何 標(biāo)

（福州城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，福建 福州 350001）

房地產(chǎn)建筑工程項目在完成質(zhì)量目標(biāo)同時，維護(hù)好經(jīng)濟(jì)收益，需要在當(dāng)前完善管理。傳統(tǒng)工程項目中粗放式管理，各個方面成效低下，無法滿足對現(xiàn)代工程項目建設(shè)要求。在分工愈發(fā)精細(xì)化背景下，項目管理應(yīng)融入精細(xì)化管理理念和手段，以此提高管理成果。

1 做好管理目標(biāo)的分解

確定項目管理整體目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上合理展開目標(biāo)分解。項目管理目標(biāo)成為小目標(biāo)以后，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化，結(jié)合具體情況分配各項小管理目標(biāo)，確保可在項目推進(jìn)中落實。

（1）明確項目目標(biāo)。首先需要明確項目的目標(biāo)和范圍，包括項目類型、面積、用途、預(yù)算、交付時間等，這有助于更好地理解項目要求和約束條件。

（2）制定工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）。在明確項目目標(biāo)的基礎(chǔ)上，可以制定工作分解結(jié)構(gòu)（WBS），即將項目目標(biāo)逐步分解成更小的任務(wù)或工作包。WBS應(yīng)該按照功能或產(chǎn)品的層次結(jié)構(gòu)進(jìn)行組織，以便更好地跟蹤項目進(jìn)度和成本。

（3）確定關(guān)鍵路徑。在制定WBS時，需要注意識別項目的關(guān)鍵路徑，即最長的任務(wù)序列。關(guān)鍵路徑上的每個任務(wù)都必須按時完成，否則將會影響整個項目的進(jìn)度。

（4）制定工作計劃。根據(jù)WBS和關(guān)鍵路徑，可以制定一個詳細(xì)的工作計劃，確定每個任務(wù)的開始和結(jié)束時間，并確定需要的資源和成本。

（5）建立監(jiān)控和控制機(jī)制。在實施項目的過程中，需要建立一個監(jiān)控和控制機(jī)制，以確保項目按照計劃進(jìn)行，并及時發(fā)現(xiàn)和糾正任何偏差。監(jiān)控和控制機(jī)制可以包括進(jìn)度跟蹤、質(zhì)量控制、問題解決、風(fēng)險管理等方面。

2 明確管理職責(zé)

房地產(chǎn)工程項目投資大且工期長，項目推進(jìn)期間各種不確定性因素多，建設(shè)過程中如缺乏有效管理，將難以保障安全和質(zhì)量，也會引發(fā)工期延誤，項目成本就會增加，不利于實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

首先，精細(xì)化管理中明確責(zé)任是關(guān)鍵，結(jié)合房地產(chǎn)項目管理實際需求，在確定由誰對整個項目管理負(fù)責(zé)情況下，依據(jù)分解而來的管理目標(biāo)，確定責(zé)任人，并要將職責(zé)具體化。

其次，要注重工作流程和分工。設(shè)計詳細(xì)的工作流程和分工安排，明確各部門、崗位之間的職責(zé)關(guān)系，防止人員交叉、信息傳遞不暢等問題，以提高工作效率和項目質(zhì)量。

第三，團(tuán)隊協(xié)作。在分解目標(biāo)的過程中，需要與團(tuán)隊成員合作，確保每個人都了解任務(wù)的要求和貢獻(xiàn)，以實現(xiàn)整個項目的成功。

第四，制定流程圖。在確定人員分工之后，可以制定流程圖，以便更好地描述任務(wù)之間的依賴關(guān)系和工作流程。流程圖可以幫助團(tuán)隊成員更好地理解任務(wù)的執(zhí)行順序和交付要求。

第五，注重人員培訓(xùn)和發(fā)展。加強(qiáng)對項目管理人員的培訓(xùn)和發(fā)展，提高其專業(yè)技能和管理能力，增強(qiáng)團(tuán)隊凝聚力和執(zhí)行力，為項目順利實施提供有力保障。

最后，建立完善的監(jiān)督和協(xié)調(diào)機(jī)制。通過嚴(yán)格的監(jiān)督和檢查機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題；加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，確保各部門、崗位之間的協(xié)作順暢，實現(xiàn)項目管理職責(zé)的有機(jī)銜接。

