李德才　鄒鎣

摘要：文章對(duì)“投資人+EPC+招商運(yùn)營”模式下產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)測算分析，利用IRR稅后估值模型和LINGO軟件求解線性規(guī)劃模型得出最優(yōu)解。通過研究開發(fā)進(jìn)度對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，結(jié)合X市產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目實(shí)例，發(fā)現(xiàn)在以銷定產(chǎn)前提下，合理安排開發(fā)進(jìn)度保持年累平均開發(fā)進(jìn)度達(dá)到租賃前置后的租售去化率的1.03倍，使得IRR稅后最大化，并有效降低投資決策風(fēng)險(xiǎn)。文章揭示了產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目投資成效，為未來類似項(xiàng)目提供了可行途徑，結(jié)合合理的稅收籌劃，助力企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：資本金內(nèi)部收益率；IRR稅后估值模型；最優(yōu)值分析；納稅籌劃

產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目投資是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存的投資，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目具有產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，一旦形成規(guī)模效應(yīng)，將會(huì)帶來更高的收益和品牌溢價(jià)，通過科學(xué)決策和理性分析可在一定程度上降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而財(cái)務(wù)分析在投資分析中的應(yīng)用非常廣泛，企業(yè)需要將投資決策與財(cái)務(wù)管理理念有機(jī)結(jié)合，以便有效地優(yōu)化投資決策、降低投資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)提供行之有效的戰(zhàn)略保障。而“投資人+EPC+招商運(yùn)營”運(yùn)作模式是由政府授予的實(shí)施機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行備案，備案完成后通過“投資人+EPC+招商運(yùn)營”招標(biāo)方式，引入社會(huì)資本方，并與社會(huì)資本方共同成立項(xiàng)目公司。由項(xiàng)目公司開展項(xiàng)目范圍內(nèi)的投資、建設(shè)、 招商、運(yùn)營工作，合作期滿后進(jìn)行移交。在“投資人+EPC+招商運(yùn)營”的產(chǎn)業(yè)園投資模式中，項(xiàng)目規(guī)模宏大且周期漫長，因此，合理規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏對(duì)于參與各方的潛在收益至關(guān)重要。其中內(nèi)部收益率是判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性和預(yù)期盈利能力的主要指標(biāo)。為達(dá)成這一目標(biāo)，需要進(jìn)行全面的市場調(diào)查，在滿足既定銷售去化率、制定切實(shí)可行的融資計(jì)劃方案，以及在理解政策的基礎(chǔ)上，通過對(duì)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流進(jìn)行測算與分析，考慮投資的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)因素，運(yùn)用IRR稅后估值模型，研究、分析開發(fā)進(jìn)度與資本金內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值之間的敏感性，幫助投資者通過有效地管控保障項(xiàng)目的IRR稅后，從而進(jìn)一步提高企業(yè)投資收益和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，選擇節(jié)稅效果較好的方案，不斷降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)的二次收益，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

IRR稅后估值模型是一種用于評(píng)估工業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率的數(shù)學(xué)模型。此模型基于現(xiàn)金流分析，考慮了投資的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)因素，可以幫助投資者更準(zhǔn)確地預(yù)測投資回報(bào)率。

一、主要財(cái)務(wù)測算指標(biāo)

（一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資分析中，一個(gè)關(guān)鍵的財(cái)務(wù)指標(biāo)是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。這一指標(biāo)反映了項(xiàng)目在考慮時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)因素下的盈利能力，內(nèi)部收益率越大，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的效益越好。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是使投資項(xiàng)目各期凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率IRR。其表達(dá)式為：NPV=■（CI-CO）t（1+IRR）-t=0

式中：CI代表現(xiàn)金流入量；CO代表現(xiàn)金流出量；（CI-CO）t代表第t年的凈現(xiàn)金流量；t代表項(xiàng)目計(jì)算期（t＝0，…，n），若令CF＝CI-CO，x（1+IRR）-1則公式變?yōu)镃F0+CF1x+CF2x2+…+CFnxn=0

