王艷玲　郝沛琦

為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知，要求各地要根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場大起大落。

近期，北上廣深以及香港均相繼調(diào)整樓市政策，加上香港全面“撤辣”，業(yè)內(nèi)人士對樓市前景持樂觀態(tài)度。

加速建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制

早在2023年11月，住建部倪虹部長在接受媒體采訪時(shí)表示“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策”，并從理念上、體制機(jī)制上和抓落實(shí)上闡述了構(gòu)建新發(fā)展模式的思路和考量，在體制機(jī)制上，提及“建立‘人、房、地、錢要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制”。

此次《通知》明確指出，住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的重要抓手。業(yè)界專家紛紛表示，通過編制未來幾年住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，各地將進(jìn)一步摸清當(dāng)?shù)刈》啃枨罂偭亢徒Y(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場短期和中長期供求關(guān)系等，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展將起積極作用。

保障性住房是住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容

《通知》指出，各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，準(zhǔn)確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃。

“首次提出了政府解決剛需”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，政府解決剛需，對應(yīng)的是要加大保障性住房建設(shè)，讓保障性住房成為每一個(gè)城市居民首套房的主要選擇渠道，改善型住房才是商品房供應(yīng)的主要渠道?！斑@主要是針對當(dāng)下年輕人、新市民購買力疲弱，傳統(tǒng)的商品房供應(yīng)模式無法匹配需求，糾偏供需錯(cuò)配?！?/p>

“未來幾年以公租房、保租房和配售型保障房為主體的保障性住房建設(shè)將明顯加速”，陳文靜告訴記者，根據(jù)中指監(jiān)測，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標(biāo)，南寧、福州、深圳、廣州等城市均提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計(jì)劃建設(shè)量，深圳、廣州、福州計(jì)劃1萬余套。

值得關(guān)注的是，《通知》明確，住房發(fā)展年度計(jì)劃要明確年度各類住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和區(qū)位，測算房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。保障性住房要進(jìn)一步明確供應(yīng)套數(shù)和戶型結(jié)構(gòu)。要將房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、住房保障輪候時(shí)間等納入目標(biāo)管理。

對此，李宇嘉強(qiáng)調(diào)，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)，本質(zhì)上也是供應(yīng)的精細(xì)化、精準(zhǔn)化、供需匹配。

適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化

住建部還要求，各地要統(tǒng)籌考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人口變化、產(chǎn)業(yè)布局、住房供需等方面情況，結(jié)合存量住房和存量土地等潛在供應(yīng)情況，提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。

“當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，過去多地供不應(yīng)求的態(tài)勢已經(jīng)得到緩和，居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，但住房結(jié)構(gòu)性問題仍較為突出，部分城市房地產(chǎn)市場供過于求態(tài)勢明顯”。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，福州、沈陽等城市新房可售面積出清周期均超20個(gè)月，市場去化壓力較大；另有部分城市庫存不足問題仍在，上海、杭州等地新房可售面積出清周期長期低于10個(gè)月。

陳文靜強(qiáng)調(diào)，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的加速建立，意味著未來人口規(guī)模大且人口持續(xù)增加、房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的城市，將建設(shè)更多新房以滿足居民住房需求，這些城市也將獲得更多土地、金融等資源。

此前，中央全面深化改革委員會(huì)第四次會(huì)議審議通過了《關(guān)于改革土地管理制度增強(qiáng)對優(yōu)勢地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展保障能力的意見》，強(qiáng)調(diào)增強(qiáng)土地要素對優(yōu)勢地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展保障能力，土地管理制度改革穩(wěn)步推進(jìn)也將助推優(yōu)勢地區(qū)進(jìn)一步強(qiáng)化資源集聚效應(yīng)。