3 完善管理制度

房地產(chǎn)項目管理精細(xì)化管理中，完善相關(guān)制度是重點，是決定管理目標(biāo)能否達(dá)成的關(guān)鍵。

（1）制定全面管理制度。管理制度要覆蓋各個方面，從財務(wù)管理、人力資源管理、生產(chǎn)管理、銷售管理等方面入手，確保各個環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的管理制度。

（2）制定明確的管理制度。在制定管理制度時，要明確制度的目的、內(nèi)容、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的責(zé)任部門和人員，確保管理制度的具體性和可操作性。

（3）強(qiáng)化制度執(zhí)行力度。制定管理制度只是第一步，關(guān)鍵在于執(zhí)行。要加強(qiáng)對管理制度的執(zhí)行力度，通過加強(qiáng)督促檢查和獎懲機(jī)制，確保管理制度的有效執(zhí)行。

（4）加強(qiáng)制度宣傳教育。要讓全體員工了解和理解管理制度的重要性和必要性，通過制度宣傳和教育，增強(qiáng)員工的管理制度意識，形成自覺遵守管理制度的良好習(xí)慣。

（5）定期修訂管理制度。制度的適應(yīng)性是非常重要的，要根據(jù)實際情況不斷調(diào)整和優(yōu)化管理制度，確保其能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需求。

4 項目準(zhǔn)備階段管理

4.1 項目招投標(biāo)管理

（1）明確評價標(biāo)準(zhǔn)和程序。在招標(biāo)文件中明確評價標(biāo)準(zhǔn)和程序，包括技術(shù)方案、商務(wù)方案、報價、綜合評價等內(nèi)容，確保評價的公正性和透明度。

（2）強(qiáng)化評標(biāo)人員的專業(yè)素質(zhì)。評標(biāo)人員是評價的主體，要求評標(biāo)人員具備一定的專業(yè)素質(zhì)和經(jīng)驗，對相關(guān)技術(shù)和市場狀況有一定的了解和認(rèn)識。

（3）加強(qiáng)評價過程的監(jiān)督和管理。在評價過程中，要加強(qiáng)監(jiān)督和管理，確保評價程序的規(guī)范和公正，避免評價過程中的任何形式的干擾和干預(yù)。

（4）建立評價結(jié)果公示機(jī)制。評價結(jié)果應(yīng)及時公示，讓所有投標(biāo)人員和相關(guān)方面了解評價結(jié)果，增加公開透明度和參與度。

（5）定期評估和優(yōu)化評價制度。評價制度是不斷優(yōu)化的過程，要根據(jù)實際情況和反饋，及時調(diào)整和優(yōu)化評價制度，提高評價的準(zhǔn)確性和公正性。

（6）注重企業(yè)的信用評價。除了技術(shù)和商務(wù)方面的評價，還可以考慮對投標(biāo)企業(yè)的信用評價，了解企業(yè)的信譽(yù)度和綜合實力，為招投標(biāo)決策提供更全面的參考。

4.2 建筑設(shè)計管理

建筑設(shè)計至關(guān)重要，牽扯到很多部分，比如技術(shù)、工藝技術(shù)、造價、安全性、質(zhì)量等。所以項目要加強(qiáng)建筑設(shè)計管理。

首先，要注重前期規(guī)劃工作。在項目規(guī)劃階段，要明確項目的各項指標(biāo)和要求，確定項目整體規(guī)劃和定位，并基于市場需求、環(huán)保、節(jié)能等因素，進(jìn)行全面論證和比選。同時，需要設(shè)計初步方案及可行性研究以評估設(shè)計方案的可行性。

其次，要加強(qiáng)設(shè)計質(zhì)量管理。制定完善的設(shè)計管理流程，明確各項設(shè)計任務(wù)和時間節(jié)點，加大對設(shè)計進(jìn)度、設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計費用的監(jiān)管力度，嚴(yán)格按照設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，確保設(shè)計質(zhì)量符合要求，并與施工進(jìn)度實現(xiàn)協(xié)調(diào)匹配。