可見，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算即為求解一個(gè)具有n次冪的方程。這個(gè)方程在理論上可能擁有n個(gè)不同的解，就像一條曲線在坐標(biāo)軸上可能有多個(gè)交點(diǎn)一樣。每一個(gè)解都代表了一個(gè)潛在的內(nèi)部收益率值，揭示了投資回報(bào)的不同可能性。

當(dāng)IRR高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率或投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率時(shí)，意味著項(xiàng)目盈利能力已達(dá)到最低要求，該投資項(xiàng)目可行。

（二）資本金內(nèi)部收益率

在考慮融資影響后，在整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算周期內(nèi)，使項(xiàng)目凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映了項(xiàng)目自有資金的獲利能力，是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。

影響資本金內(nèi)部收益率的因素包括融資資金的比例、融資利率，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入時(shí)間與金額，以及各項(xiàng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出時(shí)間和金額等。根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的融資策略，編制資本金現(xiàn)金流量表，并對(duì)其進(jìn)行財(cái)務(wù)測算與分析，運(yùn)用估值模型，通過LINGO軟件求解線性規(guī)劃模型，分析計(jì)算可得出與銷售去化率相匹配的使得資本金內(nèi)部收益率最大的開發(fā)投入進(jìn)度，確保投資效益達(dá)到預(yù)期。

（三）動(dòng)態(tài)投資回收期

在評(píng)估投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期是一個(gè)至關(guān)重要的指標(biāo)。它類似于一個(gè)計(jì)時(shí)器，測量從項(xiàng)目啟動(dòng)到收回全部投資成本所需的時(shí)間長度。與靜態(tài)分析不同，動(dòng)態(tài)投資回收期綜合考慮了每年現(xiàn)金流的時(shí)間價(jià)值。具體而言，它將未來的收入和支出按照預(yù)設(shè)的基準(zhǔn)收益率進(jìn)行折現(xiàn)，以確定累計(jì)投資收益能夠覆蓋項(xiàng)目總投資成本所需的時(shí)間。

企業(yè)為明確項(xiàng)目投資的資金占用時(shí)間，須將投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，以便更好地了解資金流動(dòng)和投資回報(bào)情況，有助于評(píng)估該項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（四）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）

將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，是投資項(xiàng)目決策的重要參考指標(biāo)。在進(jìn)行投資額相等的項(xiàng)目方案選擇時(shí)，當(dāng)NPV≥0時(shí)，該方案被認(rèn)為是可行的，較高的NPV值表示方案的質(zhì)量更高，其投資所帶來的經(jīng)濟(jì)效益也更大。NPV指標(biāo)綜合考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，它通過貨幣金額直接反映了項(xiàng)目的盈利水平，可根據(jù)NPV的大小來評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的優(yōu)劣程度。

二、財(cái)務(wù)測算分析的基本前提條件

（一）投資年化收益率

是在產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中，政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)在中標(biāo)時(shí)給予投資者的資金回報(bào)率。

（二）項(xiàng)目總投資

項(xiàng)目總投資通常涵蓋建筑安裝費(fèi)用、建設(shè)工程其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用和土地費(fèi)用等，但不包括建設(shè)期間的利息。建筑安裝費(fèi)用的具體比例在中標(biāo)時(shí)確定。建設(shè)成本應(yīng)符合《基本建設(shè)財(cái)務(wù)規(guī)則》（財(cái)政部令第81號(hào)）以及《基本建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理規(guī)定》（財(cái)建【2016】504號(hào)文）等文件規(guī)定。

（三）招商運(yùn)營費(fèi)

為實(shí)現(xiàn)園區(qū)年度產(chǎn)值、產(chǎn)業(yè)稅收、年度去化率、經(jīng)營收入、帶動(dòng)就業(yè)、人才培養(yǎng)等產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)孵化考核指標(biāo)，而開展的園區(qū)推廣和招商活動(dòng)需開支的費(fèi)用，分為年度基礎(chǔ)運(yùn)營費(fèi)和績效考核運(yùn)營費(fèi)，費(fèi)用限額在中標(biāo)時(shí)確定。

（四）合作期限

自合同生效日起至甲乙雙方全部履行完合同條款之日止。

（五）項(xiàng)目公司

甲方和乙方共同出資，設(shè)立為實(shí)施項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)管理以及期滿后的資產(chǎn)移交的企業(yè)法人。

