額不能超過三萬元，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抽逃挪用商品房預(yù)售資金的違法成本較低，一些資金挪用問題難以得到遏制。以本次“保交樓”專項(xiàng)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題為例，出險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有不少項(xiàng)目資本金未到位，甚至資本金為0，以上行為違反了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十三條“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%”，《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》（國(guó)發(fā)［2015］51號(hào)）“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目最低資本金20%，其他項(xiàng)目最低資本金25%”的規(guī)定，但對(duì)于資本金未到位的項(xiàng)目，如何處罰卻沒有相關(guān)法律規(guī)定，導(dǎo)致雖然企業(yè)違規(guī)，但無上位法支持無法處罰。

4.商品房預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)策

4.1 逐步推行封頂預(yù)售或準(zhǔn)現(xiàn)售

逐步提高預(yù)售許可審批標(biāo)準(zhǔn)，有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿效應(yīng)。預(yù)售制度以其高杠桿效應(yīng)增加了樓市的供給，但在市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下的時(shí)候，該制度的弊端明顯。開發(fā)商的有限資本發(fā)揮出了乘數(shù)效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式擴(kuò)張，購(gòu)房者被卷入樓市泡沫之中，支付了足額的房?jī)r(jià)款卻要承擔(dān)延期交付、“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)廣大購(gòu)房者來說顯然是不公平的。任何制度的制定和實(shí)施都需要有一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，驟然實(shí)現(xiàn)現(xiàn)售制顯然是不現(xiàn)實(shí)的，實(shí)行現(xiàn)售制度會(huì)大幅縮減市場(chǎng)供給，由于成本提高導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，亦會(huì)出現(xiàn)大量的問題，但應(yīng)該看到預(yù)售制度的弊端及其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)逐步提高預(yù)售許可審批標(biāo)準(zhǔn)，在今后3～10年的時(shí)間里，逐步推行封頂預(yù)售或準(zhǔn)現(xiàn)售[3]。

4.2 完善預(yù)售資金監(jiān)管法律

10 年以前，在商品房預(yù)售資金監(jiān)管尚未規(guī)范之時(shí)，部分房企違規(guī)經(jīng)營(yíng)，出現(xiàn)一房多賣的現(xiàn)象，隨著商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的逐步完善規(guī)范，購(gòu)房者將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶后，方可進(jìn)行商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中，已交存過購(gòu)房款的房產(chǎn)，其他人不可以再行辦理繳存業(yè)務(wù)，亦不能辦理網(wǎng)簽備案，杜絕了一房多賣現(xiàn)象的發(fā)生，切實(shí)保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益。近年來，隨著商品房預(yù)售制度的建立和實(shí)施，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，但在監(jiān)管的過程中，也暴露出了一些問題，如逾期交房、項(xiàng)目建設(shè)完成但無法竣工驗(yàn)收、交付入住但辦證難、開發(fā)企業(yè)抽逃挪用監(jiān)管資金形成項(xiàng)目“爛尾”、老板跑路等現(xiàn)象，目前由政府監(jiān)管的模式來看，主要是由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行管理，但住建部門僅有行政管理權(quán)限，沒有處罰權(quán)、執(zhí)法權(quán)，對(duì)企業(yè)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，沒有上位法支持，難以進(jìn)行處罰，如果是采用銀行監(jiān)管的模式，則更加無法處罰，對(duì)于監(jiān)管過程中出現(xiàn)的違規(guī)違法問題，僅僅由各地出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》是不夠的，需要多部門配合聯(lián)動(dòng)，形成完善的法律體系。

4.3 加強(qiáng)預(yù)售資金信息披露與監(jiān)督

在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中，需要積極開展信息披露管理工作，以完整的信息支撐預(yù)售資金監(jiān)管工作的開展。一方面，政府職能部門和銀行等其他部門在商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理中發(fā)揮著重要作用，應(yīng)做好政府部門與銀行等其他部門之間的信息披露和共享管理，通過信息互通，準(zhǔn)確分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于預(yù)售資金的使用狀況，發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金使用問題，并進(jìn)行約束管理。另一方面，在預(yù)售資金信息監(jiān)督中，還需要引導(dǎo)公眾參與其中，通過多措并舉，加大資金繳存環(huán)節(jié)管控，提高資金繳存率，提升預(yù)售資金監(jiān)督的整體質(zhì)量[4]。

例如，漢中市南鄭區(qū)的恒大雅苑項(xiàng)目，監(jiān)管資金有2.87 億根本就沒有進(jìn)入監(jiān)管賬戶，直接被總部抽走，公司私自把放置在售樓部、與監(jiān)管銀行綁定的POS 機(jī)更換成了綁定廣州總部的POS 機(jī)，購(gòu)房人交付房款時(shí)在售樓部刷POS 機(jī)，并不知道這存在重大資金風(fēng)險(xiǎn)。為防范交易風(fēng)險(xiǎn)，防止監(jiān)管資金抽逃挪用，漢中市在《商品房預(yù)售許可證》上直接載明監(jiān)管銀行的開戶行和賬號(hào)，購(gòu)房人在購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)按照相關(guān)文件規(guī)定，先核驗(yàn)預(yù)購(gòu)樓棟的《商品房預(yù)售許可證》，并將購(gòu)房款全部直接存入預(yù)售許可證上載明的監(jiān)管賬戶。商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)應(yīng)具備發(fā)送短信功能，當(dāng)監(jiān)管資金交存入監(jiān)管系統(tǒng)后，由系統(tǒng)實(shí)時(shí)發(fā)送短信至購(gòu)房人手機(jī)，上面標(biāo)明房屋總價(jià)、交款金額、目前業(yè)務(wù)辦理流程、后續(xù)業(yè)務(wù)辦理步驟等內(nèi)容，以便于購(gòu)房人對(duì)自己的購(gòu)房信息再次確認(rèn)，實(shí)現(xiàn)了公眾對(duì)繳存資金的監(jiān)督。同時(shí)漢中市發(fā)布《告購(gòu)房者書》，并通過在《商品房買賣合同》首頁登載、在住建局官網(wǎng)、微信小程序公開發(fā)布等方式，積極開展宣傳工作，增強(qiáng)了公眾參與商品房預(yù)收款監(jiān)督的意識(shí)。此外，漢中市在商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理中，要求開戶時(shí)戶名必須加后綴“商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”，便于購(gòu)房人區(qū)分監(jiān)管賬戶與非監(jiān)管賬戶，防止司法扣劃監(jiān)管資金，有效提升了預(yù)售資金監(jiān)管整體質(zhì)量。

