朱 娜

（徐州萬科企業(yè)有限公司，江蘇 徐州 221000）

0 引言

隨著我國城市建設(shè)快速發(fā)展，現(xiàn)代化的都市生活方式越來越豐富，城市商業(yè)綜合體這一不同性質(zhì)、不同用途組成的社會(huì)生活空間被迫切需要，同時(shí)城市商業(yè)綜合體的復(fù)雜度和精細(xì)性也給設(shè)計(jì)工作帶來了新的挑戰(zhàn)和要求。2009 年，江泓[1]總結(jié)了城市商業(yè)綜合體的特點(diǎn)，對(duì)商業(yè)綜合體與城市公共空間的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了詳盡闡述，并在此基礎(chǔ)上對(duì)其未來發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測和建議；2021 年，張清華[2]指出，在城市商業(yè)綜合體的建設(shè)設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分結(jié)合招商及運(yùn)營規(guī)劃，在整體布局及設(shè)計(jì)中體現(xiàn)城市特色，滿足實(shí)際的使用需求，不斷優(yōu)化城市商業(yè)綜合體的建筑設(shè)計(jì)水平，為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市民生活品質(zhì)的不斷提升奠定基礎(chǔ)；李大祖等[3]通過對(duì)已有的8 家大型商業(yè)綜合體的滅火救援窗的逃生疏散功能進(jìn)行了排查和測試，對(duì)在實(shí)戰(zhàn)中如何更好地發(fā)揮滅火救援窗的作用進(jìn)行了探討和思考；2023 年，張勝越等[4]結(jié)合國內(nèi)外成功案例，提出功能重構(gòu)、空間特色提升、規(guī)劃治理、權(quán)益分置等實(shí)施路徑，以期為城市商業(yè)綜合體的活力重塑提供理論和實(shí)踐參考；2024 年，陳磊等[5]建議，要發(fā)揮商業(yè)綜合體比較優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑體育消費(fèi)新空間；改善體育場景消費(fèi)者感知，塑造體育消費(fèi)新體驗(yàn)；引導(dǎo)消費(fèi)者參與場景營造，響應(yīng)體育消費(fèi)新需求。文章借鑒前人的研究思路，以萬科新淮中心商業(yè)綜合體為樣例，提煉總結(jié)了商業(yè)綜合體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作的項(xiàng)目定位前期策劃、設(shè)計(jì)資源的選擇與協(xié)同管控、設(shè)計(jì)框架搭建與消防策略、交通流線布局與豎向動(dòng)線設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)性與材料實(shí)體樣板、審圖及消防驗(yàn)收、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的優(yōu)化落實(shí)等主要工作階段及相關(guān)工作要點(diǎn)，為開展大型商業(yè)綜合體相關(guān)工作提供了參考。

1 項(xiàng)目概況

徐州萬科新淮中心項(xiàng)目位于江蘇省徐州市云龍區(qū)和平路以北，云苑路以東，黃山大道以南，鑫城路以西，是萬科在徐州打造的首個(gè)標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目，是一座具有城市獨(dú)特文化情感與精神內(nèi)核的城市微度假目的地，總用地面積2.5 萬m2，總建筑面積 14.5 萬m2，地上9.6 萬m2，地下4.9 萬m2，其中包含11 萬m2商業(yè)（-2F ～6F），1.6 萬m2滑雪場（1F ～3F），1.7 萬m2酒店（1F ～18F）。

項(xiàng)目于 2021 年11 月11 日 開業(yè)。從前期定位策劃、建筑設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營全過程建設(shè)歷時(shí)5 年時(shí)間，集聚了多家國內(nèi)知名設(shè)計(jì)單位和商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，也同時(shí)邀請(qǐng)了各領(lǐng)域?qū)＜?，在政府主管部門的協(xié)同指導(dǎo)下，成為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)頗具影響力的商業(yè)體之一。由于項(xiàng)目業(yè)態(tài)多元且體量較大、造型多變、裝飾裝修分部工程要求高，設(shè)計(jì)管理工作涉及各專業(yè)及項(xiàng)目管理各參建端口，溝通量非常大，方案變化調(diào)整需求多元化，協(xié)調(diào)事項(xiàng)多。本項(xiàng)目在全過程設(shè)計(jì)管理過程中凸顯出若干問題，從項(xiàng)目實(shí)踐角度分析設(shè)計(jì)管理工作的要點(diǎn)與應(yīng)對(duì)措施。

