王詩涵

圖/視覺中國

“我屬于那種天選的水逆之子，這半年都沒有安穩(wěn)過?！弊罱?，自如的租客胡櫟，正不得不面對今年以來的第三次搬家，“好像一個皮球一樣，被踢到另一個地方再到另一個地方”。

第一次，因租房合同自然到期，房東與自如解約而無法續(xù)租；第二次，在入住第二天發(fā)現(xiàn)陽臺下水道聲音過大而提出換租，協(xié)商后爭取到“三天無理由換租”，只能在半天內(nèi)繼續(xù)找合適的房源簽約，在第三天完成搬家。而這一次，剛繳納完第二季度房租的她，被自如管家告知“房東毀約”，以一個月租金為賠付額度，要求在30天內(nèi)搬離。

“租客普遍是弱勢的，搬家、換房子、維權(quán)的成本都更高?！北本┲新劊ê贾荩┞蓭熓聞?wù)所律師王雨琦評價，房東現(xiàn)在也遇到麻煩。

4月5日，袁欣收到了一則來自自如管家的短信，書面通知房源解除事項。由于袁欣沒有回復(fù)，4月10日，解約管家在催促中表示，“如果您不想溝通，就不跟您這邊協(xié)商了，發(fā)起單方面解約”。談及解約原因，對方表示系房子存在虧損，“我們正在批量解約”。

在租房市場持續(xù)下滑后，“兩頭簽約”的自如開始解約房東以求自保。

房東與平臺的“拉鋸戰(zhàn)”

在北京市順義區(qū)有一套房屋的袁欣，自2016年以來一直與自如保持著合作關(guān)系，最近一次房屋租賃合同續(xù)約的合同生效期為2023年5月至2027年9月。“一個月前，我同意了自如延長一個月房屋空置期的要求，現(xiàn)在是第二次變動。”她說。

最近，管家在短信中提出了解約，表示解約辦理期間將暫停支付租金，在解約日統(tǒng)一結(jié)算房屋占用費用、違約金、水電燃氣費、服務(wù)質(zhì)量保證金，具體解約交割日期則將另行書面告知。

隨后，她與解約管家開始了為期3天的溝通：自如提出，在協(xié)商解約的情形下，以兩個月的租金為額支付違約金，袁欣無須退回配置裝修折舊費，但需退回服務(wù)質(zhì)量保證金；袁欣則認為，由于自如是違約方，不應(yīng)提出任何賠償費用的要求。

據(jù)了解，去年11月至今年2月，租約快到期的“省心租”模式房東陸續(xù)接到電話，協(xié)商內(nèi)容包括下降租金、延長空置期和租賃模式變化等，若無法達成一致，則可能導(dǎo)致被動提前解約或到期不再續(xù)約的結(jié)果。

位于上海的房東陳原，其租賃合同還有一年才到期，2月份接到電話后，在他的堅持下，租約維持了原狀。此后，他持續(xù)參與著社交媒體平臺的討論。

陳原所在的幾百人群聊中，遭遇相似情況的業(yè)主互相分享經(jīng)歷，商量應(yīng)對策略。從社交媒體發(fā)帖情況看，今年3月下旬以來，直接解約引發(fā)了房東與平臺的對抗。

“這個月，我們解約名單上有1000多個，都在等著解約，早點確認還能早點收到違約金。越到后面，有些房東的違約金都不一定能及時支付?！币晃唤饧s專員向一位房東說。

陳原告訴《中國新聞周刊》，當(dāng)前群聊中被要求解約的房東也以“省心租”模式為主，集中于上海、北京兩地，也有南京、杭州等城市。

前自如管家鄭楠表示，解約是一種常態(tài)化的經(jīng)營現(xiàn)象，公司在空置率高、經(jīng)營不善的城市會大面積與業(yè)主談解約，此次在北京、上海出現(xiàn)則是首次。“發(fā)生這樣的事，最難做的是一線工作人員，夾在租客、房東、公司之間，里外不是人?！彼袊@。

據(jù)媒體報道，在蛋殼爆雷的2020年，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，這一年有超過84家散租式長租公寓爆雷。全行業(yè)寒冬下，以解約房源的方式舒緩資金壓力，也是當(dāng)時自如控制成本的方式之一。