（六）建設(shè)管理

從項(xiàng)目啟動(dòng)到最終完成，這一流程涵蓋了從地勘設(shè)計(jì)到工程技術(shù)服務(wù)的全方位工作，包括但不限于場地的勘查、詳細(xì)設(shè)計(jì)、施工階段的實(shí)施、物資供應(yīng)，以及最終的測試和竣工。此外，項(xiàng)目的每一步都伴隨著緊密的監(jiān)督和管理，涉及到采購、交付、安裝、驗(yàn)收、缺陷修補(bǔ)、工程保修以及全程的質(zhì)量監(jiān)控等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以及為完成上述工作按照適用法律規(guī)定進(jìn)行的招投標(biāo)活動(dòng)。

（七）運(yùn)營管理

項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格且達(dá)到項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營以及維護(hù)管理。

（八）移交

合作期限結(jié)束并經(jīng)對(duì)移交資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行鑒定符合約定的移交質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，項(xiàng)目公司將資產(chǎn)交付給甲方，由甲方負(fù)責(zé)進(jìn)行運(yùn)營以及維護(hù)管理。

（九）第n年的合理收益

（第n年末建設(shè)成本+第n年末經(jīng)營成本-第n年末運(yùn)營收入）*日投資回報(bào)率*除甲方出資外的資金到位占用天數(shù)計(jì)算后的金額。

（十）補(bǔ)助收入

累計(jì)建設(shè)成本（不含建設(shè)期利息）、累計(jì)經(jīng)營成本及累計(jì)合理收益加總扣除累計(jì)項(xiàng)目自身收入后的金額。

（十一）去化率

以銷售面積計(jì)取。各單元目標(biāo)銷售面積在投資協(xié)議中確定。

（十二）項(xiàng)目資本金占比

項(xiàng)目的資本金占比與其內(nèi)部收益率成反比關(guān)系，簡言之，資本金比例較低時(shí)，內(nèi)部收益率較高。為了確保項(xiàng)目能夠順利啟動(dòng)并保證后續(xù)融資渠道暢通，政府與投資方會(huì)在投資協(xié)議中明確項(xiàng)目資本金占比情況。

（十三）項(xiàng)目融資方案

“投資人+EPC+招商運(yùn)營”模式下產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目主要通過銀行貸款進(jìn)行融資，并涉足基礎(chǔ)設(shè)施類REITs、ABS等多元化領(lǐng)域。融資成本會(huì)隨著方案的不同而有所變化，需要結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)形勢和政策導(dǎo)向制定相應(yīng)的融資方案。

（十四）相關(guān)稅費(fèi)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營涉及的主要稅種為增值稅、附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等。銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、建安費(fèi)適用增值稅稅率9%，物業(yè)收入、合理收益部分、設(shè)計(jì)費(fèi)、運(yùn)營費(fèi)適用增值稅稅率6%；附加費(fèi)稅率按照應(yīng)交增值稅的12%計(jì)算；房產(chǎn)稅適用稅率從價(jià)計(jì)征1.2%、從租計(jì)征12%；城鎮(zhèn)土地使用稅適用6元/平方米·年；契稅適用稅率3%；企業(yè)所得稅稅率按25%計(jì)算；土地增值稅采用四級(jí)超率累計(jì)稅率，詳見表1。

三、涉及主要稅種納稅籌劃方案

加強(qiáng)實(shí)施前的籌劃與布局，在依法合規(guī)納稅的基礎(chǔ)上，充分享受政策紅利，為公司創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

（一）增值稅

1. 針對(duì)廠房出租合同，根據(jù)客戶規(guī)劃進(jìn)行二次分割，按照用途分別簽訂經(jīng)營租賃合同和倉儲(chǔ)保管合同，倉儲(chǔ)保管部分增值稅稅率由9%降低為6%，同時(shí)房產(chǎn)稅從按租金收入的12%計(jì)征轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶慨a(chǎn)余值的1.2%計(jì)征。

物業(yè)管理與租售合同分開簽訂，物業(yè)收入適用6%的增值稅稅率，租售不動(dòng)產(chǎn)適用9%的增值稅稅率，在降低增值稅的同時(shí)，物業(yè)收入不作為計(jì)算房產(chǎn)稅的基數(shù)，從而減少房產(chǎn)稅。