4.4 強(qiáng)化系統(tǒng)建設(shè)，增加系統(tǒng)功能

在信息時(shí)代下，為進(jìn)一步提升商品房預(yù)售資金監(jiān)管的效率和質(zhì)量，還需要重視預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的建設(shè)，以此來滿足多元主體高效化、便捷化的監(jiān)管需要。一方面，監(jiān)管部門應(yīng)重視商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的建設(shè)，通過互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用，加強(qiáng)預(yù)售資金信息在監(jiān)督主體間的流通和公示，為高效監(jiān)管工作的開展提供支撐。另一方面，在建設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)后，還需要重視系統(tǒng)功能的持續(xù)優(yōu)化。一是系統(tǒng)要支持國(guó)產(chǎn)化；二是系統(tǒng)要有較高的安全性能；三是要確保該系統(tǒng)具有強(qiáng)大的統(tǒng)計(jì)分析功能及對(duì)應(yīng)的監(jiān)控預(yù)警功能，對(duì)所有在售在建的樓盤相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并能生成報(bào)表，實(shí)現(xiàn)異常數(shù)據(jù)的系統(tǒng)分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警；四是要實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)與關(guān)鍵監(jiān)督主體的鏈接，如與監(jiān)管銀行，按揭銀行，公積金中心等部門實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，準(zhǔn)確完成數(shù)據(jù)對(duì)接，通過銀行余額與系統(tǒng)余額實(shí)時(shí)核對(duì)，消除不同系統(tǒng)因入賬時(shí)間不同導(dǎo)致的余額差異問題，便于監(jiān)管部門實(shí)時(shí)對(duì)賬，及時(shí)發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)的問題；五是所建設(shè)的預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)應(yīng)具有校驗(yàn)功能和熔斷設(shè)置，要求當(dāng)繳存比例達(dá)到系統(tǒng)規(guī)定，且通過系統(tǒng)校驗(yàn)后方可以打印出網(wǎng)簽合同并備案，在備案后，需在兩個(gè)月內(nèi)將尾款全部交存至資金監(jiān)管賬戶，否則系統(tǒng)自動(dòng)對(duì)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行熔斷；六是應(yīng)確保系統(tǒng)具有重點(diǎn)監(jiān)管資金節(jié)點(diǎn)把控的能力，通過對(duì)撥付節(jié)點(diǎn)的把控，避免人為干預(yù)導(dǎo)致資金撥付超比例，確保資金使用的規(guī)范性。

4.5 完善法律責(zé)任，提高違法成本

由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，參與的主體較多，有監(jiān)管部門、購(gòu)房人、商業(yè)銀行、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、施工方、材料供應(yīng)商等，任何一方未按規(guī)范執(zhí)行，都有可能導(dǎo)致項(xiàng)目出險(xiǎn)，所以在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中，還需要明確法律責(zé)任，對(duì)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的企業(yè)進(jìn)行懲戒。一方面，國(guó)家需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)違法責(zé)任的約束，通過立法的方式，逐步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金違法使用成本，減少資金挪用問題發(fā)生。另一方面，對(duì)資金監(jiān)管參與各方主體的責(zé)任、權(quán)利、違規(guī)違法行為界定及處罰做出明確規(guī)定，使得相關(guān)執(zhí)法部門在處罰違法違規(guī)行為時(shí)有法可依。此外，在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中還需要不斷強(qiáng)化信用體系建設(shè)，每年定期開展信用等級(jí)評(píng)定工作，對(duì)違反規(guī)定的參與主體進(jìn)行扣分、降級(jí)等，并將信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果向社會(huì)公示，對(duì)信用等級(jí)較低的參與主體實(shí)施多種懲戒方式，確保參與各方能嚴(yán)格遵守規(guī)定，提高商品房預(yù)售資金使用的規(guī)范性。

結(jié)語：

新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中提出強(qiáng)化資金監(jiān)管的理念，特別是對(duì)出險(xiǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要“保交付，穩(wěn)民生”，要求房地產(chǎn)企業(yè)積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)，體現(xiàn)出黨“以人民為中心”的發(fā)展思想，也對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作提出了更高要求。從業(yè)人員只有深刻認(rèn)識(shí)到商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要性，結(jié)合實(shí)際分析商品房預(yù)售資金監(jiān)管問題，并針對(duì)性的進(jìn)行應(yīng)對(duì)處理，才能確保商品房預(yù)售資金使用的規(guī)范性，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。