當(dāng)前，自如共在全國10個一線、新一線城市布局。自如“2023業(yè)主開放日”公布數(shù)據(jù)顯示，2022年，托管期業(yè)主約35萬、在租自如客約130萬，入住率超90％。關(guān)于企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營狀況、租房業(yè)務(wù)調(diào)整情況及原因等問題，自如方面未向《中國新聞周刊》作出回復(fù)。

“租客、房東和自如之間的協(xié)議，是市場化、法治化下的履約行為，其中包括了因為市場租金變動、平臺承受能力下降而不得不解約的客觀性?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉評價道，“關(guān)鍵在于解約發(fā)生時三方各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任要履行到位，比如提前告知，押金和租金退回，未到期合同要對受損方進行賠償?shù)??！?/p>

“他們催得急，我也沒有多少心力硬剛到底。”4月13日，袁欣和自如完成了協(xié)商解約，在她的極力爭取下，扣除服務(wù)質(zhì)量保證金后最終拿到了約一個半月租金的賠付。另有一位北京房東則表示，自如未經(jīng)自己同意直接在平臺解約，他擬以訴訟的手段要求平臺繼續(xù)履約。

在租賃糾紛中，維權(quán)成本最高、性價比較低的訴訟往往是維權(quán)的最后一步。北京華資律師事務(wù)所律師張洪嘉表示，在訴訟之前，還有投訴、舉報兩種方式，然而均需滿足一定要件：投訴往往會因一方不同意調(diào)解而終止；舉報則需要對經(jīng)營中存在的違法違規(guī)問題舉證。“大多數(shù)情況下，房東和平臺間的糾紛本質(zhì)是經(jīng)濟問題，并不一定適用?！彼f。

長租模式面臨挑戰(zhàn)

談及自如解約的原因，多位受訪專家認為，主要是受到市場環(huán)境影響。

“前期收房規(guī)模較大，租金較高，但近期市場租金下滑較為明顯，加上租客對自如等高品質(zhì)、高租金的產(chǎn)品支付能力下降，導(dǎo)致企業(yè)不得不采取這種舉動?！崩钣罴畏治觥?/p>

關(guān)注長租公寓行業(yè)的分析師周楚告訴《中國新聞周刊》，宏觀環(huán)境變化、地產(chǎn)周期疊加收入預(yù)期變化，令長租公寓這種生意模式面臨很大挑戰(zhàn)。

“租金、空置率、租期是影響一間房子收益的三大核心變量?！狈康禺a(chǎn)研究機構(gòu)空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)分析道，從需求側(cè)看，近三年來，大部分的租賃運營機構(gòu)都遇到了三個較為清楚的沖擊——租金下降、空置率上升、租房周期更為不確定。

“一方面，當(dāng)藍領(lǐng)、中低端白領(lǐng)的就業(yè)及收入受影響。一線城市定位單間均價超過2500元的產(chǎn)品，其出租率必然會下降。另一方面，靈活就業(yè)現(xiàn)象大量出現(xiàn)，靈活用工、合同工、兼職工等非正式工作的特點，導(dǎo)致租戶的收入不確定，也影響了住房需求。這種不確定性也提高了租賃機構(gòu)的重新獲客成本。”他解釋道。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，全國大中城市租金掛牌均價為35.14元/平方米/月，環(huán)比下降0.26％，同比下跌0.62％，春節(jié)后租房需求緩慢釋放并未對租金產(chǎn)生拉動的預(yù)期效果。從在租房源看，3月全國大中城市租賃市場在租房源量環(huán)比下降26.37％，同比上漲9.91％。

其中，一、二線城市房源量較去年同期明顯上升，使其租金水平呈持續(xù)性下滑態(tài)勢。3月，一線城市平均租金為84.86元/平方米/月，環(huán)比下跌0.66％，同比下跌3.18％；二線城市平均租金為31.21元/平方米/月，環(huán)比下跌0.25％，同比下跌0.49％；租金均價環(huán)比已分別下滑7個月和6個月。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，實際上，自如等租賃運營機構(gòu)的房源在整體租賃市場中的占比很少?！耙员本槔?，大約有280萬套房子處于租賃狀態(tài)，其中約有一半為房東直租和普租。在另一半處于管理狀態(tài)的房源中，‘二房東模式占據(jù)了其中的絕大部分，僅有少部分是自如等具有管理性質(zhì)的租賃服務(wù)機構(gòu)?！彼f。