2 項(xiàng)目定位前期策劃

為了確保商業(yè)綜合體運(yùn)營的長期性和穩(wěn)定性，項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位至關(guān)重要。在策劃階段通過調(diào)查研究當(dāng)前城市商圈的客群的家庭結(jié)構(gòu)、年齡段、消費(fèi)水平、競品情況及區(qū)域交通等方面，從而明確該項(xiàng)目的商業(yè)特色（本項(xiàng)目以滑雪場、全息科技為主題，是城市層面規(guī)劃定位要求。）、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，以此完善項(xiàng)目運(yùn)營模式，聘請(qǐng)相關(guān)顧問專家提供意見，確定大型商業(yè)項(xiàng)目的未來經(jīng)營方案，為后續(xù)建設(shè)落地提供指導(dǎo)幫助。本項(xiàng)目最終定位為江蘇省首個(gè)大型冰雪主題室內(nèi)滑雪場，同時(shí)通過文化商務(wù)酒店、共享閱讀城市圖書館分館、CGV 特色影院、創(chuàng)意文化全息科技館以及零售業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)、兒童娛樂等多業(yè)態(tài)的組合，打造了淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)一站式潮流購物體驗(yàn)新模式。

3 項(xiàng)目協(xié)同設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)

3.1 設(shè)計(jì)資源的選擇與協(xié)同管控

依據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)標(biāo)已建成同級(jí)別同體量同類型綜合體建筑項(xiàng)目，充分考慮設(shè)計(jì)資源的匹配性，將商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)委托給業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)、有對(duì)標(biāo)落地成功項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位，還需聘請(qǐng)匹配的商業(yè)顧問、交通顧問、室內(nèi)設(shè)計(jì)等，在資源相互配合下制定出可行性方案，后續(xù)則由責(zé)任單位進(jìn)行設(shè)計(jì)工作推進(jìn)落地。同時(shí)，多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體建筑管控較為復(fù)雜，需要明確管理架構(gòu)，在建設(shè)方設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人的管控下，通過高頻次高效率線上會(huì)議方式，將主體設(shè)計(jì)及各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的負(fù)責(zé)人高效聯(lián)系在一起，搭建出完善的管理體系，以便設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人的統(tǒng)籌規(guī)劃，相關(guān)設(shè)計(jì)人員高效協(xié)商，使各個(gè)部分在執(zhí)行中能夠相互作為依托，發(fā)現(xiàn)問題后綜合意見提出可行性的解決方案[6]。

3.2 設(shè)計(jì)框架搭建與消防策略

商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)需要根據(jù)不同的功能空間搭建一個(gè)完整可行的設(shè)計(jì)框架，明確各功能空間的使用需求，確保商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的功能完整性。同時(shí)還要對(duì)建筑主體的方案設(shè)計(jì)、交通動(dòng)線設(shè)計(jì)、空間功能設(shè)計(jì)、消防疏散設(shè)計(jì)、室內(nèi)外景觀設(shè)計(jì)、IP打造設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)合理設(shè)計(jì)及機(jī)電配置設(shè)計(jì)等進(jìn)行匹配的條件輸入，提交多個(gè)可行性方案比選，設(shè)定后組織專家進(jìn)行綜合評(píng)估，篩選最為適合的設(shè)計(jì)框架。對(duì)于本項(xiàng)目而言，室內(nèi)滑雪場與商業(yè)空間的組合關(guān)系是消防設(shè)計(jì)的重中之重，因國內(nèi)這兩種空間組合的案例較少，本項(xiàng)目最初是兩種空間組合在一起的布置方案，經(jīng)過江蘇消防和天津消防的聯(lián)合審查指導(dǎo)，最終更改成兩個(gè)功能空間完全獨(dú)立的方案，歷時(shí)約半年時(shí)間。后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目，建議同類問題，可以提前征詢消防部門同時(shí)做好備選方案，避免因此類問題而引發(fā)顛覆性的方案調(diào)整。

商業(yè)部分的消防模式主要是以地上部分中庭區(qū)域的防火模式進(jìn)行分類，具體分為中庭防火卷簾分隔模式、鋪前防火卷簾分隔模式、有頂步行街模式和有頂步行街＋中庭模式。該模式應(yīng)關(guān)注立柱本層及各層的綜合關(guān)系，建筑專業(yè)與內(nèi)裝等專業(yè)及時(shí)交圈疊圖。

本項(xiàng)目選擇中庭防火卷簾的分隔模式，最常規(guī)的中庭防火分區(qū)分隔模式。中庭洞口采用防火卷簾做防火分隔，保證上下層防火分區(qū)不串聯(lián)。各平層按照基本分區(qū)要求進(jìn)行設(shè)置。這種方式對(duì)整體設(shè)計(jì)有如下有利條件：