2. 針對(duì)公寓“干租”變“濕租”，附加提供保潔、水電等服務(wù)，出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率由9%變?yōu)樯鐣?huì)服務(wù)業(yè)增值稅稅率6%。

3. 開發(fā)建設(shè)階段施工建筑材料由施工方采購調(diào)整為由開發(fā)企業(yè)自行采購發(fā)放給施工方使用，材料部分由取得稅率為9%的工程款增值稅專用發(fā)票變成稅率為13%的材料類發(fā)票進(jìn)項(xiàng)扣除，進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額增加4%，從而降低增值稅稅負(fù)。

4. 針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)階段出現(xiàn)的增值稅留抵情形，須爭取滿足增值稅增量留抵退稅條件申請(qǐng)留抵退稅，以緩解資金壓力。

（二）土地增值稅

1. 分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入。將房屋買賣合同拆分為房屋定制、房屋裝修合同，變相降低轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入總額，從而有效降低土地增值稅。

針對(duì)采用銷售代理或渠道銷售模式進(jìn)行運(yùn)營銷售的情形，若將銷售代理費(fèi)直接從房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款中剝離出來，減少可售部分收入，在降低土地增值稅的同時(shí)，銷售代理部分增值稅由給客戶開具增值稅發(fā)票需繳納9%的銷項(xiàng)稅扣除銷售代理商向企業(yè)開具的運(yùn)營費(fèi)發(fā)票取得6%的進(jìn)項(xiàng)稅，增值稅凈下浮3%。

2. 增加扣除項(xiàng)目金額。能扣除的利息支出是否超過稅法規(guī)定的土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本總和的5%，若超過5%，提供金融機(jī)構(gòu)證明占優(yōu)勢，若未超過5%則不提供證明占優(yōu)勢，開發(fā)費(fèi)用在土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本總和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

園區(qū)內(nèi)綠化、植被、道路、停車場、物業(yè)管理場所等公共配套設(shè)施投入建設(shè)時(shí)須加強(qiáng)核算、明確區(qū)分、合理歸集以便在土地增值稅清算時(shí)取得20%加計(jì)扣除的優(yōu)惠，最大限度合理降低土地增值稅稅負(fù)。

3. 土地增值稅清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)。若合同期限結(jié)束移交前已滿足清算條件，根據(jù)清算結(jié)果退繳稅款，剩余未銷售部分在移交時(shí)按尾盤銷售或二次清算處理，看此期間是否還繼續(xù)發(fā)生已清算面積的房產(chǎn)扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用，若發(fā)生則選擇二次清算，更有利。若移交時(shí)才滿足清算條件，按照稅法規(guī)定及時(shí)取得相應(yīng)合規(guī)票據(jù)（如建安費(fèi)質(zhì)保金、利息支出）進(jìn)行扣除即可。

（三）企業(yè)所得稅

1. 從長期發(fā)展戰(zhàn)略角度考慮，根據(jù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)平臺(tái)引進(jìn)對(duì)象如：智能制造、光電子產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)等相關(guān)初創(chuàng)科技型或中小高新技術(shù)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)若將開發(fā)的房產(chǎn)租售模式調(diào)整為投資模式，在享受創(chuàng)投企業(yè)的企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策的同時(shí)，也降低了相應(yīng)房產(chǎn)的需繳納的增值稅和房產(chǎn)稅。優(yōu)惠政策如下：

（1）當(dāng)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)選擇通過股權(quán)投資形式投資于未上市的中小型高新技術(shù)企業(yè)，并且持有這些股權(quán)超過兩年時(shí)，它們可以利用其投資額的70%來減輕滿2年的當(dāng)年企業(yè)的稅負(fù)。如果可抵減的金額超過企業(yè)當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，超出部分可以結(jié)轉(zhuǎn)到未來納稅年度繼續(xù)抵扣。

（2）公司制創(chuàng)投企業(yè)選擇通過股權(quán)投資形式直接投資于初創(chuàng)科技型企業(yè)，并持股超過兩年時(shí)，這一減稅政策同樣適用。