“經(jīng)過三年的調(diào)整，租賃市場的供需結(jié)構(gòu)、生態(tài)體系處于一個非常敏感的狀態(tài)?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示，租賃運營機構(gòu)面臨的另一半挑戰(zhàn)來自于供給側(cè)，隨著保障性租賃住房等國家主導(dǎo)的功能性住房加速流入市場，租賃運營機構(gòu)會受到?jīng)_擊。

中指研究院《2024中國住房租賃企業(yè)研究報告》指出，2021年至今，租賃市場進入高質(zhì)量發(fā)展期，截至2023年底，保租房已籌集573萬套（間），計劃完成率達66％，地方國企系長租企業(yè)規(guī)模快速擴大。

報告顯示，“十四五”后，保租房的籌集規(guī)模將明顯縮小，租賃市場將進入存量整合階段。在下一階段，更多的個人房源有望轉(zhuǎn)為機構(gòu)房源，推動租賃市場機構(gòu)化率上升，市場競爭將更為激烈。

基于上述背景，受訪專家均表示，在市場轉(zhuǎn)弱的過程中，對于企業(yè)來說，最重要的是“想辦法活下去”?！叭绻髽I(yè)在很危險的邊緣，必須要調(diào)整，不調(diào)整得快一些、堅決一些，未來面臨的壓力會更大。市場的良性發(fā)展，需要保住這些長租公寓企業(yè)?！币晃恍袠I(yè)資深研究人士說道。

周楚對《中國新聞周刊》表示，長租公寓的模式“很辛苦”，“要和房東租客雙邊進行談判，要維護房子，算賬要算得很細致”，與此同時，經(jīng)營風(fēng)險也存在滯后性。

在他看來，經(jīng)營風(fēng)險的滯后性，指的是租金下調(diào)、空置期變長等影響不一定會在短期顯現(xiàn)，而是在一段時間后，例如空置期不斷增加，才反映到企業(yè)經(jīng)營狀況中?！斑@時就需要看企業(yè)的模型設(shè)計和風(fēng)險偏好，是斷臂求生，還是規(guī)模優(yōu)先？是靠解決已有或潛在的風(fēng)險，還是靠模式創(chuàng)新來新增收益？”

“企業(yè)原來通過整個合約期內(nèi)的盈利模型做計算，所以即使先墊付了幾個月空置期的租金，但結(jié)合多種條件，整個周期計算下來還是可以掙錢的。結(jié)果可能現(xiàn)在各種參數(shù)發(fā)生了變化，企業(yè)可以選擇主動調(diào)整風(fēng)險偏好?！敝艹f。

“過山車”后如何“甩包袱”？

長江商學(xué)院案例研究中心高級研究員王小龍在2023年4月完成的自如案例研究中，訪談了多位自如高管。自如團隊認為，品質(zhì)、規(guī)模、資金鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、品牌，是長租行業(yè)競爭力的五大要素。

在自如CEO熊林眼中，長租行業(yè)過去幾年經(jīng)歷了“過山車”式的發(fā)展軌跡。2016年前后，伴隨著大量資本進入，行業(yè)公司通過融資大肆收房，甚至“高進低出”，長租行業(yè)迅速產(chǎn)生泡沫；2020年前后，蛋殼公寓爆雷、疫情影響兩大罕見而劇烈的動因，租房生意出現(xiàn)了調(diào)整機會，自如也在這時持續(xù)討論著商業(yè)模式的更迭。

2020年，作為蛋殼當(dāng)時最大的競爭對手，自如在11月底高調(diào)宣布并購貝客青年精品公寓，將其涉及7座城市的53個集中式公寓，共計超5000套房源收入囊中。

“早年間重資產(chǎn)模式的運營，令當(dāng)前的房源成本仍然較高，以至出現(xiàn)了問題，是企業(yè)當(dāng)前普遍面臨的壓力。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴《中國新聞周刊》，“對此，資產(chǎn)模式要發(fā)生變化，說白了就是要‘甩包袱?！?/p>

從投資模式來看，住房租賃行業(yè)有重、中、輕資產(chǎn)三種模式，三種模式因資金投入規(guī)模、收益穩(wěn)定性不同，風(fēng)險、收益依次降低。中指研究院《報告》指出，近年來，民企主要通過輕資產(chǎn)輸出承接租賃管理業(yè)務(wù)。