第三，要采用信息化技術(shù)輔助設(shè)計工作。建筑設(shè)計可運(yùn)用BIM技術(shù)，依托于可視化、模擬化、協(xié)調(diào)性強(qiáng)等功能，優(yōu)化設(shè)計質(zhì)量。

第四，利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)，對設(shè)計方案進(jìn)行三維展示和演示，幫助業(yè)主更好地理解設(shè)計方案，減少誤解和糾紛。

最后，要充分考慮節(jié)能、環(huán)保、安全等方面的要求，優(yōu)化設(shè)計方案，降低施工成本和經(jīng)營維持成本，提高建筑的使用效益。

5 項目施工階段管理

5.1 造價管理

項目施工階段的造價管理是指對施工過程中的項目進(jìn)行成本管理的過程，旨在確保項目成本的合理控制和優(yōu)化。項目施工中控制造價是重點，需要采取精細(xì)化管理。明確這個階段有哪些地方會產(chǎn)生成本，在此基礎(chǔ)上落實成本控制責(zé)任和要求，實行動態(tài)化管控?？茖W(xué)進(jìn)行造價預(yù)算編制，不能有遺漏，同時還要考慮到突發(fā)狀況可能帶來成本變化情況，合理增設(shè)內(nèi)容，提高成本預(yù)算編制準(zhǔn)確性。項目施工中落實成本預(yù)算執(zhí)行責(zé)任，每個環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格依照編制進(jìn)行成本管理。工程項目動態(tài)管理中要研究、分析引發(fā)成本偏高的原因，然后科學(xué)調(diào)控，促進(jìn)成本最優(yōu)化。工程項目造價與材料成本、設(shè)計變更、人力資源分配、機(jī)械設(shè)備管理維護(hù)等相關(guān)，故而要圍繞影響成本因素做好控制，達(dá)到比較好的成本控制成效。設(shè)計變更要充分分析和考量，在確保變更效益和作用大于原來情況下才能進(jìn)行，并要獲得批準(zhǔn)和簽字，做好變更各種資料和簽證保存等。材料要全過程管理，通過招標(biāo)的辦法控制單價，以降低材料成本，且要加強(qiáng)對進(jìn)入、出庫、領(lǐng)取、使用的管理，最大限度管控材料浪費和材料成本上漲。

5.2 質(zhì)量管理

首先，質(zhì)量管理落實責(zé)任，明確工程監(jiān)理、分包商在質(zhì)量管控方面的責(zé)任，在監(jiān)理監(jiān)督以外使各個建設(shè)隊伍自我監(jiān)督管理。

其次，要加強(qiáng)設(shè)計、施工圖紙審核。在施工前，通過對設(shè)計、施工圖紙的審查，確保其符合國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，避免施工時出現(xiàn)不必要的問題。

第三，建立嚴(yán)格的施工規(guī)范和檢驗標(biāo)準(zhǔn)。在施工過程中，制定詳細(xì)的施工規(guī)范和檢驗標(biāo)準(zhǔn)，針對各個施工環(huán)節(jié)進(jìn)行全面監(jiān)管和檢驗，及時發(fā)現(xiàn)和糾正施工質(zhì)量問題。

第四，采用先進(jìn)的施工技術(shù)和材料。選擇優(yōu)質(zhì)的建筑材料和施工工藝，通過引進(jìn)、消化、吸收先進(jìn)的施工技術(shù)，提高施工效率和質(zhì)量水平。

第五，加強(qiáng)監(jiān)理和驗收工作。建立完善的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，及時發(fā)現(xiàn)和解決施工過程中的問題，同時對施工質(zhì)量進(jìn)行全面驗收，確保建筑工程的質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

最后，利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和傳感器設(shè)備實現(xiàn)智能化質(zhì)量監(jiān)控，對施工過程中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行實時監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析，及早預(yù)警和處理質(zhì)量問題。

5.3 安全管理

首先，要注重施工安全的前期預(yù)防工作。在項目規(guī)劃階段，要進(jìn)行風(fēng)險評估和安全論證，明確各項工程風(fēng)險點并采取相應(yīng)的安全預(yù)防措施。同時，還要建立完善的安全管理體系，明確安全責(zé)任、任務(wù)分工等，確保安全管理工作落實到位。