（3）對(duì)于合伙制創(chuàng)投企業(yè)中的法人合伙人，他們在符合同樣條件的情況下，也能享受按投資額的70%抵扣其從企業(yè)中獲得的收益。若在一個(gè)納稅年度內(nèi)無法全部遞減，剩余部分可保留至后續(xù)年度繼續(xù)使用。

2. 充分利用預(yù)提費(fèi)用將成本費(fèi)用前置，前期利潤確認(rèn)后移，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅遞延繳納。

預(yù)提費(fèi)用應(yīng)基于實(shí)際情況且遵循特定規(guī)則。例如，在以下情況下預(yù)提費(fèi)用是可行的：

（1）報(bào)批報(bào)建費(fèi)用和物業(yè)完善費(fèi)用：應(yīng)上繳政府但尚未上繳的部分，可以按照規(guī)定預(yù)提。

（2）對(duì)于還未動(dòng)工或尚未完成的公共配套設(shè)施，如果合同中已明確承諾了它們的建設(shè)，并且這一承諾是不可撤銷的，或者根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，這些設(shè)施的建設(shè)是必需的，可以根據(jù)預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提這部分費(fèi)用。

（3）未辦理最終結(jié)算的出包工程費(fèi)，針對(duì)未取得分包發(fā)票部分的工程費(fèi)用在有足夠證明資料的情況下可預(yù)提，但預(yù)提金額不超過合同總額的10%。

在采用預(yù)提費(fèi)用策略的情況下，計(jì)稅成本應(yīng)當(dāng)是實(shí)際發(fā)生的成本，除了符合上述規(guī)則的預(yù)提費(fèi)用。

3. 土增稅清算涉及企業(yè)所得稅的相關(guān)處理。

如果企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，可將虧損結(jié)轉(zhuǎn)至后續(xù)年度，以彌補(bǔ)這一虧損。

若無后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)可計(jì)算由土地增值稅引起的實(shí)際多繳企業(yè)所得稅，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。

四、具體案例分析

（一）案例簡介

X市產(chǎn)業(yè)園一期項(xiàng)目總建筑面積（含人防）149500m2，其中廠房面積117000m2、研發(fā)中心4000m2、研發(fā)樓6500m2、公寓15000m2、商業(yè)5000m2。總體容積率1.48，綠化率6.8%，擬設(shè)地上機(jī)動(dòng)停車位382個(gè)。該項(xiàng)目采用“投資人+EPC+招商運(yùn)營”模式進(jìn)行開發(fā)、運(yùn)營，整體合作期限暫定為5年，總投資5億元，其中建筑安裝工程費(fèi)用4.1億元、下浮率為4%，建設(shè)工程其他費(fèi)用0.3億元、預(yù)備費(fèi)0.1億元及土地費(fèi)用0.5億元。項(xiàng)目資本金1億元，占總投資的20%，其中政府持20%的股份，投資人持80%的股份，資本金按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度分期到位。每年實(shí)體銷售去化率（銷售面積/可售面積）目標(biāo)分別為8%、16%、24%、24%、5%，后三年租賃去化率分別為7%、6%、7%，剩余3%自用，停車、物業(yè)與租售相匹配。預(yù)計(jì)為園區(qū)推廣和招商運(yùn)營、維護(hù)產(chǎn)生的費(fèi)用，分別為基礎(chǔ)運(yùn)營費(fèi)0.25億元、績效考核運(yùn)營費(fèi)0.25億元、運(yùn)營管理費(fèi)0.12億元。項(xiàng)目采用“建設(shè)成本+經(jīng)營成本+合理收益”方式的回報(bào)模式，投資年化收益率為7.5%，投資回報(bào)路徑由項(xiàng)目自身收入及補(bǔ)貼收入平衡項(xiàng)目建設(shè)成本、經(jīng)營成本及合理收益。

其中合理收益、補(bǔ)貼收入計(jì)算不含建設(shè)期利息，管理費(fèi)用總額參照《基本建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理規(guī)定》（財(cái)建【2016】504號(hào)文）控制在394萬元范圍內(nèi)。