“首先要考慮競爭環(huán)境的改變，其次要有利于自身資產(chǎn)負債表的改善，同時又能在商業(yè)模式上說得通?！被谏鲜隹紤]，2021年，自如在收房端推出新模式“增益租”，與此前的“省心租”相對應(yīng)。盡管收房難度更大，截至2023年10月，“增益租”模式房源已累計近20萬間。

“增益租”指的是，房東根據(jù)自如提供的設(shè)計方案簽訂裝修合同，承擔(dān)裝修費用；房東和自如根據(jù)估價系統(tǒng)，約定基準租金；裝修完成且空氣檢測達標后，自如支付基準租金的80％～90％；一年后，按比例與房東分享“保底租金”外的租金。

“新模式下，自如以包含裝修、風(fēng)險承擔(dān)、營銷、租務(wù)處理、保潔維修等服務(wù)性收入為主，不再獲取資產(chǎn)性收入。在與房東的利益共同體中，自如從‘持有物業(yè)變?yōu)椤峁┓?wù)，經(jīng)營風(fēng)險大幅下降?！蓖跣↓埛治龅馈?/p>

自如此前表示，“省心租”模式下簽約的業(yè)主，續(xù)簽時可在兩種模式間進行選擇；對于其他業(yè)主，則只提供“增益租”模式。

“在供給短缺、單間需求量增加顯著的時代，‘N+1出租并從中獲益的商業(yè)模式跑通了。隨后，金融杠桿擴大導(dǎo)致供給增加，長租公寓迎來局部爆雷和疫情的過渡期。剛剛消化了這個問題，又迎來第三個階段——經(jīng)濟周期調(diào)整和國家主導(dǎo)的保障房供應(yīng)體系入場，整個租賃運營行業(yè)實際上完全進入了一個新的周期?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。

“在新的周期下，風(fēng)險高度不確定，企業(yè)要尋找一種更‘輕的方式來渡過這個危機?！彼f。

“近兩年的貶值，房子從所謂‘香餑餑變成了‘燙手山芋，對企業(yè)來講，背后就會產(chǎn)生出很多財務(wù)風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險，就可能會產(chǎn)生一些糾紛?！眹儡S進補充道。

4月7日，天眼查顯示，北京自如住房租賃有限公司發(fā)生工商變更，注冊資本由約30.6億人民幣增至約40.6億人民幣，增幅約32.7％。此前，自如曾于2018年計劃在美國上市，因“甲醛門”事件擱淺；2023年3月，再次啟動港交所上市計劃，后續(xù)也暫無音訊。

在前自如管家鄭楠的回憶中，“壓縮成本”是近年來的一大趨勢，“2019年以來，薪資一降再降，工作強度增加，需要面對各種租客和房東的問題。除了裁員以外，員工流動性也很高?！倍硪晃磺白匀绻芗冶硎?，管家的本質(zhì)是銷售，薪資與簽單掛鉤，為入住率負責(zé)，也容易導(dǎo)致非常多的灰色行為。

“有時候真的焦頭爛額。服務(wù)業(yè)本來就難，人少、困難的時候，我曾經(jīng)一個人最多負責(zé)過700個租客，加班和單休是常態(tài)?！编嶉f。周楚表示，在租賃運營市場，機構(gòu)需要依靠價格低且充沛的人力資源，才能處理如此多的瑣事和變化。

據(jù)李宇嘉預(yù)測，在未來，因為管理成本的問題，分散式公寓可能會式微；而基于打造租賃社區(qū)、提高規(guī)?；?yīng)、提高坪效等方面優(yōu)勢，集中式公寓將會備受重視。

“資產(chǎn)模式方面，建議企業(yè)關(guān)注市場上放出來的大量資產(chǎn)包，判斷哪些價格更低，以降低收房成本；另外，要關(guān)注租客需求的變化、政策扶持的變化，例如對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道周邊、企事業(yè)單位存量用地和物業(yè)盤活等?！彼ㄗh。

談及自如模式的未來，周楚表示樂觀，“環(huán)境變化是企業(yè)家眼中的機會和壁壘。畢竟品牌和體系已經(jīng)建立，模型也能計算清楚?！鲆孀庖呀?jīng)實現(xiàn)了模式的改變，市場環(huán)境的壓力下，或能促進與房東端的溝通”。

租房市場的“新選擇”

