楊天峰

在市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)行業(yè)對促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)資金管理方面存在諸多問題，阻礙了企業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而影響了國家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。因此，本文探討了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理存在的問題，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理應(yīng)遵循的原則和策略，旨在提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理存在的問題

（一）資金回籠周期較長

資金回籠周期較長是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要財(cái)務(wù)問題。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)周期普遍較長，從投入資本到獲得回報(bào)的時(shí)間跨度較大，資本難以及時(shí)變現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)資金流動(dòng)性不足，嚴(yán)重影響了企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。此外，由于資金回籠周期較長，在項(xiàng)目執(zhí)行期間，市場和政策的變化會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定影響，例如：導(dǎo)致資本回報(bào)率下降，與投資者的回報(bào)期望相悖，因此，給企業(yè)帶來了一系列風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資渠道狹窄

融資渠道狹窄是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的難題。房地產(chǎn)投資需要大量資本，然而，由于市場的波動(dòng)性和不確定性，傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)對高額融資往往持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得傳統(tǒng)貸款或低成本融資。同時(shí)，為了維護(hù)金融穩(wěn)定，政府部門也會(huì)對房地產(chǎn)融資施加限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極尋求私人投資者、風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)、房地產(chǎn)基金等多元化的融資渠道，以緩解融資壓力，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更好地應(yīng)對市場波動(dòng)和政策變化。

（三）現(xiàn)金流量管理不到位

現(xiàn)金流量管理問題一般表現(xiàn)為現(xiàn)金流量難以滿足企業(yè)的發(fā)展需要，如維持正常運(yùn)營、支付短期債務(wù)或投資新的發(fā)展項(xiàng)目等。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，其現(xiàn)金流量管理問題可能由多種因素引起，如項(xiàng)目銷售不穩(wěn)定、開發(fā)周期波動(dòng)、項(xiàng)目維護(hù)和管理成本增加等。

（四）融資結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)在融資結(jié)構(gòu)方面存在的主要問題是債務(wù)與股權(quán)比例不當(dāng)。過度依賴債務(wù)融資容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平較高，難以應(yīng)對市場波動(dòng)與利率變化；而過低的股權(quán)比例可能削弱房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，降低其在市場競爭中的靈活性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)問題還表現(xiàn)為債務(wù)結(jié)構(gòu)不均衡。如果大量短期債務(wù)集中到期，那么房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)；如果長期債務(wù)較多，那么房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨長期償債壓力，不利于企業(yè)的日常經(jīng)營和未來發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理應(yīng)遵循的原則

（一）安全性原則

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確保資金的安全性，維持合理的資金儲備，以滿足緊急資金需求。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)金流和資金鏈的管理，以提高資金的流動(dòng)性，從而保障企業(yè)的正常運(yùn)營。

（二）效益性原則

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高自身的財(cái)務(wù)效益和盈利能力，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，積極尋求多元化的融資途徑，以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，提高資金的周轉(zhuǎn)效率和使用效益。

（三）價(jià)值導(dǎo)向原則

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值和資本占用成本，合理評估資金的機(jī)會(huì)成本，以實(shí)現(xiàn)資金使用效益最大化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)降低非貨幣流動(dòng)資產(chǎn)的規(guī)模和比例，以維持合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

（四）合理配置原則

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身實(shí)際情況，合理配置各項(xiàng)資產(chǎn)投入與資金來源的周期和結(jié)構(gòu)比例，以滿足企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和發(fā)展需求，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)資金管理的策略

（一）加強(qiáng)現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流管理以維持充足的現(xiàn)金流，滿足企業(yè)的日常運(yùn)營、債務(wù)償還和戰(zhàn)略性投資等需求為目的，對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)健康至關(guān)重要。

1.預(yù)測與規(guī)劃現(xiàn)金流

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)近期與中長期的資金需求來預(yù)測和規(guī)劃現(xiàn)金流。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以基于歷史數(shù)據(jù)、市場趨勢及企業(yè)的實(shí)際情況，充分考量銷售收入、租金收入、開支、債務(wù)還款、投資計(jì)劃等因素，從而做出合理的現(xiàn)金流預(yù)測與規(guī)劃。通過預(yù)測現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)能夠掌握未來的資金需求，從而有針對性地采取行動(dòng)。例如，如果企業(yè)通過預(yù)測獲知可能出現(xiàn)資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)，就可以提前采取調(diào)整支出、尋找融資機(jī)會(huì)或延遲資本支出等措施來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。此外，現(xiàn)金流預(yù)測還有助于增加財(cái)務(wù)透明度，使管理層和投資者更好地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

2.建立緊急現(xiàn)金儲備

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立緊急現(xiàn)金儲備來應(yīng)對突發(fā)性支出或市場波動(dòng)，如預(yù)期之外的項(xiàng)目成本增加或自然災(zāi)害等，以降低潛在的資金短缺風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期留存現(xiàn)金，并將其儲存在高流動(dòng)性賬戶中，以充當(dāng)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全網(wǎng)，確保企業(yè)在需要時(shí)能夠立即使用。

（二）加強(qiáng)資金籌集

加強(qiáng)資金籌集是確保房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性和支持項(xiàng)目開發(fā)的重要舉措，主要表現(xiàn)為對債務(wù)融資渠道、股權(quán)融資渠道和其他融資渠道的有效利用。

1.采用多樣化的籌資方式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用多樣化的籌資方式來降低融資風(fēng)險(xiǎn)。除了常規(guī)的銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)還可以考慮其他融資方式，如股權(quán)融資、債券融資、私募股權(quán)、天使投資和風(fēng)險(xiǎn)投資等。多樣化的籌資方式可以減少企業(yè)對單一融資渠道的依賴，減緩金融市場波動(dòng)對企業(yè)的沖擊。