（二）案例估值模型

（三）案例結(jié)論

通過經(jīng)營收入計(jì)劃表、投資成本計(jì)劃表、資金收支計(jì)劃表（含融資計(jì)劃）、稅費(fèi)計(jì)算表（含土地增值稅清算）、合理收益計(jì)算表、利潤表、投資現(xiàn)金流量表等對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，運(yùn)用IRR稅后估值模型并結(jié)合LINGO軟件求解線性規(guī)劃模型，對(duì)開發(fā)進(jìn)度與資本金內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值之間敏感性進(jìn)行分析研究，可得出最優(yōu)的資本金內(nèi)部收益率下的投資開發(fā)進(jìn)度。經(jīng)過財(cái)務(wù)分析測算得出該項(xiàng)目從建筑面積口徑剔除室外面積每年開發(fā)進(jìn)度依次為8%、28.5%、29.6%、29.4%、4.5%，即在以銷定產(chǎn)的前提下，年累計(jì)平均開發(fā)進(jìn)度達(dá)到租賃前置后的租售去化率的1.03 倍，對(duì)IRR稅后影響越明顯。

綜合考慮各項(xiàng)因素該項(xiàng)目所得稅后資本金內(nèi)部收益率為8.9%；自第五年十月份起各項(xiàng)收入所帶來的累計(jì)現(xiàn)金流入彌補(bǔ)了項(xiàng)目開發(fā)中的資金投入，當(dāng)累計(jì)現(xiàn)金流量凈額首次呈現(xiàn)正值時(shí)，標(biāo)志著投入的資本已全部收回，此時(shí)的投資回收期約為4.76年；考慮所得稅后，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值達(dá)到1741.73萬元。

項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率超過基準(zhǔn)收益率2.9%，從財(cái)務(wù)指標(biāo)測算結(jié)果反應(yīng)該項(xiàng)目采取分期開發(fā)，合理的中長期融資，過程中通過適當(dāng)?shù)慕M合安排，可使得項(xiàng)目自有資金達(dá)到可觀的回報(bào)，從而使開發(fā)項(xiàng)目的效益最大化。從財(cái)務(wù)視角來看該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的適應(yīng)市場變化的能力。

根據(jù)案例的已知條件，我們將符合上述納稅籌劃方案的部分進(jìn)行稅收測算對(duì)比分析，該項(xiàng)目整體稅負(fù)率可下降1%。可見通過選擇適用合理的稅率、規(guī)劃享受稅收優(yōu)惠政策等方式，能有效減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

五、結(jié)語

產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目投資開發(fā)決策的財(cái)務(wù)分析是非常必要的，通過開發(fā)進(jìn)度的變動(dòng)對(duì)資本金內(nèi)部收益率進(jìn)行敏感性分析，預(yù)估項(xiàng)目在不同開發(fā)進(jìn)度和市場環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)效益，幫助優(yōu)化投資收益，降低不確定性風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響，實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策。

在合法、合理、合規(guī)的前提下充分運(yùn)用國家政策，逐步降低稅負(fù)，助力企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

本文通過三個(gè)維度為對(duì)“投資人+EPC+招商運(yùn)營”模式下工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析提供了切實(shí)可行的途徑。

第一，項(xiàng)目前期分析投資的可行性；第二，項(xiàng)目中期追蹤投資效果是否滿足預(yù)期，以便過程中予以管控，適時(shí)調(diào)整；第三，項(xiàng)目后期根據(jù)投資成果，回顧分析、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，確保類似決策有章可循。

企業(yè)通過科學(xué)決策，合理的資源配置既可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益的最大化，有效的履約也為后期區(qū)域滾動(dòng)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。面對(duì)目前嚴(yán)峻的地產(chǎn)市場形勢，尋找到工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)獲利的突破口，對(duì)企業(yè)發(fā)展而言具有重要的意義。

通過建設(shè)產(chǎn)業(yè)園支持性基礎(chǔ)項(xiàng)目，對(duì)于促進(jìn)并拉動(dòng)企業(yè)和社會(huì)向本行業(yè)加大投入，大幅提升X市關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和水平，從而對(duì)加快地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升園區(qū)形象、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定也具有積極的意義。

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（作者單位：中化學(xué)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司）