①基本防火分區(qū)模式，沒有特殊的要求；②商鋪分隔面積不受限制（僅受分區(qū)面積影響），分區(qū)內(nèi)可以自由分隔；③商鋪面向公區(qū)分隔無要求，可以做敞開式，不必采用玻璃隔斷，界面美觀通透；中庭區(qū)域認(rèn)定為營業(yè)廳，可以設(shè)置多經(jīng)點(diǎn)位；④動(dòng)線地上地下可以通過中庭上下連通，對(duì)地下商業(yè)客流引入有利。當(dāng)然也有不利條件：中庭洞口設(shè)置防火卷簾，中庭會(huì)有立柱，中庭區(qū)域不通透，會(huì)影響內(nèi)裝效果，中庭洞口四周設(shè)置防火卷簾采用柱子隔開。

3.3 交通流線布局與豎向動(dòng)線設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體人流量大、交通動(dòng)線復(fù)雜，交通便利性成為綜合體運(yùn)營成功的必備條件。結(jié)合城市區(qū)域周邊交通系統(tǒng)，對(duì)外部交通的影響降至最低，打造購物目的地式的交通格局。在設(shè)計(jì)管理工作開展中，與交通部門、交通顧問等共同合作整合資料，提取重要的數(shù)據(jù)信息，綜合分析交通規(guī)劃及相關(guān)的影響因素，最終的設(shè)計(jì)方案做到顧客出入方便，避免因交通不暢而影響體驗(yàn)感，切實(shí)提高運(yùn)營使用過程中的交通質(zhì)量。

商業(yè)內(nèi)部的空間的動(dòng)線主要考慮人流需求與商業(yè)價(jià)值兩方面的平衡，本項(xiàng)目采用水平環(huán)形動(dòng)線的平面布局。-1 層通過引入綠植的下沉廣場把人流導(dǎo)向地下商業(yè)形成雙首層概念，并通過連廊與滑雪場、全息科技館進(jìn)行水平動(dòng)線上的連接，實(shí)現(xiàn)便捷到達(dá)，最終達(dá)到互相引流的作用。商業(yè)本體通過電梯、扶梯將人流送向高區(qū)餐飲、娛樂、影院，使整體價(jià)值最大化，自動(dòng)扶梯的設(shè)計(jì)位置，也經(jīng)過精心布置，實(shí)現(xiàn)了便捷到達(dá)同時(shí)，也做了強(qiáng)制動(dòng)線的規(guī)劃。商業(yè)中庭頂部采用了玻璃頂棚，打開六層通高空間的通透性，增加日間購物體驗(yàn)的舒適感。

3.4 建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)性與材料實(shí)體樣板

商業(yè)建筑的外立面標(biāo)識(shí)性和主要人流動(dòng)線上的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)也是吸引顧客的重點(diǎn)部分。綜合建筑的側(cè)立面很重要，車流中的人從很遠(yuǎn)就開始看到它，并且要比觀察正立面所用的時(shí)間長。城市格局逐漸轉(zhuǎn)以車行為主導(dǎo)，商業(yè)建筑造型作為城市信息交流的載體，其最有效用的展示面也悄然發(fā)生改變，徐州新淮中心的形象記憶點(diǎn)放在了東側(cè)入口面，如圖1 所示。

圖1 沿街實(shí)景圖

3.4.1 東側(cè)主入口

東入口頂部由雙層幕墻整體懸挑而成，外側(cè)為數(shù)萬片三角板材開縫式拼接，面材采用幻彩鋁板，鑲嵌近3 萬個(gè)點(diǎn)燈，白天呈現(xiàn)豐富的色彩變化，夜間可用電腦操控光源播放動(dòng)態(tài)畫面。60 余m 的立面展開長度使這顆點(diǎn)綴徐州夜空的“紅色碧璽”成為和平大道上極易識(shí)別的視覺焦點(diǎn)，在車流的每一次涌動(dòng)中加深著人們對(duì)于新淮中心的記憶。

兩個(gè)入口連接下沉廣場，通高大空間作為人行流線的起點(diǎn)直接面向城市，是提高整個(gè)項(xiàng)目體驗(yàn)感和辨識(shí)度的重要節(jié)點(diǎn)。建筑師在對(duì)比了多種方案后，選擇以“雪花”為靈感的立體六邊形單元沖孔板拼貼吊頂作為主宰入口空間的視覺重心，這種小面積切分的金屬折板有炫目的光影效果，結(jié)合局部跳躍的燈光設(shè)計(jì)，形成了整個(gè)項(xiàng)目夜晚最大的亮點(diǎn)，如圖2 所示。