2.管理融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極管理融資成本，通過謹(jǐn)慎選擇融資渠道、比較不同融資方案的利率與代價(jià)、進(jìn)行融資談判等方式來降低債務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)關(guān)注市場利率波動(dòng)，根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)。

3.選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y期限

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目需求和資金計(jì)劃，綜合考慮自身的融資成本、還款期限和償債能力等，以選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y期限。短期融資可用于滿足臨時(shí)性的資金需求，而長期融資可用于滿足長期項(xiàng)目的資金需求。

4.拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，通過與金融機(jī)構(gòu)、私募股權(quán)企業(yè)、合作伙伴及國際投資者等建立合作關(guān)系，擴(kuò)大在國內(nèi)外市場融資的機(jī)會(huì)，從而獲取廣泛的資金來源。

（三）合理應(yīng)用現(xiàn)代技術(shù)

合理應(yīng)用現(xiàn)代技術(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理的關(guān)鍵策略，有助于提高企業(yè)的資金利用效率，降低成本，增加決策透明度。

1.財(cái)務(wù)管理軟件

通過應(yīng)用先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理軟件，房地產(chǎn)企業(yè)可以自動(dòng)化處理預(yù)算編制、會(huì)計(jì)核算、核對賬目和支付處理等財(cái)務(wù)流程，這不僅能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)收集與分析能力，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，還能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。此外，財(cái)務(wù)管理軟件一般具有實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)訪問功能，有助于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)了解自身的財(cái)務(wù)狀況。

2.大數(shù)據(jù)分析

通過應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以深入了解市場趨勢、客戶需求和投資機(jī)會(huì)，從而制訂合理的現(xiàn)金流預(yù)算、項(xiàng)目評估方案和投資規(guī)劃。此外，大數(shù)據(jù)分析還有助于房地產(chǎn)企業(yè)識別潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇，從而制訂科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃。

3.電子支付和在線銀行

通過使用電子支付和在線銀行服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以加快賬務(wù)處理速度，提高資金流動(dòng)性。此外，電子支付和在線銀行還具有支付審批與審計(jì)跟蹤功能，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向，提高支付的安全性，防止資金流失。

4.自動(dòng)化發(fā)票處理系統(tǒng)

通過運(yùn)用自動(dòng)化發(fā)票處理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)可以簡化賬務(wù)處理流程，減少人為失誤，提升供應(yīng)商的支付速度，從而高效管理賬款，增加財(cái)務(wù)透明度，減輕應(yīng)付賬款的負(fù)擔(dān)。

5.預(yù)測分析工具

通過應(yīng)用預(yù)測分析工具，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)不同的市場條件制訂有針對性的財(cái)務(wù)方案和風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，從而優(yōu)化投資決策，更好地應(yīng)對市場環(huán)境變化。

（四）精細(xì)化投資決策管理

精細(xì)化投資決策管理包括對投資項(xiàng)目進(jìn)行深入分析、全面評估和科學(xué)決策等，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理的有效策略。精細(xì)化投資決策管理的核心目標(biāo)是確保企業(yè)投資與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相符，降低風(fēng)險(xiǎn)并提高回報(bào)率，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面分析項(xiàng)目的資金需求、投資回報(bào)率、成本結(jié)構(gòu)、運(yùn)營周期等，以準(zhǔn)確評估投資項(xiàng)目的可行性，降低因盲目投資而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評估體系，識別并量化市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、競爭風(fēng)險(xiǎn)等潛在風(fēng)險(xiǎn)，并制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以確保投資項(xiàng)目的可持續(xù)性。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確保投資項(xiàng)目與企業(yè)的核心業(yè)務(wù)和長期發(fā)展規(guī)劃相一致，使每項(xiàng)投資決策都服務(wù)于企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)，從而推動(dòng)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視效益與成本的平衡。在進(jìn)行投資決策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮項(xiàng)目的預(yù)期效益與成本之間的關(guān)系，以確保投資回報(bào)率達(dá)到合理水平。因此，通過平衡效益與成本，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以優(yōu)化資金配置，還可以確保投資決策的合理性。

（五）建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理的重要策略。一套完善的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制通常涉及對市場、信用、流動(dòng)性等方面的監(jiān)測和應(yīng)對措施，旨在減少房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不確定性，確保其財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

1.監(jiān)測和管理市場風(fēng)險(xiǎn)

監(jiān)測和管理市場風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的核心。市場波動(dòng)會(huì)直接影響企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況和盈利水平，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全市場風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測機(jī)制，通過實(shí)時(shí)監(jiān)控宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)趨勢、政策變化等，深入了解市場風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，減緩市場波動(dòng)對財(cái)務(wù)資金的沖擊。

2.評估信用風(fēng)險(xiǎn)

評估信用風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制中的必要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的信用評估體系，定期對與企業(yè)有業(yè)務(wù)往來的合作伙伴、客戶和供應(yīng)商等進(jìn)行信用評估，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立明確的信用額度和付款期限，合理分散信用風(fēng)險(xiǎn)，以確保企業(yè)與相關(guān)方的交易安全可靠。

3.關(guān)注流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)注流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制中的重要舉措。房地產(chǎn)企業(yè)需要制訂流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，明確資金調(diào)配渠道，以確保企業(yè)在面臨緊急資金需求時(shí)能夠迅速調(diào)動(dòng)資金，從而維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

四、結(jié)語

綜上所述，財(cái)務(wù)資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過加強(qiáng)現(xiàn)金流管理、加強(qiáng)資金籌集、合理應(yīng)用現(xiàn)代技術(shù)、精細(xì)化投資決策管理、建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制等方式，提高財(cái)務(wù)資金管理水平，有效防范資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

（作者單位：新華聯(lián)控股有限公司）