其次，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場安全監(jiān)督和控制。實施嚴(yán)格的安全制度和流程，嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行作業(yè)，并采取必要的安全防護(hù)措施。同時，要進(jìn)行現(xiàn)場安全巡查和檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患，防止事故的發(fā)生。

第三，要加強(qiáng)員工安全意識和技能培訓(xùn)。通過開展安全知識和技能培訓(xùn)等方式，提高員工安全意識和素質(zhì)，增強(qiáng)員工安全管理和應(yīng)急處置能力。

最后，可以采用先進(jìn)的信息化技術(shù)來輔助施工安全管理，例如BIM技術(shù)或智能安全監(jiān)測系統(tǒng)等，可以對施工現(xiàn)場的安全風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控和預(yù)警，及時發(fā)現(xiàn)并處理問題。

5.4 進(jìn)度管理

首先，在項目規(guī)劃階段就要做好施工進(jìn)度計劃，制定詳細(xì)可行、合理的工期計劃，明確各項工作任務(wù)和時間節(jié)點。需要考慮到設(shè)計、采購、建設(shè)、試運(yùn)行及交付等各個環(huán)節(jié)，合理安排工期并確保施工進(jìn)度與質(zhì)量的匹配。

其次，針對每一個施工任務(wù)，要制定詳細(xì)的施工程序和工藝流程，并統(tǒng)籌考慮材料供應(yīng)、施工隊伍配置、機(jī)械設(shè)備調(diào)配等方面的問題，以確保施工過程順暢有序。

第三，注重現(xiàn)場技術(shù)監(jiān)督和管理，全面開展工程質(zhì)量檢查和驗收，及時發(fā)現(xiàn)和糾正工程中出現(xiàn)的問題，防止施工延誤或出現(xiàn)錯誤。

第四，采用先進(jìn)的信息化技術(shù)來輔助施工管理，例如BIM技術(shù)，可以提高施工安全性和效率，減少工期延誤風(fēng)險。

最后，要注意施工進(jìn)度的動態(tài)監(jiān)控和跟蹤，及時更新進(jìn)度報表，對超前或延誤情況進(jìn)行分析和處理，并采取針對性措施加強(qiáng)管理。

6 竣工階段管理

首先，除了要搜集和整理合同和各項文件，加強(qiáng)對其整合，確保完整和準(zhǔn)確以外，還要做好核算管理。仔細(xì)檢查各種憑證和票據(jù)，針對工程量、工程造價等計算，防止發(fā)生錯算，或者是多算的問題。

其次，在驗收和交付環(huán)節(jié)，要注重質(zhì)量檢查和驗收工作。嚴(yán)格按照設(shè)計要求和規(guī)范進(jìn)行驗收，以確保項目符合要求，順利實施移交。竣工還要做好質(zhì)量精細(xì)化檢查，針對不同施工項目，依照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查，在發(fā)現(xiàn)問題后要進(jìn)行處理。

第三，對于項目移交后需要保養(yǎng)和維護(hù)的部分，要制定詳細(xì)的保養(yǎng)和維護(hù)計劃，根據(jù)建筑物的使用情況，制定相應(yīng)的維護(hù)周期和內(nèi)容，及時發(fā)現(xiàn)并處理隱患，確保建筑物的安全和穩(wěn)定運(yùn)行。

第四，要加強(qiáng)服務(wù)，為用戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，解決用戶在使用過程中出現(xiàn)的問題，并不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高用戶滿意度。

最后，還可以采用現(xiàn)代化的技術(shù)手段來輔助精細(xì)管理，例如建立建筑物信息模型（BIM），實時監(jiān)測建筑物結(jié)構(gòu)和性能狀態(tài)，為后期維修和保養(yǎng)提供有力的支持。

7 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)工程項目管理具有系統(tǒng)性，同時也非常的復(fù)雜，所以在采取精細(xì)化管理。社會分工精細(xì)化背景下，房地產(chǎn)項目管理依據(jù)分工情況，在整個過程中進(jìn)行精細(xì)化管理，可促進(jìn)項目規(guī)范化發(fā)展，也能使管理到位，所有人員應(yīng)各司其職，共同促進(jìn)工程項目管理綜合質(zhì)量提高。