圖2 東側(cè)主入口實(shí)景圖

3.4.2 材料實(shí)體樣板

為了提高項(xiàng)目整體品質(zhì)感，在施工現(xiàn)場應(yīng)對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行實(shí)體樣板打樣，本項(xiàng)目每個(gè)部位的實(shí)體樣板經(jīng)過至少3 輪的打樣和推敲，以確定最終的材料顏色質(zhì)感及細(xì)部節(jié)點(diǎn)工藝做法。其中幻彩鋁板的施工難點(diǎn)是最大的，因?yàn)榛貌输X板上面鑲嵌的點(diǎn)燈，需要泛光和幕墻施工單位穿插施工，精準(zhǔn)配合，才能確保點(diǎn)燈能毫無縫隙感地與幻彩鋁板吻合且在燈的底色上提前做好顏色，才不至于白天在外立面上顯示特別明顯的燈孔的效果。圖3 為鋁板、石材、真石漆打樣后的實(shí)體展示效果。

圖3 實(shí)體樣板墻實(shí)景圖

3.5 審圖及消防驗(yàn)收

商業(yè)綜合體項(xiàng)目和其他類型的項(xiàng)目不一樣，在審圖環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，因本項(xiàng)目涉及室內(nèi)大型滑雪場，又進(jìn)行了多輪的省級(jí)消防審查會(huì)議。會(huì)議通過后，進(jìn)行了第一輪的施工圖審圖和消防審圖。因本項(xiàng)目是一二消合并驗(yàn)收，審圖及驗(yàn)收工作更加復(fù)雜，因?yàn)橐占徍思s200 家商鋪及大型主力店的圖紙，商業(yè)項(xiàng)目店鋪因招商情況，店鋪可合并可拆分非常靈活多變，設(shè)計(jì)管理的工作就異常復(fù)雜。涉及協(xié)調(diào)多方資源進(jìn)行圖紙調(diào)整，如原施工圖單位進(jìn)行匹配店鋪實(shí)際情況的變更圖紙，精裝修單位對(duì)未開業(yè)前未進(jìn)行招商的零售商鋪等進(jìn)行統(tǒng)一圖紙編制，消防單位配合二次機(jī)電深化設(shè)計(jì)，因開業(yè)時(shí)間等各方面條件限制，要求審核過的圖紙基本無大問題，同步溝通消防審圖，這樣才能確保二次審圖通過前，進(jìn)行施工的主力店在消防驗(yàn)收時(shí)基本無拆改。非常值得注意的是在消防驗(yàn)收時(shí)，對(duì)于餐飲業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)、成人電玩類業(yè)態(tài)是要求非常高的，在設(shè)計(jì)的時(shí)候盡量從嚴(yán)考慮，一些規(guī)范上定義為“宜”的點(diǎn)，基本在驗(yàn)收時(shí)都是按照“應(yīng)”進(jìn)行從嚴(yán)考量。畢竟消防無小事，對(duì)于人流密集度非常大的綜合體類型建筑，它將更是重中之重。

4 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的優(yōu)化落實(shí)

4.1 BIM 標(biāo)準(zhǔn)流程及技術(shù)應(yīng)用

4.1.1 項(xiàng)目全周期BIM 標(biāo)準(zhǔn)流程

設(shè)計(jì)階段：正向可視化設(shè)計(jì)、方案對(duì)比、數(shù)據(jù)分析等。深化設(shè)計(jì)階段：前期設(shè)計(jì)配合，方案優(yōu)化、機(jī)電綜合管線空間管理、碰撞檢測、模型參數(shù)化、三維精細(xì)化出圖等。施工階段：可視化交底、施工模擬、輔助施工、進(jìn)度管理、工程量統(tǒng)計(jì)等。運(yùn)營階段：場館智能化管理維護(hù)，安防管理、應(yīng)急管理（游客緊急定位，應(yīng)急疏散模擬）等。

4.1.2 BIM 技術(shù)應(yīng)用

基于BIM 技術(shù)的精細(xì)化管理—大型管道支架設(shè)計(jì)：通過BIM 技術(shù)，對(duì)復(fù)雜的管線進(jìn)行排布，根據(jù)對(duì)應(yīng)大型管道路由，確定支架布置方案，并于土建結(jié)構(gòu)施工階段于支架生根處預(yù)埋鋼板，以保證支架的安全可靠。通過BIM 技術(shù)，高精度的建模及合理深化方案，現(xiàn)場預(yù)埋的鋼板使用率達(dá)100%。