告別了自如及其“省心模式”的租客和房東，都需要面向新的選擇。

《中國新聞周刊》走訪北京租房品牌的門店發(fā)現(xiàn)，同自如解約的房源，許多已經(jīng)流入了鏈家、我愛我家的房源系統(tǒng)，租金則普遍有所下降。

急于將房子租出去的袁欣，對比貝殼省心租、我愛我家相寓的輕托管模式后發(fā)現(xiàn)，托管最大的便利在于找客源，但房東仍然需要承擔(dān)空置期、房屋維護等代價。而選擇找到租戶直租后，她也發(fā)現(xiàn)，直租合同中需要捋清的條款細節(jié)很多，房東需要事無巨細地負責(zé)。

“中介機構(gòu)提供居間服務(wù)，能夠讓租客和房東更好地雙方匹配。雖然也存在不規(guī)范的地方，但其意義和價值在于，中介提供了降低雙方成本的一種解決方案，即租客自己找房子的成本和房東直租房子的成本?！睆埡榧伪硎?。

在王雨琦的從業(yè)經(jīng)驗中，普通的中介機構(gòu)，往往會存在責(zé)任劃分不明確、平臺強勢、租賃前未披露真實房屋情況、租客與房東發(fā)生糾紛時隱身等問題，“黑中介”現(xiàn)象也屢見不鮮。

而在直租的情形下，房東和租客都需要直面“租房摩擦成本”難題。

位于北京的小紅書房東直租社群發(fā)起者“友愛的老高”告訴《中國新聞周刊》，若選擇直租小程序如“暖房”，則存在需要繳納推廣費、電話號碼強制暴露、房源和租客量少等問題；若使用抖音、小紅書、豆瓣等社交媒體推廣，需要投入大量學(xué)習(xí)和時間成本?！叭W(wǎng)目前還沒有好用的房東直租平臺?！睘榇?，他目前運營管理了8個北京直租分群，以及15個按照區(qū)位分類的群聊。

“租房市場完全被中介壟斷了，中介掌握著定價權(quán)。作為房東，但凡在網(wǎng)上發(fā)信息想要直租，中介會蜂擁而至，電話騷擾層出不窮。別的不說，我的直租群聊多次被中介惡意舉報投訴，多名群管也被中介集體惡意舉報踢出群聊。”他說。

如果選擇直租，租客也需要過濾不良中介和租房信息不透明的情況。在房東與租客之間的訴訟案例，王雨琦處理最多的情況有甲醛房，房屋格局與此前溝通不一致，因漏水、設(shè)施過于陳舊、隔壁裝修無法居住，房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛等各種“日常摩擦”。張洪嘉表示，作為弱勢方的租戶，在選房子、簽約、居住過程、退租退押金等過程中，都需要注意維護自己的權(quán)益。

而在自如模式下，租賃運營平臺介入后，房東和租戶的簽約方都是平臺，出現(xiàn)了無法與平臺協(xié)調(diào)解決的糾紛后，起訴的對象也是平臺。王雨琦評價，“這種情況下，維權(quán)者常有明顯的無所適從感，不知道具體向哪個部門反映，撥打12345后也不能確定實際效果，很多時候都是在碰運氣。

2022年9月和2023年2月，《北京市住房租賃條例》《上海市租房租賃條例》分別正式施行，均對住房租賃企業(yè)主體登記、房源信息發(fā)布、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求，保障租戶的資金安全。今年3月，深圳也發(fā)布住房租賃新規(guī)，明確提出規(guī)范“二房東”、住房租賃資金監(jiān)管、防止“房中房”、規(guī)范房源信息發(fā)布等內(nèi)容。

“政府需要制定相關(guān)規(guī)則，建立能夠受理投訴、追償損失的渠道，并做到信息公開透明?！崩钣罴谓ㄗh道，“同時，因為政府監(jiān)管資源有限，行業(yè)自律更重要。”

在市場整體偏冷和供需結(jié)構(gòu)變化之下，“租房摩擦成本”卻越來越高。降低這種頻發(fā)的摩擦，或需要機構(gòu)、房東、租客等多主體以及社會共識一起推動。“對于租賃運營機構(gòu)來說，調(diào)整商業(yè)模式以適應(yīng)市場環(huán)境；對于房東和租客，經(jīng)歷了一場‘對抗后，或也會形成新的觀念和共識，在收益、成本和風(fēng)險之間的平衡中作選擇?！睆埡榧握f。

（文中陳原、鄭楠、周楚為化名）