基于BIM 技術(shù)的屋面深化設(shè)計(jì)：項(xiàng)目商業(yè)裙樓屋面結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜，分為7 層和8 層錯(cuò)層屋面，屋面機(jī)電設(shè)備與各管線接駁處眾多，設(shè)備與管線的排布需綜合各專業(yè)考慮。運(yùn)用BIM 技術(shù)在全過程提前進(jìn)行管線設(shè)備方案優(yōu)化，能最大限度地利用屋面空間，將機(jī)電設(shè)備與管線在符合功能要求的基礎(chǔ)上優(yōu)化空間、提高美觀度。

基于BIM 技術(shù)的室內(nèi)大型桁架結(jié)構(gòu)滑雪場機(jī)電深化設(shè)計(jì)：室內(nèi)大型鋼結(jié)構(gòu)滑雪場斜坡，是本項(xiàng)目最具有特色的區(qū)域之一，擁有大跨度大型屋面鋼結(jié)構(gòu)、大型滑雪斜坡坡道等特殊性部分，斜坡上機(jī)電安裝施工難度大，斜坡下方機(jī)電管道排布特殊、復(fù)雜，不同區(qū)域凈高要求變化大。

4.2 系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行

新淮中心機(jī)電調(diào)試項(xiàng)目前期通過設(shè)定調(diào)試目標(biāo)，審查BA設(shè)計(jì)圖紙及施工質(zhì)量，并在正式調(diào)試階段評(píng)估空調(diào)系統(tǒng)供冷暖相關(guān)各設(shè)備、系統(tǒng)（包括主機(jī)、水泵、冷卻塔、冷凍冷卻水系統(tǒng)、補(bǔ)水、末端設(shè)備、環(huán)境場、高效運(yùn)行等）進(jìn)行了詳細(xì)排查和測試，并基于測試結(jié)果分析了空調(diào)系統(tǒng)主要設(shè)備運(yùn)行狀況、效率，并提出了空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)一步提升效率、降低能耗的潛力以及優(yōu)化措施初步建議。

通過設(shè)計(jì)方案咨詢、施工質(zhì)量把控、竣工調(diào)試驗(yàn)收、后期運(yùn)行管理、能源管理系統(tǒng)搭建等手段，保障項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)初衷執(zhí)行，優(yōu)化項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)環(huán)節(jié)，杜絕運(yùn)行能耗的浪費(fèi)，真正實(shí)現(xiàn)從單純的項(xiàng)目建設(shè)轉(zhuǎn)型為全面的項(xiàng)目管理。

5 結(jié)論

大型商業(yè)綜合體已成為一個(gè)城市生活和娛樂的空間載體，由于規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較大，耗資巨大，如在設(shè)計(jì)之初就執(zhí)行不當(dāng)，必然影響后續(xù)的運(yùn)營使用。為此，文章以徐州萬科新淮中心商業(yè)綜合體為例，凝練總結(jié)了設(shè)計(jì)工作的相關(guān)工作要點(diǎn)。（1）在設(shè)計(jì)管理工作開展中，明確管理思路，聯(lián)合策劃團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)確地輸出項(xiàng)目定位，功能模塊；（2）找到對(duì)標(biāo)案例項(xiàng)目，做好設(shè)計(jì)資源的策劃與選擇，統(tǒng)籌協(xié)同管控各顧問資源，精準(zhǔn)搭建起項(xiàng)目設(shè)計(jì)框架，確認(rèn)好項(xiàng)目的消防策略，而后再展開西部精細(xì)化落位設(shè)計(jì)；（3）緊抓項(xiàng)目的外部和內(nèi)部交通動(dòng)線設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目外立面重點(diǎn)部位進(jìn)行著重設(shè)計(jì)，讓建筑具有標(biāo)識(shí)醒目性；（4）施工過程中，以BIM 和實(shí)體樣板為抓手，應(yīng)用到項(xiàng)目品質(zhì)管控中，確保項(xiàng)目高品質(zhì)落地；（5）審圖環(huán)節(jié)，提前溝通專家，做到每個(gè)環(huán)節(jié)調(diào)整有規(guī)范支撐，為后面的消防驗(yàn)收通過做最堅(jiān)實(shí)的保障；（6）做好系統(tǒng)調(diào)試有效保障項(xiàng)目順利運(yùn)營，使商業(yè)綜合體建筑能夠在城市發(fā)展中切實(shí)發(fā)揮出